臺灣高等法院92年度上易字第549號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第549號民事判決

裁判日期：民國92年08月20日

裁判案由：給付租金等

臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第五四九號
上訴人乙○○訴訟代理人 高瑞錚 律師
陳在源 律師 張梅音 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 卓忠三 律師右當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十二年四月十一日臺灣臺北地方法院九十一年度重訴字第二三三五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、依耕地三七五減租條例第二十六條規定，因租佃爭議聲請調解，原不以提出租約書正本為要件。本件兩造就系爭耕地存有租佃關係有爭議，被上訴人於提起本件訴訟前聲請調解，台北縣坪林鄉公所竟違法拒予受理，在此情形，被上訴人自應逕為補正請領既有租約書重新聲請，或針對是項駁回聲請之處分提起訴願以為救濟，茲其捨此法定調解、調處程序之途而不由，率即提起本件訴訟，違背耕地三七五減租條例上開規定，程序上已有未合。
二、租賃物及租金標準為租賃契約不可或缺之要素，經雙方當事人意思表示合致後，為不可分割之整體，任一要素之變更，即屬契約整體之變更。被上訴人於原審訴之聲明，原僅記載租賃土地、租賃期限，而未記載租金標準，嗣於最後言詞辯論程序，補正訴之聲明之租金標準為每年九十一萬零三百四十二點八六元，請求依此租約內容判令上訴人協同登記。乃原審竟變更上開契約內容，擅以被上訴人不能同意之租金額，變更被上訴人請求登記之契約內容，而命上訴人協同辦理登記，顯然訴外裁判，難認有據。
三、被上訴人曾於民國八十六年九月間，以上訴人之子 鄭國明 、 鄭添福 為對象，提起訴訟，請求拆除系爭土地上農舍，返還土地與被上訴人，經本院八十七年度簡上字第四八七號判決被上訴人敗訴確定，並認定左列事實：
㈠系爭土地於二十八年即由本件上訴人向被上訴人之父 陳巖 承租耕作，租期至四
十年十一月末日止。上開租約期滿時，陳巖或其繼承人均未為終止租約之意思表示。依當時所簽訂「土地賃借貸契約書」第二條後段：「本租賃之存續期間，自昭和十四年十二月一日起至昭和二十六年（即民國四十年）十一月末日止計十二年，但期間屆滿當年舊曆八月十五日止，當事人之一方未為解除契約之意思表示者，本契約以同一條件存續有效」，上開租賃關係即以同一條件存續有效。
㈡依耕地三七五減租條例第二十條、耕地三七五租約清理要點第五條、台灣省耕
地租約登記辦法第二條第二項規定，本件租賃契約原出租人陳巖雖於四十年八月三日死亡，惟承租人即本件上訴人先後於五十年及五十六年依規定就系爭土地向台北縣坪林鄉公所申請續租登記，兩度獲准續租至六十一年十二月三十一日止，有租約登記簿及租約影本為證，且經證人即坪林鄉鄉長及坪林鄉公所村里幹事證述屬實，堪認本件兩造就系爭土地，迄六十一年十二月三十一日止，有耕地租賃關係存在。
㈢系爭租約於六十一年十二月三十一日租期屆滿後，上訴人就系爭耕地仍有繼續
耕作之事實，而被上訴人既未為反對之意思表示，揆諸最高法院四十七年台上字第一五六八號判例意旨，視為本件上訴人與被上訴人間就系爭耕地以不定期限繼續契約。
㈣耕地三七五減租條例第六條第一項，對於條例施行後，耕地租約一律以書面為
之之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，均須經登記，始能生效（最高法院五十一年第二六二九號判例參照）。是本件上訴人與被上訴人嗣雖未以書面訂立租約及登記，尚不影響系爭租約於六十一年十二月三十一日租期屆滿後，以不定期限繼續存在之效力。
四、原判決命上訴人應與被上訴人就系爭土地共同簽訂耕地租約，租佃期間六年，並向台北縣坪林鄉公所辦理登記，並無依據：
㈠如前三、㈣所述，本件上訴人與被上訴人嗣雖未以書面訂立租約及辦理登記，
尚不影響系爭租約於六十一年十二月三十一日租期屆滿後，以不定期限繼續存在之效力，足見耕地租約並非要式契約，更不以辦理登記為必要。
㈡依耕地三七五減租條例第十七條、第十九條等規定，定有期限之耕地租約，其
租賃期限屆滿前，出租人僅於第十七條第一項第一款至第五款所規定事由發生時，始得終止租約收回耕地，但租賃期限屆滿時，除有第十九條第一項第一款至第三款所規定之例外事由外，原則上出租人均得收回耕地；反之，於不定期限之耕地租約，並無適用第十九條關於租期屆滿收回耕地規定之餘地，故出租人惟在遇有第十七條第一項第一款至第五款之事由時，始有終止租約收回耕地之可能。質言之，依現行耕地三七五減租條例之規定，「不定期租佃契約」之承租人所受保護，遠高於「定期租佃契約」之承租人（即被迫收回耕地之可能性低）；而期限較長之租約，對承租人之保護，又高於期限較短之租約（延緩承租人因期限屆滿而被迫收回耕地之時點）。又依同條例第五條之規定，法定最短之耕地租約為六年，亦為最不利於承租人之租約；而兩造現存之不定期租約，則為最有利於承租人之租約。
㈢契約成立後，當事人雙方均有依約履行之義務，非有法定事由或更新合意，任
