裁判字號：臺灣新北地方法院98年重訴字第218號民事判決
裁判日期：民國98年11月19日
裁判案由：返還所有物
臺灣板橋地方法院民事判決98年度重訴字第218號原告戊○○訴訟代理人 鄒孟昇 律師被告丙○○訴訟代理人 彭志傑 律師被告甲○○
己○○上一人訴訟代理人庚○○被告 林艶虹 上列當事人間請求返還所有物事件，經本院於民國98年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○應將坐落臺北縣板橋市○○段四八二八建號即門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○○號等共同使用之地下一層如附圖編號Ａ所示部分，面積十三點二九二一平方公尺之停車位騰空並返還原告及其他共有人。
被告甲○○應將坐落臺北縣板橋市○○段四八二八建號即門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○○號等共同使用之地下一層如附圖編號Ｂ所示部分，面積十一點一二四平方公尺之停車位騰空並返還原告及其他共有人。
被告己○○應將坐落臺北縣板橋市○○段四八二八建號即門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○○號等共同使用之地下一層如附圖編號Ｃ所示部分，面積十二點五三五四平方公尺之停車位騰空並返還原告及其他共有人。
被告 李艶虹 應將坐落臺北縣板橋市○○段四八二八建號即門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○○號等共同使用之地下一層如附圖編號Ｅ所示部分，面積十一點二五平方公尺之停車位騰空並返還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告各以新台幣叁拾萬元分別為被告丙○○、甲○○、己○○、李艶虹供擔保後，得假執行；但被告如各以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保後均得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國96年8月6日買受坐落臺北縣板橋市○○段○○○○號，應有部分10000分之313之土地及其上同段4800建號建物即門牌號碼同市○○街○○○號，應有部分全部之房屋，均已於96年9月11日辦理移轉登記完畢。而上開區分所有建物之共同使用部分即為同段4828建號，原告之應有部分權利範圍為10000分之1240，其地下一層並係作為停車空間及其他公共設施使用。而按共有人占有共有物之特定部分，必須有分管契約或得全體共有人同意，如未經他共有人同意，而就共有物之全部或一部任意占用，他共有人自得本於所有權作用請求除去其妨害或請求其向全體共有人返還之。查被告甲○○、李艶虹並非系爭區分所有建物專有部分之區分所有權人，亦非系爭4828建號共同使用部分之共有人，其等雖提出與訴外人 許嚴麗 媖之停車位買賣契約書，但系爭停車位乃區分所有建物之共同使用部分，本不得單獨出售移轉，被告甲○○、李艶虹自不得本於系爭4828建號共同使用部分之共有人地位而主張占用地下停車空間。而系爭區分所有建物即臺北縣板橋市○○街○○○號、110號、112號、114號、116號、118號、120號、122號等各幢5層樓房之區分所有權人自始即未就本件地下一層停車空間成立任何分管契約，而被告丙○○、己○○雖係本件區分所有建物專有部分之區分所有權人，並係系爭4828建號共同使用部分之共有人之一，但其應有部分範圍僅各有10000分之198，而依一般情形得分管使用停車空間者，通常均須支付較高買受價金，其共同使用部分之應有部分範圍自應較未占用停車空間者為多，但被告丙○○、己○○其應有部分明顯偏低，自無占用系爭地下層停車空間之權利。