臺灣士林地方法院99年度重訴字第399號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院99年重訴字第399號民事判決

裁判日期：民國100年04月29日

裁判案由：損害賠償等

臺灣士林地方法院民事判決99年度重訴字第399號原告 沈海明 即文林診所訴訟代理人 江肇欽 律師被告 花治群
游秀英 香港商 戴德梁 行不動產投資顧問有限公司台灣分公司法定代理人 顏炳立 被告 劉勃辰 前四人訴訟代理人 姜萍 律師
陳瀅竹 律師
參加人僑馥經貿大樓管理委員會法定代理人 許淑絹 訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 董家均 律師訴訟代理人 黃士清 上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國100年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加新訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告原起訴主張被告4人應負真正連帶責任，聲明：被告應連帶將如附表所示之支票返還予原告，並應連帶給付原告新台幣（下同）462萬994元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息；願以現金或等值之合作金庫銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。嗣於審理中追加主張倘法院審理後認本件非真正連帶債務，則被告4人亦應負不真正連帶債務，而追加備位聲明：被告花治群、游秀英及香港商 戴德梁行 不動產投資顧問有限公司台灣分公司，應連帶將如附表所示之支票返還予原告，並應連帶給付原告462萬99
4元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息；被告香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司及劉勃辰應連帶將如附表所示之支票返還予原告，並應連帶給付原告462萬994元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息；上兩項聲明中，任一被告為清償時，其他被告於清償之範圍內，同免給付義務；原告願以現金或等值之合作金庫銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。被告就原告之追加雖表示不同意，惟經核原告請求之基礎事實同一，依前揭規定，自應准許。
貳、原告起訴主張：
一、原告沈海明即文林診所係從事血液透析（即俗稱洗腎）業務之專業診所，因原營業面積不足，計劃擴大營業場所。民國98年10月間，經由被告香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司（下稱被告戴德梁行）之居間 仲介 ，得知被告花治群、游秀英所有之門牌號碼臺北市○○○路○○號3樓、3樓之1、45-1號3樓之1房屋（下稱系爭房屋）打算出租，經原告實際查看後認為其坐落地點及室內面積大致符合原告需求，且該房屋之使用分區為第三種工業區，依法可供洗腎中心進駐使用，因此初步表達承租之意願。惟因原告係從事洗腎業務，必須裝設緊急供電設備，以防突然停電造成病患生命、身體之危害，加以社會大眾對於洗腎中心進駐一般都會有嚴重排斥感，故原告特別向被告戴德梁行指派負責本件租賃事宜之被告劉勃辰表明並要求：「一、須事先取得系爭房屋所坐落之僑馥大樓管委會同意原告入駐」、「二、僑馥大樓管委會必須同意原告緊急發電機可與社區之發電機放在一起」，如此原告才有可能簽約承租，後來被告劉勃辰果向原告表示該社區管委會已同意上述2項要求，因此原告才於99年1月15日與被告花治群、游秀英就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租期自99年6月16日起至109年6月15日止，每月租金為33萬1千575元，另2個車位租金每月為1萬2千元，合計每月租金為34萬3千574元，原告並已依約簽發面額36萬0754元之支票1紙作為仲介費用，另簽發面額103萬0725元之支票1紙作為押租金，此外並簽發自99年6月至100年5月之1年份租金支票，上開14紙支票經出租人及戴德梁行簽收在案，其中3張支票已陸續兌現，如附表所示之11張支票尚未提示。然99年3月間原告前往僑馥大樓詢問入駐相關事宜時，竟獲該大樓管理員告知該大樓全部住戶反對原告進駐，也不同意緊急發電機與大樓發電機併放，並稱如果放在3樓，則發電機發動時恐將影響2、5、7樓德律科技公司之電腦設備精準度，為此原告多次與管委會及住戶召開協調會，並花費鉅資購置日本最新型靜音型發電機，又委請建築師向臺北市政府都市發展局取得室內裝修施工許可證準備進場施工。未料原告一切努力不但無法獲得管委會之入駐同意，反而促使該大樓住戶先藉由意見調查名義強力動員阻撓，後來又召開區分所有權人會議修改社區規約第16條明文禁止洗腎中心入駐，甚至還發函向主管機關檢舉及申訴，使原告遭受極大困擾，連退而求其次打算將緊急發電機改設於3樓之構想也因不符法令而作罷，逼得原告不得不取消入駐該大樓之計劃。
