裁判字號：臺灣新竹地方法院89年竹簡字第468號民事判決
裁判日期：民國90年01月08日
裁判案由：給付價金
臺灣新竹地方法院民事判決八十九年度竹簡字第四六八號
原告富群建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 李貞儀 律師複代理人 陳文靜 律師被告甲○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬柒仟壹佰柒拾貳元，及自民國八十八年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）十九萬八千一百四十八元，及自民國八十八年十月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：緣被告於八十五年八月十四日向原告買受坐落新竹市○○段二八七、二八八、二八九及二九０地號土地內「富群花園ＮＯ２音悅湖」編號Ｋ３區第九號之房屋即門牌號碼為新竹市○○街○○○巷○○弄○○○號，連同其基地（簡稱系爭房地），總價額為五百九十五萬元。原告分別於八十七年九月三十日及同年十月十四日將系爭房地及公共設施之所有權移轉登記予被告，且雙方已於同年十一月二十七日完成交屋手續。而依兩造所訂系爭契約書第五條第一款之約定，買賣價款之分期付款係依各期工程進度繳付，因第一期款係於後院檔土牆完成時方須繳付，而後院檔土牆係於最後階段完工，故於交屋前被告僅支付訂金十萬元、簽約金三十四萬元、開工款二十五萬元，以及第二期至第十七期款，合計五百八十三萬元，但尚未支付第一期款六萬元，雙方並約明該款項，被告應於交屋時交付；又交屋當時因被告爭執尚有若干工程尚未完成，故保留交屋款即尾款六萬元未給付予原告，言明待原告修復完成時，其即支付原告。又原告就本件買賣契約，總計另為被告支付契稅三一二三七元、水電瓦斯等外管費九九０二四元、管理基金五千元、過戶代辦費四一九一一元，共計十七萬八千一百四十八元，扣除被告已支付之十萬元，剩餘金額七萬八千一百四十八元，依系爭契約第七條第一項、第十一條第四項、第十七條等之約定，被告亦應給付原告。詎於交屋後嗣後經原告將被告所指房屋之瑕疵修復完成，迭次向被告請求上開積欠原告之款項合計十九萬八千一百四十八元，被告均置之不理，原告爰依買賣關係，訴請被告給付上開積欠之款項十九萬八千一百四十八元，及自八十八年十月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告雖辯稱其已付清所有之價款予原告，否則何以原告願辦理交屋手續，並將系爭房地之產權過戶予被告云云。惟查，按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，本件被告既不否認二造間有買賣契約存在，僅抗辯其已給付上開買賣價金，依上所述，自應就其已付清全部價金之事實負舉證之責。而經查依被告所提出之單據，其已繳納之價款，乃訂金十萬元、簽約金三十四萬元、開工款及第二期至第十五期工程款共計一百零二萬元、銀行貸款即第十六期至第十七期款共計四百三十七萬元，以上合計五百八十三萬元，與買賣總價金五百九十五萬元相較，尚有第一期款六萬元及第十八期款共十二萬元未付，被告辯稱其迄今已支付價金六百零八萬元云云，係誤將開工款二十五萬元重覆計算所致，亦即一百零二萬元之款項本已包含開工款二十五萬元及第二期至第十五期之工程款，而被告於計算其已給付之價款時，卻重複加計二十五萬元之開工款，是被告之計算顯有錯誤，其實際上已付之買賣價款僅為五百八十三萬元，被告主張其已付清全部價款，自應就其付款之事實負舉證之責任。
