臺灣臺北地方法院100年度訴字第3509號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第3509號民事判決

裁判日期：民國100年12月21日

裁判案由：調整地租

臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第3509號原告財團法人下文 山清水 祖師法定代理人 王瑞妙 訴訟代理人 李建民 律師被告高 趙秀英 訴訟代理人 高欽源 被告陳 吳秀子 訴訟代理人 陳興民 上列當事人間請求調整地租事件，本院於民國100年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告 高趙秀英 向原告承租坐落新北市○○區○○段屈尺小段五一○之一地號面積三十八點○三坪之土地，自民國一百年七月二十三日起每年應給付之租金調整為按土地申報地價年息百分之三計算。
被告 陳吳秀子 向原告承租坐落新北市○○區○○段屈尺小段五一○之一地號面積四十點七二坪之土地，自民國一百年七月二十三日起每年應給付之租金調整為按土地申報地價年息百分之三計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟伍佰玖拾元由被告高趙秀英、陳吳秀子各負擔十分之三，餘由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：
㈠坐落新北市○○區○○段屈尺小段510-1地號土地（下稱系
爭土地）為伊所有。被告高趙秀英及訴外人 陳世豪 前於民國70年間左右，向伊不定期限承租系爭土地各38.03坪、40.72坪，分別搭建門牌號碼新北市○○區○○路2段415號（下稱系爭415號房屋）、411號房屋（下稱系爭411號房屋），地租均為每年每坪新臺幣（下同）200元。嗣陳世豪死亡後，改由其繼承人即被告陳吳秀子為承租人。
㈡查系爭土地於70年間之地租為每年每坪200元，如前述，然
自70年迄今已逾30年，物價之調高或有數百倍；且系爭土地鄰近燕子湖及廣興土雞城，距烏來風景區不遠，前有燕子湖夜市空地及停車場，附近有統一超商、雜貨店、郵局，商業機能便捷，且左前方即有新店客運站牌，往返臺北、新店或烏來之交通便利，爰依民法442條規定，請求自伊提起本件訴訟即100年7月1日起，調整地租為每年按申報地價年息10%計算等語。
㈢聲明為：被告高趙秀英、陳吳秀子承租原告所有坐落新北市
○○區○○段屈尺小段510-1地號土地內，面積各38.03坪、
40.72坪土地之租金，應自100年7月1日起調整為每年按土地申報地價年息10%計算。
被告則抗辯：
㈠訴外人 林再傳 等11人於67年間共同向原告承租系爭土地用以
建屋，其中包含被告高趙秀英、陳吳秀子之被繼承人，嗣並由被告高趙秀英、陳吳秀子分別繼承系爭415、411號房屋。
被告高趙秀英繼承系爭415號房屋後，原告於74年間向其收取之租金為每年每坪79.2元。直至99年2月7日，原告邀同所有承租人召開會議，以確認實際承租坪數，並協商承租人歷年欠租之收取及未來租金調幅問題，而與所有承租人達成合意，調漲租金為以每年每坪200元計算。詎原告竟違反雙方之合意及誠信原則，復起訴請求增加租金，並謊稱系爭土地於70年間之租金即為每年每坪200元。
㈡查兩造係於99年2月間合意將地租調漲為每年每坪200元，斯
時系爭土地之申報地價為每平方公尺2,720元，迄至原告100年7月1日提起本件訴訟時亦同，是系爭土地自99年迄今並未有價值昇高之情事，原告訴請調整租金顯無理由。
㈢況鄰地之租金均較系爭土地之租金為低；且於67年間共同向
原告承租系爭土地建屋者有林再傳等11人，原告於99年2月7日與所有承租人合意將租金調漲為每年每坪200元後，並未再對其餘承租人調漲租金，是鄰處之租金目前均為每坪200元，則經比較鄰地及鄰處之租金後，被告高趙秀英、陳吳秀子給付之租金並未過低，本件實無增加租金之理由。
㈣又縱認原告得請求調整地租，然系爭土地位於山區，附近僅
有共同承租人之建物自成一社區，均為兩層之建物，並非繁榮熱鬧之處，且原告於去年已調漲租金至每年每坪200元，今年復起訴請求按土地申報地價年息10%計算，顯屬過高等語。
㈤聲明為：原告之訴駁回。
得心證之理由：
㈠原告主張被告高趙秀英、陳吳秀子之被繼承人前於70年左右
，向其不定期限承租系爭土地各38.03坪、40.72坪，分別搭建系爭415、411號房屋，嗣並由被告高趙秀英、陳吳秀子分別繼承系爭415、411號房屋，而改由彼等為系爭土地承租人等情，有土地租賃契約書在卷可稽（見本院卷第8頁），且為兩造所不爭，堪予信實。
㈡惟兩造對於系爭土地之租金數額為何，所言不一。原告主張
系爭土地之租金早於70年左右即已調整為每年每坪200元，被告則抗辯上揭土地之租金於70年左右為每年每坪79.2元，於99年間始調漲為每年每坪200元云云。經查：
⒈證人 李榮顯 到庭結證稱：其於70年左右任職於建設公司，
