臺灣新北地方法院101年度建字第120號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院101年建字第120號民事判決

裁判日期：民國102年03月15日

裁判案由：損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決101年度建字第120號原告 李環 訴訟代理人 連哲世 訴訟代理人 謝宜庭 律師被告嘉泉建設股份有限公司法定代理人 王旭陞 訴訟代理人 謝玉璇 律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國102年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確定之終局判決有既判力者，除別有規定外，限於經裁判之訴訟標的，此觀民事訴訟法第400條第1項規定即明。是判決既判力客觀範圍之認定，應以訴訟標的有無經終局判決為準。經查，本件訴外人連哲世曾依原告及連哲世共同與被告於97年1月14日簽定分屋協議書之約定，主張與被告就坐落基地為新北市○○區○○段○○○○○號，門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號10樓之2、11樓之2、12樓之2、12樓之3、13樓之2、13樓之3之10樓B1戶、11樓B1戶、12樓B1戶B2戶、13樓B1戶B2戶訂立買賣契約，因被告違反買賣契約而將前揭房屋移轉第三人，對被告依合建契約、分屋協議書，及民法第226條、第216條債務不履行之法律關係請求損害賠償，經本院於民國100年5月17日以99年度建字第125號民事判決駁回，訴外人連哲世未上訴而告確定。而原告於本案依合建契約、分屋協議書，買賣及債務不履行之法律關係，請求被告賠償將合建標的之10樓B1戶、11樓B1戶、12樓B1戶B2戶、
13樓B1戶B2房屋移轉第三人之損害，故前案即本院99年度建字第125號之訴訟標的係訴外人連哲世之給付受領權，本案之訴訟標的則為原告李環之給付受領權，二者訴訟標的並不相同，無重覆起訴及一事不再理之問題，先予敘明。
貳、實體方面:
一、原告主張：
(一)原告於96年1月31日就原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）與被告簽訂房屋合建契約（下稱系爭合建契約）。後因原告將系爭土地所有權部分移轉予連哲世，連哲世乃加入系爭合建契約，並於97年1月14日簽訂分屋協議書（下稱系爭分屋協議），兩造訂立系爭分屋協議時，已合意就其中10樓B1戶、11樓B1戶、12樓B1戶B2戶、13樓B1戶B2戶（坐落基地為新北市○○區○○段○○○○○號，門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號10樓之2、11樓之2、12樓之2、12樓之3、13樓之2、13樓之3，下稱系爭房屋）約定依系爭合建契約各樓層銷售金額出售予原告，而系爭合建建物之各樓層銷售金額，有房地坪數計算表、大樓各層銷售金額及價差表可資認定，足見兩造就移轉之不動產及價金已互相同意；另就未盡之事宜，系爭分屋協議第4條明定依合建契約內容實行之，故無必須另訂買賣書面之相關約定。且除標的物及價金外，就所涉及之其他不動產交易常見事項，如系爭房屋之產權移轉及交屋時間已於系爭合建契約第10條明定、相關稅賦及費用之負擔亦有第1條後段、第12條、第13條及第19條之約定為據、買賣價金之給付時點及方式則依民法第369條和第371條規定。綜上，應認兩造間就系爭房屋之買賣契約於系爭分屋協議簽訂時即為成立。
