臺灣高等法院99年度上字第1298號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院99年上字第1298號民事判決

裁判日期：民國100年05月03日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高等法院民事判決99年度上字第1298號上訴人 韓玉雄
韓寶玉 于 成龍 于建國 上四人共同訴訟代理人 葉智幄 律師
劉佳強 律師被上訴人 吳明達 訴訟代理人 林玉芬 律師複代理人 簡長輝 律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國99年10月19日臺灣桃園地方法院95年度訴字第296號第一審判決，提起上訴，本院於100年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落桃園縣八德市○○段128之13、128之16地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，詎上訴人韓寶玉、韓玉雄所有門牌為桃園縣八德市崁頂50之6號房屋，及上訴人 于成龍 、于建國所有門牌為同市崁頂49之1號房屋無權占有系爭土地，爰依民法第767條規定，請求現占有人自該地上房屋基地遷出，及請求對上開房屋有所有權或事實上處分權之人拆屋還地。並聲明：㈠上訴人韓寶玉、韓玉雄應自坐落系爭128之13地號土地上門牌桃園縣八德市崁頂50之6號房屋之基地遷出，由上訴人韓寶玉將該房屋如土地複丈成果圖B1所示，面積126平方公尺拆除，並將如土地複丈成果圖B1及B所示，面積共136平方公尺土地騰空後返還被上訴人。㈡上訴人于成龍、于建國應自坐落系爭128之16地號土地上門牌桃園縣八德市崁頂49之1號房屋之基地遷出，由上訴人于成龍將該房屋如土地複丈成果圖E1所示，面積129平方公尺拆除，並將如土地複丈成果圖E1及E所示，面積共137平方公尺土地騰空後返還被上訴人。
二、上訴人則以：系爭土地之前手為祭祀公業 陳振韶 ，伊或伊之前手有與祭祀公業陳振韶派下六大房之代表 陳和風 簽訂租賃契約，故該租賃契約對於祭祀公業陳振韶亦生效力，被上訴人應承繼原承租人之地位，而不得向伊主張拆屋還地。另被上訴人與祭祀公業陳振韶間就系爭土地之買賣契約係出於通謀虛偽意思表示，應屬無效；且伊既為系爭土地之承租人，就系爭土地自有優先承買權，被上訴人與祭祀公業陳振韶間就系爭土地所為之買賣契約暨所有權移轉登記對伊係屬無效，被上訴人不得基於系爭土地所有人地位請求伊拆屋還地等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應拆屋還地，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審另請求原審共同被告 王發祥 等六人拆屋還地獲勝訴判決部分，未據聲明不服，該部分已告確定，茲不再贅述）。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地原為祭祀公業陳振韶所有，於94年10月7日分割前
，原地號為桃園縣八德市○○段第128地號，分割後，上訴人各以如附表所示房屋占用各地號土地（包括空地部分亦為上訴人所用），各房屋所有權人或事實上處分權人如附表所示。
㈡祭祀公業陳振韶之管理人 陳和隆 於94年4月間張貼公告出售
系爭土地，該公告表示如於94年6月30日以前預購者，以每坪21,000元計算，上訴人韓玉雄、于建國乃各於94年5、6月間交付訂金1萬元購買系爭土地，購買面積則以各別房屋實際坐落土地經測量之面積為準（見原審卷㈠第134-138頁、卷㈡第108頁）。
㈢祭祀公業陳振韶於94年12月8日將系爭土地出售予被上訴人
，並均於同年12月21日辦竣所有權移轉登記（見原審卷㈠第6-20頁）。
