裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第20號民事判決
裁判日期：民國104年10月14日
裁判案由：分割共有物
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第20號原告 吳清泉 訴訟代理人 呂富田 律師被告 吳正源
吳文總 被告 林清德 訴訟代理人 范仲良 律師被告林 蘇玉珠 訴訟代理人 林群 和上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地，其分割方法為如附圖乙案所示：㈠暫編地號827部分分歸被告 林蘇玉珠 所有；㈡暫編地號827⑴部分分歸被告吳文總所有；㈢暫編地號827⑵部分分歸被告吳正源所有；㈣暫編地號827⑶部分分歸被告林清德所有；㈤暫編地號827⑷部分分歸原告吳清泉所有。
附表二所示之應付補償人應給付同表所示受補償人如同表所示之金額。
訴訟費用由兩造各按如附表一所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告吳正源、吳文總未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依到場原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分比例如附表一所示。系爭土地並無不能分割之情形，兩造間亦未訂有不分割之契約，因無法達成協議分割，爰依民法第823條、第824條之規定提起本訴，並聲明：請准就系爭土地分割如岡山地政事務所103年11月13日高市地岡測字第00000000000號複丈成果圖第一方案（下稱甲案，詳附件1）所示；分得不足部分願以金錢補償。
二、被告各抗辯如下：㈠被告林清德：系爭土地上臨南寮路之北側土地已有林蘇玉珠
、吳正源、吳文總所有、門牌號碼分別為高雄市○○區○○路○○○○○號及第125號、127號三建物坐落。又土地東側福德宮寺廟長期為當地居民信仰之一，伊為取得供寺廟無償使用之基地乃購買系爭土地應有部分，參以原告自承使用土地南側耕作，故應由林蘇玉珠、吳正源、吳文總各取得其等建物坐落之範圍；由伊取得福德宮廟坐落之範圍；並由原告取得其耕作使用之土地南側範圍，以符合兩造目前土地使用之現況，並聲明：請准就系爭土地分割如岡山地政事務所103年11月13日高市地岡測字第00000000000號複丈成果圖第二方案（下簡稱乙案，詳附件2）所示。
㈡被告吳文總、吳正源：同意林清德提出之分割方案，但林清
德就乙案編號827⑶部分應與吳文總、吳正源維持共有，並聲明：請准就系爭土地分割如岡山地政事務所103年11月13日高市地岡測字第00000000000號複丈成果圖第二方案（下簡稱乙案）所示：㈠編號827部分分歸林蘇玉珠所有；㈡編號827⑴部分分歸吳文總所有；㈢編號827⑵部分分歸被告吳正源所有；㈣編號827⑶部分分歸被告林清德、吳文總、吳正源共有；㈤編號827⑷部分分歸原告所有等語。
㈢被告林蘇玉珠：伊只要取得建物坐落土地，及往北延伸至南
寮路之範圍，其餘土地都不要，並聲明：請准就系爭土地分割如附件3分割方案（下稱丙案）所示等語。
三、兩造不爭執事項暨本件爭點：㈠兩造不爭執事項：
1.系爭土地為兩造共有，應有部分比例如附表一所示。
2.系爭土地並無不能分割之協議，依使用目的亦無不能分割之情事。
3.系爭土地屬一般農業區，北臨12公尺寬之南寮路，東側臨寬約4公尺之光明巷。土地由西往東方向依序分佈林蘇玉珠之鐵皮屋、吳文總磚造建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路○○○號）、吳正源磚造建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路○○○號）及掛有福德宮招牌之臨時搭建紅色鐵皮屋；土地南側三角形部分則為吳清泉用於種植果樹。
㈡本件爭點：
系爭土地應如何分割始為適當？
