臺灣高等法院101年度上易字第120號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第120號民事判決

裁判日期：民國101年05月08日

裁判案由：調整地租

臺灣高等法院民事判決101年度上易字第120號上訴人財團法人下文 山清水 祖師法定代理人 王瑞妙 訴訟代理人 李建民 律師被上訴人高 趙秀英 訴訟代理人 高欽源 被上訴人陳 吳秀子 訴訟代理人 陳興民 上列當事人間請求調整地租事件，上訴人對中華民國100年12月21日臺灣臺北地方法院100年度訴字第3509號第一審判決提起上訴，經本院於101年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人 高趙秀英 向上訴人承租坐落新北市○○區○○段屈尺小段五一○之一地號面積三八點○三坪之土地，自民國一百年七月二十三日起每年應給付之租金應再調整增加按土地申報地價年息百分之二計算。
被上訴人 陳吳秀子 向上訴人承租坐落新北市○○區○○段屈尺小段五一○之一地號面積四十點七二坪之土地，自民國一百年七月二十三日起每年應給付之租金應再調整增加按土地申報地價年息百分之二計算。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人各負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：坐落新北市○○區○○段屈尺小段510-1地號土地（下稱系爭土地）為上訴人所有。被上訴人高趙秀英及訴外人 陳世豪 前於民國70年間，向上訴人不定期承租系爭土地各38.03坪、40.72坪，分別搭建門牌號碼新北市○○區○○路2段415號（下稱系爭415號房屋）、411號房屋（下稱系爭411號房屋），地租自86年起迄今均為每年每坪新臺幣（下同）200元。嗣陳世豪死亡後，改由其繼承人即被上訴人陳吳秀子為承租人。查系爭土地鄰近燕子湖及廣興土雞城，距烏來風景區不遠，前有燕子湖夜市空地及停車場，附近有統一超商、雜貨店、郵局，商業機能便捷，且左前方即有新店客運站牌，往返臺北、新店或烏來之交通便利，為此依民法442條規定，請求被上訴人高趙秀英、陳吳秀子承租上訴人所有系爭土地內，面積各38.03坪、40.72坪土地之租金，應自100年7月1日起調整地租為每年按土地申報地價年息10%計算【原審判決：㈠被上訴人高趙秀英向上訴人承租面積38.03坪之系爭土地，自100年7月23日起每年應給付之租金調整為按土地申報地價年息3%計算。㈡被上訴人陳吳秀子向上訴人承租面積40.72坪之系爭土地，自100年7月23日起每年應給付之租金調整為按土地申報地價年息3%計算。駁回上訴人其餘之請求】。上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，⒈被上訴人高趙秀英向上訴人承租面積38.03坪之系爭土地，自100年7月23日起每年應給付之租金應再調整增加按每年土地申報地價年息7%計算。⒉被上訴人陳吳秀子向上訴人承租面積40.72坪之系爭土地，自100年7月23日起每年應給付之租金應再調整增加按每年土地申報地價年息7%計算。
二、被上訴人則以：訴外人 林再傳 等11人於67年間共同向上訴人承租系爭土地建屋，其中包含被上訴人高趙秀英、陳吳秀子之被繼承人，嗣由被上訴人高趙秀英、陳吳秀子分別繼承系爭415、411號房屋。被上訴人高趙秀英繼承系爭415號房屋後，上訴人於74年間向其收取之租金為每年每坪79.2元。直至99年2月7日上訴人邀集所有承租人召開會議，確認實際承租坪數，並協商承租人歷年欠租之收取及未來租金調幅問題，與所有承租人達成合意，調漲租金以每年每坪200元計算。詎上訴人竟違反雙方之合意及誠信原則，復起訴請求增加租金，並謊稱系爭土地於86年間之租金即為每年每坪200元。查兩造係於99年2月間合意將地租調漲為每年每坪200元，斯時系爭土地之申報地價為每平方公尺2,720元，迄至上訴人100年7月1日提起本件訴訟時亦同，是系爭土地自99年起，迄今未有價值昇高，上訴人訴請調整租金顯無理由。且於67年間共同向上訴人承租系爭土地建屋者有林再傳等11人，上訴人於99年2月7日與所有承租人合意將租金調漲為每年每坪200元後，並未再對其餘承租人調漲租金，是鄰處租金目前均為每坪200元。又縱認上訴人得請求調整地租，然系爭土地位於山區，附近僅有共同承租人之建物自成一社區，均為兩層之建物，並非繁榮熱鬧之處，且上訴人於去年已調漲租金至每年每坪200元，現復起訴請求按土地申報地價年息10%計算，顯屬過高等語，資為抗辯。並對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由：㈠上訴人主張被上訴人高趙秀英、陳吳秀子之被繼承人前於
70年間向其不定期承租系爭土地面積各38.03坪、40.72坪，分別搭建系爭415、411號房屋，嗣由被上訴人高趙秀英、陳吳秀子分別繼承系爭415、411號房屋，而改由被上訴人高趙秀英、陳吳秀子為系爭土地承租人等情，有土地租賃契約書在卷可稽（見原審卷第8頁），且為兩造所不爭，堪信為真實。惟兩造對於系爭土地之租金數額為何，所言不一。上訴人主張系爭土地之租金於86年間已調整為每年每坪200元，被上訴人則抗辯系爭土地之租金於70年間為每年每坪79.2元，於99年間始調漲為每年每坪200元云云。經查：
⒈依證人 李榮顯 到庭證稱：其於70年左右任職於建設公司，當
時其公司欲在系爭土地上建屋，乃與地主即上訴人締約，約定由其公司承租系爭土地，並由其公司建造31棟透天厝，嗣其公司陸續將房屋售出，復由買受房屋者與上訴人締約承租系爭土地；系爭415、411號房屋亦屬前開建案之新建房屋。
其公司當初與上訴人締約時之租金為每年每坪79.2元，買受房屋者向上訴人承租系爭土地，租金亦以相同標準計收等語（見原審卷第43頁背面、第44頁），核與被上訴人高趙秀英、陳吳秀子所辯系爭土地於70年間之租金為每年每坪79.2元等語，互核相符；參以卷附承租金收據（見原審卷第9頁），其上記載被上訴人高趙秀英於74年度承租系爭土地面積為
45.26坪，全年租金數額則為3,585元，據此核算，可知斯時系爭土地租金應為每年每坪79.2元（計算式：3,585÷45.26≒79.2）。是被上訴人高趙秀英、陳吳秀子辯稱系爭土地於70年間之租金為每年每坪79.2元，應屬可採。
⒉惟觀諸上訴人提出之租金繳納聯單（見原審卷