臺灣士林地方法院97年度重訴字第186號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院97年重訴字第186號民事判決

裁判日期：民國98年10月23日

裁判案由：所有權移轉登記等

臺灣士林地方法院民事判決97年度重訴字第186號原告甲○○訴訟代理人 陳清進 律師
蔣彥威 律師被告丙○○訴訟代理人 謝宗翰 律師被告乙○○
號3樓訴訟代理人 廖振洲 律師複代理人丁○○上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國98年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件原告起訴時，原係主張伊向被告丙○○承租如附表編號
1至4所示土地（以下各筆土地逕以地號簡稱，4筆合稱系爭土地）暨編號5所示建物（下稱720建號建物，與系爭土地合稱系爭不動產系爭），系爭土地上並有伊所興建如附圖所示A屋、B屋、C屋、D屋等建物（以下逕以英文字母簡稱）。嗣被告丙○○於租賃期間，未通知伊，逕將系爭不動產出賣予被告乙○○（與被告丙○○合稱為被告），並經臺北縣淡水地政事務所94年淡地登字第218240號收件，於94年11月1日以94年10月18日買賣為原因完成所有權移轉登記（下稱系爭所有權移轉登記）。爰依土地法104條、民法第42
6條之2規定起訴行使優先承買權，並聲明請求︰（一）被告就系爭不動產所為系爭之所有權移轉登記應予塗銷；及（二）被告丙○○應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。嗣原告於98年6月11日具狀，先主張720建號建物早已滅失，原址如附圖所示E屋為伊所改建而原始取得之建物，現存72
0建號建物之所有權登記已妨害伊就E屋之所有權，依民法第767條規定，得請求被告乙○○辦理塗銷登記。倘此部分主張無理由，則如原有之主張而為備位之請求。乃追加先位聲明︰（一）被告就系爭土地所為系爭所有權移轉登記應予塗銷；（二）被告丙○○應將系爭土地所有權移轉登記予原告；（三）被告乙○○應就720建號建物向臺北縣淡水地政事務所辦理所有權滅失登記。另上開原起訴之聲明則列為備位聲明。經核，原告先位、備位聲明形式上雖各有3項、2項之請求，然而，實質上，關於請求塗銷被告間就系爭土地所有權移轉登記以及請求被告丙○○將系爭土地所有權移轉予原告部分，先備位之聲明及法律關係完全相同，僅其中先位請求被告被告乙○○就720建號建物辦理滅失登記，與備位請求塗銷被告間就720建號建物所有權移轉登記及被告丙○○將720建號建物所有權移轉登記予原告部分，有附條件之先、備位關係。是原告實際上僅追加先位第3項聲明之請求。而被告雖陳明不同意原告為此部分訴之追加，然原告此部分僅係就原有訴訟資料增加法律上之主張，致為訴之追加。本院認不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第
256條第1項第6款規定，自應准許，合先敘明。
貳、事實部分：
一、原告主張：
（一）系爭不動產原為訴外人臺灣庵原農藥股份有限公司（下稱庵原公司）所有，惟720建號建物於90年間，即因結構破損達滅失程度。伊為開設海鮮餐廳，乃於90年11月13日向庵原公司承租系爭土地，旋於同年12月26日委託益琦營造有限公司（下稱益琦公司），於殘破不堪之720建號建物位置改建為E屋，並於系爭土地上新建A屋、B屋、C屋、D屋，以及屋簷、木樑柱區等附屬建物，各屋均為獨立之建物，花費約計新臺幣（下同）548萬元。伊復於系爭土地上斥資整地，施作多項裝潢及園藝景觀工程，上述整地、建屋、裝潢、設備及園藝景觀等工程，總計超過3,000萬元。完工後，伊即以「海宴」之名開設高級海鮮餐庭對外營業，並自91年3月起即以E屋所有權人身分，按時繳納房屋稅款。而由臺北縣稅捐稽徵處淡水分處98年5月25日北稅淡二字第0980012458號回函（下稱淡水稅捐分處回函）所述：「…經現場查調旨揭房屋，已不存在，現址為海宴餐廳…」等文，亦得證明720建物建號確早已滅失。縱E屋及其餘各屋未經辦理保存登記，亦無礙於伊取得原始所有權。
