裁判字號：臺灣高等法院高雄分院104年上字第304號民事判決
裁判日期：民國105年04月27日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院高雄分院民事判決104年度上字第304號上訴人 黃輝堂
楊清玉 共同訴訟代理人 蕭永宏 律師被上訴人 彭秀梅
鍾佳如 鍾佳樺 上列3人共同訴訟代理人 蕭能維 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104年8月26日臺灣高雄地方法院104年度訴字第662號第一審判決提起上訴，本院於105年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：未辦保存登記之門牌號碼高雄市○○區○○街○段00號房屋（下稱系爭12號房屋）坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭533-2地號土地），系爭12號房屋之事實上處分權原為被上訴人彭秀梅於民國88年間自訴外人 黃輝衍 指示上訴人轉讓予彭秀梅而取得。彭秀梅又於104年3月25日讓與系爭533-2地號土地所有權人即彭秀梅之女被上訴人鍾佳如、鍾佳樺（權利範圍各2分之1）。乃上訴人未經被上訴人同意，占用系爭12號房屋及土地，擅自遷入戶籍並加裝冷氣、鐵門、監視器、停放個人汽機車。經被上訴人多次催告上訴人返還系爭12號房屋及533-2地號土地並回復原狀，均未獲置理。上訴人無權占有系爭12號房屋及533-2地號土地，受有相當於租金之不當得利，應給付自101年12月至104年3月25日止，期間28個月，相當於每月租金2萬元之不當得利共新台幣（下同）56萬元。其中36萬元自起訴狀繕本送達上訴人翌日起計算之遲延利息；其餘20萬元自擴張請求之翌日（即104年8月12日）起計算之遲延利息。又被上訴人鍾佳如、鍾佳樺得請求上訴人自104年4月1日起至上訴人騰空遷讓返還上開土地、房屋予鍾佳如、鍾佳樺之日止，按月給付鍾佳如、鍾佳樺2萬元。為此依民法第767條、第821條、第179條之規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠上訴人應將系爭533-2地號土地及其上系爭12號房屋騰空返還予鍾佳如、鍾佳樺。㈡上訴人應給付彭秀梅56萬元，及其中36萬元自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起；其餘20萬元自104年8月13日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上訴人應自104年4月1日起至上訴人騰空遷讓返還系爭12號房屋及系爭土地之日止，按月給付鍾佳如、鍾佳樺2萬元。㈣上訴人應將全戶戶籍自系爭12號房屋遷出。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人黃輝堂於83年間，透過其父即訴外人 黃丁秋 向美濃農會借款，由黃輝堂藉此資金委由訴外人 劉鈺英 興建系爭12號房屋而取得事實上處分權。上訴人於87年10月14日共同與訴外人黃輝衍訂就系爭12號房屋及其所坐落之土地訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。依系爭契約第
7條約定須付清價金始辦理點交。嗣因黃輝衍違約未付清，上訴人於102年9月30日以存證信函催告並解除買賣契約。
黃輝衍雖曾要求上訴人先交付系爭12號房屋予其使用，旋交付彭秀梅使用，惟彭秀梅又返還黃輝衍。黃輝衍向上訴人表示無法付清價金，旋又返還上訴人。且上訴人及其子女於83年間即設籍系爭12號房屋。故系爭12號房屋之事實上處分權人仍為黃輝堂。而上訴人楊清玉之所以依黃輝堂之指示，將系爭12號房屋納稅義務人改為彭秀梅，係因系爭契約第6條約定稅捐由買方負擔。然納稅義務人為何人，不能作為事實上處分權歸屬之依據，彭秀梅並未取得系爭12號房屋之事實上處分權。又被上訴人主張其為系爭12號房屋事實上處分權人之依據為訴外人 鍾義凡 與黃輝衍於88年1月9日所訂立之買賣收據。惟該收據內容所約定之土地、房屋應為黃輝衍所有之高雄市○○區○○段○○○○○○號土地與門牌號碼高雄市○○區○○街○段○○號房屋（下分別稱533-3地號土地、10號房屋），並非系爭12號房屋及533-2地號土地。故被上訴人應向黃輝衍行使權利，而非向上訴人請求。而黃輝衍已於另案原法院103年度訴字第380號與黃輝堂間請求土地所有權移轉登記事件中，以上訴狀表示其與黃輝堂間未就系爭12號房屋辦理點交，楊清玉乃一屋二賣予彭秀梅等語（現本院