四、本院之判斷：㈠按共有物除因物之使用目的不能分割或共有人間契約訂有不
分割之期限者外，各共有人，得隨時請求分割共有物；再共有物分割之方法，共有人不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配或變價分配之，民法第823條第1項及第824條第2項規定甚明。經查，系爭土地為兩造共有，且兩造就系爭土地未訂有不分割之特約，又依使用目的亦無不能分割之情形，但未能達成分割之協議一情，為兩造所不爭執，自堪信為真正。從而，原告本於土地共有人之分割請求權訴請判決分割，於法有據，應予准許。
㈡再按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。又按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割；分割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院96年度台上字第108號、82年度台上字第1990號著有裁判要旨可供參照）。經查：
1.系爭土地依區域計畫法劃定為一般農業區之農牧用地，屬於農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款所定之耕地，且該地在農發條例89年1月4日修正實施前為吳清泉、吳文總、吳正源、林蘇玉珠及訴外人 楊吳玉蓮 共有，依同條例第16條第1項第4款規定，得分割為5筆土地，有高雄市政府地政局岡山地政事務所103年1月15日高市地岡測字第00000000000號函、土地公務用謄本等件附卷可考（見卷一第103頁、第169頁～第170頁；卷二第153頁），而參之本件兩造所提分割方案分割後土地宗數均未逾5筆，核與上開規定無違，先予敘明。
2.系爭土地應採何分割方案，始為適當：又依兩造所提分割方案，固然均與系爭土地目前之使用情形及建物坐落位置大致相符，然查：
⑴原告所提分割方案（即甲案），因考量分得位置位於土地
南側，距北側12公尺寬之南寮路距離較遠，因而將分得之範圍往北側延伸。惟原告將其分得範圍往北延伸，致其與吳正源分得位置間之地界線形成彎角，不利原告就取得土地之利用。再者，斟酌該方案往北延伸之範圍仍未達南寮路，故原告分得之範圍終僅臨4公尺寬之光明巷，而未臨12公尺寬之南寮路，難認此舉將有效提升原告分得土地之經濟價值。況參酌共有人系爭土地之應有部分比例，此分割方案固然使原告取得符合其應有部分比例之土地，惟將導致吳正源分得之土地較其應有部分比例短少94.95平方公尺（計算式：實際分得面積238.91平方公尺－應分得面積333.86平方公尺＝94.95平方公尺），嚴重損及吳正源之權益，故應認此方案為不可採。至林蘇玉珠所提分割方案（即丙案），僅欲取得其建物坐落土地，及往北延伸至南寮路之範圍。惟斟酌林蘇玉珠所有之建物坐落於系爭土地之西側，相較於其他共有人，其建物往西至土地地界線之範圍自應分由其取得，以利於與建物坐落之土地合併使用，提升土地經濟效益；倘僅將其建物坐落土地暨往北延伸至南寮路之範圍分歸其所有，將致上開範圍土地形成畸零地，價值低落，亦無從分配予其他共有人，據此，應認林蘇玉珠所提分割方案亦不可採。
⑵再觀之林清德所提分割方案（即乙案），各共有人分得之
土地趨近於方正，較原告所提甲案地界轉彎處形成之犄角為少，且各共有人實際分得面積與應分得面積間之落差較為平均，並無對特定共有人分得部分過於不足而明顯不利益之情事，顯較符合土地利用之經濟效益及共有人間之公平性。參以坐落系爭土地上之福德宮，設立已年代久遠，近期並擬擴建，此為兩造所未爭執，堪認林清德辯稱該福德宮廟為當地住民之信仰中心等語，應可採信。斟酌林清德最初為取得供福德宮無償使用之基地，乃購買系爭土地應有部分，此亦為兩造所未爭執，依此分割方案，福德宮將坐落於林清德分得之範圍內，亦有利於該宮廟之保存，並維持原土地之利用情形，應屬可採。至吳文總、吳正源雖主張乙案暫編地號827⑶部分應由其等與林清德維持共有云云，惟按：以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項固定有明文，惟吳文總、吳正源並未說明系爭土地有何基於共有人之利益或其他必要情形，而須就乙案暫編地號827⑶部分維持共有，斟酌分割共有物之法令規定，即以消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益為目的，應認吳文總、吳正源上開主張，要非可採。