（二）伊與庵原公司談妥承租系爭土地及殘破滅失之720建號建物，租金為每月12萬元，原已擬妥租賃契約，雙方於90年11月13日前往本院公證處辦理公證時，因未攜帶系爭土地公告現值證明文件，為免需另行擇日辦理之繁瑣，遂依承辦公證人之建議，將租賃契約上承租標的原載系爭土地部分刪除，當天即辦理公證手續（下稱原始租約）。而原始租約第5、6、7條關於土地及建物之租賃條件，並無任何更動，且伊租金仍為每月12萬元，並未減少，以當時已殘破不堪達滅失程度之720建號建物，本不具上述租金之價值觀之，可知原始租約雙方約定之承租範圍確含系爭土地。嗣於伊與庵原公司之租賃契約存續期間，庵原公司於93年12月27日將系爭不動產出賣予被告丙○○，伊應被告丙○○之要求，於94年1月25日與其重新訂立租賃契約（下稱系爭租約），承租系爭土地。被告丙○○單方委託代書戊○○預擬之系爭租約，與原始租約之條件大致相同，租金仍為每月12萬元，僅修改部分文字，原租賃條件第5條改為第6條，記載：「承租期間承租房屋坐落之土地若經政府全部或局部徵收…」等文，原先第7條改為：「乙方（即原告）所承租房屋坐落之土地非經甲方同意不得整地填土，且不得超出路面高度。」。而伊與被告丙○○前往辦理公證手續時，伊發現被告丙○○提出系爭租約之內容，關於「承租標的物及使用範圍」只標明「臺北縣○○鎮○○路○段○○巷○○號房屋全部」，與雙方的約定不符，為求承租系爭土地之範圍明確，雙方乃於系爭租約附件之地籍圖謄本上簽名附記「右圖橘色線標示地號659、685、68
6、758○○○鎮○○路○段○○巷○○號房屋租賃使用範圍土地」，是系爭租約之租賃標的確包含系爭土地。至於證人戊○○有關系爭租約沒有包含系爭土地云云等證詞，與事實不符，且前後矛盾，明顯偏袒被告，不足採信。
（三）承上所述，伊與被告丙○○間系爭租約為「租地建屋」之法律關係，惟被告丙○○於租賃期間未通知伊，即將系爭土地出賣予被告乙○○，並完成系爭所有權移轉登記，即不得對抗伊，依土地法第104條及民法第426條之2規定，伊自得就系爭土地對被告丙○○主張優先購買權，爰併以本件起訴狀繕本之送達，對被告丙○○為行使優先購買權之意思表示。而伊就系爭土地既已行使優先購買權之形成權，伊與被告丙○○即當然就系爭土地成立買賣契約，伊自得請求被告塗銷就系爭土地之系爭所有權移轉登記，及被告乙○○應將系爭土地所有權移轉登記予伊。又720建號建物早已毀損滅失，然所有權登記仍存在，致伊所有之E屋無從辦理保存登記，而對於伊之所有權有所妨害，依照民法第767條規定，伊自得請求被告乙○○辦理720建號建物之所有權滅失登記。爰伊前揭規定，提起本件先位之訴。
（四）倘本院認定720建號建物尚未達滅失之程度，先位之訴請求被告乙○○辦理720建號建物之所有權滅失登記為無理由。惟系爭租約之租賃標的包含系爭不動產，伊為新建之A屋、B屋、C屋及D屋之所有權人，依前揭土地法第104條及民法第426條之2規定，就系爭土地有優先購買權。參酌實務及學者見解，關於土地法第34條之1第4項共有人優先購買權，共有人「依同一條件」行使優先購買權之問題，倘共有人係將共有之土地及建物合併出售時，他共有人亦應依此項合併出售之條件，與出賣土地及建物之共有人訂立買賣契約，不得任選土地或建物主張優先購買權，否則即非合法行使優先購買權。對於土地法第104條及民法第426條之2「基地出賣時，承租人有依『同樣條件』優先購買之權」，亦應為相同之解釋。而被告丙○○將系爭不動產以1,400萬元「合併出賣」予被告乙○○，並訂立單一之買賣契約，則伊依前揭規定行使優先購買權，自應依同樣條件包含系爭土地及720建號建物全部。而伊就系爭不動產既已行使優先購買權之形成權，伊與被告丙○○即就系爭不動產成立買賣契約，即自得請求被告塗銷就系爭不動產之系爭所有權移轉登記，及被告乙○○應將系爭不動產所有權移轉登記予伊。爰提起本件備位之訴。
