裁判字號：臺灣高雄地方法院87年訴字第2220號民事判決
裁判日期：民國89年05月05日
裁判案由：損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決八十七年訴字第二二二○號
原告乙○○訴訟代理人 鄭曉東 律師
魏緒孟 律師被告聯洋建設股份有限公司
設法定代理人甲○○住訴訟代理人吳永茂律師複代理人 史乃文 律師
陳惠美 律師 曾慶雲 律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文被告聯洋建設股份有限公司應給付原告新台幣參拾萬元，及自民國八十七年十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費由被告聯洋建設股份有限公司負擔十分之三；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾萬元為被告聯洋建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告聯洋建設股份有限公司如於假執行程序實施前，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告應連帶給付原告新台幣（下同）八十三萬零七百八十四元，及自民國八十七年七月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告等負擔。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：（一）原告於八十三年五月三十日向被告聯洋建設股份有限公司（下稱聯洋公司）購買坐落高雄縣○○鎮○○段○○○○號（分割前地號）土地上之「傳家堡」Ａ區編號二號之房屋（下稱系爭房屋），及向被告甲○○購買其所坐落之基地（下稱系爭土地）。系爭房屋價款一百六十三萬五千元，系爭土地價款三百八十一萬五千元，原告均已繳清。且系爭房屋亦已於八十四年七月十四日建築完成（建築完成後之地號分割為高雄縣○○鎮○○段一一八之二號，建號為同段一００五號），被告甲○○於八十四年八月二十一日將系爭土地所有權移轉登記與原告，被告聯洋公司則於八十五年二月十三日將系爭房屋所有權移轉登記與原告，自移轉完成日起之利息，即由原告自行負責繳納。詎被告將系爭房地移轉登記予原告後，竟拒不交付即移轉系爭房地之占有予原告，致原告雖為房地所有權人，卻無法對該房地為使用、收益，經原告對被告起訴請求履行契約並聲請強制執行後，始於八十七年八月間取得系爭房地之占有，此有鈞院八十五年度訴字第二二二八號判決可憑。
（二）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第二百二十九條定有明文。按兩造所訂預定房屋買賣契約書第九條，關於交屋期限之約定為：「一、繳清本約房屋款及其他甲方即原告應繳或乙方為甲方代墊之款項。
二、欲辦貸款者，已辦妥貸款手續」。查原告向被告聯洋公司購買系爭房屋之價金，向被告甲○○購買系爭土地之價金，均早在八十五年二月間即已繳清，故被告始在八十五年二月十三日將房屋移轉登記予原告，同時並以系爭房地向銀行辦理完成貸款手續。其時原告既已依契約書之約定，履行繳交「本約房屋款」之主給付義務，被告自八十五年二月十三日起，即負有將系爭房地交付原告之義務。雖被告辯稱：聯洋公司所登記予原告之建物面積超出約定面積八．四平方公尺，原告應給付溢付面積款七萬四千八百零二元；被告甲○○所登記予原告之土地面積超過約定面積十九．一平方公尺，原告應給付溢付土地追加款五十七萬八千七百六十八元云云。惟查被告甲○○登記予原告之土地超過約定面積部分，已據鈞院八十五年度訴字第二二二八號民事確定判決，認該土地溢坪部分非兩造土地買賣之標的，被告自不能主張此部分之款項為本件買賣土地之價金。另就建物面積超過部分，固有補足價差之約定，惟原告此項補足價差之義務，僅屬契約之附隨義務，故被告尚不能以原告未履行補足價差之附隨義務為抗辯，而拒絕履行應交付房屋之主給付義務，蓋附隨義務原則上非屬對待給付，不能發生同時履行抗辯之效力。詎竟遲至八十七年八月間始交付系爭房地，故被告自八十五年二月十三日起至交付房地時止，應負遲延給付之責。