五、被上訴人以上訴人無權占用系爭土地，訴請上訴人拆屋還地；上訴人則以被上訴人與祭祀公業陳振韶就系爭土地為通謀虛偽之買賣，被上訴人實際上並未取得系爭土地所有權，上訴人則與被上訴人前手即祭祀公業陳振韶間有租地建屋之租賃關係，基於買賣不破租賃之規定，上訴人亦得對於被上訴人主張租賃關係存在，又依據土地法第104條規定，上訴人對於系爭土地亦有優先承買權等語資為抗辯。從而，本件主要爭點厥為：㈠被上訴人與祭祀公業陳振韶之間之買賣債權行為及移轉登記之物權行為是否係通謀虛偽意思表示而無效？㈡上訴人與被上訴人前手祭祀公業陳振韶間就系爭土地是否存有租賃關係？得否就系爭土地主張優先承買權？並得對被上訴人主張有權占用？茲分述如下。
六、本件尚乏證據證明祭祀公業陳振韶與被上訴人間之買賣債權行為及移轉登記之物權行為係通謀虛偽意思表示：
㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，依民法第87條
第1項規定，其意思表示固屬無效，惟由第三人以之為訴訟原因提出而主張者，依舉證責任分配之原則，自應由該第三人先行舉證。查本件上訴人既主張被上訴人與祭祀公業陳振韶間就系爭土地之買賣契約、所有權移轉之物權行為係通謀虛偽意思表示而無效，則上訴人自應就其主張之通謀虛偽意思表示乙節負舉證責任，若上訴人不能舉證該事實為真正，則被上訴人就此即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，亦應為不利於上訴人之認定。
㈡查被上訴人與祭祀公業陳振韶於94年12月8日所簽訂之土地
買賣契約書，其契約第3條約明：總價金10,500萬元，於契約成立時給付簽約金100萬元，第一期款於簽約當日同時由被上訴人交付臺灣銀行本票2,200萬元及花蓮企銀樹林分行支票1,200萬元，於94年12月13日兌現，業經本院依職權調閱原法院94年度重訴字第346號案卷（下稱第346號卷）查明屬實（見第346號卷㈡第59-65頁）。嗣雙方約定總價減價35萬元（代付款），另其中買賣價金2,420萬元為介紹人周仁惠所得，被上訴人業已付清買賣價金之事實，有上開土地買賣契約書影本、協議書影本為證（見第346號卷㈡第59-65頁、卷㈤第138頁），且據證人 陳和旺 （即祭祀公業陳振韶之總幹事）於原法院另案95年度重訴字第288號事件96年12月3日準備程序時證稱：「（簽約當時買方有無付款？）有。當天付了2千多萬，詳細數字是2300萬或2400萬左右」、（系爭買賣契約總價款多少錢？）1億500萬元。」、「（最後買方就契約付了多少錢？）中間有扣除代付款35萬，其他全部付清。」等語（見第346號卷㈥第60-69頁）；及證人 李榮宗 （代書）於上開事件97年1月25日準備程序時證稱：伊係受土地賣方之委託處理系爭土地過戶及抵押權設定登記之事宜，抵押權人之姓名全由賣方指定，而於申辦抵押權設定前，土地權狀亦均由伊保管，並未交付買方，簽訂系爭買賣契約時，買方確有依約交付支票予賣方以為支付價款等語稽詳（見第346號卷㈥第40-41頁）。又被上訴人亦提出付款明細及支票影本、支票存款存提記錄作為買賣價金交付之證明（見第346號卷㈤第160-164頁、第203-211頁、卷㈥第22-37頁）。另渣打國際商業銀行股份有限公司中壢分行（下稱渣打銀行）函覆祭祀公業陳振韶自94年1月1日至96年10月31日之交易明細，對照被上訴人所提出給付價款票據，可知於94年12月13日祭祀公業陳振韶之渣打銀行帳戶有1200萬元之入帳、另於95年12月28日有500萬元入帳、於96年1月29日有500萬元、100萬元之入帳（見第346號卷㈥第21頁），堪認被上訴人與祭祀公業陳振韶間確有買賣交易屬實。
㈢上訴人雖質疑祭祀公業陳振韶之渣打銀行帳戶於94年12月13
