裁判字號：臺灣士林地方法院106年訴字第1010號民事判決
裁判日期：民國107年12月28日
裁判案由：減少買賣價金等
臺灣士林地方法院民事判決106年度訴字第1010號原告 林君翰 訴訟代理人 林重宏 律師複代理人 吳俐慧 被告 邱彭天 予訴訟代理人 張睿文 律師複代理人 陳星翰 律師上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國107年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，為同法第262條第1項、第2項、第4項所明定。原告原依民法第359條、第360條、第179條等規定請求被告給付減少價金款項，及依民法第227條、第227條之1等規定請求被告賠償損害，其聲明第1項為：被告應給付原告新臺幣（下同）400萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷第10頁、第68頁）。嗣撤回依民法第227條、第227條之1等規定所為之請求，及變更上開聲明請求金額為250萬元（本院卷第210頁、第220至22
1頁）。核其撤回部分，被告未提出異議；其變更聲明部分，係減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，均應許之。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠、伊於民國106年3月7日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），以總價1,400萬元向被告購得門牌號碼臺北市○○區○○街0段000巷0弄00號及16號房屋（權利範圍均全部，下合稱系爭房屋）及基地臺北市○○區○○段0○段000地號、第232-2地號土地（權利範圍均1/28，下與系爭房屋合稱系爭房地）。被告交付系爭房地後，伊於同年
5月12日發現屋內裝潢遮掩下述情狀：①臥室、客廳、餐廳上方頂板多處水泥塊剝落、鋼筋外露。②主臥室頂板因漏水設有導水盤。③餐廳上方因漏水形成鐘乳石狀物體。伊遂透過永慶房屋公司之仲介人員委請訴外人輻而磨砂科技偵檢有限公司（下稱輻而磨砂公司），於同年5月17日在系爭房屋採樣3處檢測氯離子含量，檢測結果認採樣點之氯離子平均含量每立方公尺達0.919公斤，有混凝土氯離子含量超過國家標準值之瑕疵，此一瑕疵將使鋼筋鏽蝕加速及混凝土中性化，導致混凝土剝落，影響結構強度及減少房屋使用年限。
㈡、被告依系爭契約書第9條第5項約定，保證系爭房屋未有滲漏水等影響結構安全之瑕疵，其刻意隱瞞氯離子含量超標及上開漏水等瑕疵，更在系爭契約書附件之現況說明書表示系爭房屋無漏水、未有鋼筋外露或水泥塊剝落、未有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜等情，然系爭房屋存在氯離子含量超標、漏水等瑕疵而無法入住，系爭房地價值因此有所減損，伊揭露上開瑕疵後，系爭房地僅能以1,150萬元之低價出售予訴外人 吳朝木 ，與伊購入房地價差250萬元為價值減損數額，爰依民法第359條、第360條、第179條等規定及系爭契約第9條第5項約定，請求被告給付250萬元及法定遲延利息。
㈢、聲明：①被告應給付原告250萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、伊於96年5月間購買系爭房地自住，屋內裝潢多數保留，僅裝設廚房客廳活動式拉門等簡單家具，期間僅廚房與餐廳間天花板因2樓浴廁管線問題些微滲水，經2樓住戶裝設明管已解決，無原告所指氯離子含量超標、漏水等瑕疵，本院囑託臺北市建築師公會所為之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），認系爭房屋確無漏水及氯離子含量過高情事，原告無從以伊應負瑕疵擔保責任請求減少價金。至原告所提輻而磨砂公司出具之氯離子含量試驗報告，伊未參與鑑定取樣送驗過程，且非法院囑託鑑定；系爭鑑定報告以系爭房屋漏水未處理乾淨造成原告誤判，認系爭房地價值減損7%，屬鑑定事項以外意見，均不得採為憑據。況影響房屋成交價格因素甚多，非僅以屋況為標準，原告與仲介人員因誤解系爭房屋有瑕疵而低價出售，不應請求伊給付價差。
㈡、聲明：①原告之訴駁回。②如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、兩造於106年3月7日簽訂系爭契約書，由原告以1,400萬元向被告購得系爭房地，被告於同年4月17日交付系爭房地予原告收受。原告嗣認系爭房屋主臥室、餐廳頂板等處有漏水，於同年5月17日透過永慶房屋公司仲介人員委請輻而磨砂公司採樣檢測氯離子含量後，復認系爭房屋氯離子含量超標，為此將系爭房地以1,150萬元售予吳朝木等情，有原告提出之系爭契約書、增補契約（本院卷第19至28頁）、輻而磨砂公司出具之硬固混凝土水溶性氯離子含量試驗報告（本院卷第40頁）、原告與吳朝木簽訂之不動產買賣契約書、不動產說明書、價金履約保證申請書（本院卷第73至84頁、第
