臺灣桃園地方法院民事簡易判決
110年度壢簡字第1575號
原告 藍志溪
訴訟代理人 蔡榮德 律師
被告渴望村第三期社區管理委員會
法定代理人 朱賢聲
訴訟代理人 鄧湘全 律師
洪國華 律師
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國111年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件被告具當事人能力及當事人事格：
(一)按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。又依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書規定管理委員會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費(最高法院98年度台上字第790號判決意旨參照)。又所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人(最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照)。
(二)本件被告固辯稱其就本件訴訟無訴訟實施權而無當事人適格。經查，兩造就渴望村第三期社區(下稱系爭社區)具有「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，且已共同成立單一公寓大廈管理委員會，符合公寓大廈管理條例第53條之情形，並不爭執。參系爭社區住戶規約第4條、第21條規定，人行步道及圍牆均屬於共用部分或約定共用部分，而共用部分或約定共用部分之管理與使用辦法，授權管理委員會訂定之，有前揭規約附卷可稽(見本院卷第62、68頁)，足見被告就系爭社區之人行步道及圍牆有管理權。而本件原告主張如附圖一即桃園市大溪地政事務所111年6月23日溪測法字第028300號複丈成果圖(原告方案之成果圖，下稱系爭複丈成果圖)所示編號C部分(面積0.7平方公尺)上之混凝土造水泥地面(即人行步道)、編號I部分(面積7.6平方公尺)及編號H部分(面積1.98平方公尺)上之樹籬圍牆(下合稱系爭地上物)，現作為社區人行步道及樹籬圍牆供全體住戶共用，並由被告管理，被告雖非本件拆除地上物並返還土地事件之訴訟標的法律關係主體，然被告就系爭地上物既有管理權，則其本於管理共用部分所生私法上爭議，自有訴訟實施權，揆諸前開判決意旨，即為適格當事人，合先敘明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時原聲明為：(一)被告應將坐落桃園市○○區○○段0000○0000地號土地(下合稱系爭土地)上，如起訴狀附圖標示紅色部分(面積約3坪，但以實測為準)上之混凝土造之地面刨除並將土地返還予原告；(二)願供擔保，請准宣告假執行。嗣經本院囑請地政人員現場實施測量後，原告乃依測量結果，更正聲明為：(一)被告應將系爭土地上，如系爭複丈成果圖編號C部分(面積0.7平方公尺)上之混凝土造水泥地面刨除及將編號I部分(面積7.6平方公尺)、編號H部分(面積1.98平方公尺)上之樹籬圍牆設施清除，並將土地返還原告；(二)願供擔保，請准宣告假執行。核原告所為，係經測量而確定應拆除地上物之面積及位置後，所為之補充及更正事實上之陳述，並非訴之變更及追加，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告為系爭土地及坐落其上462建號建物(門牌號碼為桃園市○○區○○○街00號，下稱系爭房屋)之所有權人，為系爭社區住戶之一。原告前於民國89年購買系爭土地及房屋時，建商即訴外人龍振國際股份有限公司告知系爭房屋後巷之人行步道(寬度約4公尺，由被告所管理，此有土地預定買賣契約書後附之土地位置圖為證)，係由位於人行步道兩側之土地所有人各提供寬度約2公尺之土地所構成，供社區全體住戶共用等情。惟嗣因購買者對上開人行步道之設置有異議(即認為寬度4公尺太寬)，建商乃召開購買者說明會，並在會議中約定「後巷人行步道及樹籬均以地界線為基準，由地界線兩側土地所有權人各提供1.2公尺作為人行步道，有人孔蓋部分仍維持2公尺」，建商即按上述內容施作人行步道。
