臺灣高等法院101年度上易字第1212號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第1212號民事判決

裁判日期：民國102年02月05日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣高等法院民事判決101年度上易字第1212號上訴人 賴亞芬 訴訟代理人 林立捷 律師複代理人 錢裕國 律師被上訴人 施素娟 訴訟代理人 簡炎申 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國一○一年十月二十六日臺灣臺北地方法院一○一年度訴字第一二七三號第一審判決提起上訴，本院於一○二年一月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國九十六年九月二十二日，以新臺幣（下同）一千六百六十八萬元之價格購買原由被上訴人所有坐落於○○市○○區○○路○○號0樓之0房地乙戶（下稱系爭房地）及地下二層機械停車位乙個，車位編號八十九號（下稱系爭車位），並簽有不動產買賣契約書乙紙（下稱系爭契約）。上訴人於九十六年十一月一日依約付清買賣總價金，並完成系爭房地移轉登記於上訴人之名下，詎上訴人於一百年八月間經系爭房地大樓住戶及翰聯商務中心辦公大樓管理委員會（下稱管委會）告知因新北市政府工務局來函稱本大樓地下二層停車位涉及未經核准擅自變更使用等情事，上訴人始發現其實地下二層之各停車位均有獨立建號及所有權狀，即○○市○○區○○段第○○號建號，被上訴人竟有該建號所有權權利範圍一九六一之一九八，相當於九個停車位（按以每一車位有一九六一之二二權利範圍計算），而上訴人卻非該建號共有人之一。惟兩造簽訂系爭契約時，被上訴人表示上訴人所購置之○○市○○區○○段第○○號建物（下稱第○○號建物）之公共設施即共有部分內即已包含系爭車位之所有權面積持分，此有當時在場之遠建不動產有限公司業務員 楊雅雯 及辦理簽立系爭契約之土地代書 陳瑞垣 可為證，然查無相關事證可證系爭車位包含於第○○號建物公共設施內，嗣經管委會受新北市工務局來函要求「停止未經核准擅自變更使用等違規行為」時，管委會告知上訴人若未提出系爭車位相關權狀證明，恐將無法使用該停車位，上訴人方覺系爭車位理應有獨立建物所有權狀，疑為被上訴人當初隱匿未告知地下二層所有車位均應有獨立建物所有權而未辦理所有權移轉登記，致上訴人自始未受領系爭車位所有權。再觀諸系爭契約約定：「立買賣契約人關於乙方所有後開不動產賣予甲方，雙方協議訂立條件於後」、第一條約定：「買賣總價款…（含車位壹個）」、第三條約定：「乙方應於前條第一款付款時交付所有權狀」契約最後約定：「不動產標示：土地座落：…建物座落：……車位編號：……所有權全部」，而被上訴人出售系爭房地時，並未告知地下二層停車位均有獨立建物所有權，反指所購置第○○號建物之公共設施即共有部分內即已包含系爭車位之所有權面積持分，以致上訴人誤以為所購買之系爭房地第○○號建物所有權共用部分持分中有包含系爭車位所有權。又陳瑞垣代書依專業的作法，在買賣合約上有寫「含車位壹個」是指含所有權車位一個。若屬使用權車位， 陳代書 會寫成含使用權車為壹個，會特別加上「使用權」這三個字。且在當時簽約前，上訴人有問過仲介公司人員，陳代書非仲介的代書，而是被上訴人之配偶找來的代書。而且陳代書在寫買賣合約時都有向被上訴人配偶查證過買賣是有「含車位壹個」，此可證陳代書在買賣合約上寫的車位是屬有所有權的車位壹個，而被上訴人沒有把○○建號之八十九號停車位的所有權轉移給上訴人，即與系爭契約不符。再者，管委會告知上訴人所持有的車位使用權影本是無效的，早在多年前就已失效，且本大樓有不同版本的車位使用證明等語。被上訴人豈能拿一份早已無效且無律師簽證的影本給買方？顯然被上訴人早就知道本大樓地下二樓停車位持續數十年來就有的現象，何以沒有在雙方簽約前，告知上訴人此現象？一旦本大樓停車位有任何一個被拆除時，上訴人所買的所謂使用權的停車位是不被管委會承認且不能享有與所有權的停車位同等之權利，更不能有抽籤或輪流使用停車之權利。是上訴人推測被上訴人知情而不說明且有隱瞞實情之嫌。爰依系爭契約及民法第三百四十八條第一項之規定，請求被上訴人應將坐落於門牌號碼○○市○○區○○路○○等號地下二層建物，即○○市○○區○○段第○○號建號所有權權利範圍一九六一之二二移轉登記予上訴人等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。）