臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度桃簡字第535號
原 告 茂榮大廈管理委員會
法定代理人 余金來
訴訟代理人 許文中
林耿正
郎玉明
被 告 啟成資產管理有限公司
法定代理人 王春定
訴訟代理人 林紹源 律師
謝錦仁 律師
上列當事人間給付管理費事件，本院於中華民國107年5月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬柒仟肆佰零肆元，及自民國一０
六年三月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為茂榮大廈（下稱系爭社區）之區分所有權
人，擁有坐落於桃園市○○區○○街○段00號B1、桃園市桃
園區96號B2、98號B2之建物（即桃園市○○區○○段○○○
段0000○號、2364建號、2669建號，下合稱系爭建物），坪
數合計1167.01坪，依系爭社區住戶規約（下稱系爭規約）
第26條規定：「各樓層依所有權狀面積每坪每月（營業、出
租）新臺幣（下同）70元、（自住）50元」，被告將系爭建
物出租他人使用，自屬營業，應繳納每坪每月70元之管理費
，即81,691元之管理費（計算式：1167.01×70＝81,690.7
，小數點以下四捨五入），惟被告自103年12月18日拍賣取
得系爭建物所有權後，積欠下列管理費：（一）104年1月
未繳81,691元；（二）104年2月至105年2月空屋，每月
應繳40,846元，惟被告每月僅繳11,671元，13個月尚欠379,
275元（計算式：每月差額29,175元×13月＝379,275元）
；（三）105年3月至7月每月應繳81,691元，惟被告每月
僅繳23,341元，5個月尚欠291,750元（計算式：每月差額
58,350元×5月＝291,750元）；（四）105年8月至12月
未繳管理費408,455元（計算式：81,691元×5月＝408,45
5元），故被告自104年1月至105年12月止，共積欠管理
費1,161,171元，已逾2期，且經原告於106年1月17日以
存證信函定相當期限催告仍不繳納，爰依系爭規約第26條及
公寓大廈管理條例第21條之規定，提起本件訴訟等語，並聲
明：被告應給付原告1,161,171元，及自支付命令送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：原告所提之系爭規約未經區分所有權人法定出席
人數開會及表決通過，不得拘束被告，且系爭規約第26條是
針對「房屋」的收費標準，不包括「地下室」的收費標準。
被告向來是依系爭社區95年9月27日區分所有權人會議決議
「商業使用以每月每坪70元、住宅以每月每坪50元，地下室
以每月每坪20元計算。（以建坪計價。不含附屬建物及公設
）」之標準繳納管理費，因被告系爭建物均為地下室，故被
告僅需繳納每月每坪20元之管理費，原告徵收每坪70元之管
理費，顯屬無據。又原告主張被告積欠管理費之金額有誤：
（一）被告於103年12月18日拍賣取得系爭建物所有權，法
院於104年2月4日才點交系爭建物予被告，當時系爭社區
之管理委員會要求被告自104年2月起繳納管理費即可，故
被告並未欠繳104年1月之管理費；（二）104年2月至10
5年2月間，因系爭社區歷來關於空屋均是收取1/2之管理
費，故被告依當時系爭社區之管理委員會通知每月繳納11,6
71元，並未短少繳納管理費；（三）105年3月至7月間，
被告已繳納每坪20元之管理費即每月23,341，並未短少繳納
管理費；（四）105年8月至12月間被告未繳納管理費有正
當理由，因被告所有之系爭建物係屬於出入口各自獨立之公
寓大廈，被告自得單獨成立管理委員會，被告業於105年8
月發函通知原告此事，故被告不需要繳納管理費予原告，縱
要繳納管理費應以每坪20元計算，且依95年9月27日區分所
有權人會議決議，管理費是以建坪計價，不含附屬建物及公
設，則被告應繳納之管理費應以主建物1076.67坪計價，即
每月21,534元（計算式：1076.67坪×20元＝21,533.4元，
小數點以下四捨五入應為21,533元，惟被告記載21,534元）
等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告於103年12月18日因拍賣取得系爭建物所有權，為系
爭社區之區分所有權人，嗣被告於104年2月4日經法院點
交占有系爭建物（本院卷一第69至76、第327至329頁）。
（二）系爭社區於95年9月27日經區分所有權人會議決議「商業
使用以每月每坪70元、住宅以每月每坪50元，地下室以每
月每坪20元計算。（以建坪計價。不含附屬建物及公設）
。」（本院卷一第60至61頁）
（三）被告就系爭建物繳交管理費情形：104年1月未繳交、10
4年2月至105年2月（共13個月）每月繳交11,671元、
105年3月至7月（共5個月）每月繳交23,341元、105
年8月至12月（共5個月）未繳交。
（四）系爭建物之坪數合計1167.01坪，含主建物1076.67坪及公
設90.34坪。
四、得心證之理由：
本件兩造爭執事項為（一）系爭規約第26條是否未經區分所
有權人會議合法決議通過而無效？（二）地下室管理費應以
每坪20元或每坪70元計算？是否包含附屬建物及公設？（三
）原告得請求之管理費若干？茲分述如下：
（一）系爭規約第26條是否未經區分所有權人會議合法決議通過
而無效？
1.按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決
