裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第1461號民事判決
裁判日期：民國97年10月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第1461號原告甲○○訴訟代理人 蘇進文 律師被告乙○○訴訟代理人 張玲綺 律師
黃捷琳 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國97年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台北縣樹林市○○段593之4地號之地上物拆除，將土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾捌萬元或等值之台北縣樹林市農會柑園分會無記名可轉讓定期存單供擔保後，得為假執行，如被告以新台幣壹佰柒拾肆萬伍仟貳佰捌拾肆元或等值之台灣銀行可轉讓定期存單為擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落台北縣樹林市○○段○○○○號之土地（重測前○○○鎮○○段352之2地號），原係訴外人 賴山林 所有，因積欠債權人借款債務未還，而遭債權人向本院聲請強制執行進行拍賣（93年度執字第13171號），原告於民國96年
7月11日投標拍定取得前揭593地號土地所有權全部，此有土地登記謄本可稽。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。被告無占有權源在前揭土地上搭建鐵皮屋及棚架使用，其占用之情形如附圖所示，A部分為鐵皮屋，面積77.79平方公尺，B部分為棚架，面積為23.68平方公尺，原告為求管理便利，將前揭593地號之土地分割為593及593之2，再將593之2分割成593之2、593之
3、593之4，而593之4地號即為被告占用之全部範圍面積101.47平方公尺，為此訴請被告將593之4地號之地上物拆除，將土地返還予原告。又被告無權占有原告之土地獲利，致原告受有相當於租金收益之損害，依土地法第105條準用同法第97條之規定，原告得依侵權行為（民法第184條）及不當得利（民法第179條）等規定，請求被告自96年11月28日（原告登記取得土地所有權）之翌日起至其交還系爭土地日止，給付按申報地價年息百分之十計算之月損害金新台幣（下同）4262元。並聲明：被告應將坐落台北縣樹林市○○段593之4地號之地上物拆除，將土地返還原告。被告應自96年11月29日起至其返還土地予原告止，按月給付原告4262元。第一、二項之請求，原告願提供現金或等值之台北縣樹林市農會柑園分會無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：１前揭593地號土地，重測前為台北縣○○鎮○○段352-2地
號，於日據時期，即由佃農 賴金乾 向地主承租耕作，佃農賴金乾於42年7月15日依實施耕者有其田條例，取得系爭土地所有權。被告先父 陳金裕 於日據時期即向系爭土地之鄰地
590地號之地主承租土地，建造門牌號台北縣樹林市○○街○段○○○號房屋居住。嗣於40年間，因家庭成員眾多，擬於上開房屋後方（即593號土地）擴建房屋，乃向593地號土地佃農賴金乾洽談購地事宜。因斯時賴金乾預料即將依政府實施耕者有其田政策取得593地號之所有權，乃於40年1月20日，將593地號之土地16.30坪售與被告先父陳金裕，供其擴建房屋之用。陳金裕購得土地後，約於45年間完成房屋擴建事宜。然賴金乾於42年7月15日依耕者有其田條例取得土地所有權後，卻遲遲未依約辦理所有權移轉登記予陳金裕，故陳金裕乃於59年間向台北縣樹林鎮調解委員會申請調解，因當時賴金乾已死亡，故由賴金乾之長子賴新居出面進行調解程序，而賴新居亦為40年間幫賴金乾處理將系爭土地特定部分售予 劉王錦 及陳金裕之事宜，故賴新居對於售地之事甚為明瞭。賴新居非但於調解時承認「土地坐○○○鎮○○段○○○○○○號，確於民國四十年元月廿日賣與陳金裕一六.三○坪，新台幣貳仟肆佰肆拾伍元整，確屬事實，該款於同月已交清」，並於調解程序中與陳金裕達成調解，承諾「賣杜證應在辦理手續後即刻辦理登記過戶手續」，此有經法院核定之台北縣樹林鎮調解委員會北樹調民字○四號調解書可證，足證系爭房屋係經土地所有權人之同意而占有系爭土地，非無權占有。系爭房屋自被告父親陳金裕於42至45年間完成擴建時起，占有系爭土地長達40餘年，土地所有權人從無異議，足證被證2所載購地情節屬實，且陳金裕至遲在46年以前，開始繳交系爭房屋之房屋稅，迄今已歷時40餘年，其間不論係賴金乾或其子賴新居、 賴春水 ，從未以陳金裕無權占有為由，阻止其建屋或要求拆屋還地，足認確有購地之事實，否則系爭土地所有權人豈有任令土地被占用達數十年。陳金裕在購地後，因礙於農地不得分割之法令，遲遲無法辦理過戶登記，且因賴金乾於售地後旋即交付土地予陳金裕建屋，陳金裕安於現狀擱置過戶之事，參諸購地當時之時代背景，民風淳樸，陳金裕及賴金乾均為務農之人，想法較為單純，不若現今工商社會民眾，較有權利意識，自難以陳金裕未訴請賴金乾辦理土地過戶一節，逕認雙方間無購地事實。