裁判字號：臺灣苗栗地方法院89年簡上字第20號民事判決
裁判日期：民國90年01月05日
裁判案由：確認房屋租賃關係存在
臺灣苗栗地方法院民事判決八十九年度簡上字第二○號
上訴人乙○鑛產企業股份有限公司法定代理人乙○上訴人甲○○右二人共同訴訟代理人 陳俊傑 律師被上訴人丁○○訴訟代理人 張智宏 律師複代理人丙○○右當事人間請求確認房屋租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國八十九年二月三日本院苗栗簡易庭八十八年苗簡字第七一七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡確認上訴人乙○鑛產企業股份有限公司（下稱乙○公司）就被上訴人所有
坐○○○鄉○○段第二三九地號及二三九之三四地號上房屋，亦即門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○○巷○○○號本國式ＲＣ造四層樓房住宅中之地面層房屋面積五一‧四平方公尺全部（以實測為準）有租賃關係存在。
㈢確認上訴人甲○○就被上訴人所有上開房屋中之第三層房屋五一‧四平方
公尺全部以及地面層通往二樓及三樓樓梯部分（以實測為準）有租賃關係存在。
二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，補述略稱：原判決為原告敗訴之判決
，無非以訴外人 范碧貞 向同院執行處書記官陳稱：系爭建物係供自住，並無出租等語，且甲○○係范碧貞之子，范碧貞與乙○又有夫妻共同生活之實，范碧貞對系爭建物有無出租予原告二人自無不知之理，且公司承租一樓之租金與甲○○承租三樓之租金相同有違常理，因認本件租賃關係不存在云云為主要論據，固非無見，惟查：
㈠查依系爭租賃房屋建築改良物登記簿登載訴外人乙○係於民國（下同）八
十五年元月八日以八十四年十二月五日買賣為原因移轉登記取得房屋所有權，此有該登記簿影本可稽，惟依上訴人甲○○之戶籍謄本登載渠於八十四年十一月十五日自苗栗市北苗里十八鄰光復新村三十三號范碧貞戶遷入系○○○鄉○○路○○○巷○○○號房屋，此亦有該戶籍謄本影本可稽，準此，上訴人甲○○八十四年十一月十五日即已入住系爭房屋，而乙○遲至八十五年元月八日始向訴外人喬裕建設股份有限公司移轉登記取得房屋所有權，足見甲○○占有系爭房屋顯早於房屋所有權人乙○係為自己之利益而占有系爭建物，並非訴外人乙○之繼受人或為乙○占有請求之標的物至灼，原判決不察，未審酌上情，遽為上訴人甲○○敗訴之判決，自難令人甘服。
㈡次查乙○公司係由股東乙○、 邱清喜 、 呂可秋 、 陳秋蘭 、范碧貞、甲○○
及 李永海 等七人組成，此有股東名冊可稽，為營利法人與乙○係自然人為不同權利主體，而乙○公司係於八十五年五月二十五日經經濟部核准設立登記，此有該公司執照可稽，上訴人乙○公司雖設於董事長乙○家，惟公司成員除乙○家族成員范碧貞、甲○○外，尚有外人邱清喜、呂可秋、陳秋蘭及李永海，乙○殊無無償提供房屋予他人使用之必要，是上訴人公司究有無支付租金予乙○，似有傳訊股東邱清喜、呂可秋、陳秋蘭及李永海等四人訊明之必要，從而，原判決未傳訊股東訊明上情，遽憑本件出租予上訴人公司與甲○○之租金相同有違常情等臆測之詞即駁回上訴人請求，自嫌率斷。
㈢末查訴外人范碧貞固為乙○家屬，惟其僅國小畢業，職業家管從未出外工