（二）被告雖辯稱依系爭買賣契約書第十條第四項之約定，買方即被告於賣方辦理房地產權移轉登記前，應付清所有價款，本件原告既已將系爭房地辦理移轉登記予被告，自可認定被告業已付清價款，否則原告豈願辦理產權過戶登記云云。惟查，本件係因被告於辦理交屋手續時，陳稱房屋有瑕疵，要求原告必須將瑕疵修繕好，其始願將尾款支付原告，原告因此順應被告之要求，並於交屋後一週內將房屋之瑕疵修繕完成，且因辦理收款人員之疏忽，始未於房屋驗收證明書上，註明被告有尾款未為交付之事實，並於被告保留交屋款時，未依契約書之約定，要求被告開立同額之本票交付作為付款之保證。
（三）被告就各項代辦費用部分，雖辯稱因其中有關貸款及火險之投保手續係其自行辦理，故原告同意其僅須支付其中之十萬元云云。惟查，本件原告請求被告支付之各項代辦費用部分，係針對契稅、水電瓦斯等外管費、管理基金、過戶代辦費，並不包括被告所指之貸款及火險投保之手續費，且原告於辦理交屋時，亦已將相關之代辦費之收據交予被告，其中契稅為三一二三七元、水電瓦斯等外管費九九０二四元、管理基金五千元、過戶代辦費四一九一一元，共計十七萬八千一百四十八元，扣除被告已支付之十萬元，被告尚欠七萬八千一百四十八元。原告否認有同意被告僅向其收取其中之十萬元，此有利於被告之事實，被告應舉證以實其說，否則其所述即難以採信。
四、證據：提出土地房屋買賣契約書影本一份、系爭房地之所有權狀影本十份、房屋驗收證明書影本一份、契稅繳款書影本一份、支付外管費之發票及收據影本一份、外管費分攤表影本一份、住戶管理公約及規章影本一份、代辦費用明細表及收據影本各一份、變更設計加減帳計算表影本二紙、存證信函及回執影本各一份，並聲請訊問證人 楊珊玲 。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告於八十五年八月十四日向原告承購系爭房地，依兩造訂立之系爭買賣契約第十條第四項及第十一條之規定，被告於原告房地產權移轉登記前，應繳清契約所定之所有價款及其他一切費用，而原告已於八十七年十一月二十七日將系爭房地之產權移轉予被告，足見被告已依契約所定，繳清應付之所有價款及費用。否則，倘被告未付清尾款，何以原告於辦理交屋後，迄未向被告請求款項，且未於辦理交屋之證明書上，註明被告仍有積欠尾款之事實？甚至未依契約之約定，要求被告開立等同於保留款之本票交予其收執以為擔保？
（二）就原告所請求之尾款六萬元及第一期工程款六萬元，其中尾款部分，被告已於辦理交屋當時，以現金支付予原告，另第一期款亦已支付。且被告迄至交屋時，就房地價款部分，總計已支付原告六百零八萬元，業已超出契約所定之價款五百九十五萬元，亦無原告所指將支付之款項重複計算開工款二十五萬元之情形。又於辦理交屋時，被告固然發現房屋有瑕疵，惟因原告承諾於交屋後一週內修繕完畢，故被告僅要求原告在交屋證明書上註明房屋仍有瑕疵，並無保留任何尾款，原告嗣後亦有在一週內將瑕疵修繕完成。至於各項代辦費用部分，因就其中之貸款及房屋火險之投保，係由被告自行辦理，乃與原告言明該部分之代辦費應予以扣除，是經扣除後，兩造乃言明被告僅須支付十萬元，而被告既已支付該十萬元予原告，自無原告所言積欠其代辦費七萬八千一百四十八元，是原告既未能舉證證明被告仍有積欠其款項之事實，其為本件之請求，即無理由。
三、證據：提出房屋遷入證明書、外管費及代辦費收據、變更設計部分收據、原告開立之統一發票、契稅繳款書、地政規費收費通知書、公證書、第一商業銀行新竹分行借據、住宅火災保險單影本各一份。