又最高法院85年台上字第389號判例亦指出：「消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還」、最高法院91年台上字第1919號判決亦指出：「本院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，自值深究」。本件情形，系爭房屋早經土地原所有權人之同意而占有系爭土地，依據前開最高法院判決意旨，基於房屋既得使用權保護原則之考量，系爭房屋早已取得基地利用權，該基地利用權自不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾得以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。從而，系爭建物係有權占有系爭土地，無不當得利可言。
２系爭房屋經樹林地政事務所測量結果，A部分為77.79平方
公尺（約23.53坪），B部分為23.68平方公尺（約7.16坪），固與買賣契約所定16.30坪有所差距，然此係因40年間交付土地當時未經測量致有誤差所致，因年代久遠，已不可考，尚不得因現狀占用面積與買賣面積不同，逕認土地買賣關係不存在。
３按「證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直
接證據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，自包括在內」，最高法院92年台上字第1499號、91年台上字第2578號、86年台上字第611號等著有判決。被證2調解書明載賴金乾確有將土地賣予劉王錦、陳金裕及價款於購地當月已交清，則被告主張確有購地之事，應堪採信。至於購地書面契約及價金給付收據，因事隔近50年，顯難期待被告仍予保存。況陳金裕於40年間購地後，業於42至45年間完成系爭房屋擴建，此後系爭房屋即持續占有系爭土地長達50餘年，土地所有權人均無異議，足證購地契約確實存在，自不得以被告無法提出買賣契約書、給付價金憑證等資料，遽認被證2係虛偽、購地契約不存在。
４本件得類推適用民法第796條，原告不得請求被告拆除系爭
房屋：陳金裕因擴建門牌號292號房屋，需用系爭土地，乃於40年間向賴金乾購地16.3坪，並於42至45年間完成擴建。
陳金裕越界建築，既係基於與賴金乾間買賣關係獲有同意，實符民法第796條規定所稱之「知其越界而不即時提出異議」之規定，揆諸前開說明，賴金乾嗣後已不得請求陳金裕拆屋還地，原告復繼受取得系爭土地所有權，自應繼受系爭土地所有權之法律上限制或負擔，如容許原告得嗣後請求拆除，於社會經濟未免損失過鉅。又陳金裕雖非系爭土地之鄰地所有人，然係鄰地之承租人，就鄰地所享有之管理使用收益權利，與所有人無異。本院93年度訴字第704號、臺灣高等法院93度上易字第970號確定判決，認定陳金裕有向鄰地所有人租地建屋之事實。依相類事件應為相同處理之法理，本件應得類推適用民法第796條規定，原告不得請求被告拆除系爭房屋，僅得請求被告以相當之價格購買越界部分之土地。陳金裕於42至45年間完成系爭房屋擴建後，歷經3、40年均未修繕，被證4即為系爭房屋於79年間之外觀。直至81年間，因系爭房屋年久失修，乃由被告保留原磚牆結構，更為修繕，並增加房屋高度，隔為1、2樓，原告稱系爭房屋係被告重新起造云云，顯非事實，此由鈞院履勘系爭房屋現場時，系爭房屋外牆仍留存有大面積之舊有磚牆足稽。被告於81年間大興土木，歷時數月始將系爭房屋由舊有平房型式整修成為現今2層樓房，其工程進行中之噪音非同小可，於鄰里之間應屬眾所皆知之大事，故系爭土地所有權人，對於被告越界於系爭土地上建屋之事，已難諉稱不知。然其時系爭土地所有權人並未提出異議，其嗣後已不得請求被告拆屋還地，原告係繼受取得系爭土地所有權，自應同受拘束，不得請求移去或變更建築物，以免害於社會經濟。本件經類推適用民法第796條規定，原告不得請求被告拆除系爭房屋，僅得請求被告以相當之價格購買越界部分之土地。
５原告買受系爭土地前，明知系爭房屋坐落系爭土地、系爭房
屋因買賣行為而取得基地利用權、系爭房屋所有人享有系爭土地優先購買權等情，仍執意購買系爭土地，自屬默示同意系爭房屋占有系爭土地，且其請求拆屋還地，顯係權利濫用，違反誠信原則，不應准許，此參見最高法院96年台上字第2828號判決、最高法院96年台上字第1526號判決自明。
６系爭房屋係陳金裕向賴金乾購地16.3坪即53.88平方公尺，
在53.88平方公尺以內部分，並無不當得利可言。系爭房屋
A、B部分占用系爭土地面積共101.47平方公尺，應扣除53.88平方公尺，餘47.59平方公尺始屬不當得利部分。原告以101.47平方公尺計算不當得利損害金，應不足採。且系爭土地為旱地，無法作為建築或商業用途，經濟價值有限，原告僅能以申報地價年息百分之一作為不當得利之計算依據。７請求向台灣台北地方法院函調59年間核定被證2號「臺北縣
樹林鎮調解委員會調解書」之卷宗資料，如卷宗已銷毀，請提供銷毀清冊，及向台北縣樹林市公所函調59年間處理被證
2號調解事件之卷宗資料，以證明被證2號之調解書為真正。請求調取本院93年度執木字第13171號執行案卷宗資料及向台灣金融資產服務股份有限公司調取93年度板金拍五字第
119號案卷宗資料，以證明：原告於買受系爭土地前，已知悉系爭房屋佔用系爭土地、系爭房屋享有系爭土地利用權、被告享有系爭土地優先購買權之事實。