是被告丙○○、甲○○、己○○、李艶虹依序占用系爭4828建號共同使用部分地下一層停車空間如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分均屬無權占有，為此爰本於民法第767條、821條規定求為判決如主文第一項至第四項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：本件建物係由建商即訴外人 許嚴麗媖 、被告丙○○之前手丁○○、 張治文 、 張治仁 、癸○○等22人共同起造，並經證人 張陳寶蓮 （按即張治文、張治仁之母）、癸○○證稱當時合建時係以抽籤或指定方式分配停車位，可知原始起造人間對地下一層停車位之分管，係以就已選定之停車位歸自己分管使用，而其他停車位則由建商許嚴麗媖與其他原始起造人或預售屋買主等共有人逐一達成分管之約定，即其他停車位約定由何共有人分管，已選定停車位之共有人皆無意見而已預先表示同意，因此經由建商許嚴麗媖為媒介而將各方就停車位分管之約定達成分管協議。被告丙○○前手丁○○已與各共有人達成停車位2號及10號之分管協議，而由被告丙○○買賣繼受2號停車位（即附圖Ａ部分），建商許嚴麗媖嗣後將其所約定分管所得之停車位，再出售予其他被告甲○○8號停車位（即附圖Ｂ部分）、被告李艶虹19號停車位（即附圖Ｅ部分），如有不符法令，亦僅係自許嚴麗媖受讓之人分管權利之瑕疵而已，並不影響分管協議之成立，而被告己○○亦係繼承前手 吳輝華 合建時與建商許嚴麗媖協議分配之9號停車位（即附圖Ｃ部分），且被告使用系爭停車位已達7年之久，其他共有人皆無爭議，且曾由國泰社區臨時場管委會於93年間向被告收取車位維修基金，足證本件就系爭地下一層停車空間確有分管契約之約定，且原告之區分所有權係買賣繼受自許嚴麗媖之應有部分，其分管契約依法對受讓人仍繼續存在，原告係屬知悉或可得知悉分管契約存在，自應受拘束。是被告對各該停車位均有使用權，乃屬有權占有，原告起訴請求返還並無理由，爰聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告主張其於96年9月11日以買賣原因而移轉登記取得坐落臺北縣板橋市○○段○○○○號，應有部分10000分之313之土地及其上同段4800建號建物即門牌號碼同市○○街○○○號，應有部分全部之房屋所有權人，而上開區分所有建物之共同使用部分即共有部分為同段4828建號，乃為同段4794至4827建號等共34戶主建物即專有部分所有人所共有，原告之應有部分權利範圍為10000分之1240，其地下一層並係作為停車空間及其他公共設施使用之事實，已據原告提出上開各建號之建物登記謄本、系爭4828建號建物之測量成果圖等件為證，並為被告所不爭，足認實在。原告主張系爭4828建號地下一層停車空間，各共有人間並未成立分管契約，被告丙○○、己○○雖分別係本件區分所有建物專有部分即建號4824及4821之區分所有權人，並係系爭4828建號共同使用部分之共有人之一，應有部分各為10000分之198，但未經全體共有人同意分別任意占用2號停車位（即附圖Ａ部分）、9號停車位（即附圖Ｃ部分），被告甲○○、李艶虹並非系爭區分所有建物專有部分之區分所有權人，亦非系爭4828建號共同使用部分之共有人，卻分別占用8號停車位（即附圖Ｂ部分）、19號停車位（即附圖Ｅ部分），而被告丙○○、己○○、甲○○、李艶虹對其分別依序占用附圖Ａ、Ｃ、Ｂ、Ｅ停車位之事實並不爭執，惟辯稱：系爭區分所有建物完工時建商許嚴麗媖確與各共有人逐一達成地下室停車使用之分管約定，被告丙○○、己○○並為共有人之一，而被告甲○○、李艶虹雖非共有人，但係向建商許嚴麗媖購買其所分管之停車位使用，均非無權占有等語，則本件首應審究者乃系爭4828建號共有部分之全體共有人，就該地下一層停車空間有無成立分管約定？
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。本件被告主張系爭系爭4828建號共有部分地下一層停車空間，各共有人間曾成立分管契約，但為原告所否認，則揆之前開說明，被告就該分管契約成立對其有利之積極存在事實，自應負舉證責任。查被告固提出區分建物公共設施協議書1件及停車位分管圖影本2件為證，惟此已為原告所否認真正，能否謂真實，已非無疑。且查：㈠依該協議書所載固有 許嚴麗華 等22人之簽章，惟其內容乃係