（三）按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第二百三十一條定有明文。被告在遲延給付期間所生之原告利息損失，均屬因債務人遲延所生之損害，原告既未受領房地，自不應繳交受領房地前之銀行貸款利息，故原告自得依債務不履行損害賠償請求權之法律關係，對被告主張權利。另按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被告上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例揭示甚詳。查被告於將房地辦理移轉登記予原告後，原告早已履行給付價金之義務，惟被告仍拒不將房地交付原告使用，依前開判例意旨所示，被告顯係受有相當於使用該房地對價之利益（此為抽象利益，自不論被告實際上有無使用）。查原告因被告之拒不履行契約，以致在取得前開房地之所有權後，仍無法使用該房地，而受有每月所支付利息之損失。計自八十五年三月間起至八十六年十二月間止，共二十二個月，每月利息支出為二萬九千四百九十四元，合計六十四萬八千八百六十八元；自八十七年一月間起至八十七年七月十六日止共七個月，每月利息支出為二萬五千九百八十八元，合計十八萬一千九百一十六元，總計八十三萬零七百八十四元，原告自得依債務不履行損害賠償請求權請求。即令依上開判例意旨，以原告所受利益請求，系爭房地總價為五百四十五萬元，依年息百分之十計算，其法定最高限額租金，每月應為四萬五千四百一十七元。而原告起訴請求之金額，僅以每月之利息支出二萬餘元計算，尚低於法定最高額租金之數額，爰以原告利息支出之總額，做為計算被告等獲益之標準。亦得依不當得利法律關係，請求被告給付該筆款項。至被告雖主張應以土地公告現值及房屋課稅現值計算，惟系爭房地並未列入都市計畫，而土地法第九十七條所謂租金限於百分之十之限制，其前提須為「城市地方房屋」，業經該條明定，本件既非城市地方房屋，即無該條之適用。且如以土地公告現值及房屋課稅現值為計算標準，則本件土地公告現值每平方公尺為三千元，土地面積一二五平方公尺，合計為三十七萬五千元；其房屋課稅現值為四十七萬九千八百元，房地總計八十五萬四千八百元，與市價相差甚遠，而如依年息百分之十計算其法定最高限額租金，僅得七千一百二十三元，顯非合理。況基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項作比較，以為決定，最高法院六十八年台上字第三０七一號判例已有揭示。請鈞院審酌計算方式過低，及房屋採課稅現值之方式計算尚非合理等情，對於法定租金之數額，予以斟酌提高。又被告遲延交屋之時間共二十九個月，縱以每月七千一百二十三元計算，其相當於租金之損失，應為二十萬六千五百六十七元。
（四）按遲延交屋後之遲延狀態中，所發生之貸款利息負擔，應由負延誤責任之一方負擔，如係建商方面應負遲延責任，則應由建商負擔此項利息支出，此項慣例，業經內政部採為預售屋買賣契約書範本條文，並由中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會印製發交全國建商遵循，此有內政部八十五年二月十六日台（八五）內地字第八三六五四號函頒行之契約範本第十八條第三款規定：「惟因交屋遲延所導致之利息負擔，則由應負延誤責任之一方負擔」足憑。本件被告應負遲延交屋責任，依前開慣例，遲延中之貸款利息自應由被告負擔，而原告因避免銀行拍賣而暫行代繳之利息，即屬因被告之遲延所致生之損害，自得本於給付遲延法則請求此項損害賠償。
