裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第2050號民事判決
裁判日期：民國107年11月29日
裁判案由：給付租金
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第2050號原告 劉志興 訴訟代理人 林清漢 律師
侯銘欽 律師被告 陳宏男 上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國107年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣26萬2,500元，及自民國107年7月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應自民國107年8月5日起至租賃契約終止日止，按月於每月5日給付原告新臺幣1萬2,500元，及自各該月應給付之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1、2項於原告以新臺幣10萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以新臺幣30萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與原告之母 謝寶倩 與訴外人瑞華事業股份有限公司（下
稱瑞華公司）就坐落新北市○○區○○段○○○號等32筆土地與原告所有同段200號、201號土地合建，並由原告及謝寶倩分配取得門牌號碼新北市○○區○○路○○號、62號2樓、62號3樓建物，前述3建物興建完成後已由瑞華公司交付原告及謝寶倩占有使用，僅尚未辦理移轉登記。嗣於民國89年1月5日謝寶倩與被告簽訂書面租約，約定由謝寶倩將新北市○○區○○路○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告。又因謝寶倩將系爭房屋使用權讓與原告，故自96年1月13日起改由原告擔任出租人，與被告就系爭房屋簽訂租約（下稱原證3租約），約定租期自96年1月5日起至97年1月4日止，租金每月1萬2,500元，應於每月5日前給付。原證3租約屆期後，兩造未另立新約，仍由被告依原證3租約繼續占有使用系爭房屋，被告並按月給付租金至105年10月止，視為以不定期限繼續原證3租約。
㈡被告自105年11月起迄107年7月止（共21個月），均未依約
給付租金，合計未付租金為26萬2,500元。經原告於107年7月13日以律師函催告被告履行，被告於同年月24日收受律師函後，於107年7月25日寄送存證信函以原告非系爭房屋所有權人為由拒絕給付租金。惟原告究否為系爭房屋所有權人本屬原告與瑞華公司間民事糾葛，兩造間既成立不定期租賃關係，被告自應依租賃契約關係給付租金，且因被告已拒絕給付，就未屆期租金原告有併提起將來給付之訴必要。爰本於租賃契約關係請求被告給付26萬2,500元及自107年7月25日（律師函送達翌日）起至清償日止，按年息5%計算利息。另自107年8月5日起至租賃契約終止日止，按月於每月5日給付原告1萬2,500元，及自各該月應給付之翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。
㈢併為聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告抗辯：系爭房屋原確由謝寶倩出租予被告，但系爭房屋並非謝寶倩所有。原證3租約上的字跡，並非被告所書寫，印章亦非被告所蓋用。原證3租約上印章，應係被告配偶拿被告印章蓋用，當時被告在外工作。實則，被告自76年起即占有居住於系爭房屋內迄今，租金均為每月1萬2,500元，原告並未曾向被告本人收租，應係與被告配偶聯絡收租事宜。租金付至105年10月止，105年11月起未付租之原因為系爭房屋遭法院查封，瑞華公司為系爭房屋登記所有權人，多次至系爭房屋向被告表示所有權歸屬瑞華公司，瑞華公司於107年7月間與訴外人 林保豐 簽署買賣契約書，將系爭房屋出售予林保豐。有2、3個人向被告要租金，故被告不敢付，且系爭房屋已遭查封，不知何時要被拍賣，目前被告還籌搬遷費等語。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告執有原證3租約原本。
㈡被告自96年1月5日起迄今，仍繼續占有系爭房屋使用，租金
為每月1萬2,500元；租金給付至105年10月止，即未再給付。
㈢瑞華公司為系爭房屋登記所有權人；系爭房屋目前遭查封等
情，並有法院公告、執行命令（詳本院卷第61至67頁）在卷可佐。
四、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。次按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例意旨參照）。復按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院102年度台上字第1430號裁判意旨參照）。
㈠原告主張：系爭房屋自96年1月13日起改由原告擔任出租人
，與被告簽訂租約（即原證3租約），約定租期自96年1月5日起至97年1月4日止，租金每月1萬2,500元，應於每月5日前給付。原證3租約屆期後，兩造未另立新約，仍由被告依原證3租約繼續占有使用系爭房屋，被告並按月給付租金至105年10月止，視為以不定期限繼續原證3租約等情，業據提出原證3租約為佐；被告於本院107年10月1日言詞辯論期日亦就原證3租約係被告配偶經其同意蓋用被告印文一節自認屬實（詳本院卷第53頁），原告前開主張，自可認為真正。
關於被告於本院107年11月8日言詞辯論期日翻異改稱：被告沒有同意其配偶蓋章一節，除未具原告同意，亦不符撤銷自認要件（實則，本件由被告執有原證3租約原本(1式2份，由當事人各執1份原本)；及其長期於系爭房屋內居住使用，並自認其配偶持續按月給付租金1萬2,500元予原告迄105年10月止等情，應足推認被告確知悉且同意其配偶以其名義與原告簽署原證3租約。），不生合法撤銷前述自認之效力，附此敘明。
㈡按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人
為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之。始能生效（最高法院48年台上字第1258號判例意旨參照）。本件系爭房屋雖非原告所有，但非得執此推謂原告即不能以其名義將系爭房屋出租予被告。承前述，兩造既自97年1月5日起視為以不定期限繼續原證3租約；被告復自97年1月5日起迄今均仍繼續占有使用系爭房屋（即未因系爭房屋遭查封之結果，致其使用權受阻。），則被告單執：原告非系爭房屋所有權人；系爭房屋現遭查封，不知何時會拍賣；或瑞華公司向其為所有權之主張為由，並不能認具合法不依其與原告間租賃契約關係付租事由。
㈢原告主張：被告自105年11月起迄107年7月止（共21個月）
，均未依約給付租金，合計未付租金為26萬2,500元。經原告於107年7月13日以律師函催告被告履行，被告於同年月24日收受律師函後，於107年7月25日寄送存證信函以原告非系爭房屋所有權人為由拒絕給付租金。故原告有提起本件給付之訴（26萬2,500元已屆期租金部分）及將來給付之訴（自107年8月5日起至租約終止日止，按月以1萬2,500元計算之租金）必要等情，既據提出律師函、回執及存證信函（詳原證4）為佐，且為被告所未爭執，原告前開主張，自屬有據。
五、綜上所述，原告本於租賃契約關係提起本訴，請求被告給付26萬2,500元租金及自107年7月25日（律師函送達翌日）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。另自107年8月5日起至租賃契約終止日止，按月於每月5日給付原告1萬2,500元，及自各該月應給付之翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，均為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。
七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國107年11月29日
民事第四庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月29日
書記官傅淑芳