113至115頁）、合泰建築經理股份有限公司函文暨所附價金履約保證專戶資金明細表（本院卷第139至142頁）為證，堪信為真實。
㈡、原告主張其向被告購買系爭房地時，系爭房屋存有漏水及氯離子含量超標等瑕疵，為被告否認，並以上開情詞為辯。經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字415號判決、17年上字第917號判例參照）。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。民法第354條第1項前段、第
373條前段亦有規定。故兩造就所交易之系爭房屋於交付時是否存在上開漏水及氯離子含量超標等瑕疵之爭執，應由主張有利事實之原告負舉證之責。
⒉本院就系爭房屋主臥室、餐廳頂板有無漏水，及系爭房屋混
凝土氯離子含量是否超標等項，送請台北市建築師公會鑑定，經該公會人員到場勘查，並委託立鋼國際工程股份有限公司在系爭房屋之出浴廁左側縱向樑（採樣編號1）、進入走廊前方橫向樑（採樣編號2）、出主臥室前方房間進門正上方橫向樑（採樣編號3）（系爭鑑定報告附件八第8-1、8-
2頁）取樣共3個混凝土試體檢驗後，認定結果如下：⑴漏水部分：
會同兩造人員到2樓勘查，現場管線已經更換為明管，2樓屋主也表示103年5月23日以後不再有漏水發生，系爭房屋新屋主重新裝修時也說天花板沒有漏水問題的困擾，因此沒對2樓樓板再做防水處理。綜合上情，推測原告所提主臥室上方天花板、餐廳上方天花板漏水照片，應是10
3年5月以前曾發生漏水留下之情景，即解決漏水問題後未將現場處理乾淨，令人誤以為106年間仍有漏水狀況，故研判主臥室上方天花板、餐廳上方天花板於106年3月
7日並無漏水情事。⑵氯離子含量部分：
自系爭房屋隨意挑選之餐廳、走道及小臥室等3處取樣之
3個混凝土試體，所檢測每平方公尺氯離子含量分別0.4902公斤、0.3020公斤、0.3275公斤，平均值為每平方公尺
0.3732公斤，未超過83年公布之規範標準（外放系爭鑑定報告第11至12頁、第15頁）。
⒊依上開⒉，可認系爭房屋應無主臥室、餐廳頂板漏水及氯離
子含量過高之瑕疵。原告空言主張係吳朝木整修水泥塊嚴重剝落及鋼筋鏽蝕外露部分，系爭鑑定報告僅能就系爭房屋其他部分採樣，致生混凝土氯離子含量未超標之鑑定結果等語，洵無足採。
⒋至原告所提輻而磨砂公司出具之硬固混凝土水溶性氯離子含
量試驗報告（本院卷第40頁），係永慶公司委託採樣檢測之結果，此經證人 余侑澧 證述明確（本院卷第211至212頁）。該報告雖非依民事訴訟法規定完成之鑑定，不具該法上鑑定報告之效力，仍不失有私文書之效力。細繹上開報告內容及證人余侑澧之證述，僅足為永慶公司委託輻而磨砂公司至系爭房屋採樣檢測混凝土氯離子含量，並由「 楊進成 」簽署報告結果之證明，無從逕為該報告結果內容屬實之認定，原告復未提出其他證據證明上開報告結果確實可信，自無從引為不利被告之認定。
⒌從而，原告主張其向被告購買之系爭房屋存有主臥室、餐廳頂板漏水及氯離子含量超標等瑕疵，即無足取。
㈢、原告另主張被告隱瞞系爭房屋有鋼筋外露、水泥塊剝落及間隙裂痕等瑕疵，為被告否認，而系爭房屋於67年間竣工（外放系爭鑑定報告附件五第5-1頁），系爭契約書成立時係屋齡約40年之公寓，品質無法比擬新成屋，被告復表明其購入系爭房地後保持原始裝潢等語（本院卷第50頁），參酌原告表明係拆除房屋裝潢之天花板始發現上開瑕疵（本院卷第11），及其所拍攝之照片（本院卷第29至34頁、第38頁）顯示頂板鋼筋外露數量非多與區域不大等情，縱被告交付系爭房屋時確有原告所指此部分瑕疵，亦難逕認被告於系爭契約書成立時知悉有上開瑕疵之事實，原告復未提出其他證據以實其說，其主張被告隱瞞此部分瑕疵，亦無足取。
㈣、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。民法第359條前段、第360條分別定有明文。本件依原告所提證據，難認被告交付系爭房屋予原告時，存在漏水、氯離子含量過高等情事，亦難認定被告隱瞞而故意不告知系爭房屋有鋼筋外露等瑕疵，則原告以系爭房屋存在上開瑕疵，僅得以低價轉售，並認其購入系爭房地與轉售價差250萬元為減少價金之數額，請求被告給付250萬元，即無依憑。至系爭鑑定報告所載：系爭房屋主臥室及餐廳上方天花板於106年3月7日並無漏水情事，但被告對部分瑕疵損害修復後，仍須負未妥適善後及不確定性之責，研判系爭房地之不動產價值減損以7%為宜等語（外放系爭鑑定報告第12頁），係鑑定機關主觀認定被告應負之義務，核與上開規定不符，爰不採為本院判斷之依據，附此敘明。
四、綜上所述，原告主張被告依系爭契約書交付之系爭房屋存有或故意不告知上開瑕疵，並不足取，其據以依民法第359條前段、第360條、第179條等規定，請求被告給付減少價金
250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國107年12月28日
民事第五庭法官林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國107年12月28日
書記官呂子彥