104年度上字第184號，已於105年1月27日判決在案）。且彭秀梅與黃輝衍於103年2月10日簽訂買賣契約增補條款載明黃輝衍始終未依買賣契約履行義務等語。可見被上訴人主張黃輝衍將其向上訴人買受之系爭12號房屋轉售予被上訴人並指示上訴人直接轉讓予被上訴人等情與事實不符。黃輝堂既仍為系爭12號房屋事實上處分權人，被上訴人就系爭12號房屋部分不得主張上訴人受有不當得利。且上訴人應推定為系爭533-2地號土地承租人，故亦非無權占用該土地。再者，被上訴人主張之租金行情每月2萬元僅係房仲廣告，與實際行情不符，系爭533-2地號土地地處偏僻、鄰近公墓，應以申報地價年息5%計算較為適當。從而，系爭12號房屋之事實上處分權人既為黃輝堂，則被上訴人請求上訴人返還系爭12號房屋、遷出戶籍及給付相當於租金之不當得利，即屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件原審判決：㈠上訴人應將系爭533-2地號土地及其上系爭12號房屋騰空遷讓返還予鍾佳如及鍾佳樺。㈡上訴人應給付彭秀梅6萬6329元，及自104年2月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢上訴人應自104年4月1日起至騰空遷讓返還第一項所示土地及房屋之日止，按月給付鍾佳如及鍾佳樺2388元。㈣上訴人應將其全戶戶籍系爭12號房屋遷出。㈤被上訴人其餘之訴駁回。㈥前揭第一項至第三項，被上訴人以37萬為上訴人供擔保後，得假執行。但上訴人如以110萬8329元為被上訴人願供擔保，得免為假執行。
㈦被上訴人其餘假執行之聲請駁回。上訴人就其敗訴部分聲明不服，上訴聲明：㈠原判決關於不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔，（被上訴人就其請求，經敗訴判決部分，並未提上訴，已確定在案）。
四、兩造不爭執之事項如下：㈠坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地為訴外人黃丁秋所有
，其繼承人即訴外人 黃輝郁 、 黃輝琳 、黃輝衍、 黃宇涵 及上訴人均於85年5月18日以分割繼承而取得應有部分5分之1。上訴人87年12月30日以買賣為原因，將其應有部分5分之
1移轉登記至黃 陳滿菊 名下。 嗣黃 陳滿菊於103年2月25日將其應有部分5分之1以買賣為原因，移轉登記予鍾佳如、鍾佳樺各應有部分10分之1。原法院另案103年度訴字第50號分割共有物事件確定判決，鍾佳如、鍾佳樺取得系爭533-2地號土地（即該判決附圖編號丙部分），按應有部分各1/
2之比例維持共有。鍾佳如、鍾佳樺於103年11月6日登記為系爭533-2地號土地共有人。系爭12號房屋則坐落系爭533-2地號土地上。而系爭10號房屋則坐落於系爭533-3地號土地上。
㈡系爭12號房屋為未辦保存登記之建物，楊清玉為起造人。於
88年2月間將該房屋之房屋稅納稅義務人由楊清玉變更為彭秀梅，嗣又於104年3月25日再變更為鍾佳如、鍾佳樺。
㈢系爭12號房屋於100年9月9日復電，上訴人自101年12月間起占有使用系爭533-2地號土地及系爭12號房屋迄今。
㈣上訴人全戶（即上訴人夫妻及長子 黃奕銘 、次子 黃奕錝 ）之
戶籍均設籍在系爭12號房屋。被上訴人請求上訴人遷讓房屋如有理由，上訴人同意將全戶戶籍遷出。
五、兩造爭執之事項為：㈠系爭12號房屋之事實上處分權人為何人？上訴人是否無權占有系爭533-2地號土地及其上系爭12號房屋？鍾佳如、鍾佳樺依民法第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭533-2地號土地及系爭12號房屋，並將全戶戶籍遷出，有無理由？㈡彭秀梅請求上訴人給付相當於租金之不當得利6萬6329元及法定遲延利息；另鍾佳如、鍾佳樺請求上訴人給付自104年4月1日起至遷讓返還系爭系爭533-2地號土地及系爭12號房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2388元，有無理由？