二、本件原告於訂約之前，即一再向居間仲介之被告戴德梁行受雇人被告劉勃辰表明若無法取得上開2項同意，將不可能訂約承租，可見上開2項同意乃原告願意承租系爭房屋之重要締約因素，然而出租人即被告花治群、游秀英之使用人被告戴德梁行，卻提供原告謂管委會已對上述2項要求均已同意之不實訊息，致原告受詐欺陷於錯誤而同意承租，進而今日造成財產上之重大損失。故原告已於99年8月31日委請律師代為發函向被告花治群、游秀英表明撤銷原告所為同意承租之意思表示，並經被告等於翌日收受無誤。
三、本件原告與被告花治群、游秀英間之租賃關係已因原告行使撤銷權而不存在，故被告花治群、游秀英所取得之3個月押租金、自99年6月至100年5月之1年份租金、被告戴德梁行所取得之仲介費用，均屬欠缺法律上原因而受有利益，並造成原告之損害，原告自得依不當得利之法律關係請求返還；又被告花治群、游秀英因出租系爭房屋而委託被告戴德梁行處理，被告戴德梁行應屬被告花治群、游秀英之受雇人，而被告戴德梁行復由其受雇人即被告劉勃辰實際負責處理出租相關事宜，因此原告自得本於侵權行為之法律關係請求其等連帶負賠償責任；再原告與被告花治群、游秀英間原已成立之系爭租賃契約關係，因被告戴德梁行於締約過程中，就訂約重要事項提供不實之訊息，經原告合法行使撤銷權而自始不存在，致無過失之原告因信其契約成立而受有損害，故原告亦得本於民法締約過失規定，請求被告負損害賠償責任。爰依民法第179條不當得利、第184條第1項及第188條第1項侵權行為、第245條之1第1款及第224條締約過失規定，請求被告給付已兌現之押租金103萬0725元、仲介費36萬0754元、99年6月份租金31萬0418元，及原告委請建築師設計、請照、簽證等相關費用10萬3千608元，及原告為求順利進駐大樓購買靜音型發電機費用181萬5千489元，及原告為處理本件診所遷址事宜，在精神及健康上所受莫大之傷害及折磨之精神慰撫金100萬元（以上合計為462萬0994元），及返還如附表所示自99年7月至100年5月份共11張未兌現之租金支票，並均加計法定遲延利息。
四、聲明：
(一)先位聲明：１、被告等應連帶將如附表所示之支票返還予原告，並應連帶給付原告462萬994元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息；２、原告願以現金或等值之合作金庫銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
(二)備位聲明：１、被告花治群、游秀英及香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司，應連帶將如附表所示之支票返還予原告，並應連帶給付原告462萬994元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息；２、被告香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司及劉勃辰應連帶將如附表所示之支票返還予原告，並應連帶給付原告462萬994元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息；３、第1、2項聲明中，任一被告為清償時，其他被告於清償之範圍內，同免給付義務；
４、原告願以現金或等值之合作金庫銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯以：
一、被告無詐欺行為：(一)原告於簽訂系爭租約前，係詢問被告劉勃辰：「１、系爭房屋所在之僑馥大樓是否可以經營洗腎中心」、「２、原告之緊急發電機是否可以擺放在地下室之機電室」。就原告所提之問題，被告劉勃辰查證後回覆：「