（五）並聲明：
1、先位聲明：
（1）被告就系爭土地所為系爭所有權移轉登記應予塗銷；⑵
（2）被告丙○○應將系爭土地所有權移轉登記予原告；
（3）被告乙○○應就720建號建物向臺北縣淡水地政事務所辦理所有權滅失登記。
2、備位聲明：
（1）被告就系爭不動產所為系爭所有權移轉登記應予塗銷；
（2）被告丙○○應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。
二、被告丙○○則以：
（一）720建號建物係伊向庵原公司購買後，再轉售予被告乙○○，均辦妥所有權移轉登記及完成點交事宜。而由原告提出所謂720建號建物整修前照片觀之，該建物具有屋頂、樑柱、外牆、雨遮等構造，顯具有經濟上使用之目的與價值，原告主張720建號建物已毀損滅失云云，並非事實。
實則，原告向庵原公司承租720建號建物，僅為修補粉刷，不過係對該建物為有益行為，並非重建新建物而原始取得所有權。倘若720建號建物業已滅失，E屋為原告新建而原始取得，原告豈有不依土地法登記規則第31條第3項規定代位申辦滅失登記之理？又何以先後於90年11月13日、94年1月25日向庵原公司及伊承租「已滅失之720建號建物」並為公證？足徵原告此部分主張不實。
（二）A屋、B屋為720建號建物原有範圍之延伸，C屋為720建號建物之附屬建物，而D屋與720建號建物之屋簷及遮雨棚相連，作為全區餐廳之廚房及宴客廳使用，並無使用上之獨立性，且其位於72淡建字第13號建造執照之建物（下稱系爭72年建照建物）所在地，有林務局空拍航測圖及72淡建字第13號建造執照卷可參。而系爭72年建照建物於74年7月申報房屋稅籍後，迄今仍為房屋稅之課稅標的，並未因滅失而經註銷，課稅面積並較申請建照面積195平方公尺大幅擴增為346.8平方公尺，與原告主張D屋面積440平方公尺相較，僅有93.2平方公尺之差異，顯見D屋應為系爭72年建照建物之擴大，而無獨立之所有權。至原告提出所謂D屋施工照片，伊否認施工地點即為D屋所在之系爭土地。依上所述，A屋、B屋、C屋、D屋分別為720建號建物及系爭72年建照建物之增建或附屬建物，並無獨立之所有權，原屬庵原公司所有而一併出售移轉予伊。再依原始租約第8條及系爭租約第8條內容，均係約定原告就增建物僅具有定期使用權，租約期滿應交付出租人，而非由原告取得所有權。是以倘若原告主張A、B、C、D、E屋所有權為其原始取得乙節為真，其於伊要求重新簽訂系爭租約時，當即主張其為上述房屋之所有權人，始符常情，豈有可能仍向伊承租720建號建物？可見原告主張並非可採。
（三）系爭租約明定為房屋租賃事件，由系爭租約條款內容可知雙方係成立房屋租賃關係，租賃範圍並未包含系爭土地。伊否認曾將系爭土地出租予原告或曾同意原告於其上建屋，亦否認庵原公司曾將系爭土地出租予原告建屋。至於原告所執系爭租約附件地籍圖謄本之文字記載，乃為確認系爭租約第6條、第7條所定「承租房屋坐落之土地」之意義，且避免原告誤侵入或占用他人土地，絕非承租標的包含系爭土地之意。而原告既僅為建物之承租人，而非系爭土地之承租人，且就720建號建物暨增建、附屬建物復無所有權，而僅有定期使用之權利，參諸實務見解，自無主張土地法第104條優先承買權之可能。