士林簡易庭111年度士簡字第471號民事判決

臺灣士林地方法院民事簡易判決

111年度士簡字第471號

原告 陳曼君

訴訟代理人 沈志偉 律師

被告 葉士豪

上列當事人間返還租賃房屋事件，本院於民國112年3月30日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬零肆佰貳拾陸元，及自民國一百一十一年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣伍仟零柒拾元，其中新臺幣壹仟捌佰肆拾元由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹拾柒萬零肆佰貳拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。　　　

事實及理由要領

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在

地之法院管轄；又其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。查本件原告於起訴時請求被告遷讓返還之門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號之房屋（下稱系爭房屋），係在本院轄區，核屬前條第2項所規定「其他因不動產涉訟」之情形，本院自有管轄權。次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。又依同法第436條第2項之規定，前揭規定於簡易訴訟程序亦適用之。查原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還原告。㈡被告應自民國111年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）54000元。」，嗣於訴訟程序進行中，被告將系爭房屋返還，並給付111年2月1日至111年3月31日相當於租金之不當得利予原告，且原告復追加請求系爭房屋遭破壞之損害賠償金及積欠之水費，而於111年6月29日具狀變更訴之聲明為：「被告應給付原告469986元，及自擴張聲明暨準備書㈣狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，復因被告於111年12月1日當庭給付水費387元，而變更訴之聲明為：「被告應給付原告469599元，及自擴張聲明暨準備書㈣狀送達被告翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。」，核其上開變更請求部分，分屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭之規定，應予准許。又被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：原告於107年11月28日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定將原告所有之系爭房屋出租予被告，租期自108年2月1日起至111年1月31日止共3年，每月租金27000元，並於每月1日前支付租金，租期屆滿前原告於111年1月25日（起訴狀誤載為26日）提出新租約供被告審閱，被告於同日主張租約不合理，再於111年1月29日以LINE訊息回覆續租條件無法達成共識而不願簽約，但承諾將於111年5月1日前遷出，未搬離前租金照付，並由被告之配偶轉帳27000元予原告，惟原告已於111年1月26日以存證信函通知被告屆滿不續租，並要求被告於111年2月1日遷讓並返還系爭房屋，且於111年1月29日以LINE訊息重申存證信函內容，並表示不同意於111年5月1日前遷出之請求，嗣原告為息事寧人，曾另擬租期自111年2月1日起至111年4月30日止租期3個月之新約，並於111年2月9日以LINE訊息通知被告簽新約，再於111年2月22日催告被告儘速安排簽約時間，被告於111年3月1日拒絕新約，要求以原租約條件租用至 危老 重建拆遷，否則將提起告訴，被告迄至111年5月6日將系爭房屋點交予原告，則依系爭租約第6條後段、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第15點第3項之規定，被告應給付111年2月1日起至111年5月6日止相當月租金額計算之違約金86225元【計算式：27000×（3+6/31）=86225】。另系爭租約第9條明定被告應以現狀交屋，原告未同意被告拆除原建物之衛浴，亦未同意被告增建鐵皮建物（下稱系爭鐵皮建物），該系爭鐵皮建物致原告需遭課徵房屋稅，並遭都發局來函通知應拆除系爭鐵皮建物而支出費用，原告因此受有稅金、拆除及清理鐵皮建物之損害，又因被告未經同意拆除原建築衛浴設備及房屋相連通道，原告需支出衛浴間興建、衛浴設備購置及裝設、管線施作、隔間牆等工程費用以回復原狀，另因被告拒絕返還圍牆大門鑰匙，經原告委請廠商換鎖而支出費用，且因鐵捲門損壞而委請廠商修繕並支出費用，致原告受有計約383374元之損害（內容詳如擴張聲明暨準備書㈣狀編號一至十五），爰依系爭租約及租賃之法律關係提起本件訴訟，並聲明被告應給付原告469599元，及自擴張聲明暨準備書㈣狀送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，且願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，然其先前到庭陳述及所提出之書狀則以：被告於107年11月28日經由房仲即訴外人 張麗惠 向原告承租系爭房屋，簽約前被告即充分告知原告，被告租賃目的為設立工作室，並提供施工圖予原告，施工圖內清楚標示有加蓋部分，經原告同意後方動工，未料動工後接獲原告律師以存證信函要求停止動工，經被告反應後，原告又稱僅係誤會，並請訴外人張麗惠贈送水果一盒以示歉意；被告承租時系爭房屋已空置多年，十分破舊，且無水可用，被告耗盡積蓄花費200萬元裝潢系爭房屋，未料於裝修近完工時，因市政府都發局建管處派員前來勘查房屋狀況，被告始知原告已於出租前申請危老改建，而被告若知悉系爭房屋已因申請危老改建而有隨時無法續租之情形，被告不會租用，裝修後系爭房屋曾吸引三家知名雜誌採訪，於採訪時兩造並未因租賃有任何糾紛，因此被告於受訪陳述時無誇大或不實之動機，採訪內容可證原先屋況是否破敗不具出租條件；又被告於租約屆至前6個月內，不斷詢問原告是否有續租意願，原告如不續租應早日告知，以利被告另尋租屋處，原告均拒未回覆，卻於租期屆至前5天以LINE回覆，除提供新租約外，更稱如不依約續租，被告須於5日內遷出，否則需按月給付原租金5倍之違約金，當時已屆農曆春節，被告尋覓新租屋處及搬遷均需時間，是以5日內要求搬遷並不合理，被告遂回覆4月底前會搬遷，未搬遷前，每月租金仍會按時繳付，原告並未因被告遲延搬離而受有損害；被告業已於111年4月30日搬離，且將鑰匙插於門上，並將屋況拍照存證，當時屋況良好，並未遭人破壞，被告於當日後即未再次前往系爭房屋，被告並未違約，兩造嗣於111年5月6日點交；又鐵皮屋增建乃經原告同意所為，原證15除照片8為因潮濕環境所致之壁癌，照片14、16、20及21為原始屋況，其餘照片地板及天花板噴漆非被告所為，原證16牆壁及磁磚毀損係因牆面老化，自然脫落，非被告所為，且系爭房屋本就破舊不堪，原證17所示為原始屋況，當初即因破敗程度已達不堪使用情形，原告拒絕修繕，被告於租賃期間皆是使用桶裝瓦斯，原證18所示圖樣為原始屋況，原證19原告稱排水口灌水泥遭人破壞，此非被告所為，且該照片僅是顯示排水口有水泥，該水泥究屬修復工程所留下或原告所稱外力造成，自照片中無法判斷，原證20照片1至4、7門片改裝事前曾經原告同意，照片5所示破損為系爭房屋之原始狀況，照片6為潮濕環境所致，原證21所稱鐵捲門早已年久失修，為原始屋況，原告主張系爭房屋受損部分與被告無關等語資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保准免宣告假執行。