當時其公司欲在系爭土地上建屋，乃與地主即原告締約，約定由其公司承租系爭土地，並由其公司建造31棟透天厝，嗣其公司陸續將房屋售出，復由買受房屋者與原告締約承租系爭土地；系爭415、411號房屋亦屬前開建案之新建房屋。其公司當初與原告締約時之租金為每年每坪79.2元，買受房屋者向原告承租系爭土地，租金亦以相同標準計收等語（本院100年10月25日言詞辯論筆錄參照），核與被告高趙秀英、陳吳秀子辯稱系爭土地於70年左右之租金為每年每坪79.2元等語，互核相符。再參以卷附承租金收據（見本院卷第9頁），其上記載被告高趙秀英於74年度承租系爭土地面積為45.26坪、全年租金數額則為3,585元等語，據此核算，可知斯時系爭土地租金應每年每坪79.2元（計算式：3,585÷45.26≒79.2）。是被告高趙秀英、陳吳秀子辯稱系爭土地於70年左右之租金為每年每坪79.2元一節，應非虛妄，堪可信實。
⒉惟觀諸原告提出之租金繳納聯單（見本院卷第29頁），其
上已明載被告高趙秀英於86年度承租系爭土地之面積為
34.31坪、全年租金數額為6,862元；另被告陳吳秀子之被繼承人陳世豪於86年度承租系爭土地之面積為40.72坪、全年租金數額為8,150元等語，可據此核算出斯時系爭土地之租金為每年每坪200元（計算式：6,862÷34.31＝200；8,150÷40.72≒200），堪認系爭土地之租金至遲於86年間已調整為每年每坪200元。
⒊又原告前針對承租土地坪數疑義、87至97年間租金收取方
式及未來租金調幅等事宜，於99年2月7日邀同被告高趙秀英、陳吳秀子及其他承租戶召開協商會議，有卷附會議紀錄可參（見本院卷第31-32頁）。觀諸前開會議紀錄，其上記載：「…議題2：有關自87年至97年來租金收取方式，以及未來租金調幅問題。說明：因乙方（即被告高趙秀英、陳吳秀子及其他承租戶）87年迄今均未向甲方（即原告）繳納租金，現甲乙雙方同意，此次（即87年至98年期間之租金）先採用86年最後一次繳納之坪數及金額收取6年租金，等測量完成後，乙方若有溢繳者甲方同意得以抵扣99年度租金…。決議：⒈通過上開說明之方案，至於99年度以後（含99年度）之租金費率之收取，全體與會人員同意申請法院公判繳交地租之%數，由廟方與住戶推舉代表為訴訟調整租金數額…」等語。依其文義，可知被告高趙秀英、陳吳秀子及其他承租戶積欠87年至98年共12年租金，同意先以86年最後一次繳納之坪數及金額補繳6年租金予原告，嗣並由住戶推舉代表與原告進行調整租金訴訟。而被告高趙秀英亦據此決議按86年繳納之租金數額即每年每坪200元，繳納計6年之租金予原告，此觀卷附租金繳納聯單即明（見本院卷第11頁）。被告臨訟辯稱系爭土地租金自99年2月7日始調整為每年每坪200元，要非屬實，自不足採。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。經查：
⒈系爭土地之租金至遲於86年間即已調整為每年每坪200元
，前已詳論。而系爭土地於86年7月之申報地價為每平方公尺2,240元；於99年1月之申報地價則為每平方公尺2,720元，有土地登記謄本在卷可參（見本院100年度司店調字第62號卷第14頁），系爭土地於十餘年間之申報地價每平方公尺業已調漲480元，原告主張系爭土地價值已明顯昇高，應屬可信，顯見系爭土地之租金，確有調整之必要性。
⒉又土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該項規定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105條規定甚明。原告請求調整租金，未能證明系爭土地出租建屋之合理租金數額，乃主張參酌前開土地法之規定以定之，且為被告所不爭執，堪可採取。而系爭土地位於新北市○○區○○路2段，地處新店與烏來之間，鄰近郵局、便利商店及超市，對外交通除自行開車外，尚有新店客運行經新店至景美、臺北車站等，交通堪稱便利，惟日常生活採買所需除附近居民自行種植外，尚須仰賴流動攤販於每日上午8、9時或例假日前往販售，生活機能欠佳，經濟與商業活動亦非熱絡等情，業經本院於履勘現場時查明，製有勘驗筆錄可參（見本院卷第51頁）。本院審酌上情，認系爭土地租金調增之金額，應按土地申報地價總額年息3%計算為當，原告請求以年息10%計算，尚嫌過高，為本院所不採。
㈢又按房屋或土地出租人依民法第442條提起請求增加租金之
訴，應自出租人為調整租金之意思表示時起算。查原告請求調整租金之意思表示載明於起訴狀上，而被告高趙秀英、陳吳秀子生均於100年7月22日始收受繕本之送達，有送達證書在卷可憑，則依上開說明，本件租金應自被告高趙秀英、陳吳秀子收受原告調整租金意思表示之翌日即100年7月23日起調整，原告訴請自100年7月1日起調整，為不可採。
㈣綜上所述，原告請求調整系爭租賃契約之租金，核屬有據，
爰自被告高趙秀英、陳吳秀子收受起訴狀繕本翌日即100年7月23日起，調整系爭土地之年租金為按土地申報地價總額年息3%計算；原告逾此數額所為之請求，則無理由，應予駁回。
㈤本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此指明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
被告應賠償原告之訴訟費用，依後附計算書確定為如主文第4項所示金額。
中華民國100年12月21日
民事第七庭法官陳婷玉計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費6,060元證人旅費530元合計6,590元以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月21日
書記官吳鸝稻