日僅有1200萬元之入帳，惟被上訴人既係交付票據作為買賣價金，而票據係流通證券，祭祀公業陳振韶即得基於資金運用之需要自由轉讓票據，非必僅得將票據存入存款帳戶中。又上訴人雖質疑被上訴人交付兌現之票據為花蓮區中小企銀樹林分行並非買賣契約約定之中華商業銀行桃園分行之票據、及於買賣契約約定之第二、三、四期交款日期，上開帳戶均無買賣價金之兌現云云。惟於買賣交易，賣方重在價金之實際取得，至於係由何銀行支票兌現，顯非重要，且被上訴人辯稱此乃因系爭土地因本件訴訟而於地政機關遭「訴訟繫屬」之註記，致影響被上訴人以系爭土地借貸資金，故經買賣雙方協議，延展付款期限及付款金額之進度，而有更換付款票據及付款進度之事實，並提出協議書為證（見本院97年重上字第526號卷㈠第111頁），經核尚無違背常理之處。
㈣又系爭土地已由祭祀公業陳振韶移轉土地所有權予被上訴人
，此業據原審向桃園縣八德地政事務所函調被上訴人辦理所有權移轉登記全部資料影本核閱無訛（見第346號卷㈥第128-256頁、卷㈦第1-116頁）。此外，上訴人並未能提出其他證據證明上開所有權之移轉登記之物權行為有何通謀虛偽之情事，則依前述舉證責任之分配原則，上訴人主張祭祀公業陳振韶與被上訴人間之買賣債權行為及移轉登記之物權行為係通謀虛偽意思表示一節，依其提出之證據尚難認其主張為真，應認上訴人此部分主張，並無可採。
七、上訴人與祭祀公業陳振韶間就系爭土地並無租賃關係存在，上訴人自不得主張就系爭土地有優先承買權並對被上訴人主張有權占用系爭土地：
㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判例參照）。另按，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條固定有明文，惟限於租地建屋之承租人（即須有租賃關係存在）始有適用，此觀諸該條之規定自明。查系爭土地為被上訴人向祭祀公業陳振韶合法買受，並辦理登記為所有權人，已如前述，則上訴人自應就占有系爭土地之合法權源即與祭祀公業陳振韶間有租賃關係存在一事負舉證之責。
㈡次按台灣祭祀公業之財產為派下員全體公同共有之祀產，依
民法第828條第2項規定，公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律或契約（即祭祀公業規約）另有規定外，應得公同共有人全體（即派下員全體）之同意，始對祭祀公業發生效力。本件上訴人主張祭祀公業陳振韶自50年間即由訴外人陳和風代表祭祀公業對渠等收取租金，渠等與祭祀公業陳振韶間有租地建屋之法律關係，核其主張訴外人陳和風「出租」系爭土地之行為，乃屬祭祀公業祀產之管理行為，揆諸前開說明，除祭祀公業規約另有約定外，訴外人陳和風之出租行為應得當時系爭土地全體公同共有人（即祭祀公業全體派下員）之同意，始對祭祀公業陳振韶發生效力。上訴人雖引最高法院32年上字第3014號判例意旨：「關於公同共有物之處分，祭祀公業如有房長得代表該房處分祭產之習慣，可認祭祀公同共有人有以此為契約內容之意思者，自應認該房長之處分有效」，並主張93年間選任陳和隆為祭祀公業陳振韶管理人並登記前，係由派下六大房之代表共同管理、處分祭祀公業之土地及財產，各地號土地並設有管理人，且其處分須經各管理人之議決，而訴外人陳和風為53年至61年間之系爭土地管理人，陳和風向上訴人和上訴人之前手收取租金，應認上訴人與祭祀公業陳振韶間存在租地建屋關係云云，且提出租賃契約影本、租金收據影本、讓渡契約影本、系爭結費紀錄表等為證（見原審卷㈡第149-151頁、第297頁）。惟被上訴人否認上情，而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，則上訴人就上開有利於己之事實，自應負舉證責任。經查：
⒈證人陳和風證稱：伊並非代表各房，只是一些長輩認為伊