⑶從而，經考量系爭土地之使用現況、經濟效用，暨避免特
定共有人分得土地嚴重少於應有部分比例而造成不公，本院認應以附圖乙案所示之分割方法較為可採。
3.依附圖乙案所示分割方案，各共有人之金錢找補情形：按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號著有判例足參）。經查：
⑴系爭土地依乙案分割後，兩造分得土地之面積、臨路情形
等條件均不相同。堪認兩造各自所分得土地之經濟效益及其價值顯有差別，而有不能按其應有部分受分配情形，揆諸上開說明，自有以金錢補償之必要。
⑵依乙案分割後各共有人受分配之價值，經本院囑託裕成不
動產估價師聯合事務所進行鑑價，鑑定人以鄰近土地（比準地）於內政部實價登錄網站之成交價，並以比較法進行推估，經計算比準地即甲案暫編地號827⑷價格為每平方公尺新台幣（下同）4003元。再依乙案分割後各筆土地寬深度、形狀、嫌惡設施、臨路寬度、臨路情形等個別條件之差異調整比準地價格。是上開鑑定人據以鑑定之參酌條件明確，其鑑定亦無違反技術法規或悖於經驗法則情事等其他一切情狀，堪認上開鑑定為客觀之評估，應屬可採。惟因該鑑定報告找補情形之計算，係以乙案暫編地號827⑶部分分歸吳正源、吳文總、林清德3人共有為基準，與本院所採乙案827⑶部分分歸林清德單獨所有略有出入，依此，兩造間應調整為以如附表二所示之金額為金錢補償。
⑶至原告雖以：原告分得部分四周均為建物、無可供灌溉之
水路，目前僅留有無法收成之果樹，已符合申請地目變更為「建」之規定，倘以建地之觀點進行鑑價，則臨北側南寮路土地之價值，顯與僅臨光明巷之土地價值差異數倍之多，鑑價機關並未考慮上情，純以農牧用地之觀點進行鑑價，忽略土地日後地目變更為原告可期待之利益，自不足採云云。惟查，原告尚未提出地目變更之申請，且系爭土地是否符合變更建地之要件，尚屬未定，原告空言主張系爭土地日後有變更為建地之可能性，自難認屬「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事可得預期之利益」，而與期待利益之要件有悖，是鑑價機關依憑土地現況即農牧用地之觀點進行鑑價，自屬有據。況查，系爭土地坐落於高雄市彌陀區，並非人口聚集或都市發展成熟之高雄市中心，是縱然以建地之觀點進行鑑價，影響土地單價之主要因素，仍為各土地之商業效益，亦即，不論臨路路寬若干、鑑價考量之因素仍應回歸土地之商業效益。由此，原告主張系爭土地如以建地之觀點進行鑑價，則臨南寮路土地之價值，將較僅臨光明巷土地之價值差異數倍之多，疏未考量彌陀區為人口外移地區，所辯亦不足採。
⑷又吳文總、吳正源所有之建物，均經建物登記並分別編○
○○區○○段47、48建號，主要用途均為農舍，有建物登記謄本附卷可憑（見卷一第48頁～第50頁），斟酌上開建物既均經合法建物登記，足見興建之初均有取得土地共有人之同意。則土地縱未分割，原告如欲在系爭土地之原使用部分另行建屋，本即受農業用地興建農舍辦法所規定套繪管制之限制，自不得於土地分割後，另主張將此不利益列為鑑價參考因素而受金錢補償。是原告主張，因吳文總、吳正源所有之建物已申請農舍使用而取得建築執照，故系爭土地於分割後，如無法申請變更地目為建地，因受套繪管制之限制，原告將難再以農舍之方式取得建築執照，鑑價報告未考慮及此，難認已為完整估價云云，亦非可採。
⑸另依附圖乙案，林蘇玉珠分得範圍內之部分土地，雖有遭
