臺灣嘉義地方法院113年度簡上字第87號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決

113年度簡上字第87號

上訴人 李宛諭

訴訟代理人 陳彥凱

被上訴人 何堃 氶

訴訟代理人 鐘育儒 律師

複代理人 蕭浚安 律師

被上訴人 何國本

上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國113年5月3日本院嘉義簡易庭112年度嘉簡字第605號第一審簡易判決提起上訴，經本院於114年5月28日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

一、原判決廢棄。

二、兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段000000地號土地，應分割如附圖一即嘉義縣竹崎地政事務所113年3月6日複丈成果圖（ 何堃氶 提出）所示，即編號乙部分，面積294平方公尺，由被上訴人何堃氶單獨取得；編號甲部分，面積109平方公尺，由被上訴人何國本單獨取得。

三、被上訴人何堃氶、何國本應分別補償上訴人新臺幣73萬2,290元、新臺幣10萬2,555元。

四、第一、二審訴訟費用由兩造按如附表一訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。

　　事實及理由

壹、程序方面：

　　被上訴人何國本經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，依民事訴訟法第385條第1項規定由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、上訴人起訴及上訴主張：兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭土地），上訴人之應有部分為4分之1、被上訴人何堃氶為2分之1、被上訴人何國本為4分之1，爰依民法第823條及第824條規定請求分割，分割方法為如附圖二即嘉義縣竹崎地政事務所113年3月6日複丈成果圖（李宛諭提出）所示。有分配到道路之部分應金錢找補每平方公尺新臺幣（下同）5,000元，若共有人間土地有分配不足請求以每平方公尺12,000元補償。倘被上訴人同意以第二審委託之歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）鑑定後所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）所示補償金額補償上訴人，上訴人就同意方割方法為如附圖一即嘉義縣竹崎地政事務所113年3月6日複丈成果圖（何堃氶提出）所示。原審以上訴人拍賣取得系爭土地應有部分4分之1時，強制執行程序所為之鑑價報告做為金錢找補之依據，有所不當，為此提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有之系爭土地應予分割如附圖二所示。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、被上訴人則以：

　㈠被上訴人何堃氶：

　⒈系爭土地原為被上訴人與訴外人 何秀華 所共有，因何秀華在外積欠債務導致其所有系爭土地應有部分遭查封拍賣，後由上訴人拍定取得，即成如今之權利狀態。是以上訴人非家族成員，與系爭土地無地緣關係，是否適切劃分系爭土地之使用範圍，已非無疑，故希望由被上訴人何堃氶依照鑑定價額補償上訴人後，由被上訴人進行土地之分割，而分割方式如附圖一所示，並願依本院111年度司執字第36892號執行事件委託尚承不動產估價師聯合事務所鑑定報告（下稱前次估價報告）鑑定金額每平方公尺3,600元補償上訴人。

　⒉系爭估價報告在鑑定時，對於選定比較標的與勘估標的有很大的落差，包括比較標的與勘估標的之距離甚遠，比較標的附近有學區，而勘估標的則無，亦即比較標的本身與勘估標的的條件不相同不近似，鑑定結果具有瑕疵。此外，系爭估價報告以素地估價，而未考慮建物對土地價值的影響，恐導致估價與市場行情脫節。參地價調查估計規則第2條、第12條，亦皆有敘明規範地價估算應考量土地本身特性與相關因素，及明確要求估價人員應考慮土地使用狀況。若完全忽略建物存在之事實，可能高估或低估市場價值，因為可能該土地已具備特定用途，又或者忽略建物的限制因素，如法規限制、拆遷成本，則可能導致估價失準，影響政府徵收、稅賦計算等。建物的存在可能會提高土地的有效利用價值。另參土地徵收條例第30條、第31條亦有規定徵收土地時，估價需考量土地現況（包括是否有建物及其影響），及補償標準應依據市場行情，避免低估或高估。又系爭土地上之現有建物係公同共有，若日後該建物未能完全發揮在土地上之機能，亦可能造成整體土地價值減損，且該建物後續拆除亦須取得全體共有人同意，或歷經訴訟，耗時費力，故系爭估價報告未將現有建物納入考量，而有瑕疵。從而，應以前次估價報告所鑑定之金額作為找補之依據為當。並聲明：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。

