臺灣臺北地方法院101年度訴字第1273號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第1273號民事判決

裁判日期：民國101年10月26日

裁判案由：所有權移轉登記等

臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第1273號原告 賴亞芬 訴訟代理人 錢裕國 律師複代理人 林立捷 律師被告 施素娟 訴訟代理人 簡炎申 律師
賴茂富 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國101年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國96年9月22日，以新臺幣（下同）1,668萬元之價
格購買原由被告所有座落於新北市○○區○○路○○號3樓之1房地不動產乙戶（下稱系爭房地）及地下二層機械停車位乙個，車位編號89號（下稱系爭車位）並簽有不動產買賣契約書乙紙（下稱系爭契約），原告於96年11月1日依約付清買賣總價金，並完成系爭房地移轉登記於原告之名下，詎原告於100年8月間經系爭房地大樓住戶及翰聯商務中心辦公大樓管理委員會（下稱管委會）告知因新北市政府工務局來函稱本大樓地下二層停車位涉及未經核准擅自變更使用等情事，原告始發現其實地下二層之各停車位均有獨立建號及所有權狀，即新北市○○區○○段第69號建號，被告竟有該建號所有權權利範圍1961分之198，相當於9個停車位（按以每一車位有1961之22權利範圍計算，198÷22＝9），而原告卻非該建號共有人之一。而兩造簽訂契約時，被告表示原告所購置之新北市○○區○○段第87號建物（下稱第87號建物）之公共設施即共有部分內即已包含系爭車位之所有權面積持份，此有當時在場之遠建不動產有限公司業務員 楊雅雯 及辦理簽立系爭契約之土地代書 陳瑞垣 可為證，然經查發現並無相關事證可證系爭車位包含於第87號建物公共設施內，嗣經管委會受新北市工務局來函要求「停止未經核准擅自變更使用等違規行為」時，管委會告知被告若未提出系爭車位相關權狀證明則恐將無法使用該停車位，原告方覺系爭車位理應有獨立建物所有權狀，疑為被告當初隱匿未告知地下二層所有車位均應有獨立建物所有權而未辦理所有權移轉登記，致原告自始未受領系爭車位所有權。
㈡系爭契約約定：「立買賣契約人...關於乙方所有後開不動產賣予甲方，雙方協議訂立條件於後...」、第1條約定：
「買賣總價款...(含車位壹個)」、第3條約定：「乙方應於前條第一款付款時交付所有權狀...」契約最後約定：「不動產標示：土地座落：...建物座落：...車位編號：...所有權全部」，此有系爭契約可參。而被告出售系爭房地時，並未告知地下二層停車位均有獨立建物所有權，反指所購置第87號建物之公共設施即共有部分內即已包含系爭車位之所有權面積持份，以致原告誤以為所購買之系爭房地第87號建物所有權共用部分持份中有包含系爭車位所有權，然因管委會依新北市工務局函文要求被告提出系爭車位相關權狀證明後，原告方發覺被告自始未依約將系爭車位原應有之第69號建物所有權權利範圍1961分之22部分移轉登記予原告，原告充其量僅受領系爭車位占有，故爰依上開系爭契約及民法第348條第1項之規定請求被告配合辦理相關所有權移轉登記。
㈢又陳瑞垣代書依專業的作法，在買賣合約上有寫「含車位壹
個」是指含所有權車位一個。若是屬使用權車位， 陳代書 會寫成含使用權車為壹個，會特別加上「使用權」這三個字，此於前呈陳代書對話錄音清楚表示可證。且在當時簽約前，原告有問過仲介公司人員，陳代書非仲介的代書，而是被告之配偶找來的代書。而且陳代書在寫買賣合約時都有向被告配偶查證過買賣是有「含車位壹個」，這可以證明陳代書在買賣合約上寫的車位是屬有所有權的車位壹個，而被告沒有把69建號之89號停車位的所有權轉移給原告，係與契約不相符的，而且原告也有問過仲介楊雅雯車位所有權之事，仲介楊雅雯說是含在公設裡，蓋因公設很大，將近21坪，原告就相信仲介的專業，原告所買的車位沒有獨立權狀，而是含在公設裡。但這點與事實不相符。