比較會講話且土地係陳家者，不要讓別人占去，口頭上說要租就租給他們，並無通知宗族的人有簽約，因為陳家人多，有人知道，有人不知道，祭祀公業不只這些人，派下員總人數不只上百個人，租金拿到以後就花掉了，有時候長輩去吃飯，也是以該租金支付等語（見第346號卷㈤第37-42頁），依此已難認陳和風簽訂上開租約或收取租金之行為係代表祭祀公業陳振韶所為，縱其有向上訴人收取租金之行為，然依其證詞亦僅係幾位長輩因系爭土地遭人占用而要求陳和風出面向占用者主張權利而已，亦難遽認訴外人陳和風為系爭土地53年至61年間之土地管理人，本件與最高法院32年上字第3014號判例之情形不可同一而論，自非得比附援引。而訴外人陳和風縱有向上訴人或上訴人之前手收取租金之行為，然既未經祭祀公業陳振韶全體派下員之同意，自難認其所訂租約對祭祀公業陳振韶發生效力。況上訴人既主張祭祀公業陳振韶於93年間依法申請設立前，係由派下六大房之代表共同管理、處分該祭祀公業之財產，並提出系爭土地讓渡同意書為證（見原審卷㈡第64-65頁），縱認其主張屬實，然觀諸上訴人既主張上開讓渡同意書之立同意書人為六大房之代表，則祭祀公業陳振詔祀產之管理、處分至少須經「六大房代表人之議決」，而上訴人並未舉證證明訴外人陳和風上開出租行為事前已得六大房代表之共同議決，且依證人陳和風所述原來只有一、二戶要租一點土地蓋房子而已，有長輩認為 伊比 較會講話，讓伊去接洽，不要讓土地荒廢就可以了，上開指派伊的長輩非代表各房之情（見第346號卷㈤第37-42頁），自難認訴外人陳和風所訂立之租約對祭祀公業陳振韶發生效力。
⒉上訴人雖提出系爭結費紀錄表（見原審卷㈠第297頁）欲
證明訴外人陳和風為53年至61年間之系爭土地管理人云云。惟查，綜觀該紀錄全文意旨及由該紀錄討論案之第一案問題為○○○鄉○○段原野地是何人管理？」，對照證人陳和風前述證稱原來只有一、二戶要租一點土地蓋房子而已，有長輩認為伊比較會講話，讓伊去接洽，不要讓土地荒廢就可以了等語；及陳和風於另案原法院95年度重訴字第288號事件言詞辯論時證稱：當時有很多人共同去收租金，我是當班長，我們就一起收，收了以後，就消費掉了等語（見第346號卷㈤第16頁）；再佐以證人 謝新鴻 於上開另案事件證稱：「我曾看過有人向鄰居崁頂51-53號逐戶收取租金，我聽鄰居說是交給陳和風。我曾經問過我父親，為何其他人是陳和風收租而我們不是，我父親回答我們直接交給表叔 陳玉川 ，因我祖母是陳玉川親戚關係」等語（見第346號卷㈦第128-129頁），參互以觀，足見當時收租情形混亂，訴外人陳和風出租系爭土地之行為，事前並非得全體六大房之授權，且除陳和風外，亦尚有他人收租（如證人謝新鴻證稱之陳玉川，惟大部分人係將租金交付陳和風），故於62年討論時並非祭祀公業六大房均知悉上情而於會議中有所詢問，又因陳和風並非正式經六大房授權，故陳和風僅將部分所收租金繳給總管理陳玉川，自55年起至62年間即未再繳納自行花用，期間8年無人聞問，迨至62年六大房始發現問題而質疑，並推選管理人「 陳仁開 」管理系爭土地，且於會議結論謂：「以上土地委託陳仁開管理，假使要租賃他人之時，要經商『六大房各房管理人的同意』之下，『不得擅自租賃他人』，以免再重蹈覆徹；且依該「陳振韶祭祀公業結費紀錄表」之紀錄，與會人員僅係基於同情陳和風目前環境不追究陳和風未將所收租金繳納總管理人之行為，尚難認祭祀公業陳振韶之六大房有事前同意或事後追認訴外人陳和風之出租行為。
況依上開「陳振韶祭祀公業結費記錄表」之記載，系爭土地自62年8月15日以後即改歸由訴外人陳仁開管理，惟觀諸上訴人所提出陳和風與前手 楊洪銳 、上訴人于成龍等簽立之租約均係訂立於65年11月1日之後（見原審卷㈠第143-165頁），該時陳和風應已無權代表祭祀公業陳振韶與上訴人或其前手訂立租約，然陳和風仍與之訂立租約並收租至85年，益證系爭土地收租情形混亂，且訴外人陳和風並未經六大房之共同授權而收租。
⒊至88年12月17日「祭祀公業陳振韶臨時會」會議記錄（見
原審卷㈠第223頁），係於88年12月17日所製作，縱上開記錄記載陳和風為祭祀公業陳振韶之管理委員之一，亦僅得證明訴外人陳和風於88年間有擔任管理委員一事，尚難據此推論陳和風與上訴人或上訴人前手等人訂立租約時，有代表祭祀公業陳振韶之權限。
⒋上訴人雖又辯稱訴外人陳和風縱無代表祭祀公業陳振韶訂
