裁判字號：臺灣彰化地方法院111年訴字第327號民事判決
裁判日期：民國111年11月16日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第327號原告 黃冠瑋 訴訟代理人 朱浩萍 律師被告 林文琨
林文瑩 林黛容 上一人訴訟代理人 謝素麗 兼上二人訴訟代理人 林國清 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明如附表一所示，嗣經本院會同兩造及員林地政事務所人員於民國111年8月11日至現場履勘測量，並製作附圖即彰化縣員林地政事務所111年8月15日（收件日期111年7月22日）員土測字第1292號土地複丈成果圖（見本院卷第205頁），原告乃於111年9月16日具狀更正訴之聲明如附表二所示，核屬不變更訴訟標的而更正事實上或法律上之陳述，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，依前揭規定意旨，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張略以：坐落彰化縣○○市○○○段000地號、面積117.33平方公尺之土地（下稱系爭土地）為原告及訴外人 彭繹辰 所共有。被告4人共有之門牌號碼彰化縣○○市○○巷000號之建物（下稱系爭建物）屬未辦保存登記建物，無正當權源占用系爭土地如附圖所示編號A部分，屢次促請被告拆除，均未獲置理。至於如附圖所示編號B、C部分（下稱系爭B、C部分），雖為空地，亦屬無權占用。爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭建物，並將占用部分土地騰空返還予原告及其他共有人。此外，被告無權占有系爭土地，衡情獲有相當於租金之不當得利，審諸系爭土地之位置、環境優良，以系爭土地之申報地價為新臺幣（下彤）1,440元，按年息百分之10計算租金數額應屬適當，爰依民法第179條規定，請求被告自111年3月9日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告1,408元。並聲明：如附表二所示。
二、被告則以：㈠系爭土地原屬被告之父 林同心 所有，嗣於97年間由被告4人繼
承。被告4人於109年間就系爭土地設定抵押權供擔保向訴外人 徐翊銘 借款，因未能清償債務，系爭土地遭強制執行拍賣，輾轉由原告取得系爭土地所有權，是以系爭土地及建物原先同屬被告4人共有，因拍賣而房地異主，應有民法第425條之1第1項前段規定之適用，即在房屋得使用期限內，有推定租賃關係存在，是被告並非無權占用系爭土地。此外，被告係以系爭土地設定抵押權供擔保向他人借款，因債權人實行抵押權，系爭土地及建物因強制執行拍賣致房地異主，堪認亦有民法第838條之1第1項、第876條第1項關於法定地上權規定之適用，系爭建物就其基地有法定地上權存在，並非無權占用。是原告訴請被告拆除系爭建物並返還占用部分土地，為無理由。至於原告請求返還附圖編號B、C部分，惟該二部分是蓋房子保留的空間，係租賃整體一部分，並非法定空地，被告實際上並未占用，原告請求返還，亦屬無據。又被告占用系爭土地既非無法律上原因，本件與不當得利之法律要件容有未合，則原告併依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，亦無理由。
㈡系爭建物雖係未辦保存登記建物而無法辦理所有權移轉登記
，僅得以事實上處分權讓與，然受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異。參以又民法第425條之1之立法意旨在於：為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響。是民法第425條之1法文雖係「房屋所有權讓與他人」，然未辦保存登記建物在未經執行強制拆除前，仍屬民事法上財產權而可以作為買賣之標的，得讓與事實上處分權，為司法實務所肯認，是該條法文「所有權讓與他人」，解釋上應包括讓與事實上處分權之情形，始符法意。至於違章建築物依建管法規是否應予拆除，要屬建管單位依行政法規之權責，與被告就系爭土地是否無權占用，當屬二事。原告徒以系爭建物屬違章建築物依建管法規應予拆除，主張系爭建物並無民法關於推定租賃關係、法定地上權等規定之適用，顯然混淆公、私法間權義關係之差異，洵屬有誤。
㈢系爭建物現況良好，過去僅於95年間在屋外牆面補貼磁磚及
室内牆面油漆粉刷，沒有改建變更建物主結構，並無不堪使用之情形。又不動產之合理價值格應以市價為準，非得逕以稅籍證明書所載為斷。系爭建物曾經鑑價粗估價值至少1、200萬元，原告稱建物價值僅34,600元，並非事實。再者，系爭房屋屬祖厝，被告等人逢年過節均會回去團聚，該房屋對於被告而言意義重大，是老人晚年之歸宿。加以被告林文琨年事已高，現仍居住其中，並無資力搬離，若強令拆屋還地，其勢必流離失所等語。