作，並過問公司事宜，已難強求其了解何謂「租賃關係」，何謂「增建」等利害關係，況范碧貞於本院執行處前往執行時，猶拒絕在查封筆錄簽名，是其是否如查封筆錄所載「查封建物係自住、無出租」尤滋疑義，原判決捨強有力之戶籍謄本及公司執照等證據不顧，而採尚有瑕疵之范碧貞證詞為不利於上訴人之判斷，亦難令甘服。
三、證據：除與原判決所載相同者予以引用外，補提房屋登記簿謄本、戶籍謄本、股東名冊、收據憑證為證，聲請傳訊證人李永海。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，補述略稱：緣上訴人甲○○其上訴理
由無非係伊占有系爭房屋顯早於房屋所有權人乙○取得系爭房屋所有權；而上訴人乙○公司上訴理由則以伊確與訴外人乙○就系爭房屋訂有租賃契約，除提出伊與訴外人乙○間之房屋租賃契約為據外，並舉伊公司股東李永海為證云云。惟經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第二
百七十七條定有明文；復按，確認法律關係存在之訴，應由原告就其存在負舉證之責任（司法院三十院二二六九號參照）。
㈡查，上訴人乙○公司雖主張就系爭地面層房屋有租賃關係，並提出房屋租賃契約、公司執照及證人李永海為據云云。惟：
⒈查，上訴人乙○公司法定代理人「乙○」，即為系爭地面層房屋之原所
有權人，且參諸上訴人之法定代理人乙○於本院審理時亦自承伊所提出之二份房屋租賃契約均係伊所寫者（參八十九年七月五日準備程序筆錄），則上訴人所提房屋租賃契約之真實性，即值疑異。
⒉再者，茲據上訴人所提房屋租賃契約所示，該契約書內並無書明：自上
訴人乙○公司獲經濟部核准設立登記為租賃始期等字句，亦顯與上訴人起訴狀所載不同，足徵上訴人所提房屋租賃契約顯係嗣後為配合經濟部核准設立登記之日期所偽造者。
⒊又，上訴人公司既主張曾向訴外人乙○承租系爭地面層房屋，惟迄竟仍
無法提出有關交付訴外人乙○之歷年租金及押租保證金等之收據或其他簽收之資料，更足徵上訴人所主張與訴外人乙○間有租賃關係，有所不實。
⒋且，參諸本院執行處於民國（下同）八十七年四月三日到系爭房屋現場
查封時，原所有權人乙○之家屬范碧貞即陳稱系爭房屋並無出租情事，而訴外人范碧貞不但為上訴人乙○公司之股東，且亦與乙○同設籍於系爭房屋內，更甚者與乙○育有二子即 陳俊霖 、 陳信 諭，足徵范碧貞與陳松間係情同夫妻關係之同居人，苟系爭地面層房屋確有出租上訴人，訴外人范碧貞豈有不知之理，反明確告知並無出租情事，且原所有權人陳松既為上訴人乙○公司法定代理人，明知系爭房屋於八十七年四月三日即遭查封，為何迄至八十八年八月十三日拍定前均未向本院執行處提出有出租乙事，亦顯與常理相違，更足徵上訴人乙○公司並無向原所有人乙○承租系爭房屋之事實。
⒌另，證人李永海雖曾到庭供稱略稱：公司有租房子，租金每月伍仟元，
一期拿三個月云云。惟經查，證人李永海雖曾為公司之股東，惟對於公司所在之房屋係向何人承租及所承租房屋號碼等主要事項既均不知悉，反對於租金如何給付之細節竟得供述甚詳，已足徵其供詞顯有違常理而有疑異。更何況，茲據證人李永海供稱：上訴人公司之法定代理人乙○於伊到庭供證前十數日，曾將上訴人公司與乙○間之房屋租賃契約影本交付伊等語，更足徵證人李永海所為之供詞顯難期其真正，故證人李永海之供詞內容並不實在而不足採信。
⒍綜上，足徵上訴人乙○公司主張與原所有人乙○間就系爭地面層房屋有租賃關係並不實在，且被上訴人亦否認其真正。
㈢再者，上訴人甲○○雖主張就系爭第三層房屋有租賃關係，並提出房屋租賃契約及戶謄本為據云云。惟：