㈣再者，管委會告知原告所持有的車位使用權影本是無效的，
且早在不知多少年以前就已失效，而且管委會還告知原告本大樓有不同版本的車位使用證明等語。則被告在賣車位給原告時，怎能拿一份早已經無效的證明影本且無律師簽證的影本給買方？顯然被告早就知道本大樓B2停車位持續數十年來就有的現象，為何沒有再買賣合約雙方簽約前，告知買方此現象？一旦本大樓的停車位有任何一個被拆除時，原告所買的所謂使用權的停車位是不被管委會承認且不能享有與所有權的停車位同等的權利，更不能有抽籤或輪流使用停車的權利，在這種情況下，原告豈不是要遭受到被本大樓拒絕使用原告自己所買的停車位。是原告推測被告知情而不說明且有隱瞞實情之嫌。故原告所買的車位壹個是所有權的車位壹個。被告於91年向前手即立冠電機購買的情形，被告不能將當時購買的錯誤或損失，移轉到原告。
㈤並聲明：⒈被告應將座落於門牌號碼新北市○○區○○路94
等號地下二層建物，即新北市○○區○○段第69號建號所有權權利範圍1961分之22移轉登記予原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告確實於96年9月間就被告所有之新北市○○區○○路○○
號3樓之1房地及停車位使用權出售予原告，當時業就有產權之土地及建物部分之不動產權狀辦理移轉過戶，並於交付房屋及點收尾款之同時，由仲介之遠建不動產承辦人員 李敬 見證之下，交付由管理委員會發給之編號第89號停車位置證明書予原告。其中車位部分係於被告於92年左右承接前手立冠電機股份有限公司該一停車位前之82年間，即由全體車位所有人決議將原有平面車位改為機械車位所增設，就此向由管委會出具停車位置證明書以表彰其使用權利。故於前述被證一上之備註欄，即明確述明「１、權利人或其承受人僅得就該分管範圍停車使用」，業明確表明僅為「停車分管使用權」，而非不動產產權之車位至明。且其亦註明「車位之承受人不得對原全體車位所有權人之決議有所異議」，亦足見該一分管使用權乃係由其他全體車位所有權人決議所分配使用，則被告不過將原本於92年間自前手取得之車位使用權，轉予承受人之原告。就此亦可參考系爭建物部分之新北市○○區○○段87建號即門牌號○○區○○路○○號3樓之1之異動索引，其可證明被告自前手立冠電機股份有限公司取得後，即行全部移轉予原告，並無原告起訴狀主張所稱於原本取得之車位持分予以割裂部分另行移轉、而不移轉予原告之情形。至被告當時確另有向他人購入同大樓建物土地，而該一另筆建物則附有同小段69建號之車位所有權持分，但該部分則係全然與本件買賣契約不相干，且亦早於95年間由被告向該部分之前手 張政傑 、 廖振傑 、 李忠信 三人買入持有，此有被告向前手購入新北市○○區○○段69建號之買賣契約可供證明。而就此亦於原告起訴前委由律師來函亦稱其係事後始知有新北市○○區○○段69建號之存在，則足見雙方買賣標的範圍並不包括該一69建號之持分，乃至屬明確。且就系爭車位之前述性質，當時雙方言明係以交付停車位置證明書方式行使，且於該停車位置證明書中表述甚明，乃至為明確之事實；原告被證四律師函與起訴狀所稱「本人曾稱所購買之新北市○○區○○段第87號建物之公設內尚包含其車位之所有權」云云，均與事實不合。況且本件買賣係透過仲介公司處理，相關事實亦有相關人證可供查證，不應事後任意主張。
㈡基上，被告不過就由原全體車位所有權人決議興建之增設車
位按原本承接之原狀，轉予原告，且亦提供相關被證一之停車位置證明書資料予原告，亦經原告允可後始行承接，則縱認為該一車位乃屬原全體車位所有權人決議興建之增設車位，並未有不動產權係屬一瑕疵，被告依民法第355條亦屬無需就該一車位使用權負任何瑕疵擔保。此外，就系爭車位是否有原告所稱之公設內含車位所有權，於契約履行辦理移轉當時即應可輕易查詢該等建物登記資料，查明該等車位確屬由全體車位所有權人決議興建之增設車位，而就該停車位置證明書之部分亦可依公寓大廈管理條例向該大樓管委會調取相關資料查明；則於該一契約業經雙方履行完畢逾四年餘，原告始為爭執瑕疵存否之主張，顯然違背瑕疵擔保之民法第356條之即時檢查之規定，其主張並無理由。又被告為不諳建築法規之一般投資人，均係按前手取得之內容再予出賣，系爭新北市○○區○○段87建號建物於被告向前手購入前即屬未持有另筆新北市○○區○○段69建號持分，而係依停車位置證明書使用特定停車位，而原告於當時亦甚了解，則其依照買賣契約，自不能要求如起訴聲明就非該新北市○○區○○段87建號附屬之其他建號部分持分，請求被告移轉。如原告仍認為本件買賣標的包括新北市○○區○○段69建號，應由其舉證證明被告於向前手取得時即同時取得新北市○○區○○段69建號之持分。原告主張被告有債務不履行云云，與事實並不相符。