８並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准提供現金或等值之台灣銀行可轉讓定期存單為擔保後，免為假執行。
三、原告主張其為系爭593之4地號土地之所有權人，業據原告提出土地謄本為證，堪信為真。被告占有系爭土地搭建鐵皮屋及棚架使用，為被告自承在卷，其占用之情形如附圖所示，A部分為鐵皮屋，面積77.79平方公尺，B部分為棚架，面積為23.68平方公尺，業據本院會同台北縣樹林地政事務所人員勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄、複丈成果圖可稽。
四、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被告提出台北縣樹林鎮調解委員會北樹調民字第四號調解書作為占有權源之證據，惟按「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人 林某 買受係爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人」，最高法院72年台上字第938號判例可參，縱使被告所稱其父親陳金裕於40年間向593地號之佃農賴金乾購地屬實，揆諸前揭判例意旨，亦不能持該買賣契約對抗原告，被告對於原告仍屬無權占有，原告基於所有權得請求被告拆屋還地。被告雖又援引最高法院48年台上字第1457號判例辯稱：系爭房屋早經土地原所有權人之同意而占有系爭土地，依據前開最高法院判決意旨，基於房屋既得使用權保護原則之考量，系爭房屋早已取得基地利用權，該基地利用權自不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾得以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。從而，系爭建物係有權占有系爭土地，無不當得利可言云云。惟按最高法院48年台上字第1457號判例係指「土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣」，此與本件購地建屋情形不同，自無該判例之適用認被告有使用權。而被告父親並非租地建屋，是被告亦不能對原告主張基地租賃權。被告復辯稱：本件得類推適用民法第796條，原告不得請求被告拆除系爭房屋云云，惟按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796條所明定，然其目的在於調和相鄰土地利用之關係，使鄰地所有人有容忍之義務，不得行使物上請求權，惟被告所搭建之鐵皮屋占用593之4地號面積為77.79平方公尺，而其占用鄰地
590地號面積為40.66平方公尺（見本院93年度訴字第704號民事判決），可知被告所搭之鐵皮屋近三分之二占用系爭
593之4地號，此與越界建築僅為房屋之一部情形不同，應無該法條之適用，否則對於鄰地所有權人權益之保護有失公平。被告另指原告有濫用權利之情事，惟按，權利濫用係指權利之行使，以損害他人為目的，自己所得利益極少，他人及國家社會所受之損失甚大而言。查系爭土地被占用之面積為101.47平方公尺，依公告現值每平方公尺17200元計算，為0000000元，原告為保護其利益，本於所有權請求被告拆屋還地，尚難認為有權利濫用之情事。被告復辯稱：原告買受系爭土地前，明知系爭房屋坐落系爭土地、系爭房屋因買賣行為而取得基地利用權、系爭房屋所有人享有系爭土地優先購買權等情，仍執意購買系爭土地，自屬默示同意系爭房屋占有系爭土地云云，惟查，被告為無權占有，原告對於被告得行使民法第767條之權利，請求被告拆屋還地，則其於拍定取得所有權後，得對被告行使物上請求權以回復所有權之圓滿狀態，自不能謂被告無權占有在先，原告取得所有權在後，即謂原告默示同意被告使用系爭土地。
五、綜上，原告本於所有權，依民法第767條前段，請求被告將系爭土地之地上物拆除，將土地返還予原告，洵屬有據，應予准許。
六、末按民法第三百七十三條本文規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。是以不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權，最高法院72年度台上字第2082號判決意旨參照。又按強制執行之拍賣，為買賣之一種，系爭土地之拍賣公告載明不點交（見卷第16頁），故在系爭土地交付前，原告並未取得使用收益權，是被告無權占有並未致原告受有損害，並不構成不當得利，是原告請求被告返還不當得利，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰依系爭土地公告現值及系爭房屋占用土地之面積計算訴訟標的價值，分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，被告請求調查事項，於本件判決結果不生影響，爰不予調查，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國97年10月30日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年10月30日
書記官李錦輝