上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落於門牌號碼○○市○○區○○路第○○建號地下二層建物，即○○市○○區○○段第○○號建號所有權權利範圍一九六一之二二移轉登記予上訴人。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：被上訴人確實於九十六年九月間就其所有之系爭房地及停車位使用權出售予上訴人，當時業就有產權之土地及建物部分之不動產權狀辦理移轉過戶，並於交付房屋及點收尾款之同時，由遠建不動產承辦人員 李敬 見證下，交付由管理委員會發給之編號第八十九號停車位置證明書予上訴人。其中車位部分係被上訴人於九十二年左右承接前手立冠電機股份有限公司，該停車位係八十二年間由全體車位所有人決議將原有平面車位改為機械車位所增設，就此有管委會出具停車位置證明書以表彰其使用權利。故於停車位置證明書之備註欄，即明確述明「１、權利人或其承受人僅得就該分管範圍停車使用」，業明確表明僅為「停車分管使用權」，而非不動產產權之車位至明。且其亦註明「車位之承受人不得對原全體車位所有權人之決議有所異議」，亦足見該一分管使用權乃係由其他全體車位所有權人決議所分配使用，又被上訴人為不諳建築法規之一般投資人，均係按前手取得之內容再予出賣，系爭○○市○○區○○段○○號建物於被上訴人向前手購入前即屬未持有另筆○○市○○區○○段○○建號持分，而係依停車位置證明書使用特定停車位，而上訴人於當時亦甚了解，則被上訴人不過將原本於九十二年間自前手取得之車位使用權轉讓與上訴人。依照買賣契約，上訴人自不能要求就非該○○市○○區○○段○○建號附屬之其他建號部分持分，請求被上訴人移轉。倘上訴人仍認為本件買賣標的包括○○市○○區○○段○○建號，應由其舉證證明被上訴人於向前手取得時即同時取得○○市○○區○○段○○建號之持分。上訴人主張被上訴人有債務不履行云云，與事實並不相符。至被上訴人當時另向他人購入同大樓建物土地，而另筆建物附有同小段○○建號之車位所有權持分，則與本件買賣契約不相干，且早於九十五年間由被上訴人向該部分之前手 張政傑 、 廖振傑 、 李忠信 三人買入持有，此有買賣契約可供證明。此外，就系爭車位是否有上訴人所稱之公設內含車位所有權，於契約履行辦理移轉當時即應可輕易查詢該等建物登記資料，查明該等車位確屬由全體車位所有權人決議興建之增設車位，而就該停車位置證明書之部分亦可依公寓大廈管理條例向該大樓管委會調取相關資料查明；則系爭契約業經雙方履行完畢逾四年餘，上訴人始爭執瑕疵存否之主張，顯然違背民法第三百五十六條之規定，其主張並無理由。再者，該大樓原有三十七個平面車位，現則為八十二個機械停車位，足見全部八十二個機械停車位，均係經原所有權人協議後設置。而其中至少有超過半數之四十五個車位係屬原本沒有車位之人所使用。則車位使用權之情形在該一大樓乃屬至為平常、普遍，且持續數十年之久之現像。就該等車位之使用管理，依管委會函覆內容，現時係不分內容，均由管委會收取一千元之清潔管理費，則各車位之管理使用一律平等，並無差異。至於就所有權之部分，固然函覆內容稱依法當依登記資料為準，但其並不影響該等機械停車位之使用權存在之事實。況且上訴人亦自承其於買受系爭車位使用權迄今持續使用該一車位之事實。基上，本件被上訴人所稱之買賣車位係指車位使用權，與該大樓之現實狀況相符。而上訴人稱所有車位買賣均應有所有權，係與事實不符。另依系爭契約，就不動產部分之土地部分，有列明○○地號及持分範圍一萬之一七六，而建物部分則列明○○建號（暨門牌號）及所有權全部。至車位部分僅列明「車位編號八十九（下層）（車位所屬樓層B2）」字樣，並無與土地、建物所有權表彰所方使用之「持分萬分之幾」、「所有權全部」等字樣。則本件買賣標的就車位部分，並非所有權而係使用權至明。基上，上訴人主張依系爭契約被上訴人應移轉○○建號之持分若干與上訴人，乃屬契約所未明訂之主張，其主張並無理由等語置辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
