裁判字號：臺灣高等法院臺中分院100年上易字第154號民事判決
裁判日期：民國100年07月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決100年度上易字第154號上訴人錦慶實業有限公司法定代理人 柯青霖
陳柯彩霞 被上訴人 王文進 訴訟代理人 楊錫楨 律師複代理人 楊俊樂 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國100年3月3日臺灣 彰化 地方法院99年度訴字第944號第一審判決提起上訴，，本院於民國100年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，應行清算，此觀諸民法第26條之1及第24條之規定即明。查本件上訴人錦慶實業有限公司（下稱錦慶公司）已於民國74年8月間經主管機關撤銷登記，有該公司之變更登記表附卷可憑，故依法應行清算，且依公司法第113條準用同法第79及80條之規定，應以全體股東柯青霖、 葉靜枝 、 柯水旺 、 柯清彬 、 柯聰志 及 柯金針 為清算人。但因柯聰志及柯金針已分別於82年8月9日及99年5月24日死亡，依法應由其繼承人進行清算事務，故錦慶公司之清算人實為柯青霖、葉靜枝、柯水旺、柯清彬、 柯凱雄 、 柯明峰 、 柯慧君 、陳柯彩霞及 李柯金治 等9人，此有錦慶公司章程、戶籍謄本、繼承系統表存卷可查（見原法院99年度斗簡字第207號民事卷第67頁、原審卷第89、90，115至120頁），亦即柯青霖等9人為錦慶公司之法定代理人（參見公司法第8條第2項）。又法人之代表人有數人時，在訴訟上是否均得單獨代表法人，按諸民事訴訟法第47條，應依民法及其他法令定之。參諸民法第27條第2項所定代表法人之董事有數人時均得單獨代表法人，則上開錦慶公司之數法定代理人自得由其中一人單獨代理錦慶公司為訴訟行為。是以，原法院為錦慶公司敗訴之判決後，僅由其中之法定代理人柯青霖代理上訴人，以上訴人名義提起本件上訴，於法即無不可，其上訴自屬合法。且於繫屬本院期間，僅由柯青霖及陳柯彩霞代理上訴人錦慶公司為訴訟行為，揆諸上開說明，亦為法之所許，合先敘明。
二、被上訴人主張：
（一）重測前坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱重測前449地號土地）為上訴人與他人所共有，該筆土地於民國66年1月26日分割為同段449、449-1、449-2、449-3、449-4地號等5筆土地。嗣上訴人於該449及449-1地號土地（下分稱449、449-1地號土地）上興建二層樓房即同上段62建號建物，門牌為彰化縣○○鄉○○路○○○○號，並於67年12月22日登記為所有人。之後，上訴人因經營不善，於69年5月3日將上開5筆土地所有權應有部分及前揭建物全部出賣予訴外人文正實業有限公司（下稱文正公司，斯時公司法定代理人為被上訴人之父 王來重 ），文正公司並於70年4月3日將其買受之土地持分登記為訴外人即價金出資者 陳再壽 、王 陳秀英 及 陳榮華 等3人名義。但買受之建物部分則因當時承辦代書滅失相關文件，且已逾15年時效期間，迄今仍未完成所有權移轉登記。然上訴人自70年以後即遷出該建物，移轉占有予文正公司作為廠房使用。
