裁判字號：臺灣高等法院113年重上字第167號民事判決
裁判日期：民國113年09月25日
裁判案由：給付違約金
臺灣高等法院民事判決113年度重上字第167號上訴人 劉柏廷
劉力誠 共同訴訟代理人 陳明暉 律師
郭令立 律師被上訴人 何瑞香 訴訟代理人 賴文智 律師
蕭家捷 律師 賴佳宜 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國112年8月4日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第370號第一審判決提起上訴，本院於113年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國110年10月13日向被上訴人購買坐落新北市○○區○○段0000地號土地應有部分18分之6（下稱系爭土地）及其上同段000建號建物所有權全部（下稱系爭建物，與系爭土地合稱「系爭房地」），約定價金為新臺幣（下同）9,300萬元，並簽立買賣契約書（下稱系爭契約），被上訴人雖已於111年4月28日登記取得系爭房地所有權，惟被上訴人未於伊第3次付款前排除第三人占用系爭土地情事，又未點交系爭房地與伊，系爭建物移轉登記面積復較系爭契約所附建物登記謄本面積短少8.96平方公尺，依系爭契約第10條第2項約定視為違約，參考內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第1項規定，被上訴人應賠償按系爭房地總價百分之15計算之違約金1,395萬元（93,000,000×15％＝13,950,000）等情。爰依系爭契約第10條第2項及民法第250條規定，求為命被上訴人給付1,395萬元本息之判決【原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴，於本院減縮上訴聲明為請求1,395萬元本息（見本院卷第157頁至第159頁），逾此部分非本院審理範圍，不予贅述】。
其上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項聲明部分及該假執行聲請之裁判均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,395萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊出售系爭土地與被上訴人，一併贈與土地上之破舊建物與其，系爭建物非兩造間之買賣標的，上訴人與其父即訴外人 劉賴偉 共同經營建設公司，於締約前已詳細勘查系爭土地現況，其知有第三人在該土地上經營停車場仍願購買，系爭契約第12條已特別約定按現況點交， 劉賴偉復 於110年10月底即僱工修繕系爭建物，顯見上訴人當時已按現況受領系爭房地，伊已履行出賣人之交付義務，系爭建物於兩造締約時已部分傾頹滅失，伊於110年10月底已按該建物現況交付與上訴人，並未短少等語，資為抗辯。並聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、上訴人於110年10月13日與被上訴人簽約以總價金9,300萬元購買系爭房地，於同年10月18日、同年月25日、111年4月26日及同年5月3日，先後給付被上訴人價金1,000萬元、4,000萬元、4,000萬元、300萬元，上訴人於111年4月28日登記取得系爭土地應有部分各6分之1及系爭建物應有部分各2分之1等情，為兩造所不爭（見本院卷第176頁），並有土地、建物登記謄本可參（見原審卷二第21頁至第27頁），應堪認定。
四、上訴人主張被上訴人未於其第3次付款前排除第三人占用系爭土地情事，未點交系爭房地，所移轉之系爭建物面積較系爭契約所附建物登記謄本面積短少，應視為違約等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
(一)被上訴人已履行出賣人之交付義務，並無系爭契約第10條所定「不履行契約義務」情事。
1、按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人，依民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。