「‥‥協議本建物共同使用部分地下一層停車空間、梯間、電梯間、水箱、屋頂突出物等其持分係按地上建物之各門牌戶數分別分攤之，茲將分配結果列表如左‥‥」，另依其列表所載共34戶各建物之公設持分比，其中國泰街108號，除1樓部分持分為萬分之336外，其餘3至5樓均為萬分之165；其中國泰街110號除1樓部分持分為萬分之166外，其餘2至5樓均為萬分之167；其中國泰街112號除1樓部分持分為萬分之3306外，其餘2至5樓均為萬分之216；其中國泰街120號，除1樓部分持分為萬分之454外，其餘3至5樓均為萬分之285；其中國泰街118號，其1至5樓均為萬分之125；其中國泰街116號，其1至5樓均為萬分之198；其中國泰街118號，其1至5樓均為萬分之223，另國泰街122號其持分為萬分之126。是依上開協議書及其持分列表，僅係各戶持分（應有部分）比例之約定，並未就地下一層停車空間具體劃定之停車位，各戶間有何特定分管占有之約定。另依上開4828建號建物之測量成果圖所載，其地下一層法定停車位僅20位（現況則係劃分為24位），惟除國泰街108號1樓、112號1樓、120號1樓其持分比例，明顯較高於同棟其他2或3至5樓持分外，其他各棟之各1至5樓持分比例均屬一致，顯然僅係就各棟單戶面積不同以致各棟間約定持分比例不同。而依社會一般區分所有權建物交易情形，分管停車位之共有人，其共用部分應有部分占得比例，依通常情形均應較未分管停車位之共有人比例為大，而本件各棟建物1至5樓各共有人，除上開3戶1樓外，各樓層比例既屬一致，而該3戶1樓其中108號1樓（建號4827）、120號1樓（建號4812）均係1、2層之合併戶，故持分均較同棟其他各層持分約多一倍，自屬當然。另112號1樓即建商許嚴麗媖持分雖多達萬分之3306，但依4828建號建物謄本所載地下一層面積為1003.99平方公尺，而全部4828建號共用總面積亦不過1443.38平方公尺，地下一層面積所占全部總面積比例為百分之69.5，112號1樓即建商許嚴麗媖持分比例根本不足占有地下一層全部，自無權利自行決定任意分配地下一層之停車位，足認本件顯然無法從該協議書各戶約定持分比例不同中得以推知各共有人間就上開20位停車空間有何停車位分管合意成立或存在之事實。
㈡復查依被告所提出之所謂停車位分管圖2紙，其上固載有各
車位位置、編號及住戶名稱，惟被告已自承該2紙所謂停車位分管圖人均係引用自被告甲○○、李艶虹與訴外人許嚴麗媖間之車位買賣契約書而來（見本院98年10月1日言詞辯論筆錄第2頁），則上開所謂停車位分管圖顯應係訴外人許嚴麗媖自行片面製作而來，而依許嚴麗媖持分比例，本無權利自行決定任意分配地下一層之停車位，已如前述，能否以此謂係經全體共有人同意約定分管即屬有疑。且依該所謂停車位分管圖與前開區分建物公共設施協議書持分列表名冊比對，協議書所載之起造協議人 劉興善 、 陳茂己 、 胡宏模 、李惠卿、 邱義堂 、 姜彩雲 、 詹游美鳳 、 張鳳揚 、 林天生 等人並未列名於所謂停車位分管圖之占有人，則上開未列名之人是否同意該停車位分管圖之分管情形？有無拋棄上開停車位之使用權利？均屬不明，已難謂有據。況所謂停車位分管圖上所列占有13號車位之被告張治文（已據原告撤回起訴）之訴訟代理人張陳寶蓮供稱「我的車位編號是13號，房屋門牌號碼是110號1樓，登記所有權人為被告張治文，我們原來也是地主，是與許嚴麗媖合建，合建契約書候補。當初車位是建商叫我們去抽籤，當初沒有簽其他書面契約，就只有簽這一張庭呈車位位置圖，當初是抽籤後由建商把名字寫在車號空格上，這張就是我們約定的車位分管協議」，另占有21、22號車位之被告 胡日生 （已據原告撤回起訴）亦供稱「我的車位是21與22號，門牌號碼是112號5樓，我本來買房屋的時候，有買一個車位，是16號，目前我使用，後來又買了21與22號車位，也是向許嚴麗媖買的，但是尚未辦產權登記，許嚴麗媖夫婦就因車禍死亡， 許氏 夫妻在本棟公寓裡面原來有四間房地，後來都被拍賣，原告就是後來輾轉取得其中一間的產權，許嚴麗媖的先生叫 許文同 。主張的車位分管協議就是這張車位圖，當時是所有停車位的人都來抽籤，因為本件公寓有的是合建，有的是買賣」（以上見本院98年7月16日言詞辯論筆錄），而被告己○○之訴訟代理人庚○○亦供稱「當初分配車位是建商直接找我們母（按即吳輝華）子二人談，當時還未交屋，還是工地施工中，我就直接選了9號車位，沒有簽任何書面契約，也沒有與其他屋主或是地主開會或是接觸過，我並不知道車位抽籤的事情。房屋交屋以後，我也沒有參與與所有屋主討論有關停車位使用的問題。