（二）其後訴外人陳榮華於73年8月7日向449及449-1地號土地之共有人大森發實業有限公司買受土地持分，嗣於73年10月3日復出賣該2筆土地之部分持分予被上訴人王文進。另訴外人 王陳秀英 則先後於75年7月16日及同年月28日出賣449及449-1地號土地之部分持分予陳榮華，陳榮華並於76年4月27日將該2筆土地所餘持分全部出賣予文正公司。嗣於77年間因地籍圖重測，該449及449-1地號土地分別變更為仁雅段583及578地號，該等土地之共有人並連同同段576、584、585、587地號土地訴請裁判分割，經臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）80年度訴更字第2號及本院80年度上字第521號判決仁雅段583及578-12地號土地（下稱系爭583、578-12地號土地）分歸被上訴人及其母王陳秀英共有確定，並於86年1月3日辦畢共有物分割登記。而因系爭2筆土地分割前屬重測前449地號土地之一部分，該重測前449地號土地連同重測前崙雅段452、550-1地號等3筆土地經彰化地院93年度訴字第584號及本院94年度上字第134號確定判決認定有分管契約存在，此應為當時重測前449地號土地共有人之一之上訴人能取得共有人同意而在449及449-1地號土地上合法取得上開62建號建物（重測後為仁雅段278建號，下稱訟爭建物）之原因，故當時上訴人所有該建物使用坐落之基地，與土地共有人間可推定有使用借貸關係。然之後上訴人既將建物所在之基地持分出賣，而被上訴人復因上開分割共有物裁判結果取得系爭2筆土地，則上訴人未取得被上訴人同意繼續使用土地，原使用借貸契約即不能拘束現在之土地所有人即被上訴人。且前開確定判決亦認前揭共有物裁判分割訴訟確定後，已發生分管契約及用借貸契約終止之事實，則上訴人所有訟爭建物對於土地原分管位置即應喪失合法使用權源，構成無權占有。
（三）又被上訴人係因前揭共有物裁判分割之結果，而分得訟爭建物所在之基地即系爭583及578-12地號土地。亦即，被上訴人取得該2筆土地之原因，並非基於買受該2筆土地當時，已知悉土地上有訟爭建物存在之情形，而係在法院依職權裁判分割下，事後得知訟爭建物所在之系爭2筆土地分歸予被上訴人，故於此情形，要無適用民法第425條之1之規定，仍屬無權占有。再者，訟爭建物已變斷壁殘垣，不足以遮風避雨，非屬房屋，且多年未使用，價值亦低。另該建物結構為磚造及鐵架造，依87年12月30日行政院台財第52053號函發布修正之固定資產耐用年數表可知，自67年起造迄今，均逾25年、20年之耐用年限，顯無相當價值，故自無適用最高法院48年臺上字第1457號判例及民法第425條之1規定之餘地，仍構成無權占有。
（四）上訴人固主張訟爭建物之房屋稅均由上訴人繳納，且該建物亦無妨礙通行或違反建築法情事，然此與被上訴人所主張之權利無涉。又兩造間並未存在地上權之法律關係，自無上訴人所指民法第840條規定之適用。另上訴人所指拆除建物之申請，係規範建物所有人拆除建物時所應遵守之行政程序事項，與本件被上訴人主張上訴人無權占有，訴請法院拆屋還地，並無關係。再者，系爭2筆土地已為所有權之登記，自無上訴人所稱被上訴人行使拆屋還地之權利，逾15年消滅時效之問題。
（五）綜上，上訴人既已於69年5月3日將449、449-1地號土地持分及訟爭建物出賣予文正公司，並於70年4月3日移轉土地所有權應有部分予王陳秀英、陳榮華及陳再壽3人，雖訟爭建物目前仍登記為上訴人所有，然上訴人所有該建物對於所占用系爭583地號土地上如附圖所示A部分面積43.35平方公尺及系爭578-12地號土地上如附圖所示C部分面積
92.05平方公尺之土地，已於70年4月3日喪失合法使用權源。參以訟爭建物所占用上開土地，經法院裁判分割確定結果，已發生分管契約及使用借貸契約終止情事，故對系爭2筆土地而言，已無合法使用權源，應可認定。從而，上訴人本於系爭2筆土地共有人地位，自得依民法第767條及第821條規定，請求上訴人拆除訟爭建物，返還土地予被上訴人及其他共有人全體。因求為命：上訴人應將系爭583地號土地上如附圖所示A部分面積43.35平方公尺及系爭578-12地號土地上如附圖所示C部分面積92.05平方公尺土地上之二樓磚造及鐵架造建物拆除，並將該部分土地返還被上訴人及其他共有人全體之判決。