⒈查，茲據上訴人所提房屋租賃契約所示，其有關契約內容及「乙○」、
「甲○○」等二人之簽名，其筆跡依肉眼即足資辨識顯係出自同一人，且上訴人公司之法定代理人乙○亦自承係伊所簽署者，則上訴人甲○○所提房屋租賃契約之真實性，即值疑異。
⒉再者，茲據上訴人甲○○所提戶籍謄本所示，上訴人甲○○確曾於八十
四年十一月十五日將戶籍遷入系爭房屋，惟其戶籍係記載象山路一六四巷三十七號，並非象山路一六四巷三十七號三樓，則上訴人甲○○起訴狀稱係遷入三樓房屋居住迄今，即與戶籍登載不同，足徵上訴人所提房屋租賃契約顯係嗣後為配合戶籍謄本所記載遷入日期所偽造者。
⒊又，訴外人乙○既於「八十五年元月八日」始取得系爭房屋之所有權，
惟茲據上訴人所提房屋租賃契約其租期竟自「八十四年十一月十五日」起計算，則訴外人乙○豈非尚未取得系爭房屋所有權前即將系爭房屋出租予上訴人﹖而顯有違常理，此更足徵上訴人所提房屋租賃契約顯係嗣後為配合上訴人戶籍謄本所記載遷入之日期所偽造者。至於，上訴人為何得於訴外人乙○取得系爭房屋所有權之前即遷入系爭房屋，此要屬另一問題，與本件訟爭並無關係。
⒋另，上訴人既主張曾向訴外人乙○承租系爭第三層房屋，惟迄仍無法提
出有關交付訴外人乙○歷年來之租金及押租保證金等之收據或其他簽收之資料，更足徵上訴人所主張與訴外人乙○間有租賃關係，有所不實。
⒌且，參諸本院執行處於八十七年四月三日到系爭房屋現場查封時，原所
有權人乙○之家屬范碧貞即陳稱系爭房屋並無出租情事，而范碧貞既為上訴人甲○○之母，復與上訴人甲○○居住於同址，苟系爭第三層房屋確有出租予其子即上訴人甲○○，訴外人范碧貞豈有不知之理，反明確告知並無出租情事，且上訴人既為訴外人范碧貞之子，與上訴人甲○○同址，理應經由其母即范碧貞處知悉系爭房屋已於八十七年四月三日即遭查封，惟上訴人為何迄至八十八年八月十三日拍定前均未向本院執行處提出有承租乙事，亦顯與常理相違，更足徵上訴人甲○○並無向原所有人乙○承租系爭房屋之事實。
⒍綜上，足徵上訴人甲○○主張與原所有人乙○間就系爭第三層房屋有租賃關係並不實在，且被告亦否認其真正。
㈣綜上，上訴人二人主張對系爭房屋有租賃關係存在乙節，不但與事實不符
，且亦與常理相違，故並不實在而不足採信。是以，原審駁回上訴人原審之訴，依法並無不合。上訴人仍執前詞提起本件上訴，其上訴顯不合法且亦顯無理由。
三、證據：與原判決所載相同，茲引用之。理由
一、本件上訴人主張：上訴人乙○公司於八十五年五月二十五日向訴外人乙○承租坐○○○鄉○○村○○鄰○○路○○○巷○○○號房屋（下稱系爭房屋）一樓，租賃期間自八十五年五月二十五日起至九十五年五月二十四日止合計十年，租金每月伍仟元，上訴人公司承租前即與乙○言明，自經濟部核准設立登記為租賃始期。上訴人甲○○不僅為上開乙○公司股東，且於八十四年十一月十五日向訴外人乙○承租系爭房屋第三層房屋及第一層房屋通往第二層及第三層房屋樓梯，租賃期間自八十四年十一月十五日至九十四年十一月十四日止，合計十年，租金每月伍仟元，上訴人甲○○並於八十四年十一月十五日設籍系爭房屋並遷入第三樓房屋居住迄今。訴外人乙○不知何原因積欠訴外人 林文恭 債務，致系爭房屋及其下基地遭林文恭聲請本院民事執行處強制執行，並由被上訴人丁○○於八十八年八月二十六日拍定，施於同年九月八日移轉土地及房屋所有權登記完竣，是系爭房屋所有權雖因拍賣而由被上訴人取得，惟依民法第四百二十五條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。」凖此，上訴人二人本於上開買賣不破租賃規定，就系爭房屋仍享有租賃權，茲上訴人二人頃聞被上訴人請求本院民事執行處點交系爭房屋予其，上訴人二人即向被上訴人說明原委，並請被上訴人繼續出租房屋予上訴人二人，惟遭拒絕，並否認上訴人二人之承租賃關係存在，致上訴人二人私法上地位受侵害，有提起確認之訴排除之必要，為此提起本訴，求為：