㈢再者，該大樓原有37個平面車位，現則為82個機械停車位，足見全部82個機械停車位，均係經原所有權人協議後設置。
而其中至少有超過半數之45個車位係屬原本沒有車位之人所使用。則車位使用權之情形在該一大樓乃屬至為平常、普遍，且持續數十年之久之現像。就該等車位之使用管理，依管委會函覆內容，現時係不分內容，均由管委會收取1,000元之清潔管理費，則各車位之管理使用一律平等，並無差異。至於就所有權之部分，固然函覆內容稱依法當依登記資料為準，但其並不影響該等機械停車位之使用權存在之事實；況且原告亦自承其於買受系爭車位使用權迄今持續使用該一車位之事實。基上，本件被告所稱之買賣車位係指車位使用權，與該大樓之現實狀況相符。而原告稱所有車位買賣均應有所有權，係與事實不符。另依系爭契約，就不動產部分之土地部分，有列明80地號及持分範圍10,000分之176，而建物部分則列明87建號（暨門牌號）及所有權全部。至車位部分僅列明「車位編號89（下層）（車位所屬樓層B2）」字樣，並無與土地、建物所有權表彰所方使用之「持分萬分之幾」、「所有權全部」等字樣。則本件買賣標的就車位部分，並非所有權而係使用權至明。基上，原告主張依系爭契約被告應移轉69建號之持分若干予原告，乃屬契約所未明訂之主張，其主張並無理由。蓋該69建號與系爭契約全然無關。何況原告其於訴之聲明稱應移轉69建號持分其中之1961分之22，其所據何來，亦屬不明，更係無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、不爭執之事項：㈠座落於新北市○○區○○段○○○號，權利範圍10,000分之
176之土地及其上同地段87建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○號3樓之1之建物原係訴外人立冠電機股份有限公司所有，於91年12月13日以買賣為登記原因，將上開房地所有權移轉登記予被告，此有新北市板橋地政事務所異動索引在卷可稽（見卷第41至42頁）。
㈡原告於96年9月22日與被告簽定不動產買賣契約書，約定以
1,668萬元為買賣總價款價，並約定以新北市○○區○○段○○○號，權利範圍10,000分之176之土地、及其上同地段87建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○號3樓之1之建物，以及編號89號車位為賣賣標的，而原告於96年11月1日依約付清買賣總價金並完成系爭房地移轉登記於原告之名下，此有系爭契約、系爭房地不動產登記謄本及異動索引附卷可稽（見卷第7至16頁）。被告亦同時交付如被證1所示之翰聯商務中心大樓地下室停車位置證明書予原告（見卷第40頁）。㈢被告另於95年9月21日與訴外人張政傑、廖振傑、李忠信簽
定不動產買賣契約書，約定以3,999萬元為買賣總價款價，並約定以新北市○○區○○段○○○號，權利範圍10,000分之553之土地、及其上同地段120、69建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○號8樓及94等號地下二層之建物為賣賣標的，並於95年10月13日辦理所有權移轉登記完畢，此有不動產買賣契約書及新北市新店地政事務所異動索引附卷可稽（見卷第43至47、104至109頁）。
四、得心證理由：㈠兩造於系爭契約中關於系爭車位之約定係屬所有權？抑或使