約之權限，亦有表見代理之適用，該等租約對於祭祀公業陳振韶亦有效力云云。惟按所謂表見代理，依民法第169條規定，係指由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者而言。而所謂由自己之行為表示以代理權授與他人者，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，且須第三人基此表見之事實，主張本人應負授權人之責任（最高法院60年台上字第2130號判例參照）；又所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，須以本人實際知其事實為前提，主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院68年台上字第1081號判例參照）。本件上訴人並未能提出任何證據證明祭祀公業陳振韶對於陳和風與上訴人或上訴人前手訂立之租約有何知其事實而不為反對意見之證據，徒以渠等使用系爭土地多年未遭祭祀公業陳振韶主張權利之情，遽論祭祀公業陳振韶知悉陳和風出租系爭土地而不為反對意見而應適用表見代理云云，尚屬無據。
㈢綜上，尚難認上訴人與被上訴人之前手祭祀公業陳振韶間確
有租地建屋之租約存在；從而，自無土地法第104條承租人對基地所有權人出賣基地時得主張之優先購買權之適用；準此，上訴人並未能舉證證明就占用系爭土地有合法之權源，自應認其等占有系爭土地，為無權占有。
八、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段定有明文。系爭如附表所示之房屋及空地，均為上訴人所利用，上訴人並無合法權源加以占用，確屬無權占用被上訴人所有之土地，顯已妨害被上訴人所有權之行使。從而，被上訴人本於物上請求權，請求上訴人各將其無權占用如附表編號一、二所示之房屋予以拆除，並自所占用之土地（連同空地及房屋部分）遷出後，將各該土地騰空返還被上訴人，為有理由，應予准許。是原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請准供擔保為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及其攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國100年5月3日
民事第三庭
審判長法官林敬修
法官黃豐澤法官劉勝吉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月3日
書記官殷丹妮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬────────────────┬───────────┬─────┬─────┬────┬────────┬──────┐│編號│坐落土地地號│門牌號碼│所在位置│面積│現狀│所有權人或│占有人││││││平方公尺││事實上處分權人││├──┼────────────────┼───────────┼─────┼─────┼────┼────────┼──────┤│一│桃園縣八德市○○段○○○○○○○號土地│桃園縣八德市崁頂50-6號│附圖編號B│10│空地│韓寶玉│韓玉雄││││├─────┼─────┼────┤│韓寶玉│││││附圖編號B1│126│房屋│││├──┼────────────────┼───────────┼─────┼─────┼────┼────────┼──────┤│二│桃園縣八德市○○段○○○○○○○號土地│桃園縣八德市崁頂49-1號│附圖編號E│8│空地│于成龍│于成龍││││├─────┼─────┼────┤││││││附圖編號E1│129│房屋││于建國│└──┴────────────────┴───────────┴─────┴─────┴────┴────────┴──────┘