裁判字號：臺灣新竹地方法院106年竹小字第237號民事判決
裁判日期：民國106年06月23日
裁判案由：給付管理費
臺灣新竹地方法院民事小額判決106年度竹小字第237號原告愛菲爾公寓大廈管理委員會法定代理人 郁若虹 訴訟代理人 彭煥喨 被告 林振暉 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106年6月12日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告係原告所管理愛菲爾公寓大廈之區分所有權人，房屋門牌號碼為新竹市○區○○路○○○號10樓之4(下稱：系爭房屋)，依愛菲爾公寓大廈住戶規約第10條規定，區分所有權人按每坪新臺幣(下同)50元、每一車位清潔管理費30
0元計算，且住戶所積欠之管理費不因區分所有權人變更而消失，繼受人有承受之義務，查被告自97年11月間至105年9月間共積欠原告32期管理費，每月1,650元，共計52,
800元未付，應由被告繼受，惟迭經催討並定相當期限繳納，均未獲置理，爰起訴請求被告給付積欠之管理費。
(二)原告為此聲明：
１、被告應給付原告52,800元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之6計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：被告於100年11月間交屋時曾會同前手向當時原告總幹事詢問有關管理費繳費情形，獲覆被告之前手並無積欠管理費，被告前手在尾款結清明細表上，亦記載其已繳付管理費至10
0年10月31日止，倘有欠繳管理費，被告前手須負責繳清，絕無異議，又縱認被告前手有積欠管理費，亦不應要求後手繳納，被告自100年10月24日取得系爭房屋後，並未積欠管理費，原告請求被告給付前手積欠之管理費，顯然不合理等語置辯。
三、本院之判斷：
(一)原告主張被告自100年10月24日因買賣登記取得系爭房屋所有權迄今，係原告所管理愛菲爾公寓大廈之區分所有權人，有原告提出建物登記謄本附卷可稽，且為被告就此所不爭執，自堪信為真實。
(二)按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。次按，區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條亦有明文。
惟按公寓大廈管理條例第24條規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權(法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等)，又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內。再者，依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，若將此義務強加於後手區分所有權人，會讓一般交易之第三人遭受不測之損害，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低有意承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用。又區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務(臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號、89年法律座談會民事類第23號研討結果及審查意見參照)。是以，縱令規約規定前手積欠之管理費(已發生之債務)應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。
(三)原告復主張被告前手於97年間至100年間積欠原告32期管理費52,800元未付，依愛菲爾公寓大廈住戶規約第10條第
5項規定，應由被告繼受云云，查原告所管理愛菲爾公寓大廈住戶規約第10條第5項固規定：「住戶所積欠之管理費，不因區分所有權人變更而消失，繼受人有承受之義務。」，惟查，被告之前手於房屋買賣時，在不動產簽約產權屋況確認書內載明「未積欠水電、瓦斯或管理費」等情(詳本院卷第43頁)，且被告前手在尾款結清明細表上，亦記載其已繳付管理費至100年10月31日止，倘有欠繳管理費，被告前手須負責繳清，絕無異議乙節，此有被告提出尾款結清明細表一紙附卷可佐(詳本院卷第33頁)，自足使被告信任其前手並未積欠管理費，而原告亦未舉證證明管理委員會對於住戶積欠管理費一事有公示方法使買受房屋之人得以知悉，則若將此義務強加於後手即被告，實讓自一般交易取得系爭房屋所有權之被告遭受不測之損害。遑論，揆之前開說明，區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務，對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內，縱令規約規定前手積欠之管理費(已發生之債務)應由後手繼受，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費，準此原告縱基於其住戶規約第10條第5項規定，主張被告應繼受其前手積欠之管理費，亦為無理由。
(四)綜上所述，本件原告本於公寓大廈管理條例第21條及原告社區住戶規約第10條規定，請求被告給付系爭管理費52,800元及其利息，於法尚非有據，為無理由，自應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。
五、本件為小額訴訟而為原告敗訴之判決，應於判決時確定訴訟費用金額如主文第二項所示。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。
中華民國106年6月23日
新竹簡易庭法官王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。
中華民國106年6月23日
書記官張懿中