裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第1003號民事判決
裁判日期：民國103年07月16日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第1003號原告 陳宜臻 訴訟代理人 沈志成 律師
張錦春 律師被告 陳重生 上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國103年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆佰萬元，及自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰叁拾叁萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）緣原告於民國102年6月12日向被告購買坐落於新北市○○區○○街○○巷○○○號3樓之房屋及其基地（下稱系爭不動產），價金為新臺幣（下同）400萬元，雙方並訂有不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約書）乙紙，簽約當時被告保證前開不動產絕非凶屋，並載明於不動產買賣契約書標的現況說明書第18項，原告不疑有他乃分別於102年
6月13日、102年6月17日、102年6月25日及102年7月3日共四次支付全部價金予被告，而被告亦已將系爭不動產辦理過戶完畢，嗣原告除於102年11月下旬經他人告知曾有人在系爭不動產內自殺死亡之情事外，並發現台灣凶宅網中於102年1月25日有被告前手之親戚刊登該屋為凶宅之情事。原告至此始知受騙，原告乃於103年2月12日寄發存證信函通知被告撤銷買受前開房屋及其基地之意思表示及解除雙方所訂之前開買賣契約，並要求被告於五日內返還原告已給付之價金400萬元暨法定利息，然原告至今均置之不理，合先陳明。
（二）按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項定有明文。又按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第354條第1項前段、第35
9條前段亦分別定有明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。後按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵（臺灣高等法院96年度上字第40號判決意旨參照）。查原告於102年6月12日向被告所購買系爭不動產，而被告不惟訛稱系爭不動產絕非凶宅，致使原告陷於錯誤而向被告買受系爭不動產，此依上開民法第92條之規定，原告自有權撤銷買受之意思表示，而原告亦於103年2月12日去函被告撤銷買受之意思表示，撤銷後雙方已無買賣關係存在，被告自應依不當得利之規定返還已受領之價金及法定利息予原告而無疑。又系爭不動產既曾有人於其內燒炭自殺，自屬非自然身故之情事，而為一般所稱之凶宅，而被告卻隱瞞前述事實，並保證絕非凶屋，此依上開台灣高等法院96年度上字第40號判決之意旨，系爭房地當屬有交易上重大之瑕疵，原告自亦得依民法第359條之規定解除前開不動產買賣契約，解除後依民法第259條第1款及第2款之規定，被告自應返還原告給付之買賣價金400萬元，及自受領時起至清償日止，按年息百分之五計算之利息而無疑。爰將此項解約後回復原狀之請求權與前述不當得利之請求權併為選擇之合併。
（三）聲明：
1、被告應給付原告400萬元及如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2、若受勝訴判決，原告願供擔保，請宣告准予假執行。
三、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張其於102年6月12日向被告購買系爭不動產，價金為400萬元，雙方並訂有系爭買賣契約書，原告分別於102年6月13日、102年6月17日、102年6月25日及102年7月3日共四次分別支付10萬元、30萬元、60萬元、300萬元價金予被告，而被告亦已將系爭不動產辦理過戶完畢，又兩造所簽定之系爭買賣契約書所附不動產標的現況說明書第18項：「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，被告勾選「否」等情，業據其提出土地及建物登記謄本、系爭買賣契約書、第一建築經理股份有限公司履保專戶收支明細等件影本為證，核屬相符，此部分之事實，堪信為真實。