四、得心證之理由：

　㈠原告主張兩造簽訂系爭租約，約定租期為108年2月1日至111年1月31日止，原告嗣於111年1月25日提出續期之租約供被告審閱，經被告於同日主張租約不合理，再於111年1月29日以LINE訊息回覆續租條件無法達成共識而不願簽約，但承諾將於111年5月1日前遷出，未搬離前租金照付，被告迄至111年5月6日將系爭房屋點交予原告等事實，業據原告提出與其所述相符之系爭租約及LINE對話紀錄等影本為證，且為被告所不爭執，是此部分之事實，應堪信為真實。又原告主張被告於租期屆滿後未依約將系爭房屋交還原告，而請求給付自111年2月1日起至111年5月6日止相當月租金額計算之違約金86225元【計算式：27000×（3+6/31）=86225】，雖提出1111年1月26日之臺北北門郵局第206號存證信函為證，且該存證信函亦載明被告應於111年2月1日遷讓返還系爭房屋，然依上開LINE對話紀錄所示，原告係於111年1月25日始提出與系爭租約不同續租條件之租約，而系爭房屋係由被告承租做為腳踏車工具或製造之工作室使用，業經證人即仲介張麗惠證述在卷，則以系爭房屋之使用狀況，前開存證信函迄至111年1月26日始通知被告前開遷讓返還系爭房屋之期限，顯不合理；況依前開LINE對話紀錄所示，被告於111年1月29日以LINE訊息回覆續租條件無法達成共識而不願簽約，同時亦表示將於111年5月1日前遷出系爭房屋，未搬離前租金照付，原告固於同日以LINE回覆不同意其於111年5月1日前遷出之請求，然原告嗣於111年2月9日另以LINE傳送：請盡速安排時間，雙方簽一個三個月的短期租約等內容，審酌原告所提出之該短期租約所載租賃期間為111年2月1日至111年4月30日，足見兩造於系爭租約租期屆滿後，業已另行合意被告得繼續使用系爭房屋至111年4月30日，則原告請求自111年2月1日至111年4月30日止相當月租金額計算之違約金，自屬無據。又被告抗辯其於111年4月30日即搬離系爭房屋，並將鑰匙插於大門等語，固據其提出照片為證，然被告於本院言詞辯論期日時自承並未告知原告業將鑰匙插於門上等語，難認原告於斯時業已受領被告所為返還系爭房屋之意思表示，而兩造並不否認於111年5月6日點交系爭房屋，則原告僅同意被告使用系爭房屋至111年4月30日，被告遲至111年5月6日方將系爭房屋返還原告，則原告依系爭租約第6條後段及住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第15點第3項之規定，請求自111年5月1日至111年5月6日止相當月租金額計算之違約金計5226元【計算式：27000×（6/31）=5226，元以下四捨五入】，尚屬有據。