2、查系爭契約為訴外人劉賴偉於110年10月13日代理上訴人與被上訴人簽訂，經劉賴偉於簽約時提議在契約第12條以手寫方式加註「現況點交」後用印確認等情，為兩造所不爭（見本院卷第175頁、第176頁），並有系爭契約可參（見原審卷一第24頁），系爭契約第12條約定：「買賣完成：本買賣於甲方繳清全部款項，乙方將產權移轉至甲方名下，並完成交地手續。現況點交」，第8條則約定：「乙方（即被上訴人）應保證本買賣產權完整無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外，應由乙方負責清理排除與甲方（即上訴人）無涉，如未於第三期款付款前清理排除者視同乙方違約，依第10條第2項違約約定辦理」（見原審卷一第23頁、第22頁），依第12條文義，出賣人（被上訴人）應依系爭房地當時之狀況交付與買受人（上訴人）占有，第8條則係有關出賣人之權利瑕疵擔保責任約定，雖有提及如有出租或來歷不明發生糾紛等語，然被上訴人係出售系爭土地應有部分與上訴人，兩造締約前系爭土地已有第三人占用停車乙情，為兩造所不爭（見原審卷二第210頁；本院卷第66頁），且系爭土地上已設置停車場出入口及以網狀圍籬區隔土地內外，一般人應可輕易目視確知圍籬內之使用情形，業經被上訴人陳述在卷（見原審卷二第36頁至第37頁），並有系爭土地旁巷道即○○○路0段00巷之GOOGLE街景圖為證（見原審卷二第47頁、第49頁），且上開街景圖拍攝之停車場門牌號碼係與上訴人所提第三人占用土地停車之照片內容相同（見原審卷二第79頁），然與被上訴人所有之系爭建物門牌號碼○○○路00號（見原審卷一第25頁）不同，上訴人於兩造締約前已知系爭土地內有停車場等設置，審酌兩造所約定第3次付款日（110年11月15日），距系爭契約成立日（同年10月13日）僅1個月餘，倘兩造當時有意要求被上訴人負有排除第三人占用土地情形後始點交系爭房地之義務，衡情被上訴人應不可能同意先依系爭契約第8條約定排除出租或來歷不明發生糾紛等情事後，始為系爭房地之點交，對照系爭契約第12條尚約定「現況點交」，堪認系爭土地遭他人占用情形，未在第8條約定之擔保範圍。上訴人又未舉證被上訴人於締約前有出租系爭土地與第三人停車之情，其逕主張：系爭契約第12條「現況點交」是指被上訴人按第8條約定排除出租、來歷不明的占用情況後，再將買賣標的物交付上訴人云云，自不足採。
3、又依證人即仲介人員 吳勝名 證稱：伊透過他人介紹建商向被上訴人買土地，系爭契約簽署時伊在場，後來被上訴人問伊有無找人整修系爭土地上之建物，伊說沒有，被上訴人請伊去看，伊於110年10月底去現場，見有工班在修繕建物屋頂，伊問工人是否忠孝路建商劉董事長請其修繕房屋，工人說是，劉董事長是上訴人之父，系爭房地有圍牆，需鑰匙才能開門進入，不知工班如何進入，伊去時鐵門已打開等語（見原審卷二第150頁至第153頁），可知劉賴偉為上訴人之父，於代理上訴人簽約後之當月底，即已指示工人入內施工，應認被上訴人於上訴人110年11月15日第三次約定付款前已交付系爭房地，並讓與其對於第三人之返還土地請求權與上訴人，完成系爭契約約定之現況點交。是上訴人主張：被上訴人未依系爭契約第8條排除第三人占有系爭土地情事，係不履行系爭契約，視為違約云云，應無可採。
(三)被上訴人移轉與上訴人之系爭建物面積並未短少，上訴人據此請求被上訴人賠償違約金，為無理由。
查被上訴人於111年2月21日就系爭建物申請測量，於同年3月10日辦理建物部分滅失登記，依系爭契約所附建物登記謄本登記之系爭建物面積是54.71平方公尺，被上訴人移轉與上訴人之該建物面積為45.75平方公尺等情，固有建物登記謄本可稽（見原審卷一第25頁，卷二第25頁、第27頁），並為兩造所不爭（見本院卷第176頁），依建物登記形式觀之，被上訴人移轉登記之系爭建物面積，固較系爭契約所附建物登記謄本面積短少8.96平方公尺。惟系爭契約第12條已約定按現狀點交，且系爭契約第1條僅約定含建號132建物（見原審卷一第19頁），並未如系爭土地記載面積若干，系爭建物於55年6月即已登記所有權，迄兩造110年10月簽立系爭契約已達55年餘，被上訴人復稱該建物係土造建材，於簽約時本已部分傾圮滅失（見本院卷第241頁），並有照片為證（見原審卷二第41頁），被上訴人抗辯其不負依系爭建物登記謄本交付該登記面積建物與上訴人之義務，尚非無據。則上訴人以系爭建物辦理部分滅失登記後之面積，少於系爭契約所附之建物登記謄本面積，即主張被上訴人交付之系爭建物面積短少，係不履行契約義務云云，自不足採。
五、綜上所述，上訴人依系爭契約第10條第2項約定及民法第250條規定，請求被上訴人給付1,395萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國113年9月25日
民事第十八庭
審判長法官黃書苑
法官陳瑜法官胡芷瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年9月25日
書記官莊智凱