六、系爭12號房屋之事實上處分權人為何人？上訴人是否無權占有系爭533-2地號土地及其上系爭12號房屋？鍾佳如、鍾佳樺依民法第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭533-2地號土地及系爭12號房屋，並將全戶戶籍遷出，有無理由？㈠按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務，法有明文。未經保存登記之房屋買受人，因未辦所有權移轉登記而未取得其所有權，但得代位行使出賣人之所有權而為法律上或事實上之處分行為，則上訴人雖未取得房屋之所有權，仍難謂其對之無事實之處分權。矧依一般不動產買賣之觀念，出賣人將標的物交付買受人時，已同意將使用收益權及事實上處分權隨同交付行為移轉於買受人，而買受人於受領交付後，就買賣標的物為事實上之處分行為，亦不違背出賣人之本意。上訴人買受該屋，既經出賣人交付，縱未登記，亦已取得事實上之處分權。」（最高法院69年度台上字第1204號判決要旨參照）。又按「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。而未辦保存登記建物雖因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權為讓與，然受讓人取得之事實上處分權與所有權人之權能，實屬無異（最高法院102年度台上字第580號判決要旨參照）。
㈡查黃輝衍於87年10月14日以373萬之價格向上訴人黃輝堂及
其配偶楊清玉購買系爭12號房屋及該房屋所坐落之系爭533-
2地號土地（分割前為533地號土地，應有部分為1/5）。嗣彭秀梅於88年1月9日以86萬元及分期償還高雄市美濃區農會貸款394萬2749元之條件，向黃輝衍買受前揭系爭12號房屋及所坐落之系爭533-2地號土地。黃輝堂已依黃輝衍之指示，將系爭533-2地號土地所有權移轉登記予黃輝衍之配偶 黃陳滿菊 ，並於88年2月3日將未辦保存登記之系爭12號房屋納稅義務人變更為彭秀梅等事實，已經原法院102年度簡上字第277號確定判決及本院104年度上字第184號判決確認無訛。（見原審卷第147頁、第148頁，本院卷第78頁至第82頁），復有楊清玉用印之契稅申報書、土地建築物買賣所有權移轉契約書、公證書、高雄市東區稅捐稽徵處房屋稅籍證明書及黃輝衍書立收受86萬元之收據各1份附卷可稽（見原審卷第80頁、第124頁、第282頁至第284頁）。又上訴人於原審亦自承確有將系爭12號房屋交付黃輝衍，嗣黃輝衍又交付彭秀梅使用等情（見原審卷第217頁）。又黃輝衍於另案對彭秀梅起訴買賣契約無效，請求彭秀梅將系爭12號房屋之稅籍移轉變更予黃輝衍等事件（即原法院102年度簡上字第277號）亦經判決黃輝衍敗訴確定在案（見原審卷第147頁、第148頁），且黃陳滿菊已於103年2月25日將
533地號土地，應有部分1/5，以買賣為原因，移轉所有權予彭秀梅指定之鍾佳如、鍾佳樺共有等情，亦為兩造所不爭執。足徵彭秀梅向上訴人買受系爭12號房屋及該房屋所坐落系爭533-2地號土地，並經上訴人交付房屋及移轉土地所有權。揆諸首開說明，彭秀梅應已取得系爭12號房屋之事實上處分權。上訴人所辯其與黃輝衍間之不動產買賣，並未就系爭12號房屋辦理點交予黃輝衍，楊清玉係一屋二賣予彭秀梅及黃輝衍書立收受86萬元之收據，應為黃輝衍所有之533-3地號土地及該土地上之系爭10號房屋云云，核與上揭事實不符，應不足採。至於彭秀梅於取得系爭12號房屋之事實上處分權後，固因與黃輝衍間之糾紛，認系爭12號房屋難以安居而遷出，致為上訴人無權占有。惟彭秀梅主張其於104年3月25日將對系爭12號房屋之事實上處分權讓與鍾佳如、鍾佳樺，並依民法第946條第2項、第761條第3項之規定，以其對上訴人之返還系爭12號房屋請求權讓與鍾佳如、鍾佳樺，以代交付等情（見原審卷第218號、本院卷第106頁背面），核屬有據，堪予採信。是以系爭12號房屋之事實上處分權自88年2月3日至104年3月24日係屬彭秀梅；自104年
3月25日起則屬鍾佳如及鍾佳樺等事實，應堪認定。㈢系爭12號房屋之事實上處分權，自88年2月3日至104年3
月24日係屬彭秀梅；自104年3月25日起則屬鍾佳如及鍾佳樺，已如前述。又系爭12號房屋所占用之系爭533-2地號土地為鍾佳如及鍾佳樺所共有，應有部分各1/2等情，有土地所有權狀影本2紙在卷足憑（見原審卷第32頁、第33頁），並為兩造所不爭執，是上訴人主張黃輝堂為系爭12號房屋之事實上處分權人，且應推定為系爭533-2地號土地之承租人云云，應屬無據，不足採信。從而被上訴人主張上訴人無權占有系爭533-2地號土地及其上系爭12號房屋，應可採信。
鍾佳如、鍾佳樺主張其二人係系爭533-2地號土地之所有權人，及系爭12號房屋之事實上處分權人，請求上訴人遷讓返還系爭533-2地號土地及系爭12號房屋，並將全戶戶籍遷出，即屬有理由，應予准許。