(二)嗣於106年間經大溪地政事務所重新測量後，原告始發現系爭房屋後巷之人行步道，在系爭土地與鄰接住戶所有土地路段，人行步道實際坐落位置多占用到系爭土地，即人行步道占用系爭土地寬度已超過1.2公尺(超過部分即系爭複丈成果圖所示編號C、H、I部分)，然原告本無須提供系爭複丈成果圖所示編號C、H、I部分土地供社區人行步道或樹籬圍牆之用，是被告占用上開編號C、H、I部分之土地無合法權源，已妨礙原告對系爭土地之利用，原告自得請求拆除。至於被告辯稱並無約定住戶一律均須提供寬度約1.2公尺之土地供人行步道之用，且依土地預定買賣契約書後附之土地位置圖所載，每位住戶應係提供寬2公尺之土地供系爭人行步道之用，另原告之請求有違誠信原則，並有權利濫用情形云云；惟若無上開約定(即要求住戶須提供寬度約1.2公尺之土地供人行步道之用)，原告更無義務提供寬度約1.2公尺之土地供人行步道之用，至於土地預定買賣契約書後附之土地位置圖雖係記載每位住戶均應提供寬2公尺之土地，但因嗣後很多住戶反對，已更改為1.2公尺。是建商在興建人行步道時，即改由人行步道兩側之住戶僅須提供寬1.2公尺之土地。再者，原告僅要求返還人行步道多占用系爭土地之部分(即系爭複丈成果圖所示之編號C、H、I部分)，是原告提起本訴亦僅為維護自身法律上之權益，非專為損害被告或他人為目的，故無違誠信原則，亦非屬權利濫用，被告抗辯顯非有據。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段提起本件訴訟，請求被告拆除系爭地上物，並將占用土地返還原告等語。並聲明：如變更後之聲明所示。
二、被告則以：
(一)系爭社區住戶均有按當初建商所規劃之人行步道提供部分範圍土地，其寬度則依實際植栽、圍籬及小牆為準，並無如原告所稱住戶一律均須提供寬度約1.2公尺之土地，以供設置寬度約2.4公尺之人行步道，此部分應由原告舉證。且依原告所提之土地預定買賣契約書後附之土地位置圖所載，每位住戶均應提供所有土地前或後各寬2公尺之土地供人行步道使用，是人行步道之寬度最多可達4公尺，而本件人行步道占用系爭土地部分，其寬度遠小於2公尺。另從社區規約第4條規定可知，人行步道已約定為共用部分，原告既為區分所有權人，自應受人行步道現況之拘束。
(二)退步言之，縱使原告能證明確有上開當初建商與住戶間就人行步道均須提供寬度約1.2公尺土地之約定云云，亦無法拘束現今全體社區住戶，應以社區規約及數十年來社區住戶所同意之現況作為系爭社區對人行步道使用管理之拘束及協議方法，是原告即有容認社區和其他住戶繼續使用現行人行步道之義務，況原告請求返還土地之範圍內其上設有台電人孔蓋，顯見下方存有電力設備，如按原告之請求，將對於整個社區影響重大。而當初人行步道在施工時，亦未見原告有意見，現僅因其與鄰人不和而興此訟，造成社區全體住戶之權利受到侵害，此舉顯有違誠信原則，並有權利濫用情形等語資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回；(二)願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，系爭社區為一別墅型社區，原告為系爭土地及房屋之所有權人，系爭土地及房屋位於系爭社區；原告購買系爭土地及房屋時，土地預定買賣契約書後附之土地位置圖(如本判決附圖二所示)記載由位於人行步道兩側之土地各提供寬度2公尺之土地所構成，供社區全體住戶共用；系爭地上物位於系爭土地上，現作為社區人行步道及樹籬圍牆供全體住戶共用，並由被告管理等情，有系爭土地登記謄本、地籍謄本、房屋預定買賣契約書、現場照片、土地預定買賣契約書、系爭土地複丈成果圖（見本院卷第7至31頁、第91至98頁、第169至171頁、第193頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實堪以認定。