㈠確認上訴人乙○公司就被上訴人所有坐○○○鄉○○段第二三九地號及二三九之三四
地號地上房屋，亦即門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○○巷○○○號本國式ＲＣ造四層樓房住宅中之地面層房屋面積五一‧四平方公尺全部有租賃關係存在。
㈡確認上訴人甲○○就被上訴人所有上開房屋中之第三層房屋五一‧四平方公尺全部以及地面層通往二樓及三樓樓梯部分有租賃關係存在之判決。
二、被上訴人則以：上訴人二人與乙○間並無上開租賃關係存在等語資為抗辯。
三、經查坐落苗栗縣○○鄉○○段第二三九地號及二三九之三四地號土地（下稱系爭土地）及其上第一００六建號建物，即門牌苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○○巷○○○號之四層樓房（下稱系爭建物），原係訴外人乙○所有，因訴外人林文恭聲請強制執行，嗣於八十七年三月十八日經本院八十七年度執字第八二九號辦理查封登記，八十八年八月二十六日由被上訴人在強制執行程序中拍定，而取得系爭土地及建物之所有權，有上訴人所提出之土地及建物登記簿謄本影本各一件為證，堪信為真實。
四、上訴人乙○公司雖主張就系爭地面層房屋有租賃關係存在，並提出其與乙○所訂之房屋租賃契約書乙紙為證，惟查：
㈠上訴人乙○公司之法定代理人乙○本人即為系爭地面層房屋之所有權人，有建物登記
簿謄本及經濟部公司執照之記載可憑，且上訴人乙○公司之法定代理人乙○於本院八十九年七月五日準備程序中亦自認系爭房屋租賃契約書係伊一人所立，則上訴人所提之房屋租賃契約書，是否真正，已有可疑之處。況依系爭建物之建物登記簿謄本所載，系爭建物之一樓及三樓之面積均為五一‧一四平方公尺，衡情較適合供營業使用之一樓之租金應較三樓為高，然將上訴人乙○公司所提出之租賃契約影本及另紙甲○○與乙○所立之租賃契約書相對照，訴外人乙○係將系爭建物一樓出租與上訴人乙○公司及將系爭建物三樓出租與上訴人甲○○，其租金均相同（前五年每月五千元，後五年每月六千元），且租期一訂即長達十年之久，顯與一般交易常情有悖，足見上訴人乙○公司之主張難以採信。
㈡再者，本院於八十七年四月三日就系爭土地及建物實施查封時，在場人范碧貞經本院
書記官告以執行要旨後，范碧貞向本院書記官陳稱：系爭建物係供自住，並無出租等語，有查封筆錄影本（見一審卷第八十六頁）一件附卷可稽。上訴人公司雖稱范碧貞在查封時之陳述並不實在云云，但查訴外人范碧貞與上訴人乙○公司之法定代理人乙○本人同住在系爭建物內，且二人育有陳俊霖、 陳信瑜 等子女，此有被上訴人所提出戶籍謄本一件在卷為憑（見一審卷第八十一頁）；且訴外人乙○、范碧貞皆為上訴人乙○公司之股東，而上訴人公司之股份總數為五千股，訴外人乙○、范碧貞所有之股份依序分別為二千股、五百股，亦有上訴人所提出之股東名冊一件附卷可稽（見一審卷第九頁）。以訴外人范碧貞與乙○形同夫妻共同生活之密切關係，及在上訴人乙○公司擁有百分之十股份之情形以觀，訴外人范碧貞對於乙○有無將系爭建物租與他人及乙○公司有無承租系爭建物，應無不知之理，乃其在上開查封程序中向本院書記官陳稱：並無出租等語，顯見訴外人乙○當時並無將系爭建物出租與他人。