我也並不知道有無成立管理委員會的事情，因為當時我母親住院，我都在照顧她」（見本院98年8月6日言詞辯論筆錄），另證人辛○○○（按即110號5樓所有權人）亦結稱「我就系爭地下室有編號6號停車位，房屋我是向建商買的預售屋，並不是地主合建分的。停車位是與房子一起買的，車位是以100萬元買的，當時沒有簽車位約定書，也沒有寫分管契約書，房子買的時候就搬進去住，到現在都沒有召開區分所有權人大會，及成立管理委員會。我們是直接向建商買的，不知道有停車位抽籤的事情。」，證人癸○○（按即118號2樓所有權人）亦結稱「我是地主合建分得本件房屋，車位有分得二個車位，建商後來死亡了。建商有問我們需要什麼樣的車位，我是希望在我們住的地方樓下，至於有無召開區分所有權人大會，我沒有印象，因為我都沒有參加，且沒有住在系爭房屋大樓，所以也不知道有無成立管理委員會。我的車位是我指定要在我們房子的樓下，不是經過抽籤選定的」，證人丑○○（按即116號3樓所有權人 黃文雄 之配偶）亦結稱「我是透過仲介買來的二手中古屋，車位也是一併購買，車位是含在總價內，編號是10號。我們是九十年買的房子，也有實際居住在那裡，沒有成立正式管理委員會，從我搬進去到現在也沒有召開區分所有權人大會，只是有一個非正式由幾個住戶召開討論事情而已。購買本件房屋及車位時，我並不知道有分管契約，因為我是第一次購屋，所以也沒有追究有無分管契約文件，因為契約書上有包含編號10號車位，所以我就沒有深究」（以上均見98年9月3日言詞辯論筆錄），足見系爭區分所有建物乃係建商許嚴麗媖與原地主合建後並對外預售所分得房地，於88年起造完成時就系爭地下一層停車位僅由建商許嚴麗媖自行與分得房屋、車位之原地主經指定或抽籤決定停車位，後建商許嚴麗媖因故死亡，致未及完成召開區分所有權人大會訂立規約及成立管理委員會，更未與全體共有人訂定地下一層停車空間分管契約甚明。被告雖辯稱原始起造人間對地下一層停車位之分管，係以就已選定之停車位歸自己分管使用，而其他停車位則由建商許嚴麗媖與其他原始起造人或預售屋買主等共有人逐一達成分管之約定，即其他停車位約定由何共有人分管，已選定停車位之共有人皆無意見而已預先表示同意，因此經由建商許嚴麗媖為媒介而將各方就停車位分管之約定達成分管協議云云，惟查依上開所述被告僅能證明建商許嚴麗媖已與現在占有車位之原始起造人有合意分管使用之事實，但就未現實占有車位之原始起造人，並未能證明未分得車位之原始起造人有何同意上開分管狀態或拋棄其使用系爭地下一層停車空間之權利，亦即被告並不能證明已分得車位併同未分得車位之全體原始起造人均已合意分管使用系爭地下一層停車空間，自不得以已分得車位之部分原始起造人均同意劃分使用停車位，即謂未分得停車位之其他原始起造人亦當然同意該分管使用狀態，而逕認有視為全體共有人就該地下一層停車空間有分管約定存在可言。而被告雖抗辯其已使用系爭停車位7、8年均未有其他住戶異議反對云云，惟按單純沈默，並不能視為默示行為，被告自不能以其他住戶並未異議，即據為其分管契約成立或存在之理由。
㈢被告雖另主張93年系爭區分所有建物曾有召開區分所有權人
大會，選任管理委員及主任委員、副主委及監委、財委並向住戶收取管理費用，並提出國泰社區臨時管委員收支明細表1紙為證，經查證人乙○○固證稱曾多年前曾召開住戶大會，伊並被選任為副主委等情，惟其證稱「當時只是以口頭、舉手表決，住戶到場也沒有寫簽到簿，事後也沒有作會議記錄，也沒有作成規約，也沒有向鄉鎮市公所報備成立，完全只有口頭表示，沒有任何紀錄留下來。被證2這張收支明細表是七、八年前的收支明細表，當時我任期約一年多，住戶每月有收管理費每月300元，後來我卸任之後就沒有再收，也沒有再召開住戶大會選新的管理委員會」，而證人壬○○即擔任財委者亦證稱：「當時有住戶來開會，是因為颱風淹水造成地下室公設有損失，所以請所有住戶討論如何處理，所以才決議日後每個住戶每月要繳300元，有停車位者每月再多繳100元。當時到場的住戶有舉手表決，有選舉主委、財委、副主委，當時沒有設簽到簿，有無發通知我不清楚，到場多少人我也不知道，由到場的人直接表決。」「（問當時開會時住戶之間有無就地下室的使用有無任何討論或協議？）沒有，只是討論經費的問題。」，另證人子○○亦結稱「我有擔任監委，因為我們家族共有五戶，其他住戶就請我們擔任監委，當時有開住戶大會，由每一戶推派一位代表出來，我們家族就推派我出來擔任。