三、上訴人則以：
（一）訟爭建物係於67年12月22日由上訴人依法建築完成，並辦理保存登記在案，依民法第758條規定，自應保障其權益，不得任意判決拆除。且訟爭建物並無妨害道路通行或違反建築法情事，迄今每年均有繳交房屋稅，99年繳交之房屋稅共計為新台幣（下同）2,614元，並無欠稅情事，可見該建物在法理上仍有殘餘價值存在。訟爭建物既是合法建造之房屋，被上訴人訴請拆除，應依民法第840條規定，按建物之時價予以補償，且參酌同法第841條之規定，亦可知法律為保障合法建築而立法。又上訴人公司於68年間雖因經營不善而停業，由債權人處分財產，但訟爭建物並未辦理移轉登記予買受人文正公司，仍由上訴人之負責人柯青霖繼續繳交房屋稅迄今30餘載，由此可知上訴人對訟爭建物具有實權，依民法第125條規定，文正公司對訟爭建物所有權移轉登記請求權已因15年間不行使而消滅，依法可以肯定上訴人對訟爭建物有財產權，依憲法第15條規定，人民之財產權應予保障，被上訴人並無請求拆屋之權。
（二）又訟爭建物登記為上訴人所有，申請拆除執照，依法應由所有權人備具申請書，檢附建築物之權利證明書文件或其他合法證明申請書送交縣市政府主管機關審核，合乎規定者發給拆除執照，不合者予以駁回，可見被上訴人不依正常軌道辦法處事。原審以民法第767條第1項為其判決之基礎，惟此已由同法第125條規定所排除，原審判決不但違法，而且違憲等語，資為抗辯。
四、兩造之聲明：
（一）上訴人之聲明：（1）原判決廢棄；（2）被上訴人在第一審之訴駁回。
（二）被上訴人之聲明：駁回上訴。
五、兩造不爭執之事項：
（一）系爭583及578-12地號土地為被上訴人與訴外人即其母王陳秀英所共有。系爭583地號土地上如附圖所示A部分面積
43.35平方公尺，及系爭578-12地號土地上如附圖所示C部分面積92.05平方公尺土地上之二層樓磚造及鐵架造建物則為上訴人所有。
（二）上訴人於64年4月9日登記為重測前449地號土地之共有人之一，該土地於66年1月26日分割為449、449-1、449-2、449-3、449-4地號等5筆土地。嗣於77年間地籍圖重測後，該449地號變更為仁雅段583地號，而449-1地號則變更仁雅段第578地號，該2筆土地之共有人連同仁雅段576、
584、585、587地號土地訴請裁判分割後，經彰化地院80年度訴更字第2號及本院80年度上字第521號判決系爭583及578-12地號土地分歸被上訴人及王陳秀英共有確定。
（三）上訴人於69年5月3日將449、449-1地號土地持分及訟爭建物出賣予文正公司，文正公司並將買受之土地持分於70年4月3日登記於價金出資者陳再壽、王陳秀英、陳榮華等3人名下。至訟爭建物，則因承辦代書滅失相關文件，且已逾15年請求權時效，迄今未完成所有權移轉登記。
六、被上訴人主張上訴人所有訟爭建物無權占有其與王陳秀英共有之系爭583及578-12地號土地，依法負有拆除該建物返還土地予共有人全體之義務等情。然上訴人否認有無權占用情事，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯為：（1）上訴人是否無權占有系爭2筆土地？（2）被上訴人依民法第767條第1項及第821條之規定，請求上訴人拆屋還地，其請求權是否已罹於消滅時效？（3）被上訴人是否應依民法第840條規定按訟爭建物時價補償上訴人？經查：
（一）上訴人是否無權占有系爭2筆土地？
（1）查上訴人原為449及449-1地號土地之共有人，並在該等土地上興建訟爭建物，於67年12月22日辦理保存登記。
