裁判字號：臺灣士林地方法院89年簡上字第89號民事判決
裁判日期：民國89年12月20日
裁判案由：清償債務
臺灣士林地方法院民事判決八十九年度簡上字第八九號
上訴人甲○○訴訟代理人 黃榮謨 律師複代理人 張瓊文 律師被上訴人盛家昌興業有限公司
設台北市○○區○○○路○段○○○號一樓法定代理人丙○○住同右訴訟代理人乙○○住同右右當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國八十九年三月一日本院士林簡易庭八十八年度士簡字第三六八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人並非系爭專任委託銷售契約當事人：
１、本件被上訴人請求上訴人給付服務報酬之依據為兩造於民國八十七年四月十一日所簽立之「專任委託銷售契約書」（下稱：系爭契約書），惟查上訴人就門牌號碼為台北市○○區○○○路○○○巷○○弄○號建物及所坐落之土地（下稱：系爭房地）係與「僑福房屋士林區蘭雅店」簽立系爭契約，並非被上訴人，故系爭契約所衍生之一切權利義務，亦僅及於上訴人與僑福房屋士林區蘭雅店之間，被上訴人援引系爭契約向上訴人請求服務報酬，洵屬失據。
２、就法律觀點言，「僑福房屋士林區蘭雅店」乃係僑福房屋仲介事業股份有限公司（下稱：僑福公司）旗下之加盟事業，其法人格主體仍是僑福公司，與被上訴人之法人格互異。而系爭契約當事人明載為「僑福房屋士林區蘭雅店」，上訴人之意思表示自係與僑福公司締結系爭契約，未曾與被上訴人達成意思表示之合致。
３、僑福公司覆函固稱：僑福房屋士林區蘭雅店即為盛家昌公司，惟縱令屬實，被上訴人既以「僑福房屋士林區蘭雅店」對外營業，且以此名義與上訴人簽約，上訴人無由知悉上開事實，上訴人既非與被上訴人簽訂系爭契約，被上訴人依據此契約請求仲介報酬顯屬無據。
４、再查，被上訴人與僑福公司簽訂之連鎖加盟契約第七條第三項：「乙方（即被上訴人）與客戶簽定之委託契約書，應使用甲方（即僑福公司）所提供之標準制式委託契約書，並以乙方公司名義訂約，由乙方自行負責簽約之法律責任」。依此規定，僑福公司並未授與被上訴人以該公司名義簽定委託書之權利，而被上訴人竟以僑福公司之名義與上訴人締約，顯屬無權；惟縱其違反加盟條文，然對外之法律關係乃應及於上訴人與僑福公司間，與被上訴人無涉，被上訴人自無從基於系爭契約主張權利。
（二）訴外人 戴宏達 並非被上訴人於委託銷售期間所介紹之客戶：
１、上訴人於八十七年四月十一日簽訂系爭契約書，訴外人戴宏達早在上訴人委託銷售前，即自動與上訴人連繫看屋事宜，嗣因上訴人即將與僑福公司簽約，故要求戴宏達改與僑福公司聯絡，而戴宏達事後有無透過僑福公司看屋，因上訴人未獲知會，並不知情，且縱戴宏達曾透過僑福公司看屋，亦非被上訴人於委託銷售期間內所介紹之客戶。
２、證人戴宏達於原審證稱：「我是看到房子上貼紙說要出售，我依上面電話連絡，是被告（即上訴人）的家人接的，那人說房子沒電無法看，過一陣子再聯絡，後來我去看時，已貼上僑福公司之廣告，我又依原來電話連絡被告，她說要我找仲介公司處理，：：。」，是證人戴宏達係先與上訴人接洽，並非被上訴人於委託銷售期間內所介紹之客戶。
３、系爭契約書開宗明義揭示「甲○○將不動產委託僑福房屋士林區蘭雅店間仲介銷售：：」，是以被上訴人之任務係受上訴人之委託，介紹訂約之機會，並斡旋於買賣雙方當事人之間；另據系爭契約第六條規定：「乙方義務：：㈣乙方應以善良管理人之注意，負完成買賣契約全程服務之義務。」，是以上訴人給付報酬之前提，尚須以被上訴人已履行契約義務為要件。查本件訴外人戴宏達曾透過被上訴人看屋，上訴人未曾被知會，是以被上訴人並未介紹上訴人與戴宏達訂立契約；況戴宏達在委託銷售期間尚無意承購，而係嗣後與上訴人另行議價方始成交，被上訴人未盡完成買賣契約全程服務之義務至為灼然，原審端以被上訴人曾介紹戴宏達看屋，遽以認定戴宏達為被上訴人所曾介紹之客戶，殊嫌率斷。
（三）綜上所陳，被上訴人既非系爭契約之主體，自無請求仲介報酬之依據，且戴宏達亦非為被上訴人於委託銷售期間內介紹予上訴人之客戶，原審判決容有違誤，爰請求判決如訴之聲明。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴人之訴駁回。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）兩造間訂有系爭契約，上訴人需要「看屋介紹」時，則依約要求買方找被上訴人提供勞務服務，被上訴人亦依約履行，於委託銷售期間內，上訴人發現經被上訴人介紹，看屋五次之買主有意購屋時，竟為逃避服務報酬之給付，拒絕履行契約。