（五）次按原告與被告聯洋公司所簽訂之房屋買賣契約第十五條第一款規定，若聯洋公司遲延交屋，每遲延一日計罰房地已收總價款千分之一的違約金，又原告與被告甲○○簽訂之土地買賣契約第十四條亦規定本約與房屋買賣契約均應同時履行，則被告等如有遲延交付房地，遲延中每日應給付原告已付清之房地總價千分之一的違約金。查系爭房屋買賣價金為一百六十三萬五千元，土地買賣價金為三百八十一萬五千元，總價為五百四十五萬元，每日千分之一之違約金為五千四百五十元，被告自八十五年二月十三日起至八十七年七月三十一日止，計遲延八百九十八日交付，（按被告實係於八十七年八月間始交屋，惟為求計算簡便，暫先算至八十七年七月三十一日為止，併此說明），合計應給付原告違約金四百八十九萬四千一百元（5450×898=0000000），原告爰追加此項違約金之請求，然其數額暫仍請求如聲明所示之八十三萬零七百八十四元為限，逾此部分之請求暫時保留，附此陳明。
（六）至被告以雙方所訂房屋買賣合約書第九條第五款約定：「甲方同意於水電工程竣工，接送水電日，視同交屋日，均有負擔本戶之水電基本費用及共同負擔各項公共設施所發生費用。」抗辯其未遲延交付，然上開約定，究其意旨，顯係雙方就水電費用及公共設施所發生費用之負擔明其歸屬而已，自不能以該項約定，做為被告是否交屋之依據。且依兩造所訂立之預定房屋買賣契約書第十條「交屋事項」約定：「房屋建造完成時，甲方即原告應憑乙方所發之交屋證明書，方可遷入使用」，足見被告是否交屋，應以交屋證明書為憑。而被告自始至終，均未核發交屋證明書給原告，則原告如何能遷入使用﹖故被告等主張伊等早已交屋，原告早已管領房屋云云，不足採信。 況鈞院 八十五年度訴字第二二二八號履行契約事件，已判決被告等應將伊售予原告之房地及所有權狀交付原告，則原告如已事實上管領該房地，又何需如此判決﹖被告所辯實無足採。
三、證據：提出本院八十五年度訴字第二二二八號民事判決一件、彰化銀行匯款回聯二十九件、系爭土地房屋登記謄本各一份、土地買賣、預定房屋買賣契約書各一紙、交屋證明書、地價證明書、房屋稅繳稅證明書各一件、預售屋買賣契約書範本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：（一）依兩造所簽訂之預定房屋買賣契約書第二條規定：「面積誤差：前條房屋面積以完工後地政機關測量並登記完竣之面積為準。如有誤差超過百分之二時，應就超過或不足部分，按房屋總價款除以前條所載房屋面積所得之每坪房屋單價計算多退少補」、第九條規定：「交屋期限：一、繳清本約房屋款及其它甲方應繳或乙方為甲方代墊之款項。二、繳清因逾期付款之滯納金」。按土地買賣契約書第二條規定：「面積誤差：前條土地之正確面積以實際分割登記為主，惟雙方同意經地政機關登記之面積與前條所定面積上或下誤差在百分之二以內者，互不退、補；若誤差超過百分之二以上者，僅就其超過部分，依本約土地總價除以前條土地面積所得之每坪單價予以多退少補」、第十四條規定：「．．．本約暨附件與甲方與聯洋建設公司所訂之『房屋買賣契約書』同時履行，任何一部分不履行時視同全部違約」。
（二）原告向被告聯洋公司買受之系爭房屋面積約定為一八三點六平方公尺，然聯洋公司移轉登記於原告之面積為一九二平方公尺，二者誤差為八點四平方公尺，誤差已超過約定面積百分之二以上，而房屋每平方公尺之單價為八千九百零五元，依合約第二條原告應給付聯洋公司溢付面積價款七萬四千八百零二元。另原告向被告甲○○買受之土地約定面積為一二五點九平方公尺，惟甲○○移轉登記予原告之土地面積為一四五平方公尺，二者誤差為十九點一平方公尺，誤差已超過約定面積分之二，而土地價款每平方公尺為三萬零三百零二元，原告依約應給付甲○○溢付土地追加款為五十七萬八千七百六十八元。前開溢付面積款項於將系爭房地所有權移轉登記予原告時原告並未給付，直至八十六年二月二十四日即鈞院八十五年度訴字第二二二八號履行契約事件訴訟進行中，原告才以匯款方式給付五萬七千二百六十元於被告，惟尚有差額五十九萬六千三百十元未付與被告。依合約規定，原告自無請求被告交付房屋及土地之權利，被告乃於八十五年十月一日發律師函對原告為催告，並於八十五年十月二十三日在前開事件中提起反訴請求給付，均足認定被告絕無遲延給付房屋及土地之情事。