三、經查系爭房地原係訴外人立冠電機股份有限公司所有，於九十一年十二月十三日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。上訴人於九十六年九月二十二日與被上訴人簽訂系爭契約，約定以一千六百六十八萬元為買賣總價款價，並約定以系爭房地及編號八十九號車位為買賣標的，而上訴人於九十六年十一月一日依約付清買賣總價金並完成系爭房地移轉登記於上訴人之名下。被上訴人另於九十五年九月二十一日與訴外人張政傑、廖振傑、李忠信簽定不動產買賣契約書，約定以三千九百九十九萬元為買賣總價款價，並約定以○○市○○區○○段○○○號，權利範圍一萬之五五三之土地、及其上同地段○○○、○○建號即門牌號碼○○市○○區○○路第○○號0樓及○○等號地下二層之建物為買賣標的，並於九十五年十月十三日辦理所有權移轉登記完畢之事實，為兩造所不爭執，並有新北市板橋地政事務所異動索引、不動產買賣契約書及新北市新店地政事務所異動索引等件在卷可稽，堪信為真實。惟上訴人主張兩造於系爭契約中關於系爭車位之約定係屬所有權，並非使用權，從而被上訴人應依系爭契約之約定將○○市○○區○○段第○○號建號所有權所有權權利範圍一九六一之二二移轉登記予上訴人，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是以本件兩造爭執要點即在於：兩造於系爭契約中關於系爭車位之約定係屬所有權？抑或使用權？上訴人依系爭契約之約定請求被上訴人將○○市○○區○○段第○○號建號所有權所有權權利範圍一九六一之二二移轉登記予上訴人，有無理由？茲析述如下。
四、兩造於系爭契約中關於系爭車位之約定係屬所有權？抑或使用權？上訴人依系爭契約之約定請求被上訴人將○○市○○區○○段第○○號建號所有權所有權權利範圍一九六一之二二移轉登記予上訴人，有無理由？㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第九八條定有明文。次按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院十八年上字第一七二七號判例意旨）。又按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院十九年上字第四五三號判例意旨參照）。是解釋契約內容不得拘泥字面意義，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準來解釋當事人之真意。
㈡經查系爭契約約定買賣不動產標示為「土地座落：○○縣○○市○○段○○○號，權利範圍壹萬分之176。建物座落：
同地段號○○建號即○○路○○號0樓之0所有權全部。車位編號：89號（下層）（車位所屬樓層：B2）。」等語，細究其內容，兩造系爭契約約定買賣不動產標示關於建號部分，僅有○○建號，並無○○建號，更未提及權利範圍一九六一分之二二，即就系爭車位權利內容並未另以明文約定系爭車位附屬於○○市○○區○○段第○○建號之權利範圍或所有權等字樣，顯難認上訴人起訴請求移轉之標的，即系爭車位附屬之○○市○○區○○段第○○建號所有權、權利範圍一九六一之二二部分，屬於系爭契約之買賣標的範圍。
㈢且查系爭房地原係訴外人立冠電機股份有限公司所有，於九
一年十二月十三日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人並收受翰聯商務中心大樓地下室停車位置證明書乙紙，有新北市板橋地政事務所異動索引、停車位置證明書在卷可稽（見原審卷第40至42頁），並為上訴人所不爭執，堪信為真實。堪認被上訴人向前手立冠電機股份有限公司買受系爭車位時，並未包含車位附屬建物所有權之應有部分，則基於「任何人不得將大於前手之權利讓予他人」之法諺，被上訴人將系爭房地連同系爭車位再行出售予上訴人時，就所出售系爭車位之權利範圍當僅屬使用權而非所有權。參考系爭建物部分之○○市○○區○○段○○建號即門牌號○○區○○路○○號0樓之0之異動索引，顯可證明被上訴人自前手立冠電機股份有限公司取得後，即行全部移轉予上訴人，並無上訴人起訴狀主張所稱「被上訴人於原本取得之車位持分予以割裂部分另行移轉、而不移轉予上訴人」之情形。至被上訴人當時確另有向他人購入同大樓建物土地，而該一另筆建物則附有○○建號之車位所有權持分，但該部分則係全然與本件買賣契約不相干，且亦早於九五年間由被上訴人向該部分之前手張政傑、廖振傑、李忠信三人買入持有，此有被上訴人向前手購入○○市○○區○○段○○建號之買賣契約可供證明。參以上訴人於起訴前委由律師發函予被上訴人，亦稱其係事後始知有○○市○○區○○段○○建號之存在，足見雙方買賣標的範圍並不包括○○建號之應有部分，堪予認定。