再者，縱令系爭租約租賃範圍包含系爭土地，且上述增建或附屬建物確為原告所有而得主張對坐落之系爭土地有優先購買權，原告就720建號建物亦無優先購買權。原告雖主張應類推適用共有物優先承買之法理云云，惟土地法第104條第1項針對「租地建物」之情形既有明文規定，自無類推適用「共有物」優先承買規定之可能及必要；且伊出售予被告乙○○之標的均有獨立之建號及地號，買賣價格均得分別計算，何有需與「共有物」優先承買為相同處理之必要？遑論土地法第104條第1項之規定係為解決土地及建物分屬二所有權人之爭議，而共有物優先承買係為解決一物分屬數所有權人之爭議，兩者法律性質及立法目的迥異，當無類推適用之可能等語，資為抗辯。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
三、被告乙○○則另抗辯：
（一）依原告提出所謂720建號建物整建前之照片，可知該建物結構雖老舊，但並未滅失，原告並非拆除重建，且其亦未舉證由其出資興建，當然未原始取得該建物之所有權。至於淡水稅捐分處回函所檢附房屋稅籍證明，其上房屋座落欄係填載○○○鎮○○路○段○○巷停車場附近」，與本院函調之房屋稅籍證明所載房屋座落欄位為同路段87巷「10號」，兩者顯有不同，淡水稅捐分處處從何認定兩者為同一房屋？況依臺北縣政府稅捐稽徵處受理房屋新增改建現值及使用情形申報標準作業程序，申請人僅須出具「未辦保存登記之房屋申請設立房屋稅籍承諾書」，即可申請房屋稅籍。是淡水稅捐處回函，僅足證明原告已申請房屋稅籍，尚不足證明該房屋確為其出資興建，及該房屋即為E屋或720建號建物已不存在而為E屋取代等情。且原告於97年6月3日本件民事起訴狀亦承認720建號建物之存在，顯見該建物確無滅失。
（二）原告委託益琦公司施作工程之合約書第1條記載之工程究係建造房屋或修補房屋，非無疑義。實則，A屋、B屋係與720建號建物內部相通之增建，C屋係作為儲藏室使用，充其量僅為增加720建號建物使用價值之附屬建物，均非獨立建物。至於D屋，乃係庵原公司於72年間委託林成基建築事務所監造、全福營造有限公司承造，且自74年7月起課徵房屋稅，有該屋之建造執照、建築工程竣工展期申請書、航測圖、林成基建築師事務所之地籍圖、配置圖、都市計畫圖及房屋稅籍證明書可稽。又據90年7月2日及93年6月14日2份航測圖所示，D屋於90年11月13日庵原公司將720建號建物出租原告之前即已存在，於93年12月27日庵原公司出賣系爭不動產予被告丙○○時亦存在，上述2份航測圖重疊對照後，72年間即存在之建物位置，確為現存D屋坐落位置，兩者面積有所差異，係因原告自行擴建，可知D屋並非原告出資興建而原始所有。縱原告為房屋稅納稅義務人，亦僅得推知其為現住人或管理人，尚不足認定其即為所有權人。就此以觀，原告當無從主張土地法第104條及民法第426條之2規定之適用。
（三）再查，由系爭租約內容，即可知悉原告承租之標的僅為720建號建物，不含系爭土地。倘系爭租約確包含承租系爭土地部分，原告何以未依土地法第102條規定，請求出租人即被告丙○○就系爭土地為地上權設定？由此益徵系爭租約並非租地建屋關係。原告自不得爰引土地法第104條規定，主張優先購買權。又縱認原告對A、B、C、D屋坐落之系爭土地有優先購買權，對720建號建物亦無優先購買權，亦即其對被告丙○○與伊訂立之買賣契約標的物並非全數皆有優先購買權。原告本件請求實無理由等語。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
四、本件不爭執事項：
（一）系爭不動產原為庵原公司所有，嗣於93年12月27日出售予被告丙○○，於94年1月10日完成所有權移轉登記（淡水地政94年淡地登字第3540號）。
（二）原告與被告丙○○於94年1月25日在本院公證處，經公證訂立系爭租約。