（三）況依預定房屋買賣契約書第九條第五款規定：「甲方同意於水電工程竣工，接送水電日，視同交屋日（不論視同遷入與水電通知單屬誰名下）」，亦即雙方約定水電接通日即視同交屋。再依原告所寄發之旗山郵局第五六存證信函號記載「．．．就合約書第九條第五項規定水電工程竣工，接送水電日視同交屋日，而貴公司於八十四年十月三十一日通知水電工程完成．．．」。顯見被告於原告八十六年二月二十四日匯款五萬七千二百六十元之前，即已完成水電接通而視同已交付系爭房地予原告，更無遲延給付之情況。再者，原告於八十四年十月初即向被告甲○○之配偶 李秀華 取得系爭房屋大門之鑰匙，甚至將該大門之鎖予以更換，此後並未將原來及更換後之鑰匙交還李秀華及被告。當時原告向李秀華拿大門鑰匙，係以系爭房地將轉賣於第三人，若有人前來看房子，方便進此，被告李秀華交付鑰匙後，被告已無法進出該房地，亦即系爭房地已由原告管領使用。即或不然，原告於八十四年十月十二日與被告辦理系爭房地之驗收，此有驗收證明為憑，既已驗收，亦即檢驗收受之意，被告確已交付而無遲延。
（四）縱認原告主張至八十六年十二月間被告未交付房屋及土地予原告，其法律關係亦非債務不履行損害賠償、不當得利請求權。按無損害即無賠償，原告主張自八十五年三月間起至八十七年七月十六日止之系爭房地貸款利息之損失，然查房地貸款係本利攤還，本金及利息係原告向銀行借款所必須支付，應非原告之損害。再者原告支付本利之期限均固定，不論是八十五年三月起付本息，抑或是八十七年七月十七日起付本息，其期限及金額均相同，原告並未因自八十五年三月起付房地貸款本息而有何多付金額之損害發生，亦即原告並未受損害。又原告迄今已接手系爭房地，然亦未曾進入使用，毫無自己使用之跡象，另原告有其他房地供其居住，亦無使用系爭房地之必要，故而原告購買系爭房地是為轉賣而非自己使用。而系爭土地，被告甲○○已於八十四年八月二十一日移轉登記於原告、系爭房屋，被告聯洋公司亦於八十五年二月十三日移轉登記於原告。此後原告即可隨時轉賣予第三人，僅因經濟不景氣造成系爭房地無法賣出，與被告二人並無關連。
（五）退萬步言之，縱鈞院仍認被告應負損害賠償責任，則原告於八十六年二月二十四日才繳清房地依合約第二條應給付之追加價款，依合約第九條之規定，原告至八十六年二月二十四日起才有權利請求被告交付系爭房地，若被告應負損害賠償責任，應自八十六年二月二十四日而非原告主張之自八十五年二月十三日起算。再者，依土地法第九十七條第一項之規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金超過前項規定者，該管市縣政府得依前項所定標準強制減定之。」、土地法第一百四十八條規定：「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。」，而法定地價是指公告地價非公告現值。末查土地法第九十七條雖規定為城市地方房屋，然舉重以明輕，鄉下地方之房屋租賃價格應較城市地方為低，當然亦適用該規定，且審酌租金時，其標準更應較城市地區為低。系爭土地每平方公尺之公告地價為三百二十元，原告買受之土地面積依合約為一百二十五平方公尺，則地價為四萬元。房屋課說現值為四十七萬九千八百元。房地申報總價額為五十一萬九千八百元。年息百分之十為五萬一千九百八十元。（每月為四千三百三十二元）。自八十六年二月二十四日起算至八十七年八月，共計十八個月，相當於租金之損害為七萬七千九百七十元。原告最多只能請求七萬七千九百七十元之損害賠償。
（六）原告另提出內政部頒行之契約範本雖將『惟因交屋遲延所導致之利息負擔，則由應負延誤責任之一方負擔』等文字作為契約之條文。然其背景乃因該等約定及文字，均未規定於買賣契約，以致於發生糾紛時買受人無法請求，故而將之明文訂定於契約書內以約束出賣人。再者，建築界及通常之買賣不動產，若契約書內並無交屋遲延之利息由負延誤責任之一方負擔之慣例，原告除應提出真正發生之實例以為證明外，尚不能徒以契約書範本即認定有此慣例。況民事所依據之習慣必須達法律位階之程度方可，原告之主張顯無證據證明有該效力。故而不得採為判決之基礎，自不符言。
（七）原告另依兩造所簽訂之買賣契約書第十五條第一款之規定，主張遲延交屋被告應給付違約金，然此乃契約之規定，其請求權基礎應為履行契約請求權，原告追加此請求權，被告不同意，且此亦與原告起訴所主張之債務不履行損害賠償請求權、不當得利請求權之法律關係均不相同，不得採為支持各該請求權之依據。