(二)又臺灣高等法院100年建上字第93號民事判決及鈞院101年建字第72號民事判決均認被告與地主間系爭房屋買賣契約於分屋協議簽訂時即為成立，加以被告函文前後不一，顯見被告所指自不足採，原告亦多次發函表明購買意願，詎被告將系爭房屋出售予第三人而不履行系爭合建契約及系爭分屋協議。本件被告為系爭房屋買賣契約之出賣人，於訂約後之98年3月間陸續出售系爭房屋，被告於98年8月發函催告原告訂立買賣契約係企圖模糊違約之情，且兩造於訂立系爭分屋協議時已訂立買賣契約，自不因被告違約後片面發函原告而有所改變，故被告對於原告所負移轉所有權之義務陷於給付不能之狀態，原告依民法第226條第1項、第216條第1項規定請求被告賠償損害，自屬有據。查系爭房屋總坪數188.82坪，依被告所提之各層銷售金額及價差表，依此計算，原告得請求被告賠償新臺幣（下同）5,664,600元之損害等語。爰依據系爭合建契約、系爭分屋協議、買賣及債務不履行之法律關係，請求被告賠償損害，並聲明：⒈被告應給付原告5,664,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)訴外人連哲世前曾依系爭合建契約、分屋協議書請求被告交付系爭房屋及6樓A1戶A2戶房屋，因被告已給付不能，而依民法第226條、216條規定請求被告賠償損害，經鈞院以99年建字第125號判決駁回， 嗣連哲世 僅就其中遭鈞院99年建字第125號駁回之6樓A1戶A2戶請求之部分提起上訴，其餘與本件原告起訴請求相同範圍之系爭房屋部分，因連哲世未上訴而告確定，今本件原告再為重複請求，核無理由。
(二)系爭分屋協議書第1條、第4條約定，實係針對兩造合建契約分得房屋部分約定地主究得分配到哪些房屋，系爭房屋協議中所載原告另行購買之系爭房屋僅為附帶提及戶別及出售價格，完全未依一般不動產交易慣例就交付價款、移轉登記之方式及時程等對待給付之重要條件具體約明，根本無法據以履行；尤其被告本身為建設公司，系爭房屋所約定出售之房地總價又高達62,006,940元，被告公司自無在未予詳細約明具體交付價款、移轉登記之方式及時程之情況下草率成立買賣之可能，若日後要據以履行亦顯生困難，且兩造間就價金付款方法、時間、所有權移轉登記時期、標的物交付等不動產買賣必要之點均無合意，致多僅依系爭分屋契約所載之價金及戶別成立預約，故本件買賣契約尚未成立。
(三)原告主張買賣價金之給付時點及方式，可依民法第369條和第371條規定實行，即買賣標的物與價金之給付應同時為之，且價金應於標的物之交付處所交付之，惟如此解釋實與不動產交易之常情不符，我國就不動產採登記要件主義，而移轉登記之過程中又尚牽涉到土地增值稅、契稅負擔及其他諸多問題，所需商討約定事項甚多，又實際上不可能在未取得分文之情形下即先移轉登記完成，事後始令對方給付全部價金，反更凸顯兩造確無成立買賣契約之本意。原告又指兩造雖未於系爭分屋協議就買賣細節予以約定，但可依協議書第4條所訂依合建契約內容實行之，其中關於系爭房屋之產權移轉及交屋時間可依系爭合建契約第10條規定實行、稅賦費用負擔可依系爭分屋協議第1條後段及系爭合建契約第12條、第13條及第19條之約定為據。惟系爭分屋協議第4條實係針對協議書內所載因合建而約定原告可分配特定房屋之實行予以補充應以合建契約為依歸之意旨，核與售屋約定無涉；再者，細觀系爭合建契約第10條約定內容可知，此規定適用在原告業以提供土地合建作為相當對價之合建分屋情形，惟在買賣則顯然無以適用，蓋原告並未履行相當之對價；又關於合建之稅賦費用負擔，系爭分屋協議第1條後段、系爭合建契約第13條及第19條規定於合建之實行並無問題，惟若用於買賣即顯非合理，蓋依法律規定及一般買賣慣例，增值稅乃由賣方負擔，關於移轉登記所需印花稅、登記規費、建物契稅等則由買方負擔，與合建因雙方需互相移轉土地及房屋而按其移轉之比例負擔有所不同。綜上，原告之主張實毫無可採。