㈢上訴人乙○公司雖主張 伊有 向乙○承租系爭地面層房屋，惟自一審起訴迄本院二審言
詞辯論終結，均未能提出任何租金收據或其他付款憑證以資證明，其主張有租賃關係云云，尚屬無據。
㈣至證人李永海雖於本院八十九年十一月一日準備程序中證述略以：公司有出租房子，
一個月五千元，一期拿三個月，租期八十五年五月二十日以後五年。五年以後每個月六千元云云，惟證人曾為上訴人乙○公司之股東（八十九年五月退股），與上訴人乙○公司之利益本有密切之關係，況其對於公司所在之系爭房屋係向何人承租，門牌號碼多少等要點均稱不清楚，反對於租金如何給付之細節證述得較清楚，已可堪質疑。況證人李永海自承公司之法定代理人乙○於本件八十九年十一月一日開庭前二十幾日曾將系爭租約影本交伊出庭作證，本院當庭諭知證人將該影本提出，發現該影本之「租賃期限」及「租金繳納」欄均有在關鍵數字處以紅筆打圓圈之痕迹，有該租約影本扣案可憑（見證物袋），足見證人李永海與上訴人乙○公司之法定代理人乙○曾有於開庭前預先勾串套招之嫌，是證人李永海之證詞證明力顯然薄弱，難為上訴人乙○公司有利之證據。
㈤依上所述，上訴人乙○公司主張與原所有人乙○間就系爭地面層房屋有租賃關係並不
可取，其起訴請求確認租賃關係存在，難謂正當，不應准許。原審駁回上訴人乙○公司此部分之請求經核並無違誤，上訴人意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。
五、另上訴人甲○○主張就系爭第三層房屋及地面層通往二樓及三樓樓梯部分有租賃關係，並提出其與乙○所訂之房屋租賃契約書乙紙為證，但查：
㈠依上訴人甲○○所提之房屋租賃契約書之記載所示，其有關契約之各條項內容手寫部
分及「乙○」「甲○○」之簽名，依肉眼即可判斷係同一人所為，而上訴人乙○公司之法定代理人乙○於本院八十九年七月五日準備程序中亦陳述系爭房屋租賃契約書之內容為伊所寫，甲○○之簽名亦為伊所寫，僅甲○○之印章由 李某 自己加蓋云云，足見本件租賃契約與上開上訴人乙○公司與乙○間之租約均同係乙○一人所為，則上訴人甲○○所提之房屋租賃契約書是否真實，即有待斟酌。再依系爭建物之登記簿謄本所示，系爭建物之一樓及三樓之面積均為五一‧一四平方公尺，衡情較適合供營業使用之一樓之租金應較三樓為高，然依上訴人甲○○及乙○公司所提出之租賃契約書影本所載，訴外人乙○係將系爭建物一樓出租與上訴人乙○公司及將系爭建物三樓出租與上訴人甲○○，其租金均相同（前五年每月五千元，後五年每月六千元）且租期一訂即長達十年之久，顯與社會交易常態有違，足見上訴人甲○○租賃之主張並不可採。
㈡次查，本院於八十七年四月三日就系爭土地及建物實施查封時，在場人范碧貞經本院
書記官告以執行要旨後，范碧貞向本院書記官陳稱：系爭建物係供自住，並無出租等語，有查封筆錄影本（見一審卷第八十六頁）一件附卷可稽，上訴人甲○○雖陳稱范碧貞在查封時之陳述並不實在云云，惟查訴外人范碧貞與乙○公司之法定代理人乙○本人同住在系爭建物內，且二人育有陳俊霖、陳信瑜等子女，此有被上訴人所提出戶籍謄本一件在卷為憑（見一審卷第八十一頁）；而上訴人甲○○係訴外人范碧貞之子，且亦住在系爭建物內，亦有上訴人所提出之戶籍謄本一件在卷可參，且訴外人乙○、范碧貞、上訴人甲○○皆為上訴人乙○公司之股東，而乙○公司之股份總數為五千股，訴外人乙○、范碧貞、上訴人甲○○所有之股份依序分別為二千股、五百股、五百股，亦有上訴人所提出之股東名冊一件附卷可稽（見一審卷第九頁）。