臺灣橋頭地方法院小額民事判決 105年度岡小字第323號
原 告 燕山大廈A棟管理委員會
法定代理人 洪國財
訴訟代理人 薛伯育
被 告 曾宗達
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105年11月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣參萬陸仟壹佰元，及自民國一０五年八月
五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊為燕山大廈A棟（以下簡稱燕山大廈）依法成
立之管理委員會，被告為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○
○號之188號房屋（下稱系爭房屋）所有權人，係燕山大廈
區分所有權人，系爭房屋係伊管理之住戶，依據燕山大廈區
分所有權人會議決議之規約第57條規定，民國101年1月至
104年5月每月之管理費係依各住戶專有部分面積，以每坪
新台幣（下同）50元計算，104年6月至105年6月則以每
坪60元計算，被告所有系爭房屋面積為20坪，有按時向原告
繳付101年1月至104年5月每月1,000元，104年6月至
105年6月每月1,200元管理費之義務。詎被告積欠101年
1月起至105年6月止，共54個月之管理費，以101年1月
至104年5月減半計算，被告共負欠36,100元（計算式：50
0×41＋1200×13＝36100），經伊催討仍置之不理迄未清
償。為此，爰依規約第57條及公寓大廈管理條例第21條規定
，提起本件訴訟，訴請被告繳納積欠之管理費等情，並聲明
：被告應給付原告36,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋位在頂樓，燕山大廈頂樓架設之平台冷
氣塔即在系爭房屋正上方，伊多次要求遷移該冷氣塔，原告
均置之不理，亦未設法解決冷氣塔使用震動之問題，顯未盡
維護管理之職責，導致系爭房屋牆面、屋頂，龜裂、油漆掉
落，伊因此不能使用，亦無法出租系爭房屋，需支出牆面、
屋頂之修繕費用及財物損失共計165,000元，自應由原告負
賠償之責，爰與原告請求之款項相互抵銷等語，資為抗辯，
並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張被告負欠上開管理費之事實，業據其提出建物
登記謄本、存證信函、管理費收費紀錄表、公寓大廈管理組
織報備證明（見本院卷第6至24頁）及燕山A棟住戶規約（
外放）為證，被告對原告主張之事實並不爭執，惟以前詞置
辯。經查：
㈠、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈
及其周圍之安全及環境維護事項，固屬管理委員會之職務，
公寓大廈管理條例第36條第2款、第3款雖有明文，然按所
謂「規約」，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確
保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項
，公寓大廈管理條例第3條已加以定義，且公寓大廈管理乃
各該公寓大廈內部問題，有賴全體住戶憑藉共同生活經驗作
個案之修正，是以同條例第23條復規定：「有關公寓大廈、
基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令
另有規定外，得以規約定之。」從而，規約是公寓大廈管理
的最高指導原則，乃全體區分所有權人應優先遵守者，被告
既為區分所有權人，自有遵守規約之義務。如認管理委員或
所聘請之管理員管理不善，或冷氣塔設置位置不當，亦屬透
過區分所有權人會議改選管理委員或議決是否續聘管理員及
對管理員主張損害賠償或遷移設施之範疇，區分所有權人無
由拒絕給付管理費，是被告自不得據上情由執為拒繳管理費
之理由。
㈡、按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付
種類相同，並均屆清償期者為要件。故得供債務人主張抵銷
之債權，須為對於自己債權人之債權始可，而不得以對他人
之債權，對於債權人主張抵銷。依公寓大廈管理條例第18條
第1項第2款規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如
下：…區分所有權人依區分所權人會議決議繳納。」以及
同條例第26條第1項、第36條規定，可知公寓大廈可經其區
分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議
或規約明定關於共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維
護範圍及管理維護費用之分攤方式，公共基金之分配等，且
管理委員會執掌包含：區分所有權人會議決議事項之執行，
收益、公共基金及其他經費之收之、保管及運用等，並參酌
公寓大廈管理條例第19條規定：「區分所有權人對於公共基
金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為
讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」堪認關於管理委員會依區
分所有權人會議決議或規約規定向區分所有權人收取之管理
費，應為該管理委員會所屬公寓大廈全體住戶所共有，並非
該管理委員會所得單獨使用，管理委員會僅取得管理權而已
，該管理費債務之債權人既為區分所有權人全體，而非管理
委員會。準此以觀，本件原告縱有怠於修繕共用部分致被告
受有損害，而對被告負有損害賠償責任，亦與民法第334條
所定「二人互負債務」之抵銷要件規定不符，是被告自亦不
得以其對全體區分共有人所負應繳納管理費之債務，與其抗
辯損害賠償債權相抵銷。此外，被告雖抗辯大廈冷氣塔之使
用，造成其損失，並提出照片為證（見本院卷第44、45頁）
，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文，原告既否認因其過
失行為致被告受損，而依被告提出附卷之前揭資料，復未就
伊損害與原告行為間有因果關係提出證明，足認被告所辯，
因原告未善盡管理委員會職責，未就大樓冷氣塔管理維護造
成其損害，自無足採，則被告辯稱以此部分損害賠償債權為
抵銷云云，亦難憑採。
四、末按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔
或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間
催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其
給付應繳之金額及遲延利息。」公寓大廈管理條例第21條定
有明文。被告積欠101年1月起至105年6月止之管理費36
,100元，既如前述，則原告依規約約定及公寓大廈管理條例
第21條之法律關係，起訴請求被告如數給付，為有理由，應
予准許，茲判決如主文第1項所示。
五、本件係適用小額訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依民事
訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國10年11月17日
岡山簡易庭法官謝濰仲
計算書
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
以上正本係照原本作成。
中華民國10年11月17日
書記官馮欽鳳