（三）被告丙○○復於94年10月18日將系爭不動產以1,400萬元之價金出售予被告乙○○，業經臺北縣淡水地政事務所以94年淡地登字第218240號收件、於94年11月1日完成系爭所有權移轉登記。
（四）被告訂立上述買賣契約時，被告丙○○並未通知原告。
五、爭點之論述︰本件之爭點在於︰（一）720建號建物在90年11月13日以前，是否已經滅失不存？（二）720建號建物如已滅失，E、A、B、C、D屋是否為原告所有？（三）720建號建物如未滅失：1、A、B、C、D屋與720建號建物關係為何？是否為獨立增建？或應屬同一所有權範圍？2、A、B、C、D屋如非720建號建物同一所有權範圍，是否為原告所有？（四）原告與被告丙○○所訂立系爭租約，租賃範圍是否包含系爭土地？雙方就系爭土地是否成立「租地建屋」之租賃關係？（五）如原告與被告丙○○間有租地建屋關係，而就系爭土地有優先購買權，是否得一併優先購買720建號建物？茲分別論述如下︰
（一）720建號建物在90年11月13日簽訂原始租約前並未滅失：
1、按稱不動產者，謂土地及其定著物。民法第66條第1項定有明文。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續的附著於土地而可達經濟上使用之目的，不易移動其所在之物而言。例如房屋、燈塔、橋樑屬之。倘尚未完工之建物已具備結構、樑柱、屋頂，得以避風雨，達經濟上使用目的，有獨立經濟價值者，即為獨立之不動產標的，具有獨立之所有權。又若建物雖有破損情形，然仍具備上述建物之基本要素者，其所有權即仍存在，難認已滅失不存，應先敘明。
2、經核，原告主張720建號建物於其訂立原始租約前即已滅失乙節，無非係以：依當時之照片所示，該建物結構體破舊、無四牆、屋頂塌陷漏水、樓地板一半以上崩落等情，不足使用及避風雨，無法達到經濟上使用之目的；其於原位置改建為E屋，自91年3月起以所有權人身分，按時繳納房屋稅款；及淡水稅捐分處回函記載：「…經現場查調旨揭房屋，已不存在，現址為海宴餐廳…」等內容為其主要論據。然查：
⑴觀諸原告所提出其主張簽訂原始租約前720建號建物之照
片所示（見本院卷一第20頁、第100頁），該建物仍具有屋頂、樑柱、部分外牆、雨遮等基本構造，客觀上非不足以風雨避，尚非無經濟上使用目的與價值，參諸前揭說明，自不足認定確已滅失不存。再者，參酌原告所提出E屋後方增建B屋之施工照片所示（見本院卷一第103、104頁照片7至9），亦可明顯看出720建號建物原有屋頂、樑柱、部分外牆等基本結構均未變動，原告所謂之E屋係以該等原有之基本結構為基礎予以整修，進而於後方、側邊增建為現有整體建物現狀（另增建詳如後述），並非拆除原有結構重新興建另一建物，甚為明確。
⑵復以720建號建物於63年間所有權登記範圍總面積共為81
5.78平方公尺（另附屬建物54平方公尺），嗣於83年7月22日辦理部分滅失登記，始成為現有登記面積共334.88平方公尺，此有淡水稅捐分處98年9月15日北稅淡二字第0980025362號函附之庵原公司建物所有權狀影本可佐（見本院卷二第83頁）。可見庵原公司非無辦理建物滅失登記之知識及經驗，倘原告與庵原公司簽訂原有租約前，720建號建物確已完全滅失，原告係拆除原結構重新建築新建物，衡情，原告、乃至庵原公司當無不為滅失登記，而仍就該建物簽訂原始租約之可能。足見原告主張720建號建物早已滅失之主張，與其簽訂原始租約時租賃雙方之認知及合意內容顯有不符。
⑶至於房屋稅籍登記資料，主要係基於稅務行政管理之目的