１、經查詢僑馥大樓之住戶管理規約，並無限制或禁止經營洗腎中心，故該大樓應可經營洗腎中心」、「２、關於原告之緊急發電機是否可以擺放於地下室的機電室，需視地下室之機電室是否有多餘空間而定」。嗣因僑馥大樓管委會表示機電室無多餘空間，故被告劉勃辰亦提議原告可以考慮將緊急發電機設於系爭房屋陽台。經原告考慮近3個月時間，並多次至系爭房屋查看，確認系爭房屋座落地點及室內面積皆符合其需求，且系爭房屋之使用分區依法亦可供洗腎中心使用，乃同意承租系爭房屋。(二)原告對於系爭房屋之特別要求，均已於系爭租約第11條「特別約定事項」明文記載，其中第3款約定「若承租方因出租方標的物無法向政府機關申請登記診所之執照，出租方同意將抽租保證金及合約租金無息退還與承租方，此合約則自動失效，戴德梁行則將服務費用全數退還」，足證原告係要求系爭房屋可作為診所使用及辦理診所登記，並非要求被告須「取得管委會同意原告經營洗腎中心，及將緊急發電機放置於地下室之機電室」，而被告亦未曾向原告表示「管委會已同意」，否則原告必然會將該要求明文約定於系爭房屋租約中。(三)承上，無論被告劉勃辰、戴德梁行，或被告花治群、游秀英，均未曾向原告告知不實事項，無詐欺行為可言，原告主張因受詐欺而為意思表示，依民法第92條第1項前段規定，撤銷系爭租約之意思表示，並依民法不當得利規定，請求被告花治群、游秀英返還押金及租金，及請求被告戴德梁行、劉勃辰返還仲介費用等，於法洵屬無據。且按民法第179條並無連帶責任規定，是以原告請求被告4人連帶負給付責任，顯無理由。
二、被告無侵權行為：查被告劉勃辰如前述並未提供不實資訊，無侵權行為及損害賠償可言，被告戴德梁行自不負連帶賠償責任。且查被告花治群、游秀英係委託被告戴德梁行居間仲介系爭房屋之出租，其等對於戴德梁行指派處理之人即被告劉勃辰，並無選任或監督關係，非民法第188條所定之「僱用人」，是以原告請求被告花治群、游秀英負連帶損害賠償責任，顯無理由。
三、被告無締約過失：查被告戴德梁行於締約過程中，如前述並未提供不實訊息，原告主張撤銷系爭租約之意思表示，已屬無據，其請求被告為連帶賠償，更無理由。且查民法第245條之1規定是保護契約尚未成立前，處於商議階段之當事人，然本件原告與被告花治群、游秀英間業已成立系爭租約，與上開規定未合；又被告戴德梁行係基於其自己之裁量，而履行與原告及被告花治群、游秀英於履行系爭租約之代理人或使用人，不適用民法第224條規定。
四、原告所主張之行為，實係由僑馥大樓管委會所為，並非被告所為，被告已盡力協助原告排除管委會之干擾，原告得依系爭租約使用系爭房屋經營洗腎中心，並未受有損害。且原告主張之損害，顯無理由。
五、聲明：１、原告之訴駁回；２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、參加人則陳稱：原告指摘僑馥大樓管委會造成原告進駐上之困擾，惟所指各事項中無一可對原告進駐大樓造成實質上之拘束力，換言之，原告所以未進駐大樓，係原告自由意志下之選擇，概與被告或參加人均無關。蓋系爭房地使用分區依法可供洗腎中心使用，此點被告或參加人從未否認，被告或參加人從未以使用分區不合法為由，拒絕原告進駐；又不論原、被告均主張大樓管理規則之增訂無效，則增訂規則既屬自始當然無效，亦當然不生拘束原告之效力；再就原告欲將發電機放置於陽台或公設之機電室中，社區住戶僅出具「意見書」表達意見而已，並未以之為由而有任何實質違法行為拒絕原告進駐，該意見書亦顯無任何實質拘束原告之效力；原告欲進駐大樓時，以口頭向管委會稱已取得主管機關室內裝修許可，同時承諾盡速將許可證明及施工平面圖交參加人查驗，惟不斷拖延敷衍，當然令人心生疑慮，參加人除向行政主管機關查核原告所言是否屬實外，別無其他合法方式可查驗，況向行政機關申訴、檢舉，均屬合法之權利行使。
伍、原告主張原告診所係從事血液透析業務，為擴大營業場所，經由被告戴德梁行之居間仲介，與被告花治群、游秀英於99年1月15日簽訂系爭租約，承租系爭房屋（使用分區為第三種工業區，依法可供洗腎中心進駐），約定租期自99年6月
16日起至109年6月15日止，含停車位之每月租金為34萬
3千574元，原告已依約簽發面額36萬0754元之支票1紙作為仲介費用，另簽發面額103萬0725元之支票1紙作為押租金，並簽發自99年6月至100年5月之1年份租金支票，其中押租金支票、仲介費用支票、99年6月份租金支票已陸續兌現，如附表所示99年7月至100年5月之11紙租金支票尚未兌現；原告於99年3月間前往系爭房屋所在之僑馥大樓詢問入駐相關事宜時，經大樓管理員告知大樓全部住戶反對原告進駐，亦不同意緊急發電機與大樓發電機併放，原告與管委會及住戶嗣多次召開協調會仍無共識，原告於99年8月31日委請律師發函向被告花治群、游秀英表示因受詐欺陷於錯誤始訂立租約，欲撤銷該同意承租之意思表示等情，有原告與被告花治群、游秀英所簽訂之房屋租賃契約、支票簽收單，及僑馥大樓區分所有權人之意見調查書、會議紀錄，及原告寄予被告花治群、游秀英、戴德梁行之存證信函及回執等件（見本院卷附原證2、3、6、7、8）附卷可稽，且為被告所不爭執。