　㈡被上訴人何國本：對於被上訴人何堃氶所提出之分割方案沒有意見，只想保留目前居住的地方等語。並聲明：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。

三、本院之判斷：

　㈠系爭土地應准予分割，且應採被上訴人何堃氶方案即附圖一分割：

　　此部分理由與原判決之認定相同，爰依民事訴訟法第454條第1項規定引用原判決「五、法院的判斷：㈠、㈡、⒈、⒉」之記載（原判決2至5頁）。另補充：上訴人上訴表示若金錢找補之計算方式，係依據系爭估價報告的話，就同意附圖一之分割方案等語（本院卷94頁、139頁），而本院對於金錢找補之計算基準，即係依據系爭估價報告（詳後述），如此一來，附圖一之分割方案，即係兩造均認同之方案，自屬可採。

　㈡按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。又「原物分割而應以金錢為補償者，倘分得較高及分得較低之共有人均為多數時，該每一分得較高之共有人即應就其補償金額對於分得較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨」（最高法院85年台上字第2676號民事判決意旨參照）。又分割共有物之金錢補償，是為了共有人不能按其應有部分受分配者或所受分配之不動產，其價格不相當時之補償，而法院之裁判分割為形成判決，須待判決確定時，始生分割之效力。故愈接近判決時間點之鑑定土地價格，愈能判斷各共有人分配土地之現今之市場價值，進而為公平之分配及補償。經查：

　⒈系爭土地經本院送請歐亞事務所鑑價，結果為：系爭土地於價格日期當時有建物坐落，本案為土地獨立估價，不考慮地上物對土地價值之影響。經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況分析及勘估標的依最有效使用情況下，採用比較法及土地開發分析法等估價方法進行評估，最終評估價格如附表二所示（見估價報告書）。而本院審酌前開鑑定機關所採之鑑定方法及參考數據、資料等均屬明確，亦無違背經驗法則或論理法則之處，自屬可採。依此，系爭土地依附圖一方案分割結果，應由被上訴人何堃氶、何國本按附表二所示之金額補償上訴人，堪稱公平合理。

　⒉被上訴人何堃氶雖主張應依前次估價報告作為金錢找補之依據，並質疑系爭估價報告具有瑕疵云云，惟查：

　⑴前次估價報告係於111年10月12日所做，而系爭估價報告則係113年12月3日出具，兩者相差2年，而本院係於114年5月28日言詞辯論終結，故揆諸前揭說明，前次估價報告是否貼近系爭土地現今之客觀價值，已非無疑。

　⑵前次估價報告有將系爭土地現有之建物納入考量，而系爭估價報告則無，僅就素地進行估價，此即被上訴人何堃氶主張不應使用系爭估價報告之主因之一。然本院審酌前次估價報告之價格種類為「強制執行拍賣價格」，估價目的為「拍賣底價訂定之參考」（原審卷195頁），則系爭土地應有部分之拍賣，就強制執行拍賣市場而言，其上有無建物、建物在系爭土地上坐落之位置、面積為何，將會對拍定人成為土地共有人後，能如何運用土地造成影響，而此自係投標者決定投標價格之重要因素之一，準此，前次估價報告為了忠實評估系爭土地在強制執行拍賣市場之客觀價格，自必須將其上之建物列入考量，始符合其鑑價之目的。反之，在分割共有物土地案件中，遇到必須金錢補償之情形時，則應以素地估價為準，始能反應土地之真正價值，就本案而言，系爭土地上之建物雖會造成土地本身之價值貶損（從前後兩次估價報告之鑑定結論即可窺知），但系爭土地之地上建物既非屬系爭土地共有人全體所共有，又非系爭土地全體共有人所共同原始起造，則因系爭土地上建物所造成系爭土地本身市場交易價值之減損，即不令由系爭土地共有人全體負責，否則將對無法分得系爭土地之共有人即本件上訴人，甚不公平。從而，本院認為基於鑑定之目的不同，需考量之因素自會不同，並非以有無將系爭土地上之建物納入考量，而定其優劣，亦不得因此直指系爭估價報告具有瑕疵。至於被上訴人所援引之地價調查估計規則第2條、第12條、土地徵收條例第30條、第31條，均與土地估價時，是否要將其上建物列為鑑定考量因素，完全無涉，被上訴人何堃氶以上開無關之條文做為其所為主張之立論基礎，自不可採。