（二）被上訴人於系爭契約所約定委託銷售期限未屆滿時，即另行與「信義房屋」簽訂委託銷售契約，其並約定若有客戶購買時，可於合約開始兩日內作廢，不須支付信義房屋費用，事實上，合約亦作廢，而買主則為被上訴人介紹看屋五次之戴宏達，足證戴宏達於系爭契約約定之委託銷售契約期間內，即有強烈之購買意願，且為上訴人所明知。
（三）系爭契約書上所載被上訴人營利事業登記證之統一編號、地址、電話號碼等，皆與加盟契約書上所載之內容一致；另原審於八十八年八月四日函查僑福公司與被上訴人之連鎖加盟關係，亦獲證實僑福房屋士林區蘭雅店即為被上訴人盛家昌公司。
（四）上訴人引證戴宏達模糊不清之陳述，並據以為由，惟不見戴宏達已承認係透過被上訴人之介紹看屋、完成買賣，並給付服務報酬之具體事實，實屬不解。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、本院依職權向僑福公司函查是否授權被上訴人使用「僑福房屋士林區蘭雅店」之名義對外使用。
理由
一、本件被上訴人主張其與僑福公司訂有連鎖加盟契約，由僑福公司授權原告設址於台北市○○區○○○路○段○○○號，使用僑福公司天母蘭雅店名稱，後因另一加盟店天母蘭雅店設立，故改授權被上訴人使用「僑福公司士林區蘭雅店」名稱，嗣兩造於八十七年四月十一日簽訂系爭契約，約定自八十七年四月十一日起，至同年七月十一日止，委託被上訴人以新台幣（下同）七百九十萬元之價格，銷售上訴人所有之系爭房地，被上訴人曾為戴宏達帶看過系爭房地五次，惟因價格問題未能成交，詎系爭契約約定之委託銷售期間屆滿後，被上訴人發現系爭房地業於八十七年七月二十八日以七百五十六萬元由上訴人出售予戴宏達，爰依系爭契約第五條第三項第三款之約定，請求上訴人按約定之服務報酬計算方式給付被上訴人三十萬二千四百元，及自八十七年七月二十九日起之法定遲延利息等語。
二、上訴人則以系爭契約之締約相對人為僑福房屋士林區蘭雅店，就法律觀點言，僑福房屋士林區蘭雅店乃係僑福公司旗下之加盟事業，其法人格主體仍是僑福公司，與被上訴人無關，被上訴人既非系爭契約當事人，自不得基於系爭契約之約定請求上訴人給付服務報酬；且系爭房地之買受人戴宏達並非被上訴人所介紹之客戶，早在兩造簽訂系爭契約之前，戴宏達即曾與上訴人接洽過，惟當時因價格因素並未成交，嗣兩造簽訂系爭契約之後，上訴人告知戴宏達直接與被上訴人接洽，至被上訴人是否曾為戴宏達帶看系爭房地，上訴人則毫不知情，至系爭契約約定之委託銷售期間屆滿後，戴宏達與上訴人自行議價，系爭房地始告成交，是戴宏達既非被上訴人於系爭契約委託銷售期間內所介紹之客戶，且系爭房地係由上訴人與戴宏達自行議價方始成交，被上訴人亦未盡完成買賣契約全程服務之義務，自不得依系爭契約請求服務報酬等語，資為抗辯。
三、被上訴人基於系爭契約第五條第三項第三款之約定，請求上訴人給付依成交價格百分之四計算之服務報酬，是否有理由，首應究明被上訴人是否為系爭契約之當事人？經查：
（一）系爭契約之締約相對人名義為僑福房屋士林區蘭雅店，以及被上訴人經僑福公司授權使用「僑福房屋士林區蘭雅店」名稱之事實，為兩造所不爭執，且有系爭契約書、僑福房屋連鎖加盟契約書及僑福公司覆函在卷足佐，應堪認定。
（二）上訴人辯稱：僑福房屋士林區蘭雅店係僑福公司旗下之加盟事業，因此其法人格主體仍是僑福公司等語，為被上訴人所否認，且查，依被上訴人與僑福公司訂立之連鎖加盟契約內容觀之，「僑福房屋士林區蘭雅店」並非僑福公司之分支機構或內部單位，實無從憑「僑福房屋士林區蘭雅店」與僑福公司間因連鎖加盟契約所生之加盟關係，逕認「僑福房屋士林區蘭雅店」所表彰之法人格主體即為僑福公司。
（三）況查，被上訴人雖經僑福公司授權使用該公司之商標、服務標章，惟僑福公司並未授與被上訴人以僑福公司名義代理僑福公司與客戶訂約之權限，此為上訴人所一再自陳，並於僑福房屋連鎖加盟契約書第七條第三項定有明文，是縱認被上訴人未經授權，逕以僑福公司名義與上訴人簽訂系爭契約，被上訴人亦屬無權代理，依民法第一百七十條第一項之規定，系爭契約非經僑福公司承認，對於僑福公司不生效力，因此，上訴人主張系爭契約之締約相對人為僑福公司，並無依據。
