裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第2170號民事判決
裁判日期：民國104年05月29日
裁判案由：確認優先購買權存在等
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第2170號原告 鄧仁 添訴訟代理人 呂瑞貞 律師被告 鄧仁佑 被告 賴廣田 訴訟代理人 陳文安
陳鄭權 律師複代理人 王建偉 律師上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國104年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告 鄧仁祐 均為坐落桃園市○鎮區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地，詳如附表一所示）之共有人，應有部分各為1/3。惟原告於民國103年7月間接獲被告鄧仁祐發函通知其將系爭土地之應有部分以每坪新臺幣（下同）47萬元出售予被告賴廣田，通知原告優先承購系爭土地後，原告旋於同年8月1日函覆願意優先承購，並擬妥願以2,773,000元優先承買系爭土地之優先承買承諾書，交予被告鄧仁祐之代理人 吳麗玲 地政士。詎吳麗玲竟以存證信函回覆原告不能單就系爭土地主張優先承買，而須就被告賴廣田向被告鄧仁祐所購買同段629、630、631、875、876地號土地（詳如附表二），即就被告賴廣田所簽定買賣契約內一切條件承受，方得主張優先承買云云，然原告及被告鄧仁祐共有之土地僅系爭土地及631地號土地而已，而631地號土地出賣之共有人及應有部分已達土地法第34條之1第3項規定，原告對該土地亦獲有出賣土地之對價或補償，是原告僅就系爭土地有權主張優先承買，被告賴廣田合併買受6筆土地，並無創設優先承買權之效力。而原告既已依法為優先承買之表示，被告否認原告行使優先承買，使原告私法上之地位有受侵害之危險，爰依法提起本訴等語。並聲明：⑴確認原告就被告鄧仁祐所有系爭土地之應有部分於102年10月16日被告所訂買賣契約同一條件2,773,000元之優先購買權存在。⑵原告給付被告鄧仁祐2,773,000元之同時，被告鄧仁祐應將系爭土地應有部分1/3移轉登記予原告。
二、被告鄧仁祐則以：伊與原告係兄弟，得自行決定如何處分自己之應有部分，且伊之土地係很多筆一起賣等語置辯。
三、被告賴廣田則以：共有人行使土地法第34條之1第4項規定之優先承買權時，應接受出賣之共有人與他人所定買賣契約之「一切條件」，不得部分接受或予以變更，否則即非合法行使優先承買權，原告除為系爭土地之共有人外，亦為附表二所示桃園市○鎮區○○段○○○○號土地（下稱631地號土地）之共有人，原告既已自承其依土地法第34條之1第3項規定，對631地號土地獲得出賣之對價或補償，顯見原告並無依此「同一條件」優先承買之意，而原告僅主張就系爭土地優先承買，與被告賴廣田之買賣契約條件有間，自已喪失對系爭土地之優先承買權等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張其與被告鄧仁祐均為系爭土地之共有人，應有部分各為1/3，原告於103年7月間接獲被告鄧仁祐發函通知其將系爭土地之應有部分以每坪47萬元出售予被告賴廣田，通知原告優先承購系爭土地後，原告旋於同年8月1日函覆願意優先承購，然吳麗玲地政士竟以存證信函回覆原告不能單就系爭土地主張優先承買，而須就被告賴廣田所簽定買賣契約內一切條件承受，方得主張優先承買等情，業據其提出系爭土地第二類謄本、存證信函、優先承買承諾書等件為證（見本院卷第7-16頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告另主張原告得僅就系爭土地主張優先承買，而無庸就被告賴廣田合併買受之6筆土地一併主張優先承買一節，則為被告賴廣田所否認，並以前詞置辯，茲就本件之爭點析述如下：
（一）按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，最高法院著有52年台上字第1922號判例可資參照。本件原告為系爭土地之共有人，主張其就系爭土地有優先承買權存在，惟為被告所否認，則原告就系爭土地之優先購買權關係因兩造有爭執而不明確，其在法律上之地位自有不安狀態存在，且此種不安之狀態可以法院之確認判決除去，是以原告提起本件訴訟確有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
（二）次按土地法第34條之1第4項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。被上訴人將系爭不動產整體合併出售，以土地一坪三萬元計算，房屋部分未予計價，而未再區分各筆土地、房屋之單價。是上訴人僅就其中部分買賣標的物即系爭房地（以附表一、附表三之總價共261萬5千餘元）行使優先承購權，而未就4之10地號土地部分表示一併買受，顯與土地法第34條之1第4項所規定以「同一價格」優先承購（同樣條件訂立買賣契約之權）之要件不符，自非合法行使優先承購之權利，難認已生優先承購之效力（最高法院88年度台上字第2126號、98年度台上第
734號民事判決意旨參照）。
（三）經查，被告賴廣田所簽定買賣契約之標的除系爭土地外，尚包含如附表二所示之土地，有不動產買賣契約書在卷可佐（見本院卷第36頁），此為兩造所不爭。而原告除為系爭土地之共有人外，尚為631地號土地之共有人，其於10