　⑶系爭土地屬山坡保育區丙種建築用地，依歐亞事務所蒐集最近3年內竹崎鄉境內之丙種建築用地（山坡保育區、特定農業區、一般農業區）實價登錄資料，經排除違反不動產估價技術規則第23條、第26條之買賣案例後，僅系爭估價報告中之比較標的1、3與系爭土地具有替代性，能作為推算合理價格之參考。又系爭土地鄰近竹崎鄉都市計畫範圍，其生活所需之設施皆仰賴竹崎鄉鄉街地區。而比較標的2鄰近中埔鄉吳鳳廟特定區都市範圍，其公共設施配置及便利性與系爭土地相當，故作為比較標的推算系爭土地合理地價，並無不妥。另土地開發分析法係蒐集預售屋或屋齡2年內之新成屋案例，經查竹崎鄉境內並無預售屋或新成屋成交實例，而番路鄉之新成屋亦屬華廈或近東洋高爾夫球場之特殊規劃產品，實無法作為系爭土地開發或建築後總銷售金額之參考，故本案擴大範圍採用梅山鄉適當之預售屋或新成屋案例。雖坐落基地為住宅區，惟其開發後之建物型態與丙種建築用地同為住家用，故用以估算系爭土地開發或建築後總銷售金額，符合市場定位及現有交易習慣。且本案亦依系爭土地使用強度（建蔽率40%、容積率120%）推算其開發或建築後合理總銷售金額，故評估過程亦屬合理。此有歐亞事務所114年3月6日歐估嘉字第1140301號函暨附件在卷可佐（本院卷105至115頁）。本院審酌歐亞事務所就其如何擇定比較標的作為鑑定之基準，已有為詳細之說明，且經核並未違背經驗法則、論理法則及相關法令，自屬可採。從而，被上訴人何堃氶抗辯系爭估價報告採擇之比較標的具有瑕疵，尚難憑採。

四、綜上所述，本院審酌兩造意願、系爭土地性質、目前使用現狀、分割後的經濟效用及整體利用價值等因素，認以附圖一的分割方案為適當，又因該分割方案將使上訴人不能按其應有部分受分配，則以系爭估價報告為據，應由被上訴人何堃氶、何國本依附表二所示之金額分別補償上訴人。原審以前次估價報告作為被上訴人何堃氶、何國本補償上訴人之依據，尚有未洽，又法院併以原物分配、變賣、金錢補償為共有物之分割方法時，其判決有不可分割之關係，當事人對於第一審法院定分割方法之判決提起上訴時，第二審法院如認第一審法院所定分割方法有部分不當，即應將第一審判決全部廢棄改判，不得為一部維持一部廢棄之判決（最高法院108年度台上字第812號民事判決意旨參照），故本院與原審雖同樣採取附圖一之分割方案，但原審命金錢補償部分既有不當，自應將原審判決所定分割方法全部廢棄改判。從而，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決廢棄，改判如主文第二、三項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因兩造無法達成分割共有物之協議，上訴人始提起本件訴訟，且法院決定共有物分割之方法時，應斟酌共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，尚不因何造起訴而有不同，兩造亦因本件訴訟而各蒙其利。故關於第一、二審訴訟費用，應由兩造按如附表一訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔，始符公平。

中　　華　　民　　國　　114　年　　6　　月　　18　　日

　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　黃佩韻

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　呂仲玉

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張佐榕

以上正本係照原本作成。

不得上訴。

中　　華　　民　　國　　114　年　　6　　月　　18　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張宇安

附圖一：嘉義縣竹崎地政事務所113年3月6日複丈成果圖(被上訴人何堃氶提出)

附圖二：嘉義縣竹崎地政事務所113年3月6日複丈成果圖(上訴人李宛諭提出)　　　　　　　　　　　　　　　　　

附表一：