三、證據：提出土地買賣、預定房屋買賣契約書各一紙、系爭土地、房屋登記謄本各一份、律師函、反訴狀、存證信函各一件、驗收證明書一紙、旗山地政事務所八七旗地二字第七八四九號函、地價證明書、土地地價冊各一份為證，並聲請訊問證人 王金山 、李秀華。
丙、本院依職權調閱八十五年度訴字第二二二八號民事卷、八十七年度執字第八０五０號民事執行卷。
理由
一、本件原告原據債務不履行損害賠償請求權、侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權起訴，嗣於訴訟中，更正訴訟標的為債務不履行損害賠償請求權、不當得利返還請求權起訴；另於訴訟中，併依違約金請求權起訴，為訴之追加，然因請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定，應予准許，核先敘明。
二、原告起訴主張其於八十三年五月三十日，以一百六十三萬五千元向被告聯洋公司購買系爭房屋，以三百八十一萬五千元向被告甲○○購買系爭土地。系爭房地價款原告均已繳清。雖被告甲○○於八十四年八月二十一日將系爭土地所有權移轉登記與原告，被告聯洋公司則於八十五年二月十三日將系爭房屋所有權移轉登記與原告，然竟拒不交付即移轉系爭房地之占有予原告，致原告雖為房地所有權人，卻無法對該房地為使用、收益，經原告對被告起訴請求履行契約並聲請強制執行後，始於八十七年八月間取得系爭房地之占有，而系爭房地之貸款利息係自移轉完成之日起，即由原告自行負責繳納，計自八十五年三月間起至八十六年十二月間止，共二十二個月，每月利息支出為二萬九千四百九十四元，合計六十四萬八千八百六十八元；自八十七年一月間起至八十七年七月十六日止共七個月，每月利息支出為二萬五千九百八十八元，合計十八萬一千九百一十六元，總計八十三萬零七百八十四元，此損害係被告遲延給付所致，原告自得依債務不履行損害賠償請求權請求。又因被告不交付系爭房地，客觀上享有相當於上開利息之租金利益，原告亦得執不當得利法律關係請求給付。另依原告與被告聯洋公司所簽訂之房屋買賣契約第十五條第一款規定，若聯洋公司遲延交屋，每遲延一日計罰房地已收總價款千分之一的違約金，又原告與被告甲○○簽訂之土地買賣契約第十四條亦規定本約與房屋買賣契約均應同時履行，則被告等如有遲延交付房地，遲延中每日應給付原告已付清之房地總價千分之一的違約金。系爭房屋買賣總價為五百四十五萬元，每日千分之一之違約金為五千四百五十元，而被告自八十五年二月十三日起至八十七年七月三十一日止，計遲延八百九十八日交付，合計應給付原告違約金四百八十九萬四千一百元，爰於聲明範圍內（先此部份請求）追加此項違約金之請求等語。
三、被告則以原告向被告聯洋公司買受之系爭房屋面積約定為一八三點六平方公尺，然聯洋公司移轉登記於原告之面積為一九二平方公尺，二者誤差為八點四平方公尺，依約原告應給付聯洋公司溢付面積價款七萬四千八百零二元。另原告向被告甲○○買受之土地約定面積為一二五點九平方公尺，惟甲○○移轉登記予原告之土地面積為一四五平方公尺，二者誤差為十九點一平方公尺，原告依約應給付甲○○溢付土地追加款為五十七萬八千七百六十八元。前開溢付面積款項，原告直至八十六年二月二十四日才以匯款方式給付五萬七千二百六十元於被告，惟尚有差額五十九萬六千三百十元未付與被告，依合約規定，原告自無請求被告交付房屋及土地之權利。況依預定房屋買賣契約書第九條第五款係以水電接通日，視同交屋日，而原告所寄發之旗山郵局第五六存證信函號已自承被告於八十四年十月三十一日通知水電工程完成。顯見被告於原告八十六年二月二十四日匯款五萬七千二百六十元之前，即已完成水電接通而視同交付系爭房地予原告，要無遲延給付之情況。再者，原告於八十四年十月初即向被告甲○○之配偶李秀華取得系爭房屋大門之鑰匙，甚至將該大門之鎖予以更換，此後並未將原來及更換後之鑰匙交還李秀華及被告，被告已無法進出該房地，亦即系爭房地已由原告管領使用。即或不然，原告於八十四年十月十二日與被告辦理系爭房地之驗收，自不生遲延問題。