用權？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。次按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨可參）。又按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號判例意旨可參）。是解釋契約內容不得拘泥字面意義，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準來解釋當事人之真意。
⒉原告主張於兩造簽訂系爭契約時，被告表示原告所購置之新
北市○○區○○段第87號建物之公共設施即共有部分內即已包含系爭車位之所有權面積持份，此有當時在場之遠建不動產有限公司業務員楊雅雯及辦理簽立系爭契約之土地代書陳瑞垣可為證。被告否認之並以被告確實於96年9月間就新北市○○區○○路○○號3樓之1房地及停車位使用權出售予原告，當時業就有產權之土地及建物部分之不動產權狀辦理移轉過戶，並於交付房屋及點收尾款之同時，由仲介之遠建不動產承辦人員李敬見證之下，交付由管理委員會發給之編號第89號停車位置證明書予原告，其中明確述明「１、權利人或其承受人僅得就該分管範圍停車使用」，業明確表明僅為「停車分管使用權」，而非不動產產權之車位至明等語為辯。經查，系爭契約約定不動產標示為「土地座落：臺北縣新店市○○段○○○號，權利範圍壹萬分之176。建物座落：同地段號87建號即寶中路94號3樓之1所有權全部。車位編號：89號（下層）（車位所屬樓層：B2）。」等語，細究其內容，兩造就系爭車位權利內容並未另以明文約定系爭車位附屬於新北市○○區○○段第69建號之權利範圍或所有權等字樣，尚難認系爭車位附屬之新北市○○區○○段第69建號所有權、權利範圍1961分之22部分為系爭契約之買賣標的範圍。次查，系爭房地原係訴外人立冠電機股份有限公司所有，於91年12月13日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記予被告，被告並收受翰聯商務中心大樓地下室停車位置證明書乙紙，有新北市板橋地政事務所異動索引、停車位置證明書在卷可稽（見卷第40至42頁），堪認被告向前手立冠電機股份有限公司買受系爭車位時，並未包含車位附屬建物所有權之應有部分，則被告將系爭房地連同系爭車位再行出售原告時，就所出售系爭車位之權利範圍當僅屬使用權而非所有權。另查依被告交付之翰聯商務中心大樓地下室停車位置證明書內容分別載明「車位權利人：立冠電機（股）公司」、「備註欄１權利人或其承受人僅得就該分管範圍停車使用。２不得隔間或堆置物品及易燃易爆之危險物品並遵守停車場管理規定。３車位之承受人不得對原全體車位所有權人之決議有所異議，如共同停車機械之修理維護費保養費之分攤」等詞，依該證明書書立之文字即可得知該證明書僅係表彰系爭車位之使用權，並非系爭車位所有權之證明文件，原告收受後已足知買受之系爭車位僅有使用權，而無車位所有權。⒊又查證人楊雅雯具結證稱「（問：賣方當初出售系爭不動產
時，是否有含車位一起出售？賣方是如何委託銷售？）賣方說辦公室跟車位，委託一個總價來出售。」、「（問：此車位是否有獨立權狀？有無跟賣方確認？）當初辦公室是賣方自己持有使用。我是根據現況來出售。」、「（問：就你的瞭解，買方是買房子跟車位一起購買？）是。使用現況是這樣沒有錯。」、「（問：賣方在跟你交易時，有無說車位的價值大約多少錢？）當時只有寫一個總價，讓我們去銷售。」、「（問：所以沒有特別說車位值多少錢？）沒有。只有一個數字。」、「（問：你有無跟買方說車位值多少錢？）針對案件而言，我們是一個總價，沒有特別說車位多少錢。」、「（問：有對停車位跟管委會或賣方確認是否有權利存在嗎？）當初管委會有確認，車位的使用者是賣方。」等語（見卷第70、71頁），由此可知，證人楊雅雯於接受被告委託出賣系爭房地時，係以土地、建物及車位之總價出售，並未有個別之售價，且證人楊雅雯僅向管委會求證系爭車位之使用者為被告，並未聽聞被告表示出售車位包含所有權持分在內。再查證人陳瑞垣具結證稱「（問：《提示原證一》請確認系爭不動產買賣是否你承辦？）是。合約是我做的。」、「（問：兩造間在約定停車位時是如何約定停車位買賣？如有無所有權狀還是使用權利？）民國96年間賣方即被告出賣給買方即原告，當初他拿土地建物權狀用原證一的總價包括停車位一位。」