七、彭秀梅請求上訴人給付相當於租金之不當得利6萬6329元及法定遲延利息，另鍾佳如、鍾佳樺請求上訴人給付自104年
4月1日起至遷讓返還系爭533-2地號土地及系爭12號房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2388元，有無理由？㈠次按無權占有他人土地，可能獲有相當於租金之利益為社會
通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價年息10/100為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價。土地法第79條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第25條亦定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照）。
㈡查系爭533-2地號土地面積為521平方公尺，102年間申報
地價為每平方公尺336元，系爭12號房屋之課稅現值為39萬8100元，有系爭533-2地號土地登記第二類謄本1件、高雄市○區0000000000000000號房屋之房屋稅籍證明書附卷可稽（見原審卷第81頁、第30頁）。又系爭12號房屋可供居住使用，靠近美濃市區○○○街○段、可作營業店面，附近有學校、交通尚稱便利等事實，亦有現場照片、地圖各1份在卷足憑（見原審卷第177頁、原法院103年度訴字第50號卷第126至130頁），惟上訴人辯稱該位置靠近公墓等情，亦為被上訴人所不爭執（見原審卷第239頁）。
本院爰審酌系爭12號房屋週邊生活機能，經濟價值，交通條件，上訴人占有使用狀況等情，認以土地申報地價及房屋課稅現值合計年息5%之比率計算不當得利為適當。又系爭房屋於100年9月9日復電，被上訴人係自101年12月間起占有使用系爭12號房屋及其所坐落之系爭533-2地號土地。而上訴人係於103年11月21日提起本件訴訟，且彭秀梅係於104年3月25日將系爭12號房屋事實上處分權讓與鍾佳如、鍾佳樺等情，亦如前述。是以上訴人應給付彭秀梅自101年12月起至
104年3月24日止（即27又24/31月），相當於租金之不當得利金額為6萬6329元[即（申報地價336元/平方公尺×占用面積521平方公尺＋房屋課稅現值398100元）×5/100÷12月×27又24/31月=66329元]，及自起訴狀繕本送達翌日即104年2月20日（104年2月9日寄存送達，見原審卷第93頁、第94頁）起至清償日止，按年息5/100計算之法定遲延利息；應給付鍾佳如、鍾佳樺自104年4月1日起至遷讓返還系爭12號房屋及系爭533-2地號土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利2388元[（即申報地價336元/平方公尺×占用面積521平方公尺+房屋課稅現值398100元）×5/
100÷12=2388元]。從而彭秀梅請求上訴人給付相當於租金之不當得利6萬6329元及自104年2月20日起至清償日止，按年息5/100計算之法定遲延利息；另鍾佳如、鍾佳樺請求上訴人給付自104年4月1日起至遷讓返還系爭12號房屋及系爭533-2地號土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利2388元為有理由，應予准許。
八、綜上所述，原審因而判決：㈠上訴人應將系爭533-2地號土地及其上系爭12號房屋騰空遷讓返還予鍾佳如及鍾佳樺。㈡上訴人應給付彭秀梅6萬6329元，及自104年2月20日起至清償日止，按年息5/100計算之利息。㈢上訴人應自104年
4月1日起至騰空遷讓返還第1項所示土地及房屋之日止，按月給付鍾佳如及鍾佳樺2388元。㈣上訴人應將其全戶戶籍自系爭12號房屋遷出。並就前揭第1項至第3項部分，依兩造之聲請，分別酌定相當擔保金額，併予宣告假執行及免為假執行，經核尚無不合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果無影響，爰不一一論述。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國105年4月27日
民事第一庭
審判長法官高金枝
法官謝靜雯法官吳登輝以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月28日
書記官曾允志附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。