㈣另查依被上訴人交付之翰聯商務中心大樓地下室停車位置證
明書內容分別載明「車位權利人：立冠電機（股）公司」、「備註欄⒈權利人或其承受人僅得就該分管範圍停車使用。⒉不得隔間或堆置物品及易燃易爆之危險物品並遵守停車場管理規定。⒊車位之承受人不得對原全體車位所有權人之決議有所異議，如共同停車機械之修理維護費保養費之分攤」等語，依該證明書書立之文字即可得知該證明書僅係表彰系爭車位之使用權，並非系爭車位所有權之證明文件，上訴人收受後已足知買受之系爭車位僅有使用權，而無車位所有權。且上訴人於本院審理時自承：「買賣系爭房地前，有去看停車位，停車位是上下兩層機械停車位，我是下層停車位。」，核與系爭契約所載「車位編號：89號（下層）（車位所屬樓層：B2）。」相符。則就系爭車位為機械停車位之性質，當時雙方言明係以交付停車位置證明書方式行使權利而未交付獨立之建物所有權狀，且於停車位置證明書中表述分管使用，參以原審法院向翰聯商務中心辦公大樓管理委員會函詢結果，該大樓原有三七個平面車位，現則為八二個機械停車位，（見原審卷第115頁）足見全部八二個機械車位，均係經原所有權人協議後設置。而其中至少有超過半數之四五個車位係屬原本沒有車位之人所使用。則如被上訴人及上訴人係以『承受人』身份，而承受取得『車位使用權』並無所有權之情形在該大樓乃屬至為平常、普遍，且持續數十年之久之現象。益加可證上訴人明知所買之車位係上下兩層機械停車位，通常僅有車位使用權，而無車位所有權。上訴人主張「其實地下二層之各停車位均有獨立建號及所有權狀」云云，顯與事實不合，不足採信。
㈤上訴人雖主張於兩造簽訂系爭契約時，被上訴人表示上訴人
所購置之○○市○○區○○段第○○號建物之公共設施即共有部分內即已包含系爭車位之所有權面積持份，此有當時在場之遠建不動產有限公司業務員楊雅雯及辦理簽立系爭契約之土地代書陳瑞垣可為證云云，然為被上訴人所否認。經查證人楊雅雯於原審具結證稱「（問：賣方當初出售系爭不動產時，是否有含車位一起出售？賣方是如何委託銷售？）賣方說辦公室跟車位，委託一個總價來出售。」、「（問：此車位是否有獨立權狀？有無跟賣方確認？）當初辦公室是賣方自己持有使用。我是根據現況來出售。」、「（問：就你的瞭解，買方是買房子跟車位一起購買？）是。使用現況是這樣沒有錯。」、「（問：賣方在跟你交易時，有無說車位的價值大約多少錢？）當時只有寫一個總價，讓我們去銷售。」、「（問：所以沒有特別說車位值多少錢？）沒有。只有一個數字。」、「（問：你有無跟買方說車位值多少錢？）針對案件而言，我們是一個總價，沒有特別說車位多少錢。」、「（問：有對停車位跟管委會或賣方確認是否有權利存在嗎？）當初管委會有確認，車位的使用者是賣方。」等語（見原審卷第70、71頁），由此可知，證人楊雅雯於接受被上訴人委託出賣系爭房地時，係以土地、建物及車位之總價出售，並未有個別之售價，且證人楊雅雯僅向管委會求證系爭車位之使用者為被上訴人，並未聽聞被上訴人表示出售車位包含所有權持分在內，已足見上訴人所言不實。再查證人陳瑞垣於原審具結證稱「（問：《提示原證一》請確認系爭不動產買賣是否你承辦？）是。合約是我做的。」、「（問：兩造間在約定停車位時是如何約定停車位買賣？如有無所有權狀還是使用權利？）民國九六年間賣方即被上訴人出賣給買方即上訴人，當初他拿土地建物權狀用原證一的總價包括停車位一位。」、「（問：停車位是買所有權嗎？）整個在一起，總價就是證物一的一千多萬元。依我的瞭解，賣方拿一張土地權狀、一張建物權狀。當初車位沒有獨立權狀。」、「（問：如何表彰車位權利的移轉？）當初賣方有提示一張車位使用權的影本，有交付給買方。就我們的經驗，有些賣方沒有提供，因為那也不是地政事務所發的。」、「（問：本案車位的所有權是不是附屬在公設內？）看公設的持分去計算，公設大約二一坪，一般這種案子，停車位登記制度沒有統一，有的登記在公設內。本案我是看當初賣方的建物謄本，本案出售包括二一坪公設在內。」、「（問：買賣契約書最後一頁有寫『所有權全部』，是否指停車位也包含在內？）買賣合約是做買賣所有權。」、「（問：《提示被證一》是否此張車位使用權證明？）是。」、「（問：你剛剛所買賣是所有權，停車位使用權證明是做何用？）代書不會管這張，因為不是地政發的。」等語（見原審卷第71、