又縱認原告主張至八十六年十二月間被告未交付房屋及土地予原告，然原告主張之房地貸款係本利攤還，且本金及利息係原告向銀行借款所必須支付，應非原告之損害。亦即原告支付本利之期限均固定，不論是八十五年三月起付本息，抑或是八十七年七月十七日起付本息，其期限及金額均相同，原告並未因自八十五年三月起付房地貸款本息而有何多付金額之損害發生，亦即原告上開利息支出，並非因原告遲延所致之損害。另原告購買系爭房地並非自住而係轉賣圖利，今已接手系爭房地，然亦未曾進入使用，毫無自己使用之跡象，另原告有其他房地供其居住，亦無使用系爭房地之必要，故而原告購買系爭房地是為轉賣而非自己使用。而系爭土地，被告甲○○已於八十四年八月二十一日移轉登記於原告、系爭房屋，被告聯洋公司亦於八十五年二月十三日移轉登記於原告。此後原告即可隨時轉賣予第三人，僅因經濟不景氣造成系爭房地無法賣出，與被告二人並無關連。退萬步言之，縱仍認被告應負損害賠償責任，則原告於八十六年二月二十四日才繳清房地依合約第二條應給付之追加價款，依合約第九條之規定，原告至八十六年二月二十四日起才有權利請求被告交付系爭房地，應自八十六年二月二十四日而非原告主張之自八十五年二月十三日起算。再者，依土地法第九十七條第一項之規定：租金以土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。且應以土地公告地價及房屋課稅現值為計算基礎。系爭土地每平方公尺之公告地價為三百二十元，原告買受之土地面積依合約為一百二十五平方公尺，則地價為四萬元。
房屋課說現值為四十七萬九千八百元。房地申報總價額為五十一萬九千八百元。年息百分之十為五萬一千九百八十元。（每月為四千三百三十二元）。自八十六年二月二十四日起算至八十七年八月，共計十八個月，相當於租金之損害亦僅為七萬七千九百七十元。又原告另主張被告遲延交屋，依約應給付違約金，然此屬訴之追加，有礙被告防禦，其不同意追加。
四、原告主張其於八十三年五月三十日，以一百六十三萬五千元向被告聯洋公司購買系爭房屋，以三百八十一萬五千元向被告甲○○購買系爭土地，被告甲○○於八十四年八月二十一日將系爭土地所有權移轉登記與原告，被告聯洋公司則於八十五年二月十三日將系爭房屋所有權移轉登記與原告之事實，為兩造不爭，且據其各自提出系爭房地買賣契約書、土地、房屋登記謄本為證，堪信為真。又原告主張其已繳清全部價金，然被告竟遲至八十七年八月間始交付系爭房地一節，已據其提出驗收證明書、存證信函各一件為證，然為被告以前開情詞抗辯。經查原告曾向本院對被告提起履行契約之訴，請求被告交付系爭房地及所有權狀，業經本院八十五年度訴字第二二二八號判決原告勝訴確定（下稱前案），有兩造提出之上開判決附卷可稽。按訴訟標的於確定判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係，更行起訴，民事訴訟法第四百條第一項明定。此即既判力之客觀範圍，即當事人不得就該法律關係爭執，法院亦不得為歧異之認定，因此於該確定判決最後言詞辯終結前，有關該法律關係存否等事實，於判決確定後亦不得爭執。查前案最後言詞辯論期日為八十六年十月十五日，此經本院調閱前案卷甚明，玆前案既認定被告並未依約履行交付系爭房地之義務，進而為被告應交付系爭房地之判決確定，則被告即不得對最後言詞辯論期日前是否遲延交付房地之事實再度爭執，從而被告有關未遲延交付之抗辯，即無足採，基於此部份事實所為之聲明證據，亦無調查必要。次查被告受前案敗訴判決後，並未交付系爭房地，原告因而向本院民事執行處聲請強制執行，並經本院民事執行處執行人員於八十七年八月一日強制執行交完畢，復有本經本院調閱本院八十七年度執字第八０五０號民事執行卷查明，從而原告主張系爭房地交付遲延，堪信為真。
