臺灣雲林地方法院90年度訴字第79號民事判決

裁判字號：臺灣雲林地方法院90年訴字第79號民事判決

裁判日期：民國90年08月09日

裁判案由：履行契約

臺灣雲林地方法院民事判決九十年度訴字第七九號
原告乙○○被告甲○○右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）二百四十萬元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）被告承諾台北縣○○鄉○○段○○段五０五、五０六號（下稱系爭土地）買賣案件，於完成過戶後願償給原告二百四十萬元，詎兩造於八十五年過戶完成後，被告卻不為給付，迭經催討無效，依法提起本訴。
（二）被告是代書，我們只是土地介紹給他們，二百四十萬元是仲介費。土地已過戶給被告。土地本來是 李森隆 ，土地後來賣給被告，因那塊地是農地，需要有自耕農的身分才可以過戶，所以從我們提供的土地謄本可以看出義務人是被告，由此可見我們已辦完過戶手續，所以要求被告履行合約，也就是說地已賣給被告，如果契約沒有完成，地主怎麼可能同意辦理貸款最高限額八千四百萬元。
（三）證人證詞證明本件是買賣的案件。除了口頭承諾還有書面的承諾，承諾書寫的很清楚，有地名、地號，只是沒有完成過戶。我們之間沒有仲介契約。商業上的行為是以誠信為原則。行規雙方見面談好，就應付仲介費。仲介有買方與賣方的仲介，我們是負責買方的仲介，賣方由賣方的仲介跟我們談，賣方見過我不熟，承諾書第九條有寫的很清楚。
三、證據：提出承諾書影本一份、土地登記簿謄本二份。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告於民國（下同）八十四年八月十六日開立承諾書予原告，承諾該件買賣過戶手續完畢始付款事，現並無過戶於被告名下，何需付款，更何況原告於出庭時又云不認識原地主，怎來仲介該地買賣之事，又原地主李森隆亦出庭證明該地確無出售予被告。
（二）被告當初並無與原告訂立任何契約，是原告介紹給我的朋友買賣土地，但因我朋友沒有錢，所以沒有成交。又原地主欠缺資金，才提供土地當擔保品，並做債務人兼義務人，原告擴大解釋貸款事件，以不實之事實提起本件訴訟，實無理由。
（三）土地買賣的契約書不是我簽的，是原告找李森隆及 張智仁 他們雙方簽訂買賣契約的，後來張智仁沒錢才找我，所以起先的契約不是我簽的，因我沒辦法過戶，所以土地還給李森隆。
（四）本件買賣未成立，我沒有買這土地，沒有買成也沒有過戶，地主可以作證，況且那有仲介不認識賣方。
三、證據：請求傳訊證人李森隆。
丙、本院依職權函台北縣新莊地政事務所查系爭土地相關資料。理由
一、原告主張被告承諾系爭土地之買賣，於完成過戶後願給付原告二百四十萬元，詎兩造於八十五年過戶完成後，被告卻不為給付，迭經催討無效，依法提起本訴云云。被告則以伊於八十四年間開立承諾書予原告，承諾該件買賣過戶手續完畢始付款事，現並無過戶於被告名下，自無需付款，更何況原告於出庭時又云不認識原地主，怎來仲介該地買賣之事，又原地主李森隆亦出庭證明該地確無出售予被告等語為之抗辯。
二、原告主張之事實，已據其提出被告所簽立之承諾書為證，被告對該文書亦不否認其真正，原告既依系爭承諾書主張權利，是本件首應探究承諾書上所指之系爭土地是否能過戶予被告？是否已過戶予被告？
三、查系爭土地自始未曾過戶於被告名下，業經本院依職權函詢台北縣新莊地政事務所，經該所檢送系爭土地之舊登記簿、人工登記簿謄本及異動清冊在卷可稽，復經證人李森隆即系爭土地之原地主於本院審理時證稱：「是一位王先生介紹張先生要跟我買土地，張先生給我的支票退票，張先生又找被告來跟我買，但被告不是自耕農，沒辦法買，我實在欠錢，後來被告帶我去借錢，後來被告說想買，我跟他說要找自耕農身分的人來買。」（見九十年七月十二日言詞辯論筆錄）自為真實。
四、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文。復按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。（按：指八十九年一月二十六日修正前之規定）故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效（最高法院六十六年度台上字第二六五五號判例要旨參照）。再按土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效（最高法院六十四年度台上字第一三五二號判例要旨參照）。又所謂「無效」者，係指自始、當然、絕對無效，不因事後法令變更，使無效之法律行為變為有效。前揭二則判例雖已因土地法之修正而不再援用，惟因系爭承諾書係被告於八十四年間所書立，當時土地法三十條規定仍屬有效，是自有前揭判例之適用。本件被告既未具有自耕能力，而卻承買私有農地，被告與原地主李森隆復未約定於不能之情形除去後始辦理系爭土地之過戶手續，則系爭土地之過戶予被告，係屬不能之給付，揆諸上開規定及說明，系爭農地買賣為無效，原告以不能之給付（農地買賣）為仲介之標的，其仲介契約同屬無效，而系爭承諾書為仲介契約之一部分，亦屬無效，原告自無權利請求被告履行系爭契約。
五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付二百四十萬元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年八月九日
臺灣雲林地方法院民事庭~B法官陳婉玉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中華民國九十年八月九日~B法院書記官陳美華