(四)如前所述，兩造及訴外人連哲世於系爭分屋協議內關於出售系爭房屋之約定實屬買賣之預約，而事後被告亦依約多次催請原告及訴外人連哲世與被告洽商訂立買賣本約，惟其等始終未予置理，被告只得正式發函催告其等應與被告洽商簽立買賣本約，並表明若未遵期，則系爭分屋協議關於被告售予原告系爭房屋之約定即失效，然其後亦未獲回應，被告再於98年9月14日發函予原告表明因渠等拒不簽立買賣契約，是兩造間未能依系爭分屋協議成立買賣之本約，係因可歸責於原告之事由所致，該系爭分屋協議內出售之約定業已失效，則被告自不再受其拘束；又被告將系爭房屋過戶第三人之時點均為99年6月間，在此之前被告就系爭房屋至多與第三人訂有買賣之債權契約，對原告無任何給付不能之情形可言，被告於98年9月14日將系爭房屋買賣預約解除後，已無給付義務，原告主張自無理由等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告李環在96年1月31日提供新北市○○區○○段○○○○○號土地與被告簽立合建契約，後原告將部分土地移轉予訴外人連哲世，連哲世因而加入合建。
(二)原告李環及訴外人連哲世在97年1月14日與被告簽立分屋協議書。
(三)原告李環及訴外人連哲世因提供系爭土地合建，依系爭合建契約所能分配得之房屋，計有1樓A1戶、2樓A1戶、5樓A1、A2、A3、A4戶、10樓B2戶、11樓B2戶等八戶房屋，且被告業已將前揭房屋移轉登記予原告及連哲世；除上開依合建契約應分配原告及連哲世之房屋外，分屋協議書所載其餘6樓A1、A2戶，及系爭房屋，不在合建契約所約定得分配之範圍。
(四)被告業將6樓A1、A2戶，及系爭房屋房屋出售並移轉登記予第三人。
四、本院得心證之理由:本件原告主張兩造就系爭房屋於97年1月14日訂立系爭分屋協議書時，即已成立買賣契約，因被告嗣將系爭房屋出售並移轉第三人，致無法依系爭分屋協議書約定移轉系爭房屋所有權予原告之義務，而陷於給付不能，而依系爭合建契約、系爭分屋協議書、買賣及債務不履行之法律關係請求被告賠償566萬4600元等語，為被告所否認，並以前詞置辯，故本件之爭點為:(一)兩造就系爭房屋是否已成立買賣契約？(二)原告依系爭合建契約、系爭分屋協議書、買賣及債務不履行之法律關係請求被告賠償566萬4,600元，有無理由？分述如下:
(一)兩造就系爭房屋是否已成立買賣契約？
1.按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，又買賣預約，固非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立；次按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院85年度台上字第2396號判決意旨參照）。而不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金或其他事項之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約，究不能因此即認買賣契約本約業已成立（最高法院80年度台上字第1883號、79年度台上字第1357號裁判意旨參照）。
2.原告主張兩造於簽訂系爭分屋協議書時，就系爭房屋之買賣契約已成立云云。惟系爭分屋協議書第1條約定：「乙方（即被告）允諾房屋合建興建完成後，有關樓層（內容：1樓A1戶，2樓A1戶，5樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶，6樓A1戶及A2戶，10樓B1戶及B2戶，11樓B1戶及B2戶，12樓B1戶及B2戶，13樓B1戶及B2戶），同意分屋予甲方（即原告與訴外人連哲世），並依合建契約中之各樓層銷售金額，售予甲方，且協助甲方辦理完成土地房屋所有權狀過戶之相關事宜，其過戶相關費用各由甲、乙雙方支付之。」