陸、原告主張其於簽訂系爭租約前，曾向被告花治群、游秀英委託仲介之被告戴德梁行指派負責本件租賃事宜之被告劉勃辰表明並要求：「一、須事先取得系爭房屋坐落之僑馥大樓管委會同意原告入駐」、「二、僑馥大樓管委會必須同意原告緊急發電機可與社區之發電機放在一起」，才可能簽約承租系爭房屋，經被告劉勃辰向原告提供管委會已同意上述2項要求之不實訊息，原告因受詐欺陷於錯誤而同意承租等情，則為被告所爭執，辯稱：原告於簽訂系爭租約前，係詢問被告劉勃辰：「１、系爭房屋所在之僑馥大樓是否可以經營洗腎中心」、「２、原告之緊急發電機是否可以擺放在地下室之機電室」，就原告所提之問題，被告劉勃辰查證後回覆：「１、經查詢僑馥大樓之住戶管理規約，並無限制或禁止經營洗腎中心，故該大樓應可經營洗腎中心」、「２、關於原告之緊急發電機是否可以擺放於地下室的機電室，需視地下室之機電室是否有多餘空間而定」，嗣因僑馥大樓管委會表示機電室無多餘空間，被告劉勃辰亦提議原告可以考慮將緊急發電機設於系爭房屋(3樓)陽台等語。本件兩造首要爭點厥為：原告是否因被告劉勃辰偽稱其所謂不實之同意事項，受詐欺為同意承租之意思表示，而得主張撤銷同意承租之意思表示？茲析述如下：
一、原告雖陳稱其所謂兩同意事項，即「一、須事先取得系爭房屋坐落之僑馥大樓管委會同意原告入駐」、「二、僑馥大樓管委會必須同意原告緊急發電機可與社區之發電機放在一起」，乃原告同意承租系爭房屋之重要締約因素，惟依卷附原告與被告花治群、游秀英簽訂之系爭租約，全未提及此揭事宜，如此部分確屬影響租賃契約是否成立生效之重要因素，何以未於系爭租約訂立明確，如系爭租約第11條「特別約定事項」第3項即明文約定「若承租方因出租方標的物無法向政府機關申請登記診所之執照，出租方同意將抽租保證金及合約租金無息退還與承租方，此合約則自動失效，戴德梁行則將服務費用全數退還」等語，資為雙方權利義務之依據，顯與常情相違；
二、又原告未能提出所謂99年1月15日簽訂系爭租約前受被告劉勃辰告知兩同意事項當時，親身見聞之證人或錄音等為證，僅舉出僑馥大樓管委會已表明反對而多次協調未成後之99年
7月31日、99年8月11日，原告與被告劉勃辰間之對話錄音光碟及譯文（見本院卷附原證11、12）為據。惟查：該等對話錄音，業經原告自承係預先計畫所為（見原告民事準備書二狀第10頁），其內容多為原告之自行陳述，且每段含括不同事項，間或提及發電機要放「地下室」、「陽台」、「室內」，其中或夾雜情緒抱怨，或夾雜意見表達，時而摻以質問與主張，各句指涉之重點各異，衡情被告劉勃辰彼時身為提供服務之房屋仲介人員，思慮當放在如何協助原告處理管委會表達反對之問題，及傾聽原告之抱怨、牢騷、安撫其情緒等，對原告言談中縱有夾雜不實陳述，當僅能委婉回應，非即刻駁斥原告之用語或主張，而致激怒原告，難認該等錄音譯文內容係雙方當初交涉之真實經過；更況原告99年7月31日與被告劉勃辰對話之初始，原告表示：「...現在我們碰到的是發電機的問題，現在就是說很麻煩，因為我不曉得說連建築師都不能保證說能不能放...」「連建築師都沒有保證說放在陽台上啦，就是喔...所以我當初就跟你講說喔...就是先跟管委會、管委會談說就是放地下室，結果現在全部都不行，現在怎麼辦咧，如果發電機因為...」，被告劉勃辰回稱：「沒有辦法放陽台嗎？」，原告表示：「我不知道耶...第2個是說如果陽台不能放，那放室內，室內的話又有通風設備，玻璃帷幕你開個洞，管委會...」，被告劉勃辰回稱：「假設說你把那個換了，那個有辦法找到替代品嗎？」等情，雙方仍就發電機究要放在「陽台」、「地下室」或「室內」為討論，顯見並無原告所稱簽訂系爭租約前被告劉勃辰表示已獲管委會同意原告之緊急發電機可與社區發電機放在一起（即地下室機電室）之事，難認原告此節之主張為可採。
三、綜上，原告主張遭被告花治群、游秀英委託仲介居間之被告戴德梁行指派負責本件租賃事宜之被告劉勃辰使用詐術致陷於錯誤而同意簽訂系爭租約，惟所舉證據尚不足以實其說。從而，原告主張得依民法第92條第1項前段規定，撤銷同意承租之意思表示，並請求被告給付返還已兌現之押租金及租金、仲介費、未兌現之租金支票、原告委請建築師設計等相關費用、購買靜音型發電機費用、精神慰撫金等，並加計法定利息，自無理由。
柒、本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
捌、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
玖、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年4月29日
民事第一庭法官孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月29日
書記官詹佳佩