四、本院之判斷：
原告復主張系爭地上物無權占用系爭土地，被告應將系爭地上物拆除後，返還占用之土地予原告等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點即為(一)系爭地上物占用系爭土地是否有正當權源？(二)原告訴請被告拆除系爭地上物，有無權利濫用或違反誠信原則？本院之判斷如下：
(一)系爭地上物占用系爭土地是否有正當權源？
1.按約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。公寓大廈管理條例第3條第6款、第10條第2項、第53條分別定有明文。次按本社區之下列土地，屬於共用部分或約定共用部分：一、人行步道、三、土地上設有圍牆...或其他公共設備之土地，系爭社區住戶規約定4條第1、3款亦有明文。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之專用部分由全體住戶共同使用者，除別有規定外，應認承購戶間已有將專有部分約定為共用之合意。
2.經查，原告提出與宏碁電腦股份有限公司(下稱宏碁公司)之土地預定買賣契約書第5條第1項第1款約定：「位於第1條第1款所示為買方單獨所有之地號內之空地，由買方自行使用，但本空地內如規劃為人行步道之部分(即本判決附圖二)，買方應提供予公眾使用，並約定為共用之土地，買方不得拒為私用或妨礙公眾使用」(見本院卷第92頁反面)，而參附圖二即上開土地預定買賣契約書附件(見本院卷第96頁反面)，可知系爭土地與其相鄰之各筆土地，上下均有標示2公尺作為人行步道使用，又被告提出之系爭社區其他之土地預定買賣契約書，亦有相同之約定及附圖(見本院卷第107至108頁)，另證人即社區住戶 李金泉 於本院審理時證稱其購買系爭社區房地時，亦有使用相類似之土地預定買賣契約書(見本院卷第205頁反面)，故上開土地預定買賣契約書係宏碁公司用以向系爭社區承購戶買賣系爭社區土地之定型化契約；又參原告提出與龍振公司之房屋預定買賣契約書第21條約定：「買方與本房屋基地所有權人訂立之土地預定買賣契約書與本契約有不可分之連帶關係，如買方違反土地買賣契約書之約定時，亦視同違反本契約之約定。如土地賣方解除土地預定買賣契約書時，本房屋之賣方得一併解除本契約，如買方喪失土地預定買賣契約書之權利時，亦喪失本契約之權利」，可知系爭土地及房屋之買賣預定契約書具有契約聯立之關係。
3.次查，原告提出與龍振公司之房屋預定買賣契約書第19條第1項約定：「為維護本社區，買賣雙方同意遵守附件(六)之社區規約草約召開區分所有權人會議，並籌組管理委員會」(見本院卷第19頁)，而系爭社區規約草約第10條第2項約定：「一、住戶對共用部分及約定共用部分之使用，應依其設置目的及同常使用方法為之；二、本社(誤載為設)區之人行步道係屬全區共用部分，住戶應遵守前項之規定使用」(見本院卷第24頁)，可知原告於購買系爭房屋及土地時，即已知悉系爭社區未來設置之人行步道係約定為社區共用部分，而因系爭土地及系爭房屋買賣預定契約書具有契約聯立之關係，則土地買賣預定契約書中宏碁公司與各承購戶分別約定承購戶所購買之土地上下各提供2公尺作為人行步道，供全體住戶共同使用之約定，應認系爭社區承購戶係透過宏碁公司於締約時，與其他社區承購戶間達成將專有部分(即土地)提供2公尺，約定為共用部分作為社區人行步道使用之合意，該合意即為系爭社區成立管理委員會後，社區規約將人行步道屬於專用部分約定為共用部分之基礎。