　㈡按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；又承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文。又承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之，民法第438條第1項亦有明文。又系爭租約第9條：「房地有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建物，乙方於交還房地時以現狀交屋。」，而依該條內容將原記載為：乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，刪除「自應負責回復原狀」字樣，另手寫「以現狀交屋」字樣並按壓指紋於該條文下方，參酌被告所提出之由被告與仲介張麗惠所立具之約定事項字條（見被證18），業已載明承租方不續租時，以原屋況現狀交屋，堪認兩造確係約定以原屋況現狀交屋方式返還房屋無訛。查原告主張被告未經其同意增建鐵皮建物、拆除牆面、衛浴及兩屋連通管道，且因該鐵皮建物為違章建築，致使原告支出將上開設施回復原狀之費用及該鐵皮建物之房屋稅（即擴張聲明暨準備書㈣狀所列編號八至十一、十五），固據其提出估價單、臺北市稅捐稽徵處111年房屋稅繳款書、房屋稅成功交易紀錄表等件在卷可參，被告則以上開言詞置辯，並提出被告或其配偶與原告及被告與證人張麗惠之LINE對話紀錄、施工圖為證，而依被告或其配偶與原告間LINE對話紀錄所示，原告於108年1月21日曾向被告之配偶索取設計圖，經被告之配偶表示將請被告與其聯絡，嗣於108年1月23日原告再次傳送訊息予被告之配偶：「設計圖何時可以給建築師看？麻煩先傳給我，我再傳給他們。」，被告之配偶回覆：「他禮拜一已經傳給你了」，並再傳送設計圖，原告回以：「這一張還是與主結構相連？這樣一張就可以判斷嗎？是否提供較詳細一點的？例如我曾經看過電腦內的彩色資料，例如材質、立面等」，被告之配偶則回以：「我等等請他回覆你」，嗣後由被告傳送多張立體圖予原告，原告則覆以：「其他拆除重建之部分也需要」等內容，被告復又傳送多張彩色3D圖面予原告等內容，原告回覆：「謝謝，我先把這些寄給建築師」，被告再傳送：「陳老師，接下來工人就要進來施工了…我們希望您不會提前解約，好給我們夫妻一個安心的使用，好嗎？」，原告回覆：「好的」、「安心使用」等內容，足見被告於施工前確曾傳送多張設計圖、立體圖予原告，且經原告要求而就其他拆除重建部分一併提供圖面資料，原告隨即表示欲將所提供之圖資料傳送建築師，並於被告告知工人將開始施工時，未曾表示反對之意；另自上開訊息內所傳送之設計圖中即以紅字標示「不連接」，且依被告於108年1月21日所傳送原告訊息內所附圖面，經與原告所稱現況實測圖對照之結果，顯有增建部分之差異，而證人張麗惠於本院言詞辯論期日亦證稱：被告有拿立面圖、施工圖給原告看，原告也沒有說不可以，就說可以，且被告要自己去整理裝潢等語，參以原告就系爭房屋於111年1月25日所提出之續租租賃契約及111年2月9日所提出之短期租賃契約內，均擬有：「乙方（即承租人）返還租賃房屋時，應以返還房屋時之現況（即包括乙方於系爭房地所為之增建、新建及裝潢）點交予甲方（即出租人）並由甲方取得系爭增建、新建等地上物之事實上處分權。」等內容，衡以系爭房屋係由被告承租做為腳踏車工具或製造之工作室使用，堪認被告因裝潢而施作前開拆除重建及增建工程部分，確已得原告之同意始為施作，而兩造間既係約定以原屋況現狀交屋方式返還房屋，則原告自不得請求被告應負擔此部分回復原狀費用及因該增建所生房屋稅之費用。