、「（問：停車位是買所有權嗎？）整個在一起，總價就是證物一的一千多萬元。依我的瞭解，賣方拿一張土地權狀、一張建物權狀。當初車位沒有獨立權狀。」、「（問：如何表彰車位權利的移轉？）當初賣方有提示一張車位使用權的影本，有交付給買方。就我們的經驗，有些賣方沒有提供，因為那也不是地政事務所發的。」、「（問：本案車位的所有權是不是附屬在公設內？）看公設的持分去計算，公設大約21坪，一般這種案子，停車位登記制度沒有統一，有的登記在公設內。本案我是看當初賣方的建物謄本，本案出售包括21坪公設在內。」、「（問：買賣契約書最後一頁有寫『所有權全部』，是否指停車位也包含在內？）買賣合約是做買賣所有權。」、「（問：《提示被證一》是否此張車位使用權證明？）是。」、「（問：你剛剛所買賣是所有權，停車位使用權證明是做何用？）代書不會管這張，因為不是地政發的。」等語（見卷第71、72頁），依其證述兩造於簽定系爭契約時，被告係交付系爭房地之土地及建物權狀，系爭車位售並無獨立權狀，足認被告出售系爭車位並未包含系爭車位附屬所有權應有部分在內。至證人陳瑞垣固另證稱「我推測當初車位買賣是包令在公設內，理由是公設有21坪」等語，原告提出楊雅雯電話錄音中陳述屋主講車位含在公設內，陳瑞垣電話錄音中陳稱寫含車位一個，是說賣方賣所有權狀車位一個，如果是使用權的車位，會特別寫使用權三個字等詞（見卷第98、99頁），惟依系爭契約記載，原告買受系爭建物係座落新北市○○區○○段87建號，包含同段68建號共用部分3,463.31平方公尺，權利範圍10.000分之198，面積為68.5735平方公尺，折合20.74坪；而系爭車位係附屬同段第69建號門牌新北市○○市○○路94等號地下二層，有建物謄本可佐，若原告買受系爭車位包含所有權，何以系爭契約未明訂包括同段第69建號所有權權利範圍，而僅標明「車位編號89（下層）車位所屬樓層B2」，是難以證人推測之詞及乙紙電話錄音談話，遽認系爭契約約定出售標的包含系爭車位之所有權。
⒌基上，系爭契約未明訂買賣標的包含系爭車位所有權及附屬
第69建號建物之權利範圍之字樣，而被告交付予原告系爭車位之權利證明文書為翰聯商務中心大樓地下室停車位置證明書，該證明書僅為使用權之表彰，非所有權之證明文件，足認系爭契約中關於買賣標的範圍為系爭房地及系爭車位之使用權。
㈡原告依系爭契約之約定請求被告將新北市○○區○○段第69
號建號所有權權利範圍1961分之22移轉登記予原告，是否有理由？按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。民法第348條訂有明文。查系爭契約約定買賣不動產標示為「土地座落：臺北縣新店市○○段○○○號，權利範圍壹萬分之176。建物座落：同地段號87建號即寶中路94號3樓之1所有權全部。車位編號：89號（下層）（車位所屬樓層：B2）。
」等語，而就系爭車位部份被告係出賣其使用權已如前述，且查被告已於96年10月25日以買賣為登記原因將系爭房地所有權移轉登記予原告，此有土地登記第二類謄本、新北市新店地政事務所異動索引可憑（見卷第11至12、15至16、41至42頁），被告亦一併就系爭車位之使用證明即翰聯商務中心大樓地下室停車位置證明書（見卷第40頁）交付予原告，是被告已依系爭契約完成標的物交付之義務，故原告依系爭契約之約定請求被告將新北市○○區○○段第69號建號所有權權利範圍1961分之22移轉登記予原告，為無理由。
㈢綜上所述，系爭契約之買賣標的為系爭房地之所有權及系爭
車位之使用權，被告已依約交付，從而原告依系爭契約及民法第348條第1項之規定，請求被告應將座落於門牌號碼新北市○○區○○路94等號地下二層建物，即新北市○○區○○段第69號建號所有權權利範圍1961分之22移轉登記予原告，於法無據，原告之訴為無理由，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年10月26日
民事第二庭法官熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月26日
書記官謝盈敏