裁判字號：臺灣臺北地方法院104年重訴字第688號民事判決
裁判日期：民國105年04月15日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度重訴字第688號原告 羅詠茵 訴訟代理人 陳宏彬 律師
林芝羽 律師 張克西 律師被告 劉美君
李忠一 共同訴訟代理人 林于椿 律師
張泰昌 律師上一人複代理人 余家斌 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告主張：原告於民國103年11月5日以新臺幣（下同）3910萬
元向被告購得門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號（下同）7樓之1房屋（下稱7樓之1房屋）及坐落基地之應有部分（下合稱7樓之1房地），並簽訂買賣契約（下稱系爭契約）。惟於同年12月18日交屋日前2日，原告竟發現同層之7樓房屋屋主張貼告示，表明7樓之1房屋大門出口通往該層電梯之走廊（下稱系爭走廊）為其所有，而不讓原告通行。又7樓之1房地並無獨立水表，與被告交付之房地現況說明書（下稱系爭說明書）記載有異，則7樓之1房屋有大門無法開啟、無從自電梯通行及無水可用，致無法正常使用之瑕疵，被告已違反系爭契約第4條第2款約定，且經原告屢次催告被告妥善處理7樓之1房地與7樓房屋之產權及界址不清爭議，並提供獨立水表，被告迄今未能給付，亦屬遲延，原告已依系爭契約第7條第2款約定、民法第
254、359條規定解除系爭契約，爰依解約後回復原狀之法律關係，請求被告返還上開價金；依系爭契約第7條第2款約定，請求被告給付以代償被告2000萬元銀行貸款計算之違約金；依系爭契約第7條第4款約定，請求被告賠償自上開交屋日起，每日按上開價金萬分之一即3910元計付之賠償金，遂提起本訴等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告5910萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈡被告應自103年12月18日起至上項聲明之清償日止，按日給付原告3910元。
㈢願供擔保為假執行。
被告則以：7樓之1房屋及7樓房屋在72年前本為一戶，分戶後
該層冷氣機房及廁所劃入7樓之1房屋面積；系爭走廊則分歸7樓房屋面積，被告於103年3月14日委由仲介出售系爭房地，原告於同年5月表明願以3950萬元購買後，於103年7月即已知7樓房屋屋主不准使用7樓之1房屋之人通行系爭走廊，被告並囑仲介人員 盧省任 與7樓房屋屋主協調解決。嗣原告撤回上開議價表示，系爭契約乃兩造再重為議價後始成立，系爭說明書實為被告於撤回103年5月首次議價表示前所為，當非被告依兩造嗣於103年11月5日再就7樓之1房地成立系爭契約所負義務，而原告未再要求被告排除系爭走廊不能通行障礙，亦未要求需有獨立水表之情況下，再度與原告議約並簽訂系爭契約，可認兩造約定以7樓之1房屋現況交屋，則原告自不能以系爭走廊不能通行及7樓之1房屋無獨立水表，而認7樓之1房地有瑕疵而據以解除契約。且被告於簽訂系爭契約前早已知悉系爭走廊登記為7樓房屋屋主所有，並有通行爭議，被告未自行查證釐清，自有重大過失，被告就此當不負瑕疵擔保責任。又7樓之1房屋所在公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）係作辦公室使用，每層樓除廁所及冷卻水塔外，室內均無用水需求。而7樓之1房屋內本即有水可用。原告本於辦公室使用之目的購買7樓之1房地，即便7樓之1房地無獨立水表，亦不影響日常使用，則原告未能提供獨立水表當無瑕疵可言。縱認被告因無法就7樓之1房地給付獨立水表構成瑕疵，然被告非不得本於所有權人身分自行申請，且依公寓大廈管理條例第6條規定訴請系爭公寓大廈其餘區分所有權人容忍原告因申裝獨立水表所設管線通過其各自之專有部分，則被告逕主張解除契約顯失公平。而原告於103年12月24日催告被告將7樓之1房屋及7樓房屋共用水表改為獨立水表前，7樓之1房地已登記為原告所有，原告復未盡交付申請必要文件之協力義務，被告未能申辦增設獨立水表自不可歸責被告，原告亦不得以被告給付遲延而解除契約或遽指原告違約。被告既無違約，原告當無由拒絕受領7樓之1房地，自不得請求違約金及每日計付之遲延損害。縱或不然，原告請求之違約金數額過高等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
查原告於103年11月5日向被告購得7樓之1房地，並簽訂系爭契
約，且於同年12月10日登記為所有權人，有系爭契約影本、建物登記謄本各1件在卷可據（見本院卷第9至10、131頁）。次查，系爭公寓大樓於72年興建完成並領得使用執照，每層原為一戶，嗣經7樓之1房地前所有權人 黎忠義 於87年間申請變更為二戶獲准，有使用執照、臺北市政府工務局88年1月28日書函稿影本在卷（見本院卷第153至154、176頁）。而本件兩造間爭議乃在上開分戶後所生，自有84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例適用，先予敘明。