3年8月1日以存證信函及優先承買承諾書為優先購買之表示，僅主張以2,773,000元優先購買買賣標的中之系爭土地應有部分1/3，對於另一筆其共有之631地號土地則未主張，顯已違反土地法第34條之1規定應以同樣條件優先承購之規範意旨，自難認發生優先承購之效力。本件原告須受買賣契約合併出售所有土地之條件拘束，若容許原告僅就其中之系爭土地主張優先購買，而不購買共有之
631地號土地，不啻承認原告在合併出售的條件下，得任意選擇其中有購買意願之土地，不僅違反土地法第34條之
1同一條件之規範意旨，亦顯失公平。況買賣契約之單價、總價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同的條件出售，其價格即有異，此為不動產交易之常情。系爭土地及其他如附表二所示之土地，在合併出售及非合併出售條件下，二者買賣價格必有差異，自難認原告得擅自變更買賣之條件，僅主張優先購買部分共有之系爭土地。
（四）原告雖另主張631地號土地業經共有人合計應有部分逾2/
3出售631地號土地之全部，原告依土地法第34條之1第
3項規定，僅能獲得對價或補償，且原告僅為系爭土地及
631地號土地之共有人，對於被告賴廣田買賣契約合併買受之其他土地，並無優先承買權，故原告僅得對系爭土地主張優先承買云云。惟按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部，出賣於人，此時就為出賣之共有人而言，仍為出賣其應有部分，而對於其他共有人之應有部分，僅屬有權處分而已，並非以此剝奪其他共有人優先承購之權利。從而，其他共有人仍得依同條第4項規定，對之主張優先承購權（最高法院78年度第12次民事庭會議決議參照）。是本件縱使631地號土地係因共有人應有部分合計逾2/3，而將631地號土地之全部，出售予被告賴廣田，揆諸前揭說明，原告對631地號土地之優先承購權亦不受影響。原告僅主張優先購買買賣標的中之系爭土地應有部分1/3，對於同為共有人之631地號土地則未主張，自難認發生優先承購之效力。又最高法院97年度台抗字第602號、101年度台抗字第337號裁定意旨，係就僅對部分標的有優先承買權之共有人，不得要求承買非共有之全部標的，加以闡釋，與本件情形並不相同，自無從比附援引。原告執此主張得僅就部分共有之系爭土地主張優先購買權云云，自不足取。
五、綜上，原告僅就部分共有之系爭土地行使優先承買權，而未就合併買賣共有之631地號土地一併行使優先購買權，於法尚有未合，自難認已生優先承買之效力。從而，原告依土地法第34條之1規定，請求確認原告就之系爭土地有優先購買權存在，並請求被告鄧仁祐於原告給付被告鄧仁祐2,773,00
0元之同時，將系爭土地應有部分1/3移轉登記予原告，均屬無據，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核均對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年5月29日
民事第二庭審判長法官劉佩宜
法官游智棋法官何宗霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月29日
書記官許婉茹┌────────────────────────────────────┐│附表一：系爭土地標示│├──────────────────┬─┬──────┬────────┤│土地坐落│地│面積│權利│├───┬────┬───┬─────┤│（平方公尺）│││縣市○鄉鎮市區○段│地號│目││範圍│├───┼────┼───┼─────┼─┼──────┼────────┤│桃園市│平鎮區│ 湧豐 │874│溜│58.51│原告 鄧仁添 、被告││││││││鄧仁祐及訴外人鄧││││││││仁佐各3分之1│└───┴────┴───┴─────┴─┴──────┴────────┘┌────────────────────────────────────┐│附表二：│├─────────┬─────────────────┬────────┤│土地地號│共有人│備註││桃園市○鎮區○○段│││├─────────┼─────────────────┼────────┤│629地號土地│ 鄧厚敦 、 鄧士敦 、 鄧元敦 、 李鄧 愛玉 、││││ 鄧穎駿 、 陳新振 、 陳新喜 、 吳正裕 ││├─────────┼─────────────────┼────────┤│630地號土地│鄧厚敦、鄧士敦、鄧元敦、李 鄧愛玉 、││││ 陳清鋼 、 陳新煥 、 陳新樞 ││├─────────┼─────────────────┼────────┤│631地號土地│鄧仁佑、 鄧仁佐 、鄧仁添、鄧厚敦、鄧││││ 勝治 、鄧士敦、鄧元敦、 鄧成敦 、李鄧││││愛玉、 鄧碧雲 、 黃婉婷 、 鄧桂英 、鄧仁││││順、 鄧桂春 、 鄧桂珠 、鄧 桓敦 、 鄧容敦 ││├─────────┼─────────────────┼────────┤│875地號土地│鄧桂英、 鄧仁順 、鄧桂春、鄧桂珠、鄧││││桓敦、鄧容敦││├─────────┼─────────────────┼────────┤│876地號土地│陳清鋼、陳新煥、陳新樞、 鄧桓敦 、鄧││││容敦││└─────────┴─────────────────┴────────┘