一方均無權利片面強令他方變更權利義務內容或其他存續期限，乃契約自治原則下之根本法理。最高法院四十七年台上字第一五六八號判例亦明白肯認，不定期限之租佃契約，如欲變更為定期租佃契約，不惟租期不得少於六年（但不限於六年），且應由當事人雙方以合意決定之。本件為承租人之上訴人既不同意變更租賃期限，為出租人之被上訴人又無任何據以變更租賃期限之法令依據，茲片面請求將最有利於上訴人之不定期租佃契約，登記變更為最不利於上訴人之六年期租佃契約，自無准許餘地。
㈣被上訴人引據最高法院七十三年台上字第一五五Ｏ號、九十一年台上字第一一
Ｏ八號判決，主張租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為反對之意思表示者，應解為以六年期限繼續租約云云。惟依耕地三七五減租條例第五條規定耕地租佃期間應為六年以上，而非一律六年；又依最高法院上揭四十七年台上字第一五六八號判例見解，租賃期限之決定，應以當事人合意決定之。被上訴人所引上揭判決，一則錯解法律規定，將六年以上之租賃期限解為一律六年，二則不問當事人合意是否存在，強將最有利於承租人之「不定期租賃關係」變更為法定最短租賃期限之「六年之定期租賃關係」，欠缺法律依據，洵非妥適。
㈤末查，租賃物與租金標準為租賃契約不可或缺之要素。租金變更，應經當事人
合意為之，一則兩造未曾協議變更租金，二則被上訴人據為計算基礎之茶青收成每台斤三千五百元，顯然無稽，原判決擅代被上訴人決定之租金額每年稻穀九百六十三台斤又非被上訴人所同意，自無強令兩造以該租金額登記租賃契約。
叁、證據：援用原審所提證據。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、依耕地三七五減租條例第六條第一項規定，耕地租約應一律以書面為之，上訴人不履行其義務，被上訴人自得對之為訂立書面租約之請求（最高法院六十二年台上字第一六四七號判例意旨參照）。
二、耕地三七五減租條例第五條所稱耕地租佃期間不得少於六年，係屬強制規定，縱當事人間所訂立之租賃契約，未約定其存續期限，亦應受此條例第五條所定不得少於六年之限制，申言之，自耕地三七五減租條例施行後，未約定耕地租佃期間者，應依次按六年定之，已無不定期限之耕地租賃存在。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。此項規定，依耕地三七五減租條例第一條，於租佃爭議事件亦有適用。惟該條例第五條既定耕地租賃期間不得少於六年，則租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，應解為以六年期限繼續租約（最高法院七十三年台上字第一五五Ｏ號、九十一年台上字第一一Ｏ八號判決要旨參照）。上訴人所辯兩造之耕地租賃為不定期限之契約乙節，顯無理由。
叁、證據：援用原審所提證據。
理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市)政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第二十六條定有明文。本件因屬耕地租佃爭議，被上訴人於起訴前曾聲請台北縣坪林鄉公所耕地租佃委員會調解，該鄉公所以本件耕地租佃關係未有書面契約，不符要件為由而拒絕受理等情，業據被上訴人提出該鄉公所九十一年八月七日北縣坪民政字第○九一○○○七三六六號函一件為證（見一審卷三三頁）；又被上訴人係以原法院八十七年度簡上字第四八七號確定判決理由中所認定之不定期限租賃關係為據向台北縣坪林鄉公所調解，惟上開判決主文中並未提及兩造間租佃關係存在之事，是被上訴人尚無從以上開判決書代替租約而聲請調解，亦經台北縣政府以九十一年十月二十五日北府地籍字第○九一○六○四○五六號函覆原審在案（見一審卷四六頁至四七頁），本件兩造間之租佃爭議既涉及私權紛爭，並曾向當地耕地租佃委員會聲請調解而未被受理，應認其起訴已符合耕地三七五減租條例第二十六條規定，為解決私權紛爭，法院自屬有權予以審理，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：兩造間就坐落台北縣○○鄉○○○段魚堀小段四二五－二號土地（下稱系爭土地）成立不定期限租賃關係，而依據上訴人之子鄭國明、鄭添福所主張每年之租金額為每台斤三千五百元之茶葉，自民國八十七年至九十一年間上訴人應給付伊之租金為新台幣（下同）四百五十五萬一千七百十四元（計算方法如原判決附表），然上訴人僅支付部分租金六萬二千六百九十四元，並未全額給付；又自六十一年十二月三十一日後兩造即未訂立書面契約，亦未辦理租約登記，應依法補正。爰依兩造租佃關係起訴求為判命上訴人應給付伊租金四百四十八萬八千零二十元及其法定利息，並應與伊就系爭土地共同簽訂租佃期間六年，自九十二年一月一日起至九十八年十二月三十一日止，每年租金九十一萬零三百四十二元八角六分之耕地租約並向台北縣坪林鄉公所辦理登記之判決等語（原審就命上訴人應共同簽訂租佃契約並向該管鄉公所辦理登記部分，為被上訴人勝訴之判決，餘為其敗訴之判決，敗訴部分未據聲明不服已告確定）。