當時社區每一戶都有推派一位出來，詳細時間我不記得了，當時是晚上八、九點，都在社區中庭開會，沒有設立簽到簿，我不敢確定每一位住戶都有來開會，但應該都有到。開會就是因為當時地下室淹水，公共設施有受損，為了負擔維修費的問題才開會，當時有決議收每月管理費，有車位另外再加收100元，有舉手表決選任主委、副主委等職位。」，足見被告上開主張召開之住戶大會僅係因應風災造成地下室公共設施受損，所為相關修繕費用負擔之討論決議，該次住戶大會並未就系爭地下室停車空間分管或使用狀態有所討論或決議，更未成立規約，既未書立會議紀錄，事後更未向主管機關報備成立管理組織，且相關組織運作收取費用僅有年餘，嗣後即未再運作或改選，而顯係各相關住戶間因應風災公共設施受損分擔費用之臨時舉措，而是否收取費用或對現使用停車位者加收費用以分擔公共設施修繕費用，僅止於當時發生之公共設施修繕費用應如何或由何人分擔問題而已，且依上開證人證述，並不足以證明全體共有人均已出席同意，被告又未提出任何證據證明，當時各住戶全體共有人間對地下一層各停車位現實占有狀態，有何加以追認、承認之全體一致決議或同意，自不足以曾對使用停車位部分加收修繕費用即謂全體各共有人間對地下一層停車空間已有分管約定之合意或默示合意，所辯自不足採。
㈣復查本件原告系爭國泰街112號房地所有權雖係輾轉繼受自
建商許嚴麗媖而來，但系爭全體共有人間並不足以證明有何就系爭地下一層停車空間成立分管契約或約定之事實存在，已如前述，建商許嚴麗媖自行與其他部分合建地主約定分配停車位，或出售所分得之停車位使用權，基於債權相對性原則，自不足以拘束並非當事人之原告。且系爭區分所有建物自始並未合法召開區分所有權人會議，更未成立規約及管理委員會組織，而無從備齊相關規約、紀錄文件以供利害關係人閱覽（公寓大廈管理條例第35條參照），原告顯屬無從知悉或可得而知系爭地下一層停車空間共用部分，各現實占有人之使用占有權源及狀態，而有遭不測之損害之虞，參諸司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨，基於憲法保障人民財產權，各占有人間所主張劃設分配停車位之分管狀態或約定，亦均不得對建商許嚴麗媖應有部分之繼受人即原告主張繼續存在，併予敘明。
五、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。又共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分。最高法院62年台上字第1803號判例、85年台上字第1950號判決意旨可資參照。復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。再各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條、821條定有明文。本件被告既不能證明系爭4828建號共有部分地下一層停車空間，全體共有人間有何成立分管契約或約定存在，或已得全體共有人之同意，被告丙○○、己○○、甲○○、李艶虹分別依序任意占用附圖Ａ、Ｃ、Ｂ、Ｅ停車位，被告丙○○、己○○縱為共有人之一，被告甲○○、李艶虹則係第三人，揆之前開說明，原告既為共有人自得本於民法第767條、821條規定請求被告返還上開停車位予原告及其他共有人全體，其主張自屬有據。
六、綜上所述，原告本於共有人所有權之作用，求為判決被告應將坐落臺北縣板橋市○○段4828建號即門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○○號等共同使用之地下一層如附圖編號Ａ、Ｃ、
Ｂ、Ｅ停車位騰空並返還原告及其他共有人如主文第1項至第4項所示，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許之。
八、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年11月19日
民事第三庭法官朱耀平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年11月19日
書記官陳淑芳