臺灣桃園地方法院小額民事判決 100年度桃小字第779號
原 告 遠雄未來城一期公寓大廈管理委員會
法定代理人 謝發應
訴訟代理人 董文正
被 告 陳坤杉
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國100年8月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬參仟伍佰零捌元，及自民國一百年六
月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為原告社區門牌號碼新北市○○區○○○路
○段○○○巷○號3樓區分所有建物（下稱系爭建物）之區分所有
權人（下稱區權人），自民國97年8月起至100年5月止，積
欠每月10日前應繳納之管理費，已逾2期以上，迄今積欠管
理費共計新臺幣（下同）7萬3,508元，屢經催討均置之不理
。爰依原告社區規約第10條第5款與公寓大廈管理條例第21
條之規定，請求被告給付管理費，並聲明：如主文第一項所
示。
二、被告則以：原告曾於97年9月30日向本院遞狀聲請支付命令
，經被告異議後，於98年3月18日在本院調解成立，被告業
於98年5月18日支付原告1萬6,800元。詎原告未履行其對待
給付（包括共用部分管理方式不當，未經區權人會議決議，
管理費計算方式有爭議，社區規約成立要件不足等），迭經
被告催促，迄未處理。被告於購屋與建商簽訂預售屋買賣契
約時，空戶部分之管理費即有折扣，原告社區96年3月10日
所訂定之管理費收繳辦法空屋亦有折扣。而原告向被告請求
之管理費，其計算方式自始即有爭議，原告向被告請求之管
理費每月應繳之金額包括公共管理費1,146元、俱樂部管理
費716元與停車場清潔費300元3大部分，然俱樂部管理方式
為有點數方能進入使用，原告以被告未繳納管理費為由，不
發放點數給被告，致被告自96年迄今完全無法使用。且溫泉
泡湯強制要求全裸，亦未經區權人會議決議。又被告未前往
系爭建物居住，應無停車場清潔費問題。另被告持有之車道
出入口遙控器自96年建商交屋時即無法使用，屢次向保全物
流公司反應及至原告社區管理委員會為故障登記皆無下文。
再者，原告社區規約訂定時，出席之法定人數不足，且會議
決議未依法以書面通知送達被告。另管理委員會委員之任期
由1年改為2年，擴權行動由管理委員會決議，行徑難以服人
。再被告空戶未使用電力亦無法使用共用部分，享受共用部
分福利，原告亦拒絕提供福利給被告，故被告僅願繳納前揭
每月應繳管理費中之公共管理費1,146元部分，且應扣除98
年5月18日所繳交之1萬6,800元，被告僅應繳納2萬2,164元
【計算式：1,146×34（97年8月至100年5月共34個月）－
16,800＝22,164】。另原告社區管理委員會第7屆委員17名
中，竟有12名不是當選委員卻任重要委員職務。第2屆林昊
毅、 徐志成 、 王毓麟 當選，然未列入管理委員會委員，徐增
慧、 宋靜枝 、 王添城 則無選票卻任管理委員會委員。第4屆
劉曉麟 、 洪永鋒 、 孫世建 、 張雯雯 、 林碧瀞 、 連寶如 、陳文
宗、 徐千惠 、 曾湖明 、 丁秋吟 、 賴再澤 、 余長欣 等12名無當
選卻任管理委員會委員。管理費收繳辦法報備政府機關空戶
係每坪40元計算。又96年3月10日區權人會議出席人數與區
分所有權權數均不足，且並未向鄉公所備查等語資為抗辯。
並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張被告為原告社區系爭建物之區權人，被告自97年8
月起至100年5月止均未繳納管理費等情，有原告所提系爭建
物建物登記第二類謄本、管理費未繳明細表、存證信函、催
繳通知等附卷可稽，復為兩造所不爭，自堪信為真實。惟原
告主張被告應繳納管理費全額，則為被告所否認，並以前詞
置辯。經查：
㈠被告雖辯稱依兩造前就本院97年度桃小調字第733號一案於
98年3月18日所達成之調解，原告曾應允應為一定之對待給
付，然亦自承無法提出證據（見100年8月19日言詞辯論筆錄
第2頁），則其此部分所辯自不足採信。且該案原告請求者
，係自96年12月1日起至97年7月31日止之管理費，與本件並
無重複請求，是被告主張以該案調解成立之金額為抵銷云云
，亦顯無足取。
㈡按公寓大廈區分所有權人會議乃類於社團法人之總會，其決
議有瑕疵時，自應適用民法第五十六條有關規定。即其召集
程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月
內請求撤銷其決議，但出席社員，對於召集程序或決議方法
未當場表示異議者不在此限。而區分所有權人會議出席、決
議人數不足法定人數、比例之情形，係決議方法之違法。再
審原告既出席系爭會議，並未就召集程序違法情形，當場表
示異議，且被選為第一屆管理委員，隨即於同年月十九日召
開管理委員會第一次會議，除通知各管理委員外，亦通知系
爭會議未出席之區分所有權人列席。迄九十四年十一月十七
日本件訴訟繫屬，已逾三個月法定期間，其訴請撤銷會議決
議，自有未合（最高法院97年台再字第65號、97年台上字第