上訴人於69年5月3日將該2筆土地（按買賣標的尚有其他土地）之持分及訟爭建物出賣予訴外人文正公司，並於70年4月3日將土地持分登記於價金出資者陳再壽、王陳秀英及陳榮華等3人名下。至於訟爭建物則因故迄仍未辦理所有權移轉登記，已逾15年時效期間，現仍登記為上訴人名義。嗣陳榮華將上開土地部分持分出賣予被上訴人，並於73年10月3日辦妥移轉登記。而該449及449-1地號土地更於77年間因地籍重測，分別變更地號為仁雅段583及578地號，其後此等土地之共有人連同仁雅段576、
584、585、587地號土地訴請裁判分割，並經法院判決系爭583及578-12地號土地分歸被上訴人及王陳秀英共有確定，並已於86年1月3日辦妥分割登記等情，為兩造不爭執之事實，並有土地及建物登記謄本、不動產買賣契約書、彰化地院80年度訴更字第2號及本院80年度上字第521號民事判決附卷可稽（見原法院99年度斗簡字第207號民事卷第11至53頁、原審卷第29至38頁、第46至59頁），自堪信為真實。又訟爭建物為2層樓磚造、鐵架造建物，已拆除部分（約20坪），該建物現占有系爭583地號土地上如附圖所示A部分面積43.35平方公尺，及系爭578-12地號土地上如附圖所示C部分面積92.05平方公尺之土地等情，亦經原法院至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄及囑託田中地政事務所繪製複丈成果圖（即附圖）在卷足憑，復有訟爭建物現況照片存卷可參（見原法院99年度斗簡字第207號民事卷第54頁），自亦堪認為真正。
（2）上訴人固指稱訟爭建物為合法建物，被上訴人不得任意請求拆除云云。惟按，原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，則被告即應就其占有係有正當權源之事實證明之。本件被上訴人主張系爭583及578-12地號土地上如附圖所示各該A、C部分土地為上訴人所有訟爭建物無權占有使用一節，既為上訴人所否認，則揆之上開說明，上訴人即應就其使用系爭2筆土地有何合法正當權源負舉證證明之責。查上訴人前於重測前共有之449及449-1地號土地上興建訟爭建物，該建物既得於建造完成後依法辦理保存登記，可見上訴人於興建之初，即已取得該等土地共有人全體所出具之土地使用權同意書（建築法第30條參照），憑以申領建築執照，足認共有人間就該等土地應存有分管契約，此觀諸原審卷附彰化地院93年度訴字第584號及本院94年度上字第134號判決理由（見原審卷第60至78頁），益臻明瞭。然該等土地連同仁雅段576、584、585、587地號土地嗣後既已經土地共有人提起分割共有物訴訟，並由被上訴人與其母王陳秀英共同取得分割後之系爭583及578-12地號土地，則該分管契約依法即當然終止，不得再執為訟爭建物占用系爭2筆土地之正當權源。玆系爭583及578-12地號土地之所有權現既為被上訴人與其母王陳秀英所共有，而上訴人復未舉證證明其所有訟爭建物有何占有使用系爭2筆土地之法律上原因，即屬無權占有。從而，被上訴人本於系爭2筆土地之共有人地位，依民法第767條及第821條規定，請求上訴人將如附圖所示A、C部分土地上之建物拆除，將土地返還被上訴人及其他共有人全體，於法自屬有據。
