裁判字號：臺灣橋頭地方法院107年訴字第779號民事判決
裁判日期：民國108年05月24日
裁判案由：返還土地等
臺灣橋頭地方法院民事判決107年度訴字第779號原告 吳盈進 訴訟代理人 蕭能維 律師被告 劉清良 訴訟代理人 黃俊嘉 律師複代理人 陳秉宏 律師訴訟代理人 孫安妮 律師上當事人間返還土地等事件，本院於民國108年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒元，及其中新臺幣貳元自民國一百零八年二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行，被告以新臺幣柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊為坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，權利範圍萬分之79。部分系爭土地約自民國95年間起即遭被告無權占用，被告並於其上種植草木、設置盆栽、柵欄等地上物（下合稱系爭地上物），占用範圍如高雄市仁武地政事務所107年12月5日土地複丈成果圖紅線範圍編號A至編號O部分（下稱系爭占用土地）所示，面積共計25.56平方公尺，爰依民法之規定，請求被告拆除系爭占用土地上之系爭地上物，並將該土地騰空返還予全體共有人。又被告無權占用系爭土地而受有不當得利，併依民法之規定，按被告占用面積25.56平方公尺及系爭土地公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）10,200元、原告所有之系爭土地持分為萬分之79，按年息10%計算之相當於租金不當得利即每個月17元，請求被告自原告從107年4月26日登記為系爭土地所有權人之日起至107年6月26日之兩個月不當得利，並應從107年6月27日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第767條第1項、第821條及第179條規定提起本訴，並聲明：（一）被告應將坐落系爭土地上之如附圖所示編號A至編號O之植栽及花盆拆除，並將該土地騰空返還予該土地之全體共有人。
（二）被告應給付原告34元，及自108年2月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自107年6月27日起至騰空返還前項所示土地予原告之日止，按月給付原告17元。（三）第一項聲明，原告願供擔保，請宣告准為假執行。
二、被告則以：被告約於92年間遷移至門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○弄○號房屋（下稱被告房屋），並毗鄰系爭占用土地，而系爭占用土地原屬全體住戶之共用部分，且建商原於系爭占用土地上種植椰子樹，嗣因椰子樹枯萎且礙於經費，「觀音山國際山莊管理委員會」（下稱觀音山莊管委會）乃請託被告幫忙維護、修繕系爭占用土地，故被告僅係協助管委會修繕、維護，實際上占有人仍為管委會，況系爭占用土地上亦無任何柵欄，屬開放狀態，任何人均得進入系爭占用土地，是被告並未占用系爭占用土地。再者，縱有占用，然系爭土地已由全體區分所有權人過半數同意委由被告認養管理維護，觀音山莊管委會復於108年3月29日與被告簽訂委任管理維護契約，委由被告管理維護系爭土地上之植栽及美化等工作，系爭地上物之盆栽及樹木當係維護管理系爭土地之一環，足徵被告當有管理維護系爭土地之權，並非無權占用。退步言之，縱認被告無權占用系爭土地，惟系爭土地屬山坡地保育地，鄰近社區亦屬純住宅社區，無任何商業活動，則原告主張以系爭土地公告現值之年息百分之10計算相當於租金之不當得利，顯屬過高，應以年息百分之1計算已足等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）系爭土地屬山坡地保育區中之丙種建築用地，為包括原告在內之觀音山國際山莊內門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○弄住戶所共有，面積11459.3平方公尺，原告之權利範圍為1萬分之79，又如附圖編號A至編號O所示之植栽、空盆為被告所有，並放置或種植於系爭土地上，系爭地上物占用之面積共計為25.56平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、本院勘驗筆錄、現場照片及高雄市仁武地政事務所土地複丈成果圖在卷可參（見本院審訴卷第38頁；本院卷第19-54頁、第58-59頁），應堪認為真實。
（二）原告主張被告以系爭地上物占用系爭土地，然為被告所否認，辯稱並未以系爭地上物占用系爭土地，且被告亦經觀音山莊管委會決議同意由被告管理維護系爭占用土地，並簽有委任契約等語，查：
1.按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」公寓大廈管理條例第9條第1、2項定有明文。是依據前揭法律規定，區分所有權人或住戶對於共用部分，要約定如何使用、收益，係屬於住戶之自表權限，得由區分所有權人制定規約予以約定之。查系爭土地為包括原告在內之觀音山國際山莊內門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○弄住戶所共有，則觀音國際山莊之住戶自得以規約約定系爭土地如何使用。而觀音山國際山莊於107年12月16日召開區分所有權人會議，會議中決議同意系爭占用土地由被告維護（下稱系爭決議），並納入規約，嗣於108年3月29日，被告與觀音山莊管委會簽訂委任管理維護契約（下稱系爭契約）等情，有會議紀錄、觀音山國際山莊規約及委任契約在卷可考（見本院卷第71-80頁、第84-123頁、第128-130頁），應堪認為真實，則被告辯稱其有權占用系爭占用土地等語，尚非無據。
2.原告雖主張系爭決議僅同意由被告維護，而非同意被告占有系爭土地，該決議亦未同意將系爭占用土地變更為被告約定專用部分，是原告仍得排除被告無權占有系爭土地等語，然系爭契約第2條約定：觀音山莊管委會委任本社區6弄1號劉清良先生（即被告）管理維護坐落高雄市○○區○○○段○○○○號上之相關土地植栽及環境美化工作（造景美化、樹木花草修剪、草皮維護及清潔維護等工作）（見本院卷第129頁），是委任維護之範圍包括以植栽為環境美化之工作，則被告以系爭地上物作為維護系爭占用土地之工具，並未逸脫委任之範圍，要難認定被告無權以系爭地上物占用系爭占用土地。