理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告於起訴時，係請求被告給付其十九萬八千一百四十八元及自八十七年十一月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，嗣有關利息之請求部分，原告減縮為自八十八年十月十七日起至清償日止按上開利率計算之利息，原告此項訴之變更既係訴之聲明之減縮，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：被告於八十五年八月十四日向其購買系爭房地，雙方並訂定買賣契約，約定房地總價金為五百九十五萬元，而原告已於八十七年九月三十日及同年十月十四日移轉系爭房地及公共設施之所有權予被告，並於同年十一月二十七日完成交屋手續，然被告卻遲未交付第一期款、第十八期款各六萬元及積欠之代辦費用七萬八千一百四十八元，合計十九萬八千一百四十八元，經原告屢次催討，仍置之不理，為此爰依買賣關係請求被告交付上開款項及自八十八年十月十七日起算之遲延利息等情；被告則以：其購買原告所承銷之系爭房屋，完全依兩造訂立之系爭買賣契約內容履行義務，已繳納全部房屋、土地價金共計六百零八萬元，已逾約定之價金五百九十五萬元，至於代辦費部分，因其中之銀行貸款及房屋火險投保手續係被告自行辦理，原告同意被告祇須支付十萬元，被告亦已付清該款項予原告後，原告始依約於八十七年十一月二十七日交付房屋並將系爭房地產權移轉予被告，被告亦經法院公證驗收遷入無訛，原告既未舉證證明被告有積欠其款項，其主張自不足採等語，資為抗辯。
三、按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，最高法院二十八年上字第一九二○號著有判例可資參照；且按主張消極之事實而在客觀上無法積極證明者，其舉證責任移轉於他方當事人，亦為舉證責任分配原則之一。本件原告主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約，約定總價金為五百九十五萬元，原告已依約交付系爭房地及辦畢所有權移轉登記予被告之事實，業據其提出土地房屋買賣契約書影本一份、系爭房地之所有權狀影本十份、房屋驗收證明書影本一份為證，復為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。惟原告另主張被告積欠其房地價金十二萬元及代辦費七萬八千一百四十八元，合計十九萬八千一百四十八元未為給付，屢經其公司於八十七、八十八年間以口頭或發函催告清償，未為置理之情，另據原告提出契稅繳款書影本一份、支付外管費之發票及收據影本一份、外管費分攤表影本一份、住戶管理公約及規章影本一份、代辦費用明細表及收據影本各一份、存證信函及回執影本各一份為證，而被告固不爭執有收到原告催繳款項之存證信函，惟否認有積欠原告上開款項之事實，並以前揭情詞置辯，是被告既不否認兩造間前述買賣契約之存在，僅抗辯其業已付清上開買賣價金及代辦費用，則揆諸前開之說明，被告自應就其已付清該等價款及代辦費用之事實負舉證責任。經查：
（一）被告辯稱其已給付原告房地價金，包括訂金十萬元、簽約金三十四萬元、開工款及第二期至第十五期工程款共計一百零二萬元、銀行貸款即第十六期至第十七期款共計四百三十七萬元，以上合計五百八十三萬元之情，已據其提出相符之原告公司開立之統一發票影本一份在卷可憑，且為原告所不否認，堪信為真實。惟被告辯稱就其餘之第一期款六萬元及交屋尾款六萬元部分，其亦已付清，且其中尾款係以現金支付，而核算其支付之房地價款，總計已達六百零八萬元，已超出約定之房地價款五百九十五萬元等情，則為原告所否認。查，依被告所提出之付款收據即原告公司出具之統一發票影本觀之，原告業已明確地依契約書付款明細表上記載之各期別，予以載明在發票上，並交付予被告作為其付款之憑據，惟卻獨缺付款明細中所約定之第一期及第十八期款共十二萬元之房地款收據之統一發票，則倘被告業已支付上開二期之款項予原告，何以其會未如同其他各期款之交付一般，要求原告開立相關之收據，並加以保存？此已與常情有違。又被告所提出作為其付款證明之資料，係為載明繳納十萬元訂金、三十四萬元簽約金、二十五萬元開工款、第十五期六萬元款、銀貸各一百五十四萬元及二百八十三萬元（即第十六、十七期款）之統一發票，以及記載其至第十四期已繳納價款九十六萬元之原告公司通知書影本，被告即以該等資料為據，主張其計已繳納有訂金十萬元、簽約金三十四萬元、開工款二十五萬元、第一至十五期一百零二萬元（即九十六萬元加上六萬元）及銀行貸款四百三十七萬元，合計六百零八萬元云云。