議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條
第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之
規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之
決議。惟區分所有權人會議之決議，乃多數區分所有權人
平行一致意思表示相互合致而成立之法律行為，而法律規
定其決議必須有一定比例之區分所有權人出席，此一定比
例之區分所有權人出席，即為該法律行為成立之要件。欠
缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，尚非單
純之決議方法違法問題（最高法院92年度台上字第2517號
判決意旨、最高法院103年度第11次民事庭會議（二）意
旨參照）。
2.次按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應
有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以
上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席
人數區分所有權3/4以上之同意行之。」、「區分所有權
人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數
或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同
一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外
，應有區分所有權人3人並1/5以上及其區分所有權比例
合計1/5以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比
例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」
公寓大廈管理條例第31條、第32條第1項分別定有明文。
是系爭社區如欲訂立或修改規約，應依公寓大廈管理條例
第31條規定比例之區分所有權人出席及同意，如第1次會
議未達公寓大廈管理條例第31條規定之比例，須就同一議
案重新召開第2次會議，依公寓大廈管理條例第32條規定
比例之區分所有權人出席及同意，所為之決議方屬成立。
3.查原告固主張系爭規約係於100年6月25日公布、100年
6月25日修訂、101年9月9日報備、102年7月1日修
訂、103年7月3日修訂，及系爭規約第26條關於管理收
費標準及方式記載「一、房屋：（二）各樓層依所有權狀
面積每坪每月：（營業、出租）70元」等語（本院卷一第
53頁）。惟查：
⑴原告迄至言詞辯論終結前，未能提出100年間訂定系爭
規約之區分所有權人會議紀錄及出席簽到表為證。而本
院向桃園市政府建築管理處函調該次會議紀錄，經該處
於107年1月2日以桃建寓字第1060082940號函覆本院
略以：系爭社區100年未改選報備在案等語（本院卷一
第266頁）。則系爭社區於100年度是否有召開區分所
有權人會議及依公寓大廈管理條例第31條、第32條第1
項規定之比例出席並表決通過系爭規約，即非無疑。
⑵依系爭社區101年9月9日第1次區分所有權人會議紀
錄記載區分所有權人應到287戶，實到167戶等語（本
院卷一第95頁）。出席人數未達公寓大廈管理條例第31
條規定應由區分所有權人2/3以上出席（即191戶以上
出席）之成立要件，該次會議不具備成立要件，縱有決
議亦不能成立，且查無依公寓大廈管理條例第32條規定
召開第2次會議決議之情形，故無法決議通過或修改系
爭規約。
⑶依系爭社區102年6月22日第1次區分所有權人會議紀
錄記載區分所有權人應到287戶，實到175戶等語（本
院卷一第101頁）。出席人數未達公寓大廈管理條例第
31條規定應由區分所有權人2/3以上出席（即191戶以
上出席）之成立要件，即該次會議不具備成立要件，縱
有決議亦不成立，且查無依公寓大廈管理條例第32條規
定召開第2次會議決議之情形，故無法決議通過或修改
系爭規約。
⑷依系爭社區103年6月22日第1次區分所有權人會議紀
錄記載區分所有權人應到287戶，實到217戶等語（本
院卷一第110頁）。形式上雖已達公寓大廈管理條例第
31條規定應由區分所有權人2/3以上出席（即191戶以
上出席）之成立要件，惟被告否認上開出席戶數之正確
性，而原告無法提出該次會議區分所有權人簽到表供查
核，且本院向桃園市政府建築管理處函調之卷宗亦查無
103年度報備之區分所有權人會議紀錄及簽到表，則該
次會議出席戶數是否正確，不無疑問。
⑸依系爭社區104年6月21日第1次區分所有權人會議紀
錄記載區分所有權人應到305戶，實到231戶等語（本
院卷一第117頁）。形式上雖已達公寓大廈管理條例第
31條規定應由區分所有權人2/3以上出席（即203戶以
上出席）之成立要件，惟被告否認上開出席戶數之正確
性，經本院向桃園市政府建築管理處調閱該次區分所有
權人會議簽到表查核，驗算出席戶數僅為190戶，未達
2/3以上，則該次會議不具備成立要件，縱有決議亦不
成立，且查無依公寓大廈管理條例第32條規定召開第2
次會議決議之情形，故無法決議通過或修改系爭規約。
⑹依系爭社區105年6月19日第1次區分所有權人會議紀
錄記載區分所有權人應到305戶，實到122戶等語（本
院卷一第87-11頁）。未達公寓大廈管理條例第31條規
定應由區分所有權人2/3以上出席（即203戶以上出席