上訴人則以：被上訴人未依法聲請調解，即率而提起本訴，程序上已有未合，又兩造間並未合意變更租額、調整租金，故仍應以原訂租額即每年稻穀九百六十三台斤為給付租金標準，伊並已依上開標準給付至九十一年十二月三十一日止之租金，被上訴人之租金請求自無理由；又未訂書面租約，並不影響兩造間就系爭土地所成立之租賃關係，兩造間之租賃關係係不定期限，較有利於伊即承租人，兩造既未合意變更租期，被上訴人自不得片面縮短為較不利於伊之六年租期，故被上訴人請求伊以其片面認定之租額，訂立六年租期之租約並辦理登記亦乏所據等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張：兩造間就系爭土地成立不定期限租賃關係一節，查：系爭土地原為上訴人向被上訴人之父陳巖承租，原訂租期係至四十年十一月末日為止，於租期屆滿後，由上訴人申請續訂租約，獲准續租至六十一年十二月三十一日止並登記在案；自六十二年一月一日起因上訴人有耕作事實，被上訴人又未為反對之意思表示，故兩造間就系爭土地成立不定期限租賃關係；被上訴人曾以被上訴人之子鄭國明、鄭添福為被告，請求渠等拆除系爭土地上之建物並將系爭土地返還被上訴人，業經原法院以八十六年度店簡民字第四○五號、八十七年度簡上字第四七八號判決被上訴人敗訴確定；被上訴人業已收受上訴人所支付以日據時代原訂租額為標準所計算八十七年一月一日起至九十一年十二月三十一日止之租金六萬二千六百九十四元等情，有土地賃貸借契約書、土地登記謄本、耕地租約登記簿、租約、匯票等件在卷可憑（見一審卷十二頁至十四頁、十八頁、七四頁），並經原法院調取該院八十七年度簡上字第四八七號拆屋還地卷宗查明無訛，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、被上訴人主張：兩造間就系爭土地既有不定期限之租賃關係，伊請求上訴人應與伊就系爭土地共同簽訂租佃期間六年，自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，每年租金按原定租額之耕地租約，並向台北縣坪林鄉公所辦理登記等語，上訴人則以前開情詞置辯。按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕地三七五減租條例第六條第一項定有明文。依上開規定，耕地租約應一律以書面為之，上訴人不履行其義務，被上訴人自得對之為訂立書面租約之請求（最高法院六十二年台上字第一六四七號判例意旨參照）。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續租約，民法第四百五十一條定有明文。又耕地三七五減租條例第一條明定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及民法之規定；另於第五條載明：耕地租賃期間不得少於六年。準此，耕地租賃期限於屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，應解為以六年期限繼續契約。又此所稱租佃期間不得少於六年，係屬強制規定，縱當事人間所訂立之租賃契約未約其存續期限，亦應受此條例第五條所定不得少於六年之限制，申言之，自耕地三七五減租條例施行後，未約定耕地租佃期間者，應依次按六年定之，已無不定期限之耕地租賃存在（最高法院五十二年度台上字第一三九八號、七十三年度台上字第一五五○號、九十一年度台上字第一一○八號民事判決參照）。查兩造間原訂租約租期原至六十一年十二月三十一日止，有前開台灣省台北縣私有耕地租約附卷可稽，兩造間之租佃關係成為不定期租賃關係後，兩造間租佃契約期間應自六十二年一月一日起依法延至六十七年十二月三十一日止，再自六十八年一月一日起依序按六年期間延續，是目前之租約租期應自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，是被上訴人依耕地三七五減租條例第六條第一項規定，請求上訴人會同被上訴人就系爭土地辦理自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日之租約，並向台北縣坪林鄉公所辦理登記，依上開說明並無不合，應予准許。上訴人辯稱被上訴人請求訂立租約並無法源依據，且法律係規定不得少於六年，並非即為六年云云，核與上開說明不合，自非可採。至被上訴人請求另就續訂租約之租額部分，因兩造並未就租額部分合意變更，固仍應以原定租額即每年稻穀九百六十三台斤為準，被上訴人主張以每年九十一萬零三百四十二元八角六分為租金金額，變更原有租額種類及內容，則非可取。
五、綜上所述，被上訴人請求上訴人就系爭土地應與被上訴人共同簽訂租佃期間六年，自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止每年租額稻穀九百六十三台斤之耕地租約，並向台北縣坪林鄉公所辦理登記（格式如原判決附件），為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中華民國九十二年八月二十日
民事第四庭
審判長法官李瓊蔭
法官林金吾法官楊豐卿右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年八月二十一日
書記官殷丹妮