裁判字號：臺灣士林地方法院97年訴字第1078號民事判決
裁判日期：民國98年10月23日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決97年度訴字第1078號原告乙○○訴訟代理人 陳冠宇 律師被告己○○訴訟代理人 黃雅羚 律師
黃丁風 律師被告雙湖不動產仲介經紀有限公司法定代理人丁○○共同訴訟代理人 黃敬唐 律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於98年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：其於95年間委託被告雙湖不動產仲介經紀有限公司（即中信房屋仲介股份有限公司成功加盟店，下稱雙湖公司），以新臺幣（下同）735萬元向被告己○○購買其門牌號碼為臺北市○○區○○路2段150之1號2樓房屋暨所座落土地持分（下稱系爭房屋）。雙方95年10月23日訂立買賣契約，並辦理不動產所有權移轉登記完畢。嗣原告進行房屋裝潢，發覺系爭房屋有傾斜及漏水情形，經詢問同建物住戶，始知該屋出賣前曾因鄰地興建大樓挖地基發生損害，導致房屋傾斜。原告發現房屋瑕疪後即通知被告，並於96年
2月3日委託代理人 劉俊霙 律師及親妹甲○○，與被告進行協商。原告請求減少系爭房屋價金150萬元，被告己○○僅願減少30萬元，雙方協商未果，因而提起本訴等語。並聲明：㈠被告己○○應給付原告916,478元，暨自96年2月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告雙湖公司應給付原告916,478元，暨自97年8月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前二項給付如其中一被告為給付，其他被告於已給付金額之範圍內，免給付義務。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：
（一）被告己○○則以：依本院卷附臺北市建築師公會之鑑定報告書，系爭房屋之「垂直相對傾斜率」最多僅2.25%、「水平相對傾斜率」最多僅1.41%。客觀而論，前述傾斜率尚稱輕微，非但不影響該棟大樓之房屋結構安全，亦不影響原告使用居住系爭房屋，足證系爭房屋雖有傾斜，但傾斜之程度尚稱輕微且未達到減少房屋之價值或效用重要之程度，依民法第354條第1項但書之規定，自不得視為瑕疵，原告不得主張減少價金。況且，原告於購屋時已明知系爭房屋存有地板傾斜之瑕疵且可接受而仍願意簽約購買系爭房屋，依民法第355第1項之規定，縱認系爭房屋果有房屋傾斜之瑕疵，但原告於契約成立前既已知悉上情，被告自不負瑕疵擔保責任等語置辯。並聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
（二）被告雙湖公司則以：伊受委託銷售系爭房屋之屋況內容及其他重要交易資訊，依仲介交易之規定及處理流程，均約定由委託人（即屋主己○○）自行填載委託銷售之「不動產標的現況說明書」後交由伊代為銷售。前述房屋現況說明書內容依約應由被告己○○據實填載，如有不實之處，則由被告己○○自行負法律責任。當時經伊派員調查之結果，系爭房屋現況內容確有符合屋主所填載「不動產標的現況說明書」之內容，當時並無發現有損鄰狀況或有滲漏水情形，伊因而相信被告己○○所記載之「不動產標的現況說明書」內容並無不實之處。又本件系爭房屋之「不動產標的現況說明書」並未記載有發生鄰損狀況或房屋傾斜之註記，如是情況下，要求伊須調查知悉系爭房屋過去20、30年前曾有鄰損狀況發生，誠屬強人所難！況且，伊及所屬仲介人員並非專業之鑑定單位，並不具備房屋傾斜之專業鑑定能力，原告於購屋居住近2年後始怪罪苛責於伊未盡調查義務，誠非有理。伊亦否認有不完全給付之違約情事，亦否認處理事務有過失，原告依民法第227條、第
226條、第567條、第544條、消費者保護法第7條第3項等規定請求伊須與被告己○○負不真正連帶賠償責任，均非有理等語置辯。並聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠原告基於被告雙湖公司之居間仲介，於95年10月23日與被
告己○○簽訂「不動產買賣契約書」，約定以買賣總價金
735萬元，購買被告己○○所有之系爭房屋，並於95年11月13日完成系爭房屋之所有權移轉登記。
㈡兩造於96年2月3日在臺北市○○區○○路3段169號就
系爭房屋有房屋傾斜一事召開協調會議，原告表示減少價金150萬元，被告表示同意退還30萬元，雙方未達成共識。原告於96年3月16日以台北信維郵局第786號存證信函來函要求於文到5日內提出和解方案，被告以96年3月21日基律字第674號律師函表示拒絕。事隔一年半，原告遲至97年8月間提起本件訴訟。
㈢系爭房屋土地及建物謄本（本院卷第11-12頁）、系爭房