五、本件應審酌系爭房屋是否為凶宅？交易上有無重大瑕疵？查訴外人 曹昌琪 、 黃博義 、 蔡惠珊 、 吳欽地 （及 吳宸思 、 吳宸瑋 共3人）、被告陳重生、原告陳宜臻分別於89年10月23日、93年3月23日、93年5月19日、100年8月8日、102年3月28日、102年6月28日因買賣、買賣、買賣、繼承、買賣、買賣原因登記取得所有權，有異動電子謄本為證；而新北市政府警察局新莊分局偵查隊103年5月20日查訪紀錄表；又證人吳欽地於本院103年7月7日審理時證述我太太蔡惠珊於100年7月4日在光華街60巷9之2號3樓燒碳自殺死亡，該房子是我老婆蔡惠珊93年間買的，登記蔡惠珊的名義，100年8月8日我跟我兒子繼承登記，102年2月26日簽約賣給被告200萬元，他也知道是凶宅（庭呈買賣契約書正本，影印後發還），後來被告賣給原告，原告打電話來問我說有沒有燒碳自殺死亡的事，我跟他說有，因為我沒有錢繳貸款，當時102年賣掉時市價約400萬元，我們隔壁有一間賣出去賣390萬元，因為凶宅，當時我出價230萬元，所以他跟我講說是凶宅開價200萬元等情，證人 林大木 亦證述確實在100年的時候，鄰長告知系爭房子有人燒碳自殺，我還有到現場等語。足見，系爭房屋內於100年時確曾發生有人「燒碳自殺致死」情事，系爭房屋應為凶宅，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵。
六、本件首應審酌系爭買賣契約第6條第3項及所附不動產標的現況說明書第18項「賣方產權期間無兇殺或自殺致死之情形發生」之效力？
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第554條第1項固定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。買賣標的之房屋屋內若曾有凶殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或凶殺致死」情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵。
（二）又按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。
（三）本件觀諸系爭買賣契約第6條第3項約定「賣方保證買賣標的物之建築改良物專有部分（含增改建）在賣方產權期間確無兇殺或自殺致死之情形發生，嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」（見本審卷第7頁）及兩造所簽定之系爭買賣契約書所附不動產標的現況說明書第18項：「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，被告勾選「否」（見本審卷第9頁背面），此部分應係買賣雙方就「兇宅」是否屬物之瑕疵所為特約。蓋所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。買受人因重大過失而不知有上開瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限，此觀民法第354條、第355條之規定自明（最高法院90年度台上字第915號判決意旨參照）。即買賣之物「缺少出賣人所保證之品質者」與「出賣人故意不告知物之瑕疵者」其法律效果，按諸民法第360條規定可知，並無二致。準此，倘締約當事人之真意，確為原告所主張「出賣人應特別保證其取得所有權期間，並無非發生非自然死亡案件，並未免除取得所有權前之期間未發生非自然死亡案件」等情。則令出賣人於標的物現況說明書第18項為勾選即可達其法律效果（倘賣方為虛偽之勾選，本屬故意不告知瑕疵，與特別保證效果並無不同），並無必要再於系爭買賣契約書第6條第3項再為約定，故系爭買賣契約書第6條第3項之約定，按諸一般交易上習慣，應認屬買賣雙方就「兇宅」是否屬物之瑕疵所為特約。即依系爭買賣契約特約之約定，被告僅就其取得系爭不動產所有權期間擔保系爭房屋並未發生兇殺或自殺致死（即兇宅）之情事甚明。
（五）又依內政部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容：
本建築改良物建物（專有部分）於賣方產權是否曾發生「兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）等情，有臺灣高等法院98年度重上字第579號判決參照。經查，系爭買賣契約第6條第3項約定「賣方保證買賣標的物之建築改良物專有部分（含增改建）在賣方產權期間確無兇殺或自殺致死之情形發生，嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」（見本審卷第7頁）及兩造所簽定之系爭買賣契約書所附不動產標的現況說明書第18項：「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，被告勾選「否」（見本審卷第9頁背面）；依內政部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」及「不動產標的現況說明書」之內容，已指明本件被告產權持有期間未發生凶殺或自殺致死之情事，始負瑕疵擔保責任，是本件兩造於系爭不動產買賣契約書係特約之約定系爭房屋之專有部分（含增改建）於賣方（即被告）產權持有期間未發生凶殺或自殺致死之情事，則被告僅在其產權持有期間就系爭房屋負不曾發生凶殺或自殺致死之情事之瑕疵擔保責任，自堪認定。
七、末應審酌為系爭買賣契約第6條第3項及所附不動產標的現況說明書第18項約定「賣方產權期間」無兇殺或自殺致死之特約，有無違誠信原則，該特約之約定當屬無效？原告主張解除契約，有無理由？