）之成立要件，則該次會議不具備成立要件，縱有決議
亦不成立，且查無依公寓大廈管理條例第32條規定召開
第2次會議決議之情形，故無法決議通過或修改系爭規
約。
⑺依系爭社區106年9月10日第1次區分所有權人會議紀
錄記載區分所有權人應到305戶，實到194戶等語（本
院卷一第206頁）。未達公寓大廈管理條例第31條規定
應由區分所有權人2/3以上出席（即203戶以上出席）
之成立要件，即該次會議不具備成立要件，縱有決議亦
不成立，且查無依公寓大廈管理條例第32條規定召開第
2次會議決議之情形，故無法決議通過或修改系爭規約
。該次會議紀錄雖記載提案四決議：「大會同意以每坪
70元收取原亦室停車場管理費」等語（本院卷一第209
頁），惟因該次決議不成立而不生拘束被告之效力。
⑻承上所述，原告未能證明100年至106年之區分所有權
人會議決議符合公寓大廈管理條例第31條規定比例之區
分所有權人出席會議，則上開會議決議均不成立，不能
訂立、修改或追認系爭規約，系爭規約之訂定既未依法
定方式訂定，依民法第73條規之規定，自屬無效。原告
自無從依據系爭規約第26條規定之管理費收費標準，向
被告收取管理費。
（二）地下室管理費應以每坪20元或每坪70元計算？是否包含附
屬建物及公設？
1.按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費
係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區
分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規
約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第10條
第2項定有明文，是就公寓大廈共用部分及約定共用部分
之管理費用分攤，原則上應先依區分所有權人會議或規約
之約定行之，若無區分所有權人會議或規約之約定，則由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
2.原告雖主張依系爭規約第26條關於管理收費標準及方式記
載「一、房屋：（二）各樓層依所有權狀面積每坪每月：
（營業、出租）70元」等語（本院卷一第53頁），而被告
將系爭建物出租他人使用，自屬營業，應繳納每坪每月70
元之管理費云云，惟查，系爭規約非經區分所有權人依公
寓大廈管理條例第31條規定比例之區分所有權人出席及同
意訂定，不能拘束被告，已如前述。而系爭社區於95年9
月27日經區分所有權人會議決議「商業使用以每月每坪70
元、住宅以每月每坪50元，地下室以每月每坪20元計算。
（以建坪計價。不含附屬建物及公設）。」，為兩造所不
爭執，而95年度會議共召開2次，95年7月28日第1次區
分所有權人會議應到292戶，實到129戶，未達2/3以上
出席（即195戶以上出席）之成立要件而流會；嗣於95年
9月27日召開第2次區分所有權人會議，應到292戶，實
到191戶，區分所有權比例65％，全體同意通過上開收費
標準外，並通過依內政部制定之公寓大廈規約範本為系爭
社區住戶規約（本院卷一第60至61頁）。上開第2次決議
區分所有權人之出席比例及表決比例符合公寓大廈管理條
例第32條第1項規定之「應有區分所有權人3人並1/5以
上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數過
半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半
數之同意作成決議。」，並經本院向桃園市政府建築管理
處調閱該次區分所有權人會議簽到表查核，驗算相符，則
所為決議自屬成立、有效。
3.另系爭社區於99年度雖曾召開2次區分所有權人會議，惟
未決議關於系爭規約或管理費之事項，故系爭社區之管理
費收費標準，仍應依95年9月27日經區分所有權人會議決
議「商業使用以每月每坪70元、住宅以每月每坪50元，地
下室以每月每坪20元計算。（以建坪計價。不含附屬建物
及公設）。」之標準收取。
4.承上所述，系爭建物管理費之收費標準，應依95年9月27
日區分所有權人會議決議，地下室管理費為每月每坪20元
，且以建坪計價，不含附屬建物及公設，而兩造不爭執系
爭建物之坪數合計1167.01坪，含主建物1076.67坪及公
設90.34坪。則被告應繳納之管理費應以主建物1076.67
坪計價，即每月21,533元（計算式：1076.67坪×20元＝
21,533.4元，小數點以下四捨五入）。
（三）原告得請求之管理費若干？
1.關於104年1月之管理費：
⑴按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由
管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付
或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但
修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者
，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權
人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管
理條例第10條第2項定有明文。依上開規定，管理費原
則上應由區分所有權人繳交。
⑵查被告於103年12月18日因拍賣取得系爭建物所有權，