（四）上訴人主張系爭契約之締約相對人為「僑福房屋士林區蘭雅店」，而「僑福房屋士林區蘭雅店」本身並不具有法人格，無非係一種「稱謂」，則被上訴人主張「僑福房屋士林區蘭雅店」之名稱實質上就是代表被上訴人一節，應由被上訴人負舉證之責。查被上訴人確經僑福公司授權使用「僑福房屋士林區蘭雅店」名稱之事實，業經上開認定，且自系爭契約書所載「僑福房屋士林區蘭雅店」之統一編號、地址及電話，核與被上訴人與僑福房屋所簽訂之連鎖加盟契約內所載被上訴人之統一編號、地址及電話一致，此有系爭契約書以及連鎖加盟契約書各一件（均影本）在卷足佐，足認系爭契約書上所載「僑福房屋士林區蘭雅店」之名稱，實質上所表彰之主體應係被上訴人，因此，被上訴人主張系爭契約之當事人應為兩造，應堪採信。上訴人辯稱：被上訴人並非系爭契約當事人，不得基於系爭契約之約定為本件請求，即屬無據。
四、按系爭契約書第五條第三項第三款約定：「甲方（即上訴人）於委託期間屆滿後，與乙方（即被上訴人）所曾介紹之客戶成交時，甲方應給付約定之服務報酬（即成交價格的百分之四）」之意旨，無非係被上訴人（即受託人）為避免上訴人（即委託人）發生規避依約成交必須給付被上訴人服務報酬，而故意與被上訴人所曾介紹之客戶將成交時點延至委託期間屆滿後之行為，因此，探求兩造締約當時之真意，該約款應係針對委託人知悉成交之對象是受託人所曾介紹之客戶，而仍於委託期間屆滿後與之作成買賣合意之情形，始約定委託人負有給付違約金之義務，否則，委託人在不知成交對象曾是受託人所介紹客戶之情形下，倘仍負有給付委託人違約金之義務，無非係使委託人負擔無法預測之責任，即與兩造約定上開約款之本意不符，顯然不在上開約款所規範之範圍內，從而，委託人於不知成交對象曾是受託人所介紹客戶而與之成立買賣契約之情形，即與上開約款之要件不符，而不負有給付違約金之義務。查本件被上訴人請求上訴人給付三十萬二千四百元之違約金，是否有據，茲分述如左：
（一）查上訴人於系爭契約約定之委託期間屆滿後，就系爭房地，與戴宏達以七百五十六萬元之價格訂立買賣契約，並已辦妥所有權移轉登記之事實，為兩造所不爭執，並據證人戴宏達於原審證述在卷，復有建物登記簿騰本在卷足佐，應堪認定。又查被上訴人主張，戴宏達曾委託被上訴人帶看過系爭房地，是被上訴人曾介紹之客戶一節，核與證人戴宏達於原審證言相符，亦堪認定。
（二）上訴人辯稱：訴外人戴宏達早在兩造簽訂系爭契約之前，即自動與上訴人連繫看屋事宜，當時因上訴人即將簽訂系爭契約，而要求戴宏達改與僑福公司聯絡，惟戴宏達事後究竟有無透過被上訴人帶看系爭房地，因上訴人未獲知會，毫不知情，上訴人自得拒絕被上訴人之本件請求等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。故被上訴人就上訴人於出售系爭房地時，知悉戴宏達為被上訴人所曾介紹之客戶一節，應負舉證證明之責，惟被上訴人就此迄未舉證以實其說，即無從逕予認定。因此，上訴人於出售系爭房地時，既然不知戴宏達是被上訴人所曾介紹之客戶，則上訴人於委託期間屆滿後，雖與戴宏達就系爭房地簽訂買賣契約，惟參照上開解釋，此情形既與上開約款之要件不合，上訴人自不負給付違約金之義務，從而，被上訴人依據上開約款，請求上訴人給付三十萬二千四百元之違約金，並無理由。
五、綜上所述，被上訴人既無法證明上訴人在與戴宏達就系爭房地簽訂買賣契約時，已知悉戴宏達為被上訴人所曾介紹之客戶，則被上訴人基於系爭契約第五條第三項第三款之約定，請求上訴人給付三十萬二千四百元之違約金，即非正當，應予駁回。原審判命上訴人給付被上訴人三十萬二千四百元，及自八十七年七月二十九日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決之結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年十二月二十日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B審判長法官陳介源~B法官王怡雯~B法官蔡文育右為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國八十九年十二月二十六日~B法院書記官黃瑞華