（一）行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第148條第2項所明定。所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。
（二）證人吳欽地（及吳宸思、吳宸瑋共3人）於本院103年7月7日審理時證述蔡惠珊於100年7月4日在光華街60巷9之2號3樓燒碳自殺死亡，該房子是蔡惠珊93年間買的，登記蔡惠珊的名義，100年8月8日渠等繼承登記，102年2月26日簽約賣給被告200萬元，當時102年賣掉時市價約400萬元，我們隔壁有一間賣出去賣390萬元，因為凶宅，當時我出價230萬元，所以他跟我講說是凶宅開價200萬元等情。然系爭房屋內於100年7月4日時確曾發生有人「燒碳自殺致死」情事，系爭房屋應為凶宅，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵。經查：
1、按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。又物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問（最高法院87年台上字第2907號判例意旨參照）是而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。且系爭房屋發生前揭自殺事件，衡之經驗法則及社會通常觀念，在客觀上必將導致系爭房地之交易流通產生障礙，進而減損其交換價值。故系爭房屋發生前揭自殺事件，顯已構成重大物之瑕疵。
2、又被告於102年2月26日明知凶宅向吳欽地（及吳宸思、吳宸瑋共3人）以低於市價400萬，約200萬元購買系爭房屋，並於102年3月28日登記取得所有權，被告與吳欽地及吳宸思、吳宸瑋共3人簽訂協議書第3條載明系爭房屋有非自然死亡情事，有協議書在卷可按，所以，被告於102年3月28日登記取得所有權時已明知系爭房屋係凶宅。然被告明知凶宅以低於市價約200萬元購買系爭房屋，於102年3月28日登記取得所有權，隨即於102年6月12日將該凶宅以市價400萬元賣予原告，被告明知「凶宅」重大物之瑕疵，隱瞞不告知原告，原告如知「凶宅」即可以低於市價約200萬元購買或拒絕購買，造成原告重大損失，被告顯然以犧牲被告利益以圖利自己，所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法；系爭買賣契約第6條第3項及所附不動產標的現況說明書第18項約定「賣方產權期間」無兇殺或自殺致死之情形，被告顯違正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己之誠信原則；且為保障人民財產權益，對於該交易行為之道德性及交易之安全有所違背，顯然與社會正義有違，與交易上之誠實信用背離，就經濟上弱者而言，亦顯失其公平，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之「權利失效原則」，自屬無效；故系爭買賣契約第6條第3項及所附不動產標的現況說明書第18項約定「賣方產權期間」無兇殺或自殺致死之特約，有無違誠信原則，該特約之約定當屬無效自明。
3、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定（包括民法第354條），應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。查系爭房屋不得發生自殺而死亡，或在專有部分內有求死行為並致死等情事，乃系爭房屋應具備之重要品質之一，且系爭房屋發生前揭自殺事件，衡之經驗法則及社會通常觀念，在客觀上必將導致系爭房地之交易流通產生障礙，進而減損其交換價值。故系爭房屋發生前揭自殺事件，顯已構成重大物之瑕疵，原告於103年2月12日以樹林郵局第25號存證信函對被告為解除系爭契約之意思表示，並於103年2月13日送達被告，自無不合，系爭買賣契約業已解除。
五、綜上所述，系爭買賣契約業因原告行使民法第359條之解除權而解除，則原告依民法第259條規定，請求被告給付400萬元，及自受領時（即如附表所示利息起算日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國103年7月16日
民事第二庭法官張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月16日
書記官尤秋菊附表┌──────┬───┬───────┬──────┐│日期│摘要│金額（新臺幣）│利息起算日│├──────┼───┼───────┼──────┤│102年6月13日│簽約款│100,000元│102年6月13日│├──────┼───┼───────┼──────┤│102年6月17日│用印款│300,000元│102年6月17日│├──────┼───┼───────┼──────┤│102年6月25日│完稅款│600,000元│102年6月25日│├──────┼───┼───────┼──────┤│102年7月3日│尾款│3,000,000元│102年7月3日│├──────┼───┼───────┼──────┤││合計│4,000,000元││└──────┴───┴───────┴──────┘