㈣並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、到庭之兩造經本院整理及協議簡化爭點，結果如下（本院依判決格式調整文字，見本院卷第279、280頁）：
㈠兩造不爭執事項⒈系爭土地及系爭建物原屬訴外人林同心所有，於林同心過世
後，由被告4人繼承取得所有權。嗣於109年間，被告4人以系爭土地設定抵押權供擔保借款，因未清償債務，遭債權人實行抵押權強制執行拍賣，後由原告取得系爭土地所有權應有部分2分之1。
⒉系爭土地如附圖即彰化縣員林地政事務所111年8月15日（收
件日期111年7月22日）員土測字第1292號土地複丈成果圖所示編號A部分面積87.91平方公尺土地上，有被告4人共有之系爭建物坐落。
⒊系爭建物為未辦保存登記建物，依彰化縣地方稅務局房屋稅
籍證明書記載，系爭建物構造別為加強磚造，現值為34,600元，折舊年數為47年。
⒋系爭建物與系爭土地於設定抵押權時，原均同屬被告4人所共
有，僅以系爭土地為抵押，嗣後系爭土地以拍賣為原因為原告所受讓。
㈡本件爭執事項：
⒈被告4人共有之系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A部分
面積87.91平房公尺土地，有無正當法律權源？原告請求被告拆屋還地予原告及其他共有人，有無理由？⒉原告是否得請求被告返還系爭土地如附圖所示編號B部分面積
2.53平方公尺、編號C部分面積26.89平方公尺之空地？⒊原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利，若可，其金
額應為多少？
四、得心證之理由：本件原告主張其為系爭土地應有部分二分之一之所有權人，被告4人所共有之系爭建物，無正當權源占用系爭土地如附圖所示編號A部分，致原告受有不能使用土地之損害等情，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本等件為證（見本院卷第13至第20頁），並經本院於111年8月11日會同兩造及員林地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄、現場簡圖等在卷可稽（見本院卷第197頁至第202頁），及員林地政事務所依勘測成果製作現況圖即該所111年8月15日土地複丈成果圖在卷可佐（見本院卷第205頁）。被告對於其等所有之系爭建物占用系爭土地一節固不爭執，惟以系爭土地及建物原先同屬渠等所有，嗣因強制執行拍賣程序致房地異主，依民法第425條之1第1項規定推定在房屋使用期限內有租賃關係存在，及依同法第838條之1、第876條第1項規定有法定地上權存在，並非無權占用；且系爭建物仍具有相當價值，並無不堪使用情事，原告訴請拆除為無理由等語置辯。本院綜觀兩造前開主張及說明，整理如上揭兩造爭執事項所示爭點，判斷如下：㈠按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地
或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之，不能協議者，得聲請法院以判決定之，民法第876條第1項定有明文。
其立法目的乃基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，俾調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維護公平。因此，在判斷法定地上權是否成立，應以社會經濟之公益及抵押權當事人合理利益之維護，為重要之基礎。兩造就系爭房屋及系爭建物於林同心過世後，由被告4人取得所有權等情不爭執，則被告4人於109年僅以系爭土地設定抵押權，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，已符合民法第876條第1項之形式要件。
㈡次按民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於土地