五、原告主張系爭房地之貸款利息係自移轉完成之日起，即由原告自行負責繳納，計自八十五年三月間起至八十六年十二月間止，共二十二個月，每月利息支出為二萬九千四百九十四元，合計六十四萬八千八百六十八元；自八十七年一月間起至八十七年七月十六日止共七個月，每月利息支出為二萬五千九百八十八元，合計十八萬一千九百一十六元，總計八十三萬零七百八十四元，此損害係被告遲延給付所致，應由被告負債務不履行損害賠償責任，雖據其提出彰化銀行匯款回聯二十九張、前開買賣契約書為證，然為被告以原告主張之房地貸款係本利攤還，且本金及利息係原告向銀行借款所必須支付，應非原告之損害。亦即原告支付本利之期限均固定，不論是八十五年三月起付本息，抑或是八十七年七月十七日起付本息，其期限及金額均相同，原告並未因自八十五年三月起付房地貸款本息而有何多付金額之損害發生，亦即原告上開利息支出，並非因原告遲延所致之損害等語抗辯。查債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，固為民法第二百三十一條第一項所明定。然該條所稱之損害，係指由遲延給付所造成而言，縱有損害，茍非基於遲延給付所造成者，則不與焉，此觀上開條文規定自明。本件原告提供其向被告購得之系爭房地向彰化銀行貸款，雖確有支付如其主張之款項，然此係貸款所生之款項，亦即不論被告是否交付遲延，其均有依消費借貸法律關係向彰化銀行支付本利之義務，準此，原告所交付之利息，尚難認係被告之遲延給付所造成。又原告雖主張遲延交屋後之遲延狀態中，所發生之貸款利息負擔，應由負延誤責任之一方負擔，如係建商方面應負遲延責任，則應由建商負擔此項利息支出，此項慣例，業經內政部採為預售屋買賣契約書範本條文等語，並提出內政部八十五年二月十六日台（八五）內地字第八三六五四號函頒行之契約範本為證，然為被告以本件當事人並未作此約定，且所謂慣例並無法位階可言，況其亦未能就此慣例舉證等詞抗辯。姑不論貸款利息並非遲延交付房地所造成，業如上述，且該範本第十八條第三款雖規定：「惟因交屋遲延所導致之利息負擔，則由應負延誤責任之一方負擔」。然此亦僅係契約當事人間，為便於契約有遲延給付情形時，其賠償範圍如何預定所作之合意，茍當事人無此約定，自不得泛指均有上開範本所示之適用。此外，原告又不能就此有何習慣法之存在舉證，主張應適用範本標準，主張即難信實，請求遲延給付所生之利息損失，尚非有據，不應准許。
六、原告另主張被告本應依約如期交付系爭房地，惟被告拒不交付原告使用，依最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨所示，被告顯係受有相當於使用該房地對價之利益，且此為抽象利益，不論被告實際上有無使用，而系爭房地總價為五百四十五萬元，依年息百分之十計算，其法定最高限額租金，每月應為四萬五千四百一十七元。而原告起訴請求之金額，僅以每月之利息支出二萬餘元計算，尚低於法定最高額租金之數額，從而原告亦得以利息支出之總額即八十三萬零七百八十四元，做為計算被告等獲益之標準，依不當得利法律關係，請求被告返還等語，雖據其提出地價證明書為證。惟亦為被告以縱認被告應負責任，原告於八十六年二月二十四日才繳清房地，原告至是日起才有權利請求被告交付系爭房地，故應自八十六年二月二十四日起算。且依土地法第九十七條第一項之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，另該條所謂申報之地價，為法定地價而非公告現值等語抗辯。按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，固為民法第一百七十九條明定。惟按買賣標的物之危險及負擔，自交付時起，均由買受人承受負擔，亦為同法第三百七十三條定明。亦即民法對買賣標的物之危險及利益，係採交付主義，而非移轉主義，準此，出賣人縱將買賣標的物所有權移轉於買受人，然於出賣人「交付」買賣標的物與買受人前，其對買賣標的物之占有、使用、收益，均難謂無法律上原因，是原告主張被告將系爭房地移轉與原告，卻仍占有系爭房地，為不當得利云云，即有誤會，其據以請求，為無理由。