3.原告雖又主張系爭決議於決議時已降低決議門檻，自屬無效等語，然按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定。又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於3個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條定有明文，依此，如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法。如有上述情形，曾當場表示異議之區分所有權人，自得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。故該項決議，在未經法院撤銷之前，仍屬合法有效，對各住戶仍有拘束力，各區分所有權人自不得主張該決議係無效。是關於系爭決議於決議時有無達決議門檻一事，應屬決議方法有無違法而得否訴請法院撤銷之問題，而非決議無效，對此原告容有誤會，而系爭決議迄今未經法院撤銷其決議，揭諸前開說明，該項決議仍屬有效，並拘束全體區分所有權人及住戶，故原告自不得反於系爭決議之內容，而訴請被告返還系爭占用土地。
4.從而，原告本於民法第767條及第821條之規定，請求被告應將系爭占用土地之系爭地上物拆除，並將該土地騰空返還予原告及全體共有人，為無理由，不應准許。
（三）關於原告得否訴請給付相當於租金不當得利及其數額：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益，此有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。另城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項亦有明文；而非城市土地雖非上開法條規範之對象，但土地因所處位置不同所影響其價值之因素，已反應於申報地價之高低，即非城市土地因其申報地價較低，適用上開租金計算規定之結果，不致使非城市土地之承租人受有不利益，是非城市土地占用之相當於租金不當得利計算，自可類推適用上開規定。
2.被告固辯稱其曾於90幾年間受觀音山莊管委會委託管理維護系爭占用土地等語，然觀音山莊管委會從未委託被告協助維護系爭占用土地，直至107年12月16日，觀音山國際山莊區分所有權人會議始表決同意由被告管理維護系爭占用土地等情，有觀音山莊管委會107年9月7日觀管字第000-0000-0號函及會議紀錄在卷可參（見本院審訴卷第78頁、第80頁），足見觀音山莊管委會於107年12月15日以前，並無委託被告管理維護系爭占用土地之情事。而被告雖辯稱其並未占用系爭占用土地，然被告已坦承系爭地上物均為其所有（見本院卷第20-21頁），且附圖編號L、M、N等地上物，均為種植在花盆內之植栽一節，有現場照片可查（見本院卷第51-53頁），則系爭地上物並非全為土地之成分，是被告係以其所有之系爭地上物占有系爭占用土地甚明。至被告有無將系爭占用土地圈圍而禁止他人進入該部分之土地，實與是否占有土地無關。此外，被告未能提出其他證據證明其於107年12月15日前占用系爭占用土地之行為，係有權占用，則被告於上開期間占用系爭占用土地，自屬無權占用，故原告主張於無權占用系爭占用土地期間，受有相當於租金之不當得利，自屬有據。
3.本院審酌系爭占用土地為社區內之土地，且屬山坡地保育區，並無任何商業機能，且系爭占用土地為山坡地形，倘未有任何植栽保護，反恐造成土石崩落之危害，則原告主張以公告現值年息10％計算相當於租金不當得利，顯屬過高，本院認應以申報地價年息3％計算相當於租金不當得利為適當。又原告係於107年4月26日始登記為系爭土地之所有權人，權利範圍1萬分之79，且系爭土地於107年1月之申報地價為每平方公尺1760元一節，有土地登記謄本可參（見本院審訴卷第38頁），另原告占用系爭土地之面積為25.56平方公尺，已如前述，是原告自107年4月27日至同年6月26日可得請求相當於租金之不當得利為2元（計算式：1760×25.56×0.0079×3％×2/12＝2，元以下四捨五入），另自107年6月27日起至107年12月15日（觀音山國際山莊區分所有權人同意委由被告管理之日之前一日）止，原告可得請求相當於租金之不當得利為5元（1760×
25.56×0.0079×3％×【5/12+1/12×19/30】＝5，元以下四捨五入）。從而，原告請求被告給付2元，及自108年2月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另自107年6月27日起至107年12月15日止，給付原告5元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，不予准許。
四、綜上所述，被告基於107年12月16日觀音山國際山莊區分所有權人會議決議，以及108年3月29日與觀音山莊管委會簽訂之委任管理維護契約，而管理使用系爭占用土地，原告請求拆除系爭地上物後騰空返還之，自屬無據。然被告於107年12月15日以前以系爭地上物占用系爭占用土地之行為係屬無權占用，則原告請求被告給付該期間相當於租金之不當得利及遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。又本件原告勝訴部分，係命被告給付未逾50萬元，爰依職權宣告得為假執行；而被告 陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告就訴之聲明第1項（即拆除系爭地上物返還系爭占用土地部分）為假執行之聲請部分，因該部分之訴遭駁回而失所附麗，併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件結論，爰不一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年5月24日
民事第二庭法官吳保任以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月24日
書記官黃淑菁