惟查，倘被告上開所辯屬實，則依前述原告公司之通知書所示，被告僅繳納至第十七期款，其繳款之金額即高達六百零八萬元，已超出契約所定之價金五百九十五萬元，有十三萬元之多，而以被告在每次繳款時，均要求原告出具載明有繳款情形之發票觀之，衡以常情，實不易發生溢繳之情形。且倘確發生溢繳之情形，何以被告迄未爭執，並據以向原告請求退還？參以於被告繳納各期價款時，原告均有出具統一發票交付予被告作為其繳款之收據，已如前述，是被告以前述記載有繳納二十五萬元開工款之統一發票，與原告公司出具之前述已繳款通知書之不同，係為不同之繳款收據，據以否認原告所述其公司出具之至第十四期之繳款通知書上，被告已繳納之價款九十六萬元，係包括該開工款二十五萬元，尚嫌無據。是原告主張被告所繳納之價款，係包括訂金十萬元、簽約金三十四萬元、開工款二十五萬元、第二期至第十五期之價款七十七萬元，以及貸款四百三十七萬元，合計為五百八十三萬元，尚非無據。
（二）被告雖辯稱依契約書第十一條之約定，買方必須在賣方辦理交屋時，繳清所有之未付價款，而系爭房地既已在八十七年十一月二十七日辦妥交屋，原告復未在交屋之驗收證明書上註明其有尾款未付之情形，則依契約所定之意旨，可認其已付清所有價款云云。惟查，依系爭契約書第九條有關驗收手續之約定內容所示：「...甲方（即被告）就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求乙方限期完成修繕，並保留房地總價百分之一作為交屋保留款.....」，而本件於原告辦理交屋手續時，被告確有認定房屋仍存有瑕疵，要求原告在一週內修繕完成，並且在驗收單上註明房屋仍有瑕疵之情形，亦有原告提出之房屋驗收證明書影本一份，以及被告自行提出之房屋遷入證明書影本一份在卷可憑，且為被告所不爭執。而證人即承辦原告公司本件收款業務之人員楊珊玲亦到庭證稱：「他（指被告）積欠代辦費、交屋款及第一期的擋土牆款項」、「（問：當時為何已經交屋，且相關權狀資料都已經交給被告，卻沒有收清？）答：因為交屋當時被告主張有部分工程瑕疵，要求我們要修繕完成，他才要把所有尾款結清」、「（問：第一期款為何未付？）答：因為是後院擋土牆的款項，是屬於公共設施，最後才做，所以我們在交屋時，有要求被告一併繳款，但是被告說要等到我們修補完瑕疵再繳付。交屋前電話聯繫，被告有同意說交屋時要交擋土牆的六萬元。」、「（問：當初你們契約已經有載明交屋及交付權狀時就應結清款項，且提及如果被告有要求保留款的話，你們同時可已要求他開立本票擔保，你們有無要求其開立本票？為何沒有要求他開？）答：當時他是第一戶留尾款的客戶，所以疏忽沒有要他開本票。」、「（問：為何不在交屋單上註明他有尾款未付？）答：這是我在收款時的疏忽，沒有要求他在驗收單上註明尚有尾款未付。」、「（問：為何隔了那麼久才來請求？）答：我們在起訴前已經發過二次存證信函，在八十八年初我們就有發過，後來在同年十月間又再催告他一次，之前也有以電話催告。系爭房屋的款項都是由我向被告收的。」等語綦詳，經核與前述之房屋驗收證明書所記載房屋於驗收時仍有瑕疵之情形相符，且因依被告提出其【自行辦理貸款】之借據資料所示，該筆房地貸款係直到八十七年十一月四日始經銀行核准，其後始為貸款之撥付，核與系爭房地辦理驗收交屋之八十七年十一月二十七日之時相近，是原告為求大筆貸款金額（四百多萬元）之撥進，於辦理交屋手續時同意被告保留部分之款項，待房屋瑕疵修復完成始為支付乙節，尚與常情無違。由此，益可證上開證人所述之情，堪以採信。且被告亦自承原告就系爭房屋之瑕疵，已於交屋後一週內修繕完成，而其迄今未能舉證證明業已交付尾款六萬元及第一期工程款即後院擋土牆完成之款項六萬元，合計十二萬元之事實，是原告請求其支付該等款項，自屬有據。
