裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第502號民事判決
裁判日期：民國104年06月29日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第502號原告 李采娉 被告 温明義 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國104年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○○號4樓建物之Ａ室全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟捌佰叁拾叁元，及自民國一百零四年四月三日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○○號4樓房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，被告於民國103年5月5日向原告承租系爭房屋之Ａ室，約定租賃期間自103年5月5日起至105年5月5日止，每月租金新臺幣（下同）5,000元，應於每月5日前繳納，押租金為1萬元，兩造並簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。但被告自103年9月5日起即未繳納租金，原告於103年11月9日以中和郵局000820號存證信函限期催告被告於3日內繳納租金及相關費用等，逾期視為終止租約，不另通知。今再以本件起訴狀繕本暨證物影本（含上開存證信函影本等）送達被告，再次向被告為催告被告應於3日內繳納租金及相關費用等，逾期視為終止系爭租約之意思表示。惟被告逾期仍迄未繳納，故依民法第455條租賃物返還請求權、民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋A室。另本件起訴狀繕本暨證物影本（存證信函影本等）於104年3月19日寄存送達被告，同年月29日生效，加上3天期限為104年4月1日，故兩造間系爭租約已於104年4月2日終止。是系爭租約終止前，即自103年9月5日起至104年4月2日止，計6個月又29日，被告積欠之租金共34,833元（5,000元×6月＋5,000元÷30×29＝34,833元），扣抵押租金1萬元後為24,833元，故原告依系爭租約請求被告給付積欠之租金24,833元，並依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約終止後，即自104年4月3日起至遷讓返還系爭房屋A室之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,000元等語，並聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○○號4樓建物之Ａ室全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告24,833元，及自104年4月3日起至遷讓返還前開租賃之房屋之日止，按月給付原5,000元。
二、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書影本、中和郵局000820號存證信函影本、系爭房屋之建物登記謄本影本等件為證。被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或爭執原告之主張，堪信原告之主張為真實。
三、按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金。」；第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」。次依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回租賃物。而上開土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字516號判例參照）。本件原告於前開中和郵局000820號存證信函中已催告被告於3日內繳清積欠之租金，逾期視為終止租約，不另通知。而本件起訴狀繕本暨證物影本（上開存證信函影本等）已於104年3月19日寄存送達被告之住所及居所，有送達證書2紙在卷可稽（見本院訴字卷第9、10頁），依民事訴訟法第138條第2條規定：「寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力。」，是已於同年月29日生效，而被告於3天期限屆至，仍未繳納租金，且其積欠之租金以1萬元之押租金抵償後，迄104年4月2日已逾2個月之租額，故兩造間系爭租約已於期限屆至後104年4月2日合法終止，亦堪認定。
四、按民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」；第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」另系爭租約第3條、第4條約定：租金每月5,000元，應於每月5日以前繳納，被告不得藉詞拖延。是原告依上開規定，請求被告返還租賃之系爭房屋Ａ室，及系爭租約存續期間即103年9月5日起至104年4月2日止，計6個月又29日，被告所積欠之租金共34,833元（5,000元×6月＋5,000元÷30×29＝34,833元），經以押租金1萬元扣抵後為24,833元，即無不合。再按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」本件系爭租約終止後，被告已無占用系爭房屋A室之正當權源，而為無權占用，是原告依上開規定，請求被告自系爭租約終止後，即自104年4月3日起至遷讓返還系爭房屋Ａ室之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,000元，亦屬有據。
五、從而，原告聲明請求被告應將系爭房屋Ａ室全部遷讓返還原告，並請求被告應給付原告24,833元，及自104年4月3日起至遷讓返還系爭房屋Ａ室之日止，按月給付原5,000元，均有理由，應予准許。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國104年6月29日
民事第三庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月29日
書記官張美玉