裁判字號：臺灣高等法院臺南分院104年抗字第183號民事裁定
裁判日期：民國104年12月30日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院臺南分院民事裁定104年度抗字第183號抗告人 陳永昌 相對人 駱慧珊 上列抗告人因相對人與抵押債務人 簡麗貞 間聲請拍賣抵押物強制執行事件，就執行法院司法事務官駁回除去租賃權執行命令聲明異議之裁定（104年度司執字第39339號），對於中華民國104年10月12日臺灣臺南地方法院裁定（104年度執事聲字第83號），提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理由
一、抗告意旨略以：抗告人自民國（下同）102年起至今承租如原法院裁定附表所示不動產（下稱系爭不動產）從未間斷，原法院執行處竟命令除去租賃，實有違誤。又抗告人所投入資金及設置之機器，因不知何時須遷移而仍置於系爭不動產內，致抗告人至今利息及營業額已損失新台幣（下同）60幾萬元，且抗告人仍須負擔租金等，故原裁定漏未審酌抗告人應有之權利，恐有失公允，實難令人甘服，爰提起本件抗告，求予廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該祖賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。是不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋參照）。所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是應於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號參照）。又成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即須除去租賃權而為拍賣（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。
三、經查：㈠系爭不動產所有權人即抵押債務人簡麗貞先後於99年12月13
日、103年4月30日及103年5月5日以之設定最高限額抵押權予聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）、玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行），又設定普通抵押權予相對人駱慧珊，擔保債權金額依序分別為270萬元、60萬元及100萬元，嗣第三順位抵押人即相對人以債務人簡麗貞屆期未依約清償聲請拍賣系爭不動產，並經第一、二順位抵押權人聯邦銀行與玉山銀行聲請併案執行。又系爭不動產經原法院民事執行處囑託鑑價結果為5,653,829元，並核定拍賣最低價格為567萬元，以系爭不動產現由抗告人承租使用、租期自104年3月1日至106年3月1日（下稱系爭租賃關係）、拍定後不點交為條件，定於104年8月11日進行第一次拍賣而無人應買；復經原法院民事執行處諭知酌減20%即4,536,000元為拍賣最低底價且有系爭租賃關係存在、拍定後不點交為條件，擬於104年9月1日進行第2次拍賣，嗣因相對人聲請除去系爭租賃關係後拍賣，經原法院民事執行處以104年9月2日南院崑104司執當字第39339號執行命令除去系爭租賃關係等情，業經原審調取該院104年度司執字第39339號（併案執行案號104年度司執字第43574號、44423號）執行卷宗核閱無訛。
㈡又系爭不動產上所設定第一順位、第二順位抵押權人即聯邦
銀行與玉山銀行分別以債權本金1,877,118元及其利息、違約金及本金916,831元及其利息、違約金聲請併案執行，而相對人為第三順位抵押權人，其優先受償次序劣於前順位抵押權人之債權，則系爭不動產於減價拍賣後相對人之債權能否獲滿足清償，已有疑問。且衡情拍賣之不動產上有無租賃關係存在、拍定後點交與否，涉及拍定人於拍定以後是否僅能間接獲取租金收益，或能直接利用、收益不動產，藉以獲取較多利益，因此拍賣不動產若經法院除去租賃關係而應點交者，一般人通常有較高之參與投標意願，而願出較高之價額。揆諸前揭說明，原法院104年度司執字第39339號裁定以系爭不動產經第一次拍賣，無人應買，致須減價拍賣為由，認系爭不動產上之租賃關係，業已影響系爭不動產上所設定各順位抵押權之實行，因而除去系爭不動產上之租賃關係，於法並無不合。
㈢抗告人雖主張系爭租賃關係自102年11月25日起至今從未間
斷等語，惟觀執行卷附房屋租賃契約書之記載，系爭租賃契約之租期為自104年3月1日起至106年3月1日止，抗告人亦未提出自102年間起即承租系爭不動產之租賃契約書以資證明，本院自難僅憑抗告人之主張為認定。退步而言，縱使抗告人於102年間即承租系爭不動產，惟抗告人於向原法院民事執行處提出之異議狀，自承已於104年3月1日與債務人換約，舊約即作廢等情，亦足認抗告人與債務人間已終止於102年間成立之租賃關係，而於104年3月1日另成立新租賃關係，而該新成立之租賃關係期間乃於系爭抵押權設定之後乙節無訛，故抗告人前揭主張實屬無據。至抗告人其餘之主張，則與本件之認定無涉，尚不能採為有利於其之認定。
四、綜上所述，抗告人與抵押債務人簡麗貞間就系爭不動產之租賃關係既係成立於抵押權設定之後，經原法院民事執行處於104年8月11日核定最低拍賣底價567萬元為第1次拍賣，因無人應買而需減價拍賣，已影響抵押權之行使，則原法院民事執行處依法除去租賃關係，即無不當。原審裁定駁回抗告人之異議，於法並無不合，抗告人猶執前詞指摘原裁定不當，請求廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國104年12月30日
民事第五庭審判長法官張世展
法官莊俊華法官夏金郎上為正本係照原本作成。
不得再抗告。
中華民國104年12月30日
書記官蔡蘭櫻