其他商家屋簷占用之情形，占用面積約1.97平方公尺，此業經本院勘驗明確，並有複丈成果圖附卷可參（見卷一第216頁；卷二第25頁），惟斟酌上開屋簷僅越界占用林蘇玉珠分得土地之上空，並未占用土地，依該屋簷高度亦難認有礙土地之使用，由此，應認上開占用情形並不影響林蘇玉珠分得土地之單價，鑑價報告謂：「（林蘇玉珠分得土地範圍內）部分土地遭其他商家之屋簷占用，經現場勘估後發現其占用為臨時建物（離地高度約2～3公尺），屬可立即拆除建物，另觀察當地農地使用，占用上空高度對種植農作物影響程度有限，綜合以上觀察其占用部分對本案土地價值影響程度有限，故本案不予評估其因素所造成之價值影響」，亦同此認定（見鑑價報告第3頁）。據此，林蘇玉珠辯稱其依附圖乙案分得之土地，遭他人屋簷占用，至多僅有公告地價之價值云云，亦不足採。至其另辯稱其建物往西至系爭土地西側地籍線約65平方公尺之範圍，為附近住戶、商家往來南寮路之通道，不利於使用，土地價值亦應有貶損云云，惟林蘇玉珠所指上開範圍是否確供不特定人通行，容非無疑。況在其取得該部分土地之完整所有權後，原得本於所有權人之地位，放置牌示或架設圍籬以排除他人之干涉，尚難僅因有他人通行使用，逕謂減損土地價值，是其上開所辯，亦非可採。
五、綜上所述，原告依民法第823條規定訴請分割系爭土地，為有理由。本院審酌系爭土地之使用現況、整體利用之效益等情，認以附圖乙案所示之分割方法為適當，爰判決如主文第1項所示。又因兩造分得土地之地形、所處位置等條件互有優劣，致部分共有人所分配之價值與應有部分比例不符，爰判決如主文第2項以金錢補償之，以期公允。
六、末按分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故本件訴訟費用應由兩造按其應有部分之比例分擔，始屬公允。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中華民國104年10月14日
民事第四庭法官王琁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月14日
書記官張玉茹附表一：
┌──┬─────────────┬───────┬───────┐│編號│共有人│應有比例│換算面積│├──┼─────────────┼───────┼───────┤│1.│吳清泉│1/2│962.96平方公尺│├──┼─────────────┼───────┼───────┤│2.│吳正源│1萬7355/10萬│333.86平方公尺│├──┼─────────────┼───────┼───────┤│3.│吳文總│1萬7355/10萬│333.86平方公尺│├──┼─────────────┼───────┼───────┤│4.│林清德│1030/1萬│198.37平方公尺│├──┼─────────────┼───────┼───────┤│5.│林蘇玉珠│503/1萬│96.87平方公尺│├──┴─────────────┴───────┴───────┤│土地面積總計：1925.92平方公尺│└────────────────────────────────┘附表二：金錢補償：（單位：新臺幣/元；元以下四捨五入）┌───────┬───────────────────┐││應為補償者││應受補償者├─────┬─────┬───────┤││林蘇玉珠│林清德│受補償金額合計│├───────┼─────┼─────┼───────┤│吳文總│8萬8706元│3萬9853元│12萬8559元│├───────┼─────┼─────┼───────┤│吳正源│6萬4804元│2萬9115元│9萬3919元│├───────┼─────┼─────┼───────┤│吳清泉│13萬3533元│5萬9993元│19萬3526元│├───────┼─────┼─────┼───────┤│應補償金額合計│28萬7608元│12萬8396元│41萬6004元│└───────┴─────┴─────┴───────┘