且被告未繳交104年1月之管理費等節，為兩造所不爭
執，則原告請求被告給付104年1月之管理費，自屬有
據。被告辯稱其於104年2月4日方占有系爭建物，無
須繳交104年1月之管理費云云，並不可採。而承前所
述，依95年9月27日區分所有權人會議決議，被告應繳
納之管理費為每月21,533元，則原告請求被告給付104
年1月之管理費於21,533元之範圍內，即屬有據，逾此
範圍，則屬無據。
2.關於104年2月至105年2月（共13個月）之管理費：
⑴按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會
議為其最高意思機關。管理委員會僅能依區分所有權人
會議之授權收取管理費，然關於收取管理費之計算標準
，仍應經由區分所有權人會議之決議，管理委員會並無
自行決定之權限。依95年9月27日區分所有權人會議決
議，並未載明空屋僅收取半數管理費之內容，而承上所
述，系爭社區於100年至106年間之區分所有權人會議
均未經符合法定比例之區分所有權人出席而未成立，而
99年之區分所有權人會議復未決議關於管理費收取標準
之議案，從而，管理委員會並無權利可執行所謂「空屋
半價」之收費標準，則被告辯稱系爭建物於104年2月
至105年2月期間僅需繳納半數管理費云云，並不可採
。又原告雖起訴主張系爭建物於104年2月至105年2
月為空屋，每月應繳管理費40,846元，惟被告每月僅繳
11,671元，13個月尚欠379,275元（計算式：每月差額
29,175元×13月＝379,275元），惟原告並未主張被告
於上開期間僅需繳納半數管理費即每月繳納11,671元已
足額，故被告辯稱其無需再繳納管理費云云，實無足採
。
⑵查兩造並不爭執被告於104年2月至105年2月（共13
個月）每月繳交11,671元，而承前所述，依95年9月27
日區分所有權人會議決議之標準計算，被告應繳交之管
理費為每月21,533元，則被告每月短少繳交9,862元，
13個月共短少繳交128,206元（計算式：9,862元×13
月＝128,206元），則原告請求被告給付104年2月至
105年2月（共13個月）之管理費於128,206元之範圍
內，即屬有據，逾此範圍，則屬無據。
3.關於105年3月至7月（共5個月）之管理費：
承前所述，被告依95年9月27日區分所有權人會議決議，
所應繳納之管理費為每月21,533元，而兩造不爭執被告於
105年3月至7月（共5個月）有繳交管理費每月23,341
元，則被告繳交之管理費並未短少，原告請求被告給付10
5年3月至7月（共5個月）短少之管理費，自屬無據。
4.關於105年8月至12月（共5個月）之管理費：
⑴承前所述，被告依95年9月27日區分所有權人會議決議
，所應繳納之管理費為每月21,533元，而兩造不爭執被
告未繳交105年8月至12月（共5個月）之管理費，則
原告請求被告給付105年8月至12月（共5個月）之管
理費於107,665元（計算式：21,533元×5個月＝107,
665元）之範圍內，即屬有據，逾此範圍，則屬無據。
⑵被告雖辯稱系爭建物係屬於出入口各自獨立之公寓大廈
，自得單獨成立管理委員會，被告業於105年8月發函
通知原告此事，故被告不需要繳納管理費云云。惟查，
系爭建物為系爭社區之地下室，為系爭社區之一部分，
關於支撐主要樑柱、建物外牆、樓地板、公共電力供水
系統，污水排水系統及管線，消防設備等之管理維護，
與系爭社區乃總合為一體，無法再為區別，被告自不能
以此免除分擔公共設施維護費用之義務。而系爭建物有
獨立之出入口，乃系爭建物基於專有部分之特性，具有
使用上之獨立性，而個別編訂建號、門牌號碼及設置出
入口，與系爭社區之其他區分所有權人無異，自不能以
此即謂被告係獨立於系爭社區之外，自行成立公寓大廈
並設置管理委員會，故被告上開抗辯，並不可採。
5.綜合前述，原告得請求之管理費共計257,404元（計算式
：104年1月為21,533元＋104年2月至105年2月為12
8,206元＋105年3月至7月為0元＋105年8月至12月
為107,665元＝257,404元），逾此範圍，則無理由。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支
付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條
第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給
付管理費，原應為每月收取，惟原告就上述得請求之金額，
僅併請求自支付命令送達被告之翌日即106年3月9日起（
於106年3月8日送達，支付命令卷第41頁）至清償日止，
按年息5%計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被
告給付如主文第1項所示之管理費及利息，為有理由，應予
准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、又本件被告敗訴部分係依民事訴訟法第427條第2項規定適
用簡易程序所為之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，依職權宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年6月28日
桃園簡易庭法官吳佩玲
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
以上為正本係照原本作成。
中華民國107年6月29日
書記官王冠雁