1562號判決意旨參照）。被告辯稱原告社區規約訂定時之出
席人數不足且未以書面通知被告，惟被告主張之前開瑕疵均
屬召集程序或決議方法之瑕疵，而原告社區規約係於96年5
月26日之區權人會議訂定，迄今早已逾3個月之除斥期間，
自不得再為主張，以維法律秩序之安定。而原告社區管理委
員會委員之任期由1年改為2年，係經96年3月10日之區權人
會議決議通過，有原告所提該次會議之會議紀錄在卷可參，
被告辯稱係管委會自行決議擴權，顯與事實不符。被告又辯
稱96年3月10日該次區權人會議出席之區權人人數、權數均
有不足，會議不合法，故該次會議決議將管理委員會委員之
任期由1年改為2年亦屬無效云云，然被告此部分所主張者亦
為決議方法之違法，既已逾3個月之除斥期間，亦已不得再
為主張。
㈢又被告所提被證八資料不全，未包含全部會議紀錄與當選人
名冊，尚不足遽為認定有被告所指原告社區第2、4、7屆管
理委員會委員中有部分人士係未經選任而擔任委員之情事。
退而言之，縱令有被告所指之違法情事，被告亦不得以此為
由拒絕繳納管理費，顯與本件原告請求亦無關聯。
㈣再依私法自治原則，與公寓大廈管理、維護有關之事務，一
經該大廈區權人會議依法作成決議，即有拘束全體住戶之效
力，報備主管機關乃為行政管理之便，與區權人會議決議之
效力無關。被告辯稱區權人會議決議事項未經報備主管機關
核備即無拘束力云云，亦與法不合，自無足取。
㈤原告社區空屋之管理費自97年1月13日起即係以每坪65元計
算，有97年1月13日及100年1月22日之「遠雄未來城一期管
理費收繳辦法」存卷可證。而按住戶應遵守下列事項：五、
其他法令或規約規定事項；有關公寓大廈基地或附屬設施之
管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以
規約定之，公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第23條第1
項分別定有明文。依前開法律規定，管理費之收費標準，本
係規約得訂定之事項，而本件空屋應以每坪65元計收管理費
，既自97年1月13日起即經訂入具規約性質之管理費收繳辦
法，被告身為住戶即應受其拘束，不得再以修訂前之舊收費
標準為主張。故被告辯稱依其購屋時與建商之約定及原告社
區舊版規約收費標準，空屋應有折扣，應以較低之標準收費
云云，亦委無足採。
㈥再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。本件被
告抗辯原告俱樂部管理方式不當，泡湯要求全裸不合理，未
給予被告使用俱樂部之權利，對被告遙控器損壞屢經反應仍
置之不理，未居住於系爭建物即無須繳納停車場清潔費云云
。然原告僅係藉收取之管理費用以進行管理措施之職務，並
未從中以管理費作為管理任務之代價或報酬，住戶所繳交之
管理費，與原告依規約所負管理大樓之職務二者間，並未具
有對價關係。且社區管理費及清潔費係由管理委員會按時向
各住戶收取，用以支付該社區區權人決議執行之各項事務費
用，管理委員會僅為代收代付性質，所代收管理費、清潔費
應屬該社區全體區權人共有，並非各別住戶直接委任管理委
員處理事務所支付之代價，亦即管理費、清潔費之負擔與管
理事務之進行，並無同時履行抗辯之對價關係。故被告以原
告未提供應有之服務為由，主張同時履行抗辯拒絕繳納管理
費，亦屬於法無據，洵無足取。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203
條分別定有明文。本件支付命令前於100年6月22日寄存於被
告住所地之警察機關，有送達證書1紙在卷為憑，然被告已
於100年6月27日向本院遞狀提出異議，則本件支付命令至遲
已於100年6月27日送達於被告，應堪認定，是本件原告請求
利息之起算日為同年月28日，應堪認定。
五、綜上所述，被告既確有積欠原告管理費未繳之事實，而其所
辯復皆無足取，則原告請求被告給付如主文第一項所示，洵
屬有據，應予准許。又本件係依民事訴訟法第436條之8第1
項適用小額訴訟程序所為之判決，依同法第436條之20規定
，應就被告敗訴之部分，依職權宣告假執行，並依同法第
436條之19第1項規定，確定訴訟費用1,000元由被告負擔。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核與判決結
果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23、第
436條第2項、第78條、第436條之19第1項、第436條之20，
判決如主文。
中華民國100年8月31日
桃園簡易庭法官王筆毅
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月31日
書記官辜伊琍
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項︰
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。