設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。是適用最高法院48年台上字1457號判決，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益(最高法院85年度台上字第384號判決可資參照)。此規定之立法理由，一是基於社會經濟公益上之考量，因民法上建築物與土地係個別獨立之不動產，各得為單獨交易之客體與物權之標的，如土地或建築物設定抵押權，於拍定後，建築物與土地各異所有人時，將造成建築物無從利用土地之結果，難免遭受拆除，對社會經濟有害；二是基於對抵押權當事人之合理的意思與當事人之預見為基礎，擬制當事人間已有設定地上權之意思。是民法第876條所稱建築物，係著重在該建築物有無相當之經濟價值。原告雖主張依稅籍證明書可知，系爭房屋1、2層現值合計僅34,600元，折舊年數為47年，而加強磚造之固定資產耐用年數為35年，可知系爭建物之屋齡遠逾耐用年限，堪認已不堪使用，被告所提之房屋照片係被告事後改建、修飾，不得據以主張系爭建物仍堪用。又被告林文琨之戶籍不在系爭建物，林文琨並未居住於系爭建物等語。然查，系爭建物是否仍具相當經濟價值或不堪使用，應以建物實際現況判斷，稅籍證明書之現值僅為納稅核算之依據，本與實際市值有一定之差距，而固定資產耐用年數表係稅法上用以攤提資產價值之用，與各項資產物理上之實際耐用年限，仍存在有相當之落差，自無從據以為建物是否已達不堪使用之唯一標準。依現場照片可知，系爭建物外觀及內部均屬完整，並無樑柱傾斜、結構損壞、破舊漏水失修、有安全上顧慮等情狀，自應認系爭建物仍具有相當之經濟價值，亦無不堪使用之情狀。又被告稱僅於95年有在外牆貼磁磚一節，亦為原告所不爭執，而外牆貼磁磚並未影響系爭建物之結構，自難認定是被告於建物不堪使用之後有事後改建之行為。另原告自陳被告林文琨之戶籍地址均無人收受信件，只有寄到系爭建物地址被告林文琨才會收件等語，更顯見被告林文琨確實居住於系爭建物內，系爭建物現尚有人居住使用，並無不堪使用之情狀，且亦具有相當之經濟價值，堪以認定。
㈢再按未符合建築法規而無法辦理保存登記之違章建築，雖無
法辦理所有權移轉登記，然系爭建物仍具有財產價值一節，已如前述。且民法第876條第1項之建築物，只需建築物業已存在即為已足，至是否已辦理所有權登記則非所問。蓋土地設定抵押權時，建築物既已存在，抵押權人自係以此為土地價值之評價，況建築物係因建築完成，由出資建築人取得所有權，本不以登記為要件之故。因之，第三人受讓此種未辦理所有權登記之建築物，無論是否已由該第三人完成所有權登記者，該第三人仍可主張本條之適用（ 謝在全 著：民法物權論（中）修訂五版，第495頁）。又民法第876條第1項之立法目的乃在避免拍定後建築物無從利用土地致拆除之結果，而有害社會經濟發展，故應審酌者應為建築物是否有相當之經濟價值，依其立法理由及法條文義，並未限縮於已辦保存登記建物能適用，原告主張違章建築不適用於民法第876條第1項之規定，尚無足取。是被告主張系爭建物依民法第876條第1項之規定，就系爭土地編號A部分為視為取得地上權人，而有以系爭建物利用系爭土地之合法權源，故原告請求被告拆除系爭建物並返還土地編號A部分，為無理由，應予駁回。
㈣原告另主張被告應返還B、C空地，被告則辯稱B、C空地為系
爭建物之法定空地，被告並未占用B、C空地等語。系爭建物為未辦保存登記建物，自無依建築法規保留之法定空地，而
B、C現狀既為空地，被告亦稱並未占有使用，原告並無證據證明被告有何占用B、C部分土地情事，則原告依民法第767條訴請被告返還B、C空地，為無理由。
㈤從而，原告雖因拍賣取得系爭土地，然系爭建物對於原告因
拍賣而取得之系爭土地既有法定地上權之存在，原告自不得請求被告拆除系爭建物並返還編號A部分；而就B、C空地部分亦無從舉證證明被告有占有之事實，則原告請求被告於返還系爭土地應按月給付相當於租金之不當得利1,408元，自無理由，應予駁回。
㈥綜上所述，系爭建物對於系爭土地有法定地上權存在，非無
權占用，又被告並未占用B、C空地，是原告之訴及假執行之聲請，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第78條。中華民國111年11月16日
民事第一庭法官范馨元以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年11月16日
書記官卓千鈴附表一⒈被告林國清、林文琨、林文瑩、林黛容應將坐落彰化縣○○市○○○段000地號土地上如附圖所示面積約117.33平方公尺（面積以實測為準）之二樓鋼筋水泥造透天房屋拆除，並將該建物坐落之土地騰空返還原告及其他共有人。⒉被告等應自民國111年3月9日起至拆除前項地上物騰空返還土地予原告及其他共有人之日止，按月連帶給付原告新臺幣1,408元。⒊請准供擔保宣告假執行。附表二⒈被告林國清、林文琨、林文瑩、林黛容4人應將坐落彰化縣○○市○○○段000地號土地上如彰化縣員林地政事務所111年7月22日員土測字第1292號土地複丈成果圖所示編號B部分面積2.53平方公尺、編號C部分面積26.89平方公尺之空地，返還予原告及其他共有人。⒉被告4人應將如附圖所示編號A部分面積87.91平方公尺之樓房建物拆除，並將前開建物占用之基地騰空返還予原告及其他共有人。⒊被告四人應自111年3月9日起至拆除系爭建物騰空返還予原告及其他共有人之日止，按月連帶給付原告新臺幣1,408元。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。