，並非認定私法上法律關係及權利義務之唯一憑據。房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院70年度臺上字第3760號判例意旨參考）。若果有房屋稅籍登記資料與私法上實體權利歸屬不一致之情形，仍以實體法律關係為憑。又建物所有權係屬民事法律關係，其權源歸屬之認定，自屬民事法院職權範圍，亦非稅捐稽徵機關所得認定。是以，原告雖提出其為納稅義務人房屋稅繳款書影本（見本院卷一第108、109頁），及前揭淡水稅捐分處回函內容，均無足作為認定實體權利之憑證，亦不影響前揭本院有關720建號建物並未滅失之認定。
⑷綜上以解，依原告所提之證據，尚不足認定720建號建物
在90年11月13日原告簽訂原始租約前，確已滅失不存。而原告既未能舉證以明，其此部分主張，即非可採。
（二）720建號建物並未滅失，A、B、C屋均為720建號建物之非獨立增建，屬於720建號建物同一所有權範圍，而為被告乙○○所有，D屋則為獨立之增建︰
關於A、B、C、D屋與720建號建物之關係？是否獨立建物之問題，原告主張：A屋有2個獨立的出入口，因伊欲用以經營餐廳之故，設有拉門與E建物相通，但可將A屋與E屋間之門扇封閉，使A屋成為可獨立使用之建物，
B屋與E屋內部相通而無獨立之出入口，屬E屋之附屬建物，C屋有2個獨立出入口，與E屋及其他建物內部均不相通，D屋亦獨立出入，與其他建物內部均不相通，均為獨立之建物云云。然為被告所否認。經查︰
1、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。民法第811條定有明文。而在原有主建物外，另有增建之情形，倘增建部分與主建物係作為一體使用，不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，縱增建部分非主建物所有人出建築，依前揭規定，亦附合而成為主建物之一部分，原有主建物所有權範圍因而擴張。所謂具使用上獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。而判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外出入之直接性，面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與主建物之依存程度等情形定之。
2、關於A、B、C屋部分，經本院會同臺北縣淡水地政事務所測量人員現場履勘結果，相當於附圖A屋及B屋部分，係由720建號建物往外增建，與主建物（即720建號建物）均同作為餐廳使用，B屋部分與主建物完全相通，A屋與B屋部分相連，相連部分亦與主建物相通，1樓（即地面1層）廁所位置相當於A屋角落部分；A屋1樓部分作為餐廳、包廂，門扇可打開（活動式），與主建物相通，
A屋南側另有1道門可通往庭院。A屋位置2樓部分，亦作為餐廳使用，與主建物2樓相通。C屋則為沿A屋外牆往西方向搭建的長條形建物，作為儲藏室使用等情。有本院98年2月13日勘驗筆錄（本院卷一第201至205頁）存卷可參。由此可見，A屋及B屋部分，實際上係由主建物向外擴建，2樓層內部格局部分相通或相連，無論構造上或使用上均屬一體性。縱A屋南側另有1道門可通往庭院，然其與B屋相連位置，亦與主建物完全相通，至於原告所指與主建物間可封閉之門扇，實際上僅為內部隔間之活動門扇，尤其，A屋2樓部分與主建物完全相通，構造上及使用上均無獨立性可言。參諸上述說明，A屋、B屋部分顯然屬於主建物所有權之範圍，甚為明確。而C部分則係依附於歸屬主建物之A屋圍牆延伸增建之儲藏室，依上說明，亦應屬主建物所有權之範圍，殆無疑義。原告主張其為所謂E屋及上述A、B、C屋之所有權人云云，自非可採。
3、至於D屋部分，則為與720建號建物相隔約4.8公尺通道