（三）至於代辦費部分，被告雖辯稱除其自行辦理之銀行貸款及房屋火災險部分外，已另行給付原告十萬元，而原告當時亦同意其祇須支付該十萬元，是其自無積欠原告代辦費用云云，然查，原告主張系爭房地之代辦費包括契稅一六四二元及二九五九五元、過戶代辦費四萬一千九百十一元、管理基金五千元、水電瓦斯外管費九萬九千零二十四元，合計共十七萬七千一百七十二元之事實，已有原告提出之契稅繳款書影本一份、支付外管費之發票及收據影本一份、外管費分攤表影本一份、住戶管理公約及規章影本一份、代辦費用明細表及收據影本各一份為證，而經核上開之費用支出，並無包括被告所言其自行辦理之銀行貸款及房屋火災險之費用。且查，依系爭契約書第七條第一項Ｄ款之約定，可知有關瓦斯、水電之配管工程，雖由原告代被告辦理，但其費用係由被告負擔，且該契約書第十四條第二項亦約定：「產權登記規費、印花稅、契稅、監證費、代辦手續費、貸款保險費及各項附加稅捐由甲方（即被告）負擔，...以上貸辦產權移轉過戶資料，乙方於結算時需付收據予甲方。三、本條甲方應繳之稅費，甲方於【辦理產權登記】時，應將此筆等費用全額預繳予乙方，並於交屋時結清，多退少補」之情形，可認有關代辦費用之支付，係有多退少補之問題，兩造原並約定於交屋時以為結算。而依被告提出之繳納代辦費用之收據觀之，其支付日期係為八十七年十月十三日，核與系爭房地辦理過戶登記之日期相近，惟在八十七年十一月二十七日辦理交屋之前，是依前開之說明，顯然在被告支付該筆十萬元之代辦費用之時，兩造間就代辦費用之數額究竟為何，尚未確定，仍有嗣後結算之問題，此亦有原告提出簽立日期為八十七年十二月二十二日之辦理過戶之代辦費用收據影本一份可憑。則被告辯稱於其支付該十萬元予原告時，原告已同意其僅須支付該金額云云，尚嫌無據。且依證人楊珊玲到庭證稱：「（問：代辦費用為何只收十萬元？）答：當時被告表示要等到交屋、權狀資料都辦好，他才要結算，因為我們是多退少補，之前他只是先交十萬元。」、「（問：交屋當時為何沒有收？）答：我們有要向被告收，當時交屋時他表示有瑕疵，他要等到我們修繕完，他才要繳清，我們在交屋後一個星期有為其修繕完成，向被告催收，他卻表示房子還有問題，他不願意付。」等語，可認係因被告在辦理交屋時，主張因房子仍有瑕疵，須待原告將房子修復完成，其始願意支付該等款項，原告為求被告順利辦理貸款而核撥，始同意被告暫緩付款。且被告迄未進一步舉證證明於交屋結算當時，原告公司已有同意捨棄十萬元以外，其他代辦費用債權之情事，而因原告業已於交屋後為被告修繕完成該房屋，已如前述，從而，扣除被告已支付之十萬元，原告主張被告尚積欠其代辦費用未為清償，在七萬七千一百七十二元範圍內，堪信為實在，逾此部分，則非實在。
四、綜上所述，可認被告迄今尚積欠原告房屋價款十二萬元及代辦費用七萬七千一百七十二元，合計十九萬七千一百七十二元，而因原告前已於八十八年十月八日發函催告被告，限定其須於八十八年十月十六日前清償積欠之款項，惟屆期被告仍未清償，是原告依兩造間成立之買賣契約關係，請求被告給付之金額，在上開之十九萬七千一百七十二元，及自八十八年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍內，核屬有據，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予以駁回。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十年一月八日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法官鄭政宗右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官沈藝珠中華民國九十年一月八日