屋買賣契約書（本院卷第13-20頁）、系爭建物3樓不動產買賣契約書（本院卷第21-25頁）、不動產說明書（本院卷第26-29頁）、系爭建物1樓不動產買賣契約書（本院卷第30-37頁）、雙方協調會議記錄（本院卷第38-39頁）、存證信函（本院卷第40-45頁）、 黃氏 國際法律事務所函（本院卷第46-47頁）、行政院消費者保護委員會不動產委託銷售契約書範本（本院卷第48-54頁）、中山地政事務所異動索引謄本（本院卷第71-72頁）建物登記第二類謄本（本院卷第73頁）形式上真正不爭執。
㈣系爭房屋經原告於95年11月重新裝潢完畢後，96年1月起由原告之母 梁秀戎 一人居住使用迄今。
㈤被告於95年6月21日向前手 郭詩棟 購買登記取得系爭房屋。
㈥系爭房屋之「鄰地」興建大樓完成之時間為「72年8月23
日」、發生九二一大地震之時間為「88年9月21日」，均早於被告購買系爭房屋之時間（即95年6月21日）。
㈦本件若原告勝訴，則被告己○○之法定遲延利息自96年2
月4日起算；被告雙湖公司之法定遲延利息自97年8月22日起算。
㈧原告於95年10月23日兩造簽約時，就已知悉系爭房屋地板略為傾斜。
乙、兩造所爭執之事項：㈠系爭房屋買賣時有無傾斜之瑕疵？被告己○○應否負瑕疵
擔保責任（民法第354、359條）？原告得否依民法第17
9條不當得利之規定，請求被告己○○返還房屋價金150萬元？㈡被告雙湖公司是否未盡調查義務？原告就其損害得否依民
法不完全給付及消費者保護法之規定向被告雙湖公司請求賠償？
四、得心證之理由：
（一）按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。又上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第355條第
2項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言。最高法院49年台上第2544號判例參照。查，原告於95年10月23日向被告己○○購買系爭房屋，就已知悉系爭房屋地板略為傾斜一事，為兩造所不爭執（詳上揭不爭執事項㈧；本院卷第133頁）。又原告於本院98年10月8日言詞辯論時亦自陳：當初看到房屋地板傾斜時，沒有看到牆壁與地板之接縫處有龜裂及裂縫，且直到交屋至今也沒看到牆壁與地板之接縫處有龜裂及裂縫（詳本院卷第233頁）。另證人丙○○於本院98年11月20日言詞辯論時亦結證稱：「房屋的傾斜程度我可以接受，在屋內時感覺不出來房屋有傾斜，但在屋外可看出房屋有傾斜。」（詳本院卷第
136頁）等語。則依上揭兩造所不爭執事項、原告陳述內容及證人結證證詞可知，原告於買受系爭房屋時，即已知悉系爭房屋之地板略為傾斜，且牆壁與地板間之接縫處，均未有龜裂及裂縫，且在屋外就可看出系爭房屋有傾斜。復參酌系爭房屋於67年間即已興建完成，屋齡迄今已高達30餘年（見本院卷第12頁），則依一般經驗法則，系爭房屋存有瑕疵之比率及可能性自相對為高，則依一般社會大眾購屋常態，原告自應於買受系爭房屋時，即因系爭房屋地板有傾斜之情形，而懷疑系爭房整體包括相連之牆壁、天花板亦有傾斜之情形，進而就系爭房屋整體有無傾斜一事，請求送交專門機構鑑定，以杜爭議。蓋系爭房屋地板既已傾斜，且至今牆壁與地板間之接縫處，均未有龜裂及裂縫，則殊難想像，系爭房屋僅有地板傾斜，而房屋本身未有傾斜之情形發生。又證人戊○○亦於本院97年11月20日言詞辯論時結證稱：「因為房子有點老舊，所以原告母親跟我談斡旋金就談的很低，因為原告說裝潢要花很多錢，也因為原告價錢出的很低，只有出700萬元，但屋主要
780萬元，所以不願意賣。所以我就告訴原告說不要買這個房子，因為價錢談不攏，我再帶她去看其他房子，但原告母親說她很喜歡這個房子（因為房子是原告母親要住的），【而且還說屋齡很舊整棟拆掉重蓋的機會很大】，所以原告母親才有加價至735萬元，我再跟屋主談的過程就說裝修過程要花很多錢，屋主才以735萬元成交。」（本院卷第138頁）等語，則由證人結證內容以觀，原告於購買系爭房屋時，即思及【系爭房屋因屋齡很舊，故整棟拆掉重蓋的機會很大】，致原告就系爭房屋是否有傾斜一事，未預為查詢明確，難謂無重大過失。而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無傾斜之記載，則揆諸上揭法條與判例意旨說明，被告己○○自不負擔保責任，即無賠償義務可言。
（二）是以，原告於購買系爭房屋時，既已明知系爭房屋存有地板傾斜之瑕疵，且在屋外就可看出系爭房屋有傾斜，業如上述，則被告己○○自不負瑕疵擔保責任，原告自不得依不當得利之規定，請求被告己○○返還房屋價金150萬元之款項；且被告雙湖公司自無未盡調查義務，原告亦不得依民法不完全給付及消費者保護法之規定，向被告雙湖公司請求賠償。
五、綜上所述，原告主張被告己○○應依民法第354條、第359條、第179條之規定；被告雙湖公司應依民法第227條準用第226條及消費者保護法第7條第3項之規定，請求被告應如其上揭聲明所為之給付，並無理由，均應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年10月23日
民事第一庭法官陳梅欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年10月27日
書記官謝金宏