之木造建物，僅與720建號建物之屋簷搭設遮雨棚相連，避免通行之人淋雨之問題，D屋部分係作為點菜接待區（設有海鮮水族箱）、廚房、喜宴之宴客廳使用，部分基地非屬系爭土地範圍，亦經本院會同臺北縣淡水地政事務所測量人員現場履勘明確，有上述勘驗筆錄可佐。以D屋之出入狀況、面積、使用機能及與720建號建物依存程度觀之，應認其構造上及使用上均具有獨立性，而非屬720建號建物之所有權同一範圍，是為獨立之增建無訛。關於D屋之權屬問題，原告主張為其出資興建原始所有等語，被告則抗辯︰D屋應為庵原公司原有系爭72年建照建物之擴建，非原告所有，乃與720建號建物一併轉讓為被告所有云云。經查︰
⑴系爭72年建照建物係庵原公司原始起造、面積共196平方
公尺、鋼架構造之建物，有被告所提出臺北縣政府工務局建造執照、林成基建築師事務所製作之地籍圖、配置圖及都市計畫圖影本可參，並有臺北縣政府98年5月1日北府工建字第0980306818號函檢送該府72淡臨建字第13號建造執照全卷可參，與D屋現有木造結構及面積均有不同。而被告所提出90年7月2日之航測圖，相當於D屋部分、鄰近720建號建物之位置，固可看出仍有建物存在之情形。
惟該建物之坐向，與93年6月14日之航照圖所呈現D屋位置面對馬路之坐向，亦有差異。尚不足認定現有D屋確為本於系爭72年建照建物之基本構造所增建之建物。
⑵被告雖否認原告所提出D屋興建前後之照片（見本院卷第
101、102頁、照片3至6）即為現有D屋之位置，然比對部分照片所顯示720建號建物修建前之外觀（見照片3、5右上角）與現有D屋之關係位置及外觀，堪認原告所提出上開照片應屬真正。由該等照片所示，原告主張D屋興建前原位置為空地，無建物存在乙節，應非子虛。至於原有系爭72建照建物於D屋興建當時已不存在之原因，究為先前已自然完全滅失或經人拆除，則非所問。復參酌原告所提出其與益琦公司簽訂之工程合約書、追加工程明細影本（見本院卷第75至99頁），內附圖說、材料等資料，其中部分與現有D屋之外觀構造亦相吻合；佐以原告並申請設立房屋稅籍等情。堪認原告主張D屋為其出資興建而原始取所有權乙情，應屬真正。至於系爭租約終止時，D屋之權屬問題則應依系爭租約約款第8條而定，則屬另一問題，附此敘明。
（三）原告與被告丙○○所訂立系爭租約，租賃範圍係720建號建物，並未包含系爭土地，雙方就系爭土地並未成立「租地建屋」之租賃關係，原告不得主張優先購買權：
1、考以被告丙○○買受取得系爭不動產所有權後，係重新與原告訂立系爭租約，是無論原始租約之租賃內容為何，與系爭租約並無直接必然之關連性，關於系爭租約之租賃範圍，自應依系爭租約之內容而定，合先敘明。
2、由系爭租約之文義內容觀之，系爭租約公證書公證事由欄，敘明：「前開出租人因『房屋』出租與承租人訂立『房屋租賃契約』…」之旨。而系爭租約立約事由亦記載︰「因『房屋』租賃事件，茲為租賃『房屋』訂立租賃契約條款如下︰…」之旨。系爭租約之條款，第1條關於「租賃標的物及使用範圍」，明定為：「臺北縣○○鎮○○路○段○○巷○○號『房屋』全部」；第5條、第6條、第7條、第8條、第12條分別明文：「乙方承租自第3年起調整『房租』租金為每月新臺幣壹拾貳萬伍仟元正」、「承租期間承租『房屋』坐落之土地若經政府全部或局部徵收，乙方應無條件配合，終止租賃合約」、「乙方所承租房屋坐落之土地非經甲方同意不得整地填土」、「承租期間乙方所有之增建部分，租約期滿乙方均無償交付甲方，不得異議，非經甲方書面同意，乙方不得將『房屋』全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」、「乙方違反約定方法使用『房屋』，或拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約…乙方應支付按『房租』壹倍計算之違約金」等內容。有原告提出之系爭租約暨公證書影本可憑。則由系爭租約條款文義解釋，系爭租約當屬房屋租賃關係，而非土地租賃關係甚明。