，而第2條及第3條則約定「甲方依合建契約內容，另再分得地下室停車位6.91車位」、「甲、乙雙方之合建契約內容，明訂甲方分得之房屋坪數為220.99坪，實際坪數以權狀登記為準（換算價值總金額為82,782,404元正；其雙方之權利義務責任，以房屋合建契約書為依準，不得抵觸。」第4條約定「如有未盡事宜，依合建契約內容實行之。」（見本院卷第21頁），而兩造對於系爭分屋協議書第1條約定之1樓A1戶、2樓A1戶、5樓A1、A2、A3、A4戶、10樓B2戶、11樓B2戶，被告已依系爭合建契約之約定移轉登記予原告及連哲世，及本件原告起訴請求之10樓B1戶、11樓B1戶、12樓B1、B2戶、13樓B1、B2戶等6戶房屋，不在合建契約所約定原告及連哲世得分配之範圍，並不爭執。觀諸系爭分屋協議書約定內容，主要係就原告依合建契約所分得之房屋樓層及位置予以確認，至合建契約以外原告欲另行向被告買受之房屋部分，僅約定「依合建契約中之各樓層銷售金額，售予甲方」等語，有關原告欲加買受之房屋面積、金額、詳細付款方式（如：現金或開票交付、或相關辦理貸款事宜）、稅負、點交、費用及買賣雙方就本件買賣履行過程違約所生之相關權利義務等重要事項，均付之闕如，揆諸首開說明，應認本件兩造就系爭房屋，於訂立系爭分屋協議書時，僅係就買賣標的物及其價金之範圍先為擬定之買賣預約，以作為將來依此預約所擬定之範圍進行商議，據以訂立正式買賣本約之張本，而為買賣之預約。
⒊原告雖主張其買受建物之各樓層銷售金額，有房地坪數計算
表、大樓各層銷售金額及價差表可資認定；系爭房屋之產權移轉及交屋時間已於系爭合建契約第10條明定、相關稅賦及費用之負擔亦有第1條後段、第12條、第13條及第19條之約定；至於買賣價金之給付時點及方式，得依民法第369、371條之規定為之云云。惟查，系爭房屋依原告主張被告出售他人之價格高達4700餘萬元，價值甚鉅，而實務上關於不動產買賣價金之交付，往往約定買方應支付部分比例之自備款，其餘價金則以銀行貸款，且不動產移轉登記及點交與價金給付之具體時程、有無尾款給付之擔保等事項明確約定，原告主張價金之交付依民法第369、371條之規定買賣標的物與其價金之交付，應同時為之；價金應於標的物之交付處所交付之，與不動產交易實務非無違背；又系爭合建契約第10條雖就房屋之產權移轉及交屋時間約定「本工程於使用執照核准後，乙方(即被告)領取使用執照時將房地產權辦理完成及接通水電後1個月內以書面通知甲方(即原告)辦理交屋手續，甲方於收到通知之日起七天內未能配合辦理交屋時，則視同已交屋。」(見本院卷第16頁)，顯係針對系爭合建契約之當事人無價金給付義務所為約定，至房屋之買賣尚涉及買方交付買賣價金之義務，前揭約定尚無從完全適用於買賣契約。參以證人 游仁宏 到院證稱:伊在97年1月14日有代理訴外人 游仁壽 至被告公司簽立系爭分屋協議書，因為系爭合建契約只有載明地主分得坪數和總價，並沒有約定確實分得房屋位置和樓層，三個地主即伊、訴外人 曹林玉霞 及原告，就擬定分屋協議書，以確定分得之地址。另外除分得房屋外，若希望多買受的房屋，也必須寫入分屋協議書裡，按照應該分得的及想要跟被告公司多買的部分一起寫進去；除原合建契約所約定內容外，伊另外再向被告買1戶即十二樓Ａ2，後來伊放棄買這戶並沒有辦理任何手續，因為分屋協議書就是協議書，伊口頭告訴被告說要放棄，沒有再簽其他的書面資料；分屋協議書簽完以後，被告曾經通知伊要不要買，並表示如果要買，要前往簽約及付訂金，但是伊不想買就沒有去簽了；簽定系爭分屋協議書時，伊及連哲世、被告公司的王董事長在場，當天是在談分屋的確定位置，沒有具體討論買賣。如果討論買賣的話伊也會多做選擇，因為當時市場行情不好，景氣不好等語(見本院卷第180頁反面至第181頁)，而證人游仁宏與原告並無怨隙，並無故為不利於原告之陳述而自陷偽證罪責處罰之可能，是證人游仁宏前揭證言，自堪採信。則依證人游仁宏證稱兩造簽定系爭分屋協議書時，並未具體討論買賣事宜，且被告曾就其原欲買受之12樓Ａ2房屋通知簽約及支付訂金等節，足認系爭分屋協議書簽署之目的在於確立地主應分得房屋之樓層及位置，至系爭分屋協議書第1點「並依合建契約中之各樓層銷售金額，售予甲方」，僅為地主向被告買受房屋金額之預訂。依兩造之真意，係以系爭分屋協議書為張本，作為將來訂立買賣系爭房屋本約之預約，原告前揭主張，洵非可採。
⒋又被告曾於98年8月28日發函催告原告就「6樓A3戶及A4戶、
10樓B1戶及B2戶、11樓B1戶及B2戶，12樓B1戶及B2戶、13樓B1戶及B2戶」被告公司承諾於合建完成時，以各樓層銷售金額出售原告，但未訂立正式買賣契約，通知原告於文到3日內，依系爭分屋協議書原告擬購買之房屋及其基地持分，與被告公司訂立正式買賣契約，否則系爭分屋協議書關於此部分之約定自動失效等語，有被告所提之98年8月28日98泉建字第0000000000號函、中華郵政掛號郵件收件回執附卷可稽(見本院卷第121、122頁)。復於98年9月14日發函通知原告就10樓B1戶、11樓B1戶、12樓B1、B2戶、13樓B1、B2戶，依系爭分屋協議書原承諾於合建完成時，將以各樓層銷售金額原告，但未訂立正式買賣契約，經被告多次以電話或當面催告原告訂立正式買賣契約及支付訂金、簽約金而未獲回應，系爭分屋協議書關於此部分之記載業已失效等語(見本院卷第125、126頁)。佐以證人游仁宏於本院言詞辯論期日證稱:
伊有替被告公司與原告訴訟代理人連哲世協調過原告後來就多買的部分購屋的糾紛，最後一次是被告要求原告訴訟代理人連哲世訂立買賣契約與交付訂金，以確定原告要買。最後結果是破裂，被告請求買賣契約及交付訂金，連哲世認為他是地主不用簽買賣契約及交付訂金。這部分伊也有替連哲世講話，但是在買賣契約上還是無法達成合意等語(見本院卷第182頁)，堪信系爭房屋買賣之預約已失其效力，兩造就系爭房屋並未成立買賣本約。至原告主張曾多次發函表明購買意願一節，未見其舉證以實其說，自非可信。
⒌至臺灣高等法院100年度建上字第93號民事判決、本院101年
度建字第72號民事判決，前者係訴外人連哲世本於系爭合建契約、系爭分屋協議書、買賣及債務不履行之法律關係，請求被告賠償將系爭6樓A1、A2房屋出售並移轉他人而給付不能之損害；後者則係被告本於侵權行為及債務不履行之法律關係，請求本件原告及連哲世賠償因將系爭6樓A1、A2房屋變更設計，致被告對系爭6樓A1、A2房屋買受人即訴外人 陳炳林 應負擔之回復原狀費用及補償陳炳林利息及租金損失，核與本件原告主張已成立買賣契約之系爭房屋標的不同，原告據以為主張兩造已成立買賣契約之依據，並無理由。
⒍從而，系爭分屋協議書第1點關於系爭房屋「並依合建契約
中之各樓層銷售金額，售予甲方」，僅為原告向被告買受房屋金額及戶數位置之預訂。依兩造之真意，係以系爭分屋協議書為張本，作為將來訂立買賣系爭房屋本約之預約，原告主張兩造簽立系爭分屋協議書時，關於系爭房屋之買賣契約即已成立，自屬無據。
(二)原告依系爭合建契約、系爭分屋協議書、買賣及債務不履行之法律關係請求被告賠償566萬4600元，有無理由？兩造就系爭房屋並未訂立買賣契約，業經本院析述如前，故原告依據買賣及債務不履行之法律關係請求被告賠償566萬4600元，難認有理。
五、綜上所述，系爭分屋協議書就系爭房屋之買賣僅具預約性質，因原告經被告催告，仍未與被告訂立本約，而失其效力，兩造就系爭房屋既未訂立買賣契約，是原告依系爭合建契約、系爭分屋協議書、買賣及債務不履行之法律關係，請求被告給付原告5,664,600元，為無理由，應予駁回。又原告之訴已經駁回，其假執行之聲請自失附麗，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年3月15日
民事第二庭法官黃繼瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月18日
書記官林珊慧