以訴外人范碧貞與乙○有夫妻共同生活之實，且與其子甲○○在系爭建物共同生活，及各取得乙○公司百分之十以上股份之情形以觀，訴外人范碧貞對於乙○有無將系爭建物租與他人及上訴人甲○○有無承租系爭建物，應無不知之理，乃其在上開查封程序中向本院書記官陳稱：並無出租等語，顯見訴外人乙○當時並無將系爭建物出租與他人。
㈢上訴人甲○○雖主張伊有向乙○承租系爭第三層房屋及地面層通往二樓及三樓樓梯部
分，惟自一審起訴迄本院二審言詞辯論終結，均未能提出任何租金收據或其他付款單據以實其說，其主張租賃關係存在乙節，尚難採信。
㈣尤有進者，依戶籍謄本記載，上訴人甲○○係於八十四年十一月十五日遷入系○○○
鄉○○路○○○巷卅七號址（但未載明三樓），但乙○係於八十五年一月十一日始取得所有權移轉登記，在此以前所有權人仍為訴外人喬裕建設股份有限公司，有建物登記簿謄本之記載可稽，乙○於八十四年十一月十五日當時既尚未取得所有權，有何權源將房屋第三樓及樓梯部分出租予甲○○﹖上訴人甲○○上訴主張租賃契約於八十四年十一月十五日即已訂立，尤屬可議。上訴人甲○○雖另主張因乙○於八十四年九月十一日即與訴外人喬裕公司簽約買受系爭租賃房地，同年十一月間因甲○○所居住之房屋遭債權人聲請拍賣而點交拍定人，乃經喬裕公司同意先於八十四年十一月十五日設籍系爭租賃房屋，並於同日與乙○簽訂系爭租賃契約後入住本件租賃房屋，喬裕公司且曾出具同意書同意上訴人甲○○設籍，由甲○○持向頭屋戶政事務所辦理遷入登記，且乙○於取得所有權以前，建設公司為順利辦理貸款，已先點交云云，並提出房屋預約單及收據憑證乙紙為證，但為被上訴人所否認，按該房屋預約單及收據憑證，僅能證明訴外人乙○曾向喬裕公司買受系爭房屋，仍不能證明喬裕公司於過戶前已先點交，或乙○確有於取得所有權之前，與甲○○簽訂系爭房屋租賃契約，是該房屋預約單及收據憑據仍難為上訴人甲○○有利之證據。此外上訴人甲○○又聲請向頭屋戶政事務所函查上訴人甲○○於八十四年十一月十五日遷入系○○○鄉○○村○○路○○○巷○○號房屋時有無檢附喬裕公司出具之同意書，以明上訴人甲○○確有於同日與乙○簽訂租賃契約乙節，惟查喬裕公司緃有出具同意書予甲○○同意由其在系爭房屋之住址設籍，仍不能證明上訴人甲○○確有與乙○簽訂系爭房屋租賃契約，上訴人甲○○聲請函查並無必要，應予敍明。
㈤綜上所述，上訴人甲○○主張與原所有人乙○間就系爭第三層房屋全部及地面層通往
二樓及三樓樓梯部分有租賃關係，並不可取，其起訴請求確認租賃關係存在，難謂正當，不應准許。原審駁回上訴人甲○○此部分之請求並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。
六、據上論斷，本件上訴並無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十年一月五日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B審判長法官袁再興~B法官高敏俐~B法官曾明玉右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院書記官劉麗美中華民國九十年一月八日