（3）上訴人雖抗辯訟爭建物早於67年12月22日即辦理所有權登記，為合法建物，且無妨害道路通行及違反建築法情事，依民法第758條之規定，應保障其權益，不得任意判決拆除云云。惟查，訟爭建物雖係有辦理所有權登記之合法建物，而非違章建物，然此與該建物是否有占用系爭2筆土地之合法正當權源，究屬二事，上訴人倘不能證明其所有訟爭建物有權占有使用系爭2筆土地，自仍構成無權占有。是上訴人所辯，委無可取。至上訴人固另指稱其迄今仍依法繳交房屋稅，並無欠稅，訟爭建物仍有殘餘價值存在，且其對訟爭建物仍有實權，被上訴人無請求拆屋之權云云。惟上訴人是否依法繳納稅捐，及訟爭建物是否仍具一定之經濟價值，均與訟爭建物是否有權占有系爭2筆土地無關，上訴人仍應舉證證明其所有訟爭建物有占用系爭2筆土地之合法正當權源，始得免除其拆屋還地之義務，是上訴人此之所辯，亦無可採。
（4）再上訴人雖另指稱訟爭建物登記其所有，若欲拆除該建物依法應由所有權人備具相關資料，申領拆除執照，被上訴人所為本件請求，顯不依正常軌道辦法處事云云。然查，建築法雖規範合法建物所有權人欲拆除建物，須先申領拆除執照始得為之，然此係規範建物所有權人自行拆除合法建物之法定程序，與無權占有他人土地者，土地所有權人訴請拆屋還地之情形不同。是上訴人指摘被上訴人未依法定程序申請拆除執照，即擅行訴請法院裁判，尚非合法正當云云，容有誤會，顯非可採。
（二）被上訴人依民法第767條第1項及第821條之規定，請求上訴人拆屋還地，其請求權是否已罹於消滅時效？
（1）按司法院大法官會議釋字第107號及第164號解釋，謂已登記不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用。所稱「已登記不動產」，係指已依土地法辦理登記之不動產而言。苟已依土地法等相關法令辦理登記，其回復請求權或除去妨害請求權，即不罹於時效而消減。
（2）查上訴人前於69年5月3日固曾將訟爭建物及其坐落基地之持分出賣予文正公司，但因訟爭建物迄今仍未辦理所有權移轉登記，已逾15年時效期間，且上訴人亦已明確表明買受人就該建物之所有權移轉登記請求權已罹於時效消滅，而使上訴人可終局保有訟爭建物之所有權。然上訴人所有該建物既無權占有系爭2筆土地，已如前述，且被上訴人復主張系爭2筆土地已登記為被上訴人與其母王陳秀英共有，則被上訴人本於土地共有人地位，主張其所有權受侵害，請求上訴人拆除建物，返還土地，揆之前揭說明，自無民法第125條消滅時效規定之適用。是上訴人抗辯本件所有物返還請求權已逾15年時效期間云云，要非可採。
（三）被上訴人是否應依民法第840條規定按訟爭建物時價補償上訴人？上訴人固抗辯被上訴人請求拆屋還地，應依民法第840條規定，按訟爭建物之時價補償上訴人云云。惟查，民法第840條第1項雖規定：地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。惟此係在規範地上權因存續期間屆滿而消滅時，地上權人得依此條項規定，請求土地所有人按建築物之時價為補償。然上訴人所有訟爭建物係無權占有系爭2筆土地，並未有地上權存在情形，已如前述，是上訴人比附援引此規定，請求土地所有人即被上訴人應按訟爭建物之時價予補償，於法自屬無據。
七、綜上所述，被上訴人主張上訴人所有訟爭二層樓磚造及鐵架造建物占有系爭583地號土地上如附圖所示A部分面積43.35平方公尺，及系爭578-12地號土地上如附圖所示C部分面積9
2.05平方公尺之土地，並無合法正當權源，屬無權占有，既屬可採，上訴人所辯，尚難採信。從而，被上訴人基於系爭2筆土地共有人地位，依民法第767條及第821條規定，請求上訴人拆除上開建物，將如附圖所示各該A、C部分土地交還被上訴人及其他共有人全體，洵屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年7月28日
民事第四庭審判長法官陳蘇宗
法官林欽章法官吳美蒼以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官高麗玲中華民國100年7月28日
Ａ