臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第979號
原 告 謝和均
被 告 賴國瑞
訴訟代理人 劉育志 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年9月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106年1月4日，與被告簽立不動產
買賣契約，購買被告所有門牌號碼為桃園市○○區○○路
○○○巷○○號之房屋（下稱系爭房屋），並於同年3月2日辦
理交屋，惟原告住進後發現系爭房屋3樓兩處冷氣下方位置
有漏水現象（下稱系爭瑕疵），影響居家環境甚鉅。原告委
由仲介人員與被告相約協商又以存證信函通知被告負擔出賣
人之瑕疵擔保責任，被告均置之不理，原告遂請專業人士估
價，需新臺幣（下同）125,500元始能修復，爰依買賣瑕疵
擔保之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原
告新臺幣125,500元，及自支付命令送達被告之翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：原告看屋時就知道系爭瑕疵，也有通知被告修繕
，故兩造於106年2月25日、3月15日分別簽立修繕同意書
及協議書（以下分別稱系爭同意書、系爭協議書），由被告
補貼原告27,500元自行修繕，約定被告不再負瑕疵擔保責任
等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）兩造於106年1月4日簽立系爭房屋之買賣契約，兩造於
同年2月25日、3月15日分別簽立系爭同意書、系爭協議
書，由被告補貼原告27,500元修繕等情，有系爭房屋買賣
契約書、系爭同意書、系爭協議書在卷可稽（見本院106
年度司促字第13013號卷第5至10頁，下稱司促卷；本院
卷第16、17頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣
之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約
或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意
不告知物之瑕疵者亦同；以特約免除或限制出賣人關於權
利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，
其特約為無效，民法第354條第1項前段、第360條及第
366條分別定有明文。又民法關於出賣人物之瑕疵擔保責
任，非不得依當事人之特約予以免除（最高法院83年度台
上字第2373號判決意旨參照）。
（三）經查，系爭房屋之現況說明書，就系爭房屋目前是否有滲
漏水部分之項目，被告勾選「否」等情，有上開現況說明
書在卷可查（見司促卷第10頁），惟原告於本院審理時陳
稱：入住前系爭房屋3樓的冷氣已經拆除，冷氣漏水伊一
開始看房屋知道了，被告說是拆管線水滲漏在木板內，但
伊住了之後，發現沒有裝冷氣也在漏水，是從頂樓漏下來
的等語（見本院卷第26頁反面）。而兩造簽立之系爭協議
書明確記載：「由賣方（即被告）補貼買方（即原告）台
幣貳萬柒仟伍佰元整給買方自行修繕，賣方不再負脫漆，
壁癌，滲漏瑕疵及房屋室內設備之瑕疵擔保責任，買方同
意自行修繕維護無異議」（見本院卷第16頁）；而系爭同
意書亦記載「（兩造）協議壁癌、頂樓防水、2樓馬桶管
線修繕費用共計（新台幣）：貳萬五千元整由賣方支付」
（見本院卷第17頁）。由上可知，原告於看屋時既已明知
系爭瑕疵，被告即無故意不告知系爭瑕疵之情形，又原告
嗣後與被告簽立系爭協議書，約定被告「不再負脫漆，壁
癌，滲漏瑕疵及房屋室內設備之瑕疵擔保責任」，系爭同
意書約定之範圍亦包括「頂樓防水」，此與原告於本件中
之請求相同（見司促卷第18頁），可見兩造約定免除瑕疵
擔保責任之範圍，應包括系爭瑕疵，是原告主張系爭同意
書及協議書免除瑕疵擔保責任之範圍不包括系爭瑕疵，並
不可採，被告辯稱其不再負瑕疵擔保責任，應屬有理。綜
上，被告已就系爭房屋之瑕疵，於購買時給付原告修繕費
用，復立有物之瑕疵擔保責任免除之特約，且被告並無故
意不告知系爭瑕疵之情，則上揭物之瑕疵擔保責任免責之
特約，自屬有效。從而，兩造間既已成立特約免除被告之
瑕疵擔保責任，原告亦無從向被告請求給付系爭瑕疵之修
繕費用。
四、綜上所述，原告依買賣瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付
125,500元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權就訴訟
費用部分諭知如主文第2項所示。
中華民國106年10月13日
中壢簡易庭法官陳宏璋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月13日
書記官盧品蓉