　㈢又系爭租約第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房地，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房地毀損，應負損害賠償之責。…」，系爭租約第17條亦約定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，並於押金中扣除拆除清運、清潔、人力費等，乙方絕不異議。」等內容。查原告主張系爭房屋之天花板及地板遭噴漆塗鴉、多處牆壁磁磚遭毀損、水管斷裂、排水口遭水泥破壞、窗戶遭塗膠破壞、門扇遭破壞拆除及鐵捲門損壞而需修繕，且被告未返還圍牆大門鑰匙，致其支出更換門鎖費用，復因系爭房屋內外堆積垃圾及廢棄物而需支出廢棄物清理費用，請求被告給付前開損害部分之回復原狀費用（即擴張聲明暨準備書㈣狀所列編號一至七、十三、十四），並提出估價及點交當日照片等件在卷可稽，被告雖以上開言詞置辯，並提出其自稱於111年4月30日所拍攝之系爭房屋照片為證，然該照片上並無拍攝日期可供辨識，且被告於本院言詞辯論期日時自承其於111年4月30日搬遷後並未通知原告等語，而兩造迄至111年5月6日始為系爭房屋之點交，已如前述，自難以被告所稱系爭房屋於111年4月30日之屋況作為判斷基準；又原告所提出之點交當日照片，業經證人張麗惠到庭證稱該照片所示內容確為點交當日之屋況，而依前開照片所示系爭房屋之天花板及地板遭噴漆塗鴉、多處牆壁磁磚遭毀損、水管斷裂、排水口遭水泥破壞、窗戶遭塗膠破壞、門扇遭拆除及鐵捲門損壞等情形，參照原告所提出經證人張麗惠確認之系爭房屋出租前屋況照片所示，堪認前開受損情形顯非依物之性質通常使用或自然耗損所致之損壞；至被告雖稱其於111年4月30日即已搬遷並將鑰匙放置門上即離去，上開損害非其所為云云，然被告未將系爭房屋返還原告前，任意將鑰匙插於門上即離去之行為，顯難認已盡善良管理人之注意義務，是被告上開所辯，尚不足採，則原告請求被告給付此部分之修繕費用115450元【計算式：〈（5000+34000+16000+5000+49000）×1.05〉＋1000=115450】，自屬有據。又依原告所提出點交當日照片所示，系爭房屋於點交當日確有多處堆積垃圾及廢棄物之情形，則原告據此請求此部分之廢棄物清運費用47250元【計算式：45000×1.05=47250】，亦屬有據；又依原告所提出點交當日門鎖照片，經與被告前所提出插有鑰匙之門鎖照片核對之結果，該門鎖所安裝之門扇顯非同一，自難據此認定被告確有歸還鑰匙，則原告請求此部分之更換門鎖費用2500元，難謂無據。至原告主張因房屋破壞嚴重(含瓦斯管毀損）而有查修線路必要致需支出費用3000元（即擴張聲明暨準備書㈣狀所列編號十二），固據其提出前開點交當日照片及估價單為證，然依該估價單所載項目僅為「整間線路查修」，無從判斷其具體施作項目，且依前開點交照片所示瓦斯管外觀，亦難據以認定系爭房屋於點交時瓦斯系統之使用情形，而原告亦未提出其他證據以實其說，是原告此部分之請求，舉證不足，難認有據。　　

　㈤又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件請求被告給付違約金及損害賠償等事件，未經原告舉證證明定有期限，應認屬未定期限債務，依上開規定，被告應自受催告時起始負遲延責任，而本件擴張聲明暨準備書㈣狀繕本，業於111年6月30日送達於被告之住所，此有原告所提出之掛號郵件回執在卷可稽，是原告就上揭所得請求之金額，尚得請求自該書狀繕本送達之翌日即111年7月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。從而，原告依上開法律關係，求為判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。又攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之，民事訴訟法第196條第1項定有明文，是被告於言詞辯論終結日後之112年3月31日所出具之民事補充理由狀（本院於112年4月6日收狀），屬言詞辯論終結後始提出之資料，本院依法無須審究，且未經提示予原告命為充分之辯論，自不得據為本件裁判之基礎，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告如預供如主文所示之擔保後，得免為假執行，另依同法第79條之規定職權確定訴訟費用額為5070元（第一審裁判費），其中1840元應由被告負擔，其餘由原告負擔。又原告所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，然本件既已依職權宣告假執行，自無再命原告提供擔保之必要。至原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

中　　華　　民　　國　　112　年　　5　　月　　5　　日

士林簡易庭法官黃雅君

以上正本係照原本作成。　　　　　　

如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　5　　月　　5　　日

書記官陳香君