3、原告雖主張：系爭租約第1條關於承租標的物及使用範圍，只標明720建號建物，與約定不符，為求承租系爭土地之範圍明確，雙方乃於附件之地籍圖謄本上簽名附記「右圖橘色線標示地號659、685、686、758○○○鎮○○路○段○○巷○○號房屋租賃使用範圍土地」，系爭租約之租賃範圍確包含系爭土地云云。而系爭租約之附件地籍圖謄本上固有上述文字之附記。然關於租賃之標的及附記上述文字之緣由，負責擬具系爭契約文稿之代書戊○○到庭證述：「租賃契約上第1條就已經有寫得很清楚，是租全部的房子」、「（你所指租全部的房子，是否包括哪些範圍？）丙○○買的時候，房子就是當時的現狀，…就我所知，臺灣庵原公司賣土地及房子給丙○○的時候，房子的現狀就與目前差不多。…」、「（租約所指的房屋是否指全部範圍的建物？）是的。」、「（當時為何會附地籍圖謄本？地籍圖謄本旁邊的字是否你寫的？）地籍圖謄本旁邊的字是我寫的。依照我幫人辦案子的習慣，只要是獨棟的房子，都會附上地籍圖。因為獨棟的房子通常不會是滿的，容易會與鄰地有糾紛，所以附上地籍圖，是要確認房屋坐落的位置。」、「（甲○○或丙○○有無向你說租賃範圍包含土地？）沒有」、「買賣時地上建物就是現狀，當時也沒有誰提出建物到底是什麼樣子。當時講到就是要租房子。」、「『租賃範圍使用土地』是房屋租賃範圍使用土地。我的習慣上，我會與當事人確認。因為公會曾經討論過，有人把房屋旁邊的土地又出租出去，或者擋住出路，雙方會發生爭議，所以我會與當事人確認，土地的部分是否可以用」等語在卷。可見上述附記僅在於確認720建號建物（含增建）實際可使用系爭土地之範圍，而非於建物租賃之外，另就系爭土地成立租賃關係。是以，原告據此附註主張系爭租約租賃範圍包含系爭土地，兩造為租地建屋關係云云，自非可採。
4、除此之外，原告又未能舉證證明其與被告丙○○間，就系爭土地確有「租地建屋」之租賃關係，其據以主張優先購買權，自非有據。況系爭租約第8條並約定︰「承租期間乙方所有之增建部分，租約期滿乙方均無償交付甲方，不得異議，非經甲方書面同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」之內容。縱原告於租賃期間得於租賃標的及其可使用範圍為增建及使用，然於租期屆滿，依上揭規定，亦應將增建部分交付予出租人。而系爭租約既有上述特別約定，承租人尤無援引土地法或民法規定主張優先購買權之餘地。
（五）承上所述，原告不得對被告丙○○主張優先承買權，則關於原告就系爭土地有優先購買權，是否得一併優先購買72
0建號建物之爭點，即無再予論述之必要，附此敘明。
六、綜上所述，720建號建物於原告簽訂原始租約前並未滅失，附圖A、B、C屋部分均為720建號建物同一所有權範圍，而為被告乙○○買受取得，原告主張其為所謂附圖E屋之所有權人，720建號建物所有權登記妨害其所有權，及主張就系爭土地有優先購買權等節，均非可採。原告先位之訴自非有據。而原告備位之訴，主張其就系爭土地有優先購買權，得一併優先購買720建號建物乙節，亦屬無據。從而，原告本於土地法第104條、民法第426條之2、第767條等規定，請求︰（一）先位部分：1、被告就系爭土地所為系爭所有權移轉登記應予塗銷；2、被告丙○○應將系爭土地所有權移轉登記予原告；3、被告乙○○應就720建號建物向臺北縣淡水地政事務所辦理所有權滅失登記；（二）備位部分：1、被告就系爭不動產所為系爭所有權移轉登記應予塗銷；2、被告丙○○應將系爭不動產所有權移轉登記予原告，均無理由，俱應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年10月23日
民事第三庭法官施月燿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年11月6日
書記官于耀文