72頁），依其證述兩造於簽定系爭契約時，被上訴人係交付系爭房地之土地及建物權狀，系爭車位並無獨立權狀，足認被上訴人出售系爭車位並未包含系爭車位所有權應有部分在內。至證人陳瑞垣固另證稱「我推測當初車位買賣是包含在公設內，理由是公設有二一坪」云云，上訴人提出楊雅雯電話錄音中陳述屋主講車位含在公設內，陳瑞垣電話錄音中陳稱寫含車位一個，是說賣方賣所有權狀車位一個，如果是使用權的車位，會特別寫使用權三個字云云，惟證人陳瑞垣既已證稱「我推測」，則該證詞顯屬證人主觀推測之詞，本無證據能力，難以採信。況依系爭契約記載，上訴人買受系爭建物係座落○○市○○區○○段○○建號，包含同段○○建號共用部分3,463.31平方公尺，權利範圍10.000分之198，面積為68.5735平方公尺，折合20.74坪；而系爭車位則係附屬同段第○○建號門牌○○市○○市○○路○○等號地下二層，有建物謄本在卷可稽，若上訴人買受系爭車位包含所有權，何以系爭契約未明訂包括同段第○○建號所有權權利範圍，而僅標明「車位編號89（下層）車位所屬樓層B2」，是難以證人推測之詞及電話錄音談話，遽認系爭契約約定出售標的包含系爭車位之所有權。
㈥綜上，系爭契約未明訂買賣標的包含系爭車位所有權及附屬
第○○建號建物之權利範圍之字樣，被上訴人不過就由原全體車位所有權人決議興建之增設車位按原本承接之原狀，轉賣予上訴人，被上訴人亦已就系爭車位之使用證明即翰聯商務中心大樓地下室停車位置證明書（見原審卷第40頁）交付予上訴人，該證明書僅為使用權之表彰，非所有權之證明文件，足認系爭契約中關於買賣標的範圍為系爭房地所有權及系爭車位之使用權。是被上訴人已依系爭契約完成標的物交付之義務，且上訴人亦自承其於買受系爭車位使用權迄今持續使用該一車位之事實。足見系爭買賣車位係指車位使用權，與該大樓之現實狀況相符。則被上訴人依法本毋庸就該車位使用權負任何瑕疵擔保責任。此外，就系爭車位是否有上訴人所稱之公設內含車位所有權，於契約履行辦理移轉當時即應可輕易查詢該等建物登記資料，查明該等車位確屬由全體車位所有權人決議興建之增設車位，而就該停車位置證明書之部分亦可依公寓大廈管理條例向該大樓管委會調取相關資料查明；則於系爭契約業經雙方履行完畢逾四年餘，上訴人始爭執瑕疵存否之主張，顯然違背民法第三五六條之瑕疵擔保即時檢查之規定，依法亦應視為承認其所受領之物，上訴人執此主張，並無理由。
㈦再按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。民法第三四八條定有明文。查系爭契約約定買賣不動產標示為「土地座落：○○縣○○市○○段○○○號，權利範圍一萬分之一七六。建物座落：同地段號○○建號即○○路○○號0樓之0所有權全部。車位編號：89號（下層）（車位所屬樓層：B2）。」等語，而就系爭車位部分被上訴人係出賣其使用權，已如前述，且系爭買賣契約自始至終，並無第○○號建號所有權字樣，更未提及權利範圍一九六一分之二二，該部分顯非買賣標的範圍。查被上訴人已於九六年十月二五日以買賣為登記原因將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，有土地登記第二類謄本、新北市新店地政事務所異動索引可憑（見原審卷第11至12、15至16、41至42頁），被上訴人亦一併就系爭車位之使用證明即翰聯商務中心大樓地下室停車位置證明書交付予上訴人，是被上訴人已依系爭契約完成所有權移轉登記及標的物交付之義務，故上訴人依系爭契約之約定請求被上訴人將○○市○○區○○段第○○號建號所有權權利範圍一九六一分之二二移轉登記予上訴人，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，系爭契約之買賣標的為系爭房地之所有權及系爭車位之使用權，被上訴人已依約交付，從而上訴人依系爭契約及民法第三四八條第一項之規定，請求被上訴人應將座落於門牌號碼○○市○○區○○路○○等號地下二層建物，即○○市○○區○○段第○○號建號所有權權利範圍一九六一分之二二移轉登記予上訴人，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國102年2月5日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官張競文法官石有為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國102年2月6日
書記官王秀雲