七、又原告主張依其與被告聯洋公司所簽契約書第十五條第一項規定，若被告聯洋公司遲延交屋，每遲延一日計罰房地已收總價款千分之一的違約金，又原告與被告甲○○簽訂之土地買賣契約第十四條，亦規定本約與房屋買賣契約均應同時履行，則被告等如有遲延交付房地，遲延中每日應給付原告已付清之房地總價千分之一的違約金。而系爭房屋總價為五百四十五萬元，每日千分之一之違約金為五千四百五十元，被告自八十五年二月十三日起至八十七年七月三十一日止，計遲延八百九十八日交付，合計應給付原告違約金四百八十九萬四千一百元，惟僅就八十三萬零七百八十四元請求等語，並提出系爭房地契約書二件為證，然為被告以不同意抗辯。查原告與被甲○○所簽訂土地契約書第十四條雖載有：「．．本約暨附件與甲方與聯洋公司所訂之房屋買賣契約書同時履行，任何一部份不履行時視同全部違約，有該契約書附卷可稽，且為被告不爭。然該契約書並無如原告與聯洋公司所簽訂之房屋買賣契約書第十五條第一項，違反期限交屋時將如何計算違約金之約定，有各該契約書可參。執是以觀，土地契約書第十四條無非就「違約事由」作擴大約定，但尚難竟憑該約定，即認契約當事人間有「違約金」之約定，亦即房屋買受人即原告雖得以「被告甲○○」遲延給付違約為由，進而以「房地」總價為基礎計算違約金，再向「被告聯洋公司」請求，然尚不得逕執土地買賣契約書第十四條約定，向被告甲○○請求違約金，此由土地買賣契約書第十四條、房屋買賣契約書第十五條第一項、第二十條約定條文分別觀之自明。準此，原告向被告甲○○請求違約金，即屬無據。
八、查原告房屋尾款係五萬七千二百六十元，係於八十六年二月二十四日以郵政劃撥方式匯入被告聯洋公司帳戶，使被告聯洋公司基於得受領之狀態而生清償效力，此為兩造不爭，且經前案判決認定無訛。又因房地價金之交付遲延等，得作為屬土地、房屋買賣契約之違約事實業如前述，是應以最後價金即房屋尾款之交付，作為原告履行交付價金之時點，亦即被告自八十六年二月二十四日即應負遲延交付責任，詎至八十七年八月一日始經本院民事執行處執行人員強制點交，計遲延交付五百二十二日（原告主張算至八十七年七月三十一日）。次查系爭房地總價金五百四十五萬元，且違約金係以房地價款每日千分之一計算，有此為兩造不爭，且有契約書可稽。違按約定違約金過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依職權減至相當相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院四十九年臺上字第八０七號判例可資參照。經查本件違約金屬「遲延給付」違約金，原告除能舉證另有損害外，其因被告遲延所受損害，無非係遲延交付所生不能使用之損害，況被告主張原告迄今未將系爭房地出售，此為原告不爭，益徵其受損害應屬占有使用之損害。茍以房地總價金每日千分之一計算，被告聯洋公司每日即應給付原告五千四百五十元違約金，顯與原告得利用該房屋而受益相去懸殊，因認違約金約定過高，爰參酌原告於未遲延給付時所受損害、被告所受利益、房地所在地點為高雄縣旗山鎮，繁榮程度、地理位置，使用之代價等客觀事實、社會經濟狀況，認違約金應酌減至三十萬元方為適當。
九、從而原告本於違約金請求權，訴請被告聯洋公司給付三十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十七年十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許；逾此部份之請求，為無理由，不應准許。
十、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，爰不逐一論述。
十一、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律之規定，爰酌定相當擔保金額分別宣告之；至其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
據上論結：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年五月五日
臺灣高雄地法院民事第二庭~B法官黃國川右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年五月五日~B法院書記官呂素珍