按公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之
標的者為專有部分；公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者為共用部分。共用部分不得獨立使用供做專有部分，其中如連通數個專有部分之走廊、通往室外之通路、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，更不得為約定專用部分，84年6月28日制定時已存之公寓大廈管理條例第3條第3、4款、第7條第2、5款定有明文。查系爭公寓大廈第7層由7樓房屋分戶另增7樓之1房屋，該層電梯出口之系爭走廊、其他部分走道劃歸7樓房屋之區分所有權範圍；冷氣機房及廁所則屬7樓之1房屋區分所有權範圍內，有臺北市松山地政事務所104年8月21日函、104年9月1日函檢送之分戶後系爭公寓大廈平面圖附卷可參（見本院卷第126、133、190頁）。次查，聯通7樓之1房屋及7樓房屋之系爭走廊及其他部分走道乃為使該二房屋之專有部分得對外聯絡；冷氣機房及廁所則係維持該等專有部分之獨立生活機能所需，依上規定，均屬專有部分利用所必要之共用部分，其在構造上或使用上均不具獨立性，本諸物權客體獨立性原則，故而上開規定揭明共用部分不得作為專有部分，則系爭走廊雖在分戶時登記為7樓房屋專有部分之一部，無礙其共用部分之本質，上開誤共用部分為專有部分之登記，既違上開規定，難謂有效，且依民法第799條前段、第811條規定，自應由附合系爭走廊之7樓之1與7樓房屋所有權人共有。是以，原告購得7樓之1房地後就系爭走廊當有本於共有人地位使用之權，難認有不能使用系爭走廊通達電梯而對外聯通之通常效用減損，被告亦無違約未為給付之可言。
原告另主張7樓之1房屋並無獨立水表，有無水可用之瑕疵，被
告經催告未能給付，亦屬給付遲延等語。查7樓之1房屋乃與7樓房屋共用分戶前申設之水表，為兩造所不爭執，而7樓之1房屋內部有水管、水槽，水費乃7樓房屋屋主所繳納一節，據自100年起承租該房屋之安利物流股份有限公司負責人 梁智新 證述在卷（見本院卷第240頁反面），復有水槽照片、租賃契約影本1件附卷可按（見本院卷第95、235至238頁）。次查，證人即現使用7樓房屋之該戶區分所有權人 卓林美雲 之女卓彩玉證稱7樓房屋由其作為辦公室使用，水費是其在繳，其不會將水源關掉不讓7樓之1及7樓房屋使用，因其自己也要使用水源等語（見本院卷第172頁反面、第173頁反面），可認於分戶後，7樓之1房屋用水並無因與7樓房屋共用分戶前原存水表而致匱乏，難謂7樓之1房屋有未能用水之效用減損。至原告雖亦主張被告於系爭說明書上不實勾選7樓之1房屋有獨立水表，經催告未能給付，已屬給付遲延等語。惟按附隨債務之給付遲延，除依契約特別約定，保留解除權者外，須其給付遲延，足以妨礙契約目的之完成者，始得依民法第254條規定解除契約（最高法院76年度台上字第2167號判決參照）。查房地產標的現況說明書乃用做出賣人對買受人告知買賣標的物之狀況，被告於系爭說明書上勾選出賣之7樓之1房屋有獨立水表，固與現狀不符，有系爭說明書在卷可按（見本院卷第16頁），惟系爭說明書僅為被告對屋況之說明，難謂被告承諾就此對原告在移轉所有權登記並交付占用之主給付義務外，另負有獨立水表之給付義務。縱認提供獨立水表乃系爭契約之附隨義務，惟查，原申請一大戶，經門牌增編或隔間為2戶而申請增設水表，須提出包括所有權狀在內之相關申請文件向提出接水申請，有臺北自來水事業處104年8月28日函及所附接水申請須知附卷可憑（見本院卷第102至103頁反面），而原告以被告未能給付獨立水表而於103年12月24日催告被告給付，已在原告前於同年10日登記為7樓之1房地所有權人之後，有存證信函影本、建物登記謄本在卷可據（見本院卷第17至21、131至132頁），被告未獲原告提供必要之文件協助，當無從辦理水表增設，自亦不得遽認被告就該附隨義務有何給付遲延。況7樓之1房屋並非因無獨立水表即無從用水，亦難謂有礙原告藉系爭契約取得7樓之1房屋所有權之目的，系爭契約復未就此特別約定保留解除權，依上說明，原告亦無從以被告就獨立水表陷於給付遲延而解除系爭契約。
從而，原告主張被告出售之7樓之1房地因不能使用系爭走廊通
行，且無獨立水表而有通常效用減損之瑕疵，原告因而遲延給付遲延且違反系爭契約等節，難認有理，則原告據上情解除系爭契約，自非有效，亦無從以被告違約為由，請求被告依約負擔違約之損害賠償責任。
綜上所述，原告主張依解約後回復原狀之法律關係，請求被告
返還3910萬元之價金；依系爭契約第7條第2、4款約定，請求被告給付2000萬元違約金及自103年12月18日起，每日賠償原告3910元，均無理由，自不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失附麗，爰併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年4月15日
民事第五庭審判長法官姜悌文
法官柯姿佐法官李陸華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月15日
書記官謝達人