4.再參系爭社區住戶規約第62條約定：「本社區之下列土地，屬於共用部分或約定共用部分：一、人行步道、三、土地上設有圍牆...或其他公共設備之土地」(見本院卷第62頁)，已將人行步道及設有圍牆之土地係約定共用部分明文於社區規約，且係以系爭社區現有之人行步道範圍約定為共用部分，系爭社區住戶自應受規約之拘束。是原告主張被告無權占用之系爭地上物既屬現有之人行步道及樹圍籬，則系爭地上物占有系爭土地之部分，依社區規約即為約定共用部分，而被告基於公寓大廈管理條例及社區規約之約定，對於約定共用部分有修繕、管理、維護之義務，被告占有系爭複丈成果圖所示之編號C、H、I部分具有正當權源。末參附圖三即桃園市大溪地政事務所111年6月23日溪測法字第028300號複丈成果圖(被告方案之成果圖)，現行人行步道及樹籬占用系爭土地部分及原告主張之系爭地上物占用之部分，並未逾附圖二所示系爭社區各筆土地上下各提供2公尺作為人行步道之範圍，足證被告占有系爭複丈成果圖所示之編號C、H、I部分具有正當權源。
5.至原告主張人行步道之寬度曾因社區住戶抗議，從附圖二之4公尺(即人行步道兩側住戶各提供2公尺土地)，變更為2.4公尺(即人行步道兩側住戶各提供1.2公尺土地)，惟除原告提出以附圖二為附件之土地預定買賣契約書外，未見有記載將人行步道變更為2.4公尺之契約書、附圖、會議記錄或其他書面資料。而證人即社區住戶李金泉於本院審理時固證稱：伊於87年7月間向龍振公司購買系爭社區之預售屋，伊是第一期購買系爭社區預售屋的人，締約時使用與本件相同之房屋、土地預定買賣契約書；土地預定買賣契約書附件一土地位置圖有關人行步道部分，在施工中，第一期購買預售屋的住戶，覺得後巷人行步道太大、不安全，契約書上記載的4公尺寬，已經可以駕駛汽車，小孩在後院行走不安全，且步道寬度太大影響土地所有權，所以伊與其他前期購買之住戶就到龍振公司要求協商，主要是希望改變人行步道的寬度，中間有討論寬度多少才適合，最後協商結果為龍振公司同意將人行步道由4公尺改成2.4公尺；當初協議有提到人行步道含樹圍籬總寬度2.4公尺，但是因為後巷部分路段有人孔蓋，人孔蓋的寬度與其他步道部分寬度有差異，人孔蓋的寬度維持契約的4公尺，人行步道則為2.4公尺，當初契約設計時將人行步道與人孔蓋寬度設計同為4公尺，由兩側住戶各提供2公尺，因為前述問題所以住戶要求人行步道改為2.4公尺，龍振公司有同意系爭社區的人行步道都做變更，但協商中過程沒有看到會議紀錄，也沒有書面變更買賣契約內容；後來龍振公司實際施作寬度為何伊不知悉，但伊住家後巷人行步道寬度為2.4公尺等語(見本院卷第205頁反面至第211頁反面)。然依證人之證述可知，其所述與龍振公司協商之內容，沒有會議紀錄，也沒有書面變更買賣契約內容，則證人所述社區住戶與龍振公司協商之結果究係合意變更原契約書標示人行步道之寬度，或係未變更契約之約定，僅於實際施作時縮減人行步道寬度，難以知悉；又本院前已認定土地預定買賣契約書中宏碁公司與各承購戶分別約定承購戶所購買之土地上下各提供2公尺作為人行步道，供全體住戶共同使用，係社區承購戶間達成將專有部分提供2公尺，約定為共用部分之合意，則欲變更此合意應經當時已承購之住戶同意，然自證人之證述無法得知與龍振公司協商時，是否當時已承購之住戶均到場且同意，自難認系爭社區住戶已有將約定共用部分(即人行步道)，由4米變更為2.4米之合意，故原告此部分之主張，殊難採信。
(二)本院既認為被告占用系爭複丈成果圖所示之編號C、H、I部分具有正當權源，非無權占有，即無庸審酌原告訴請被告拆除系爭地上物，有無權利濫用或違反誠信原則之爭點，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段提起本件訴訟，請求被告拆除系爭地上物，並將占用土地返還原告，非屬正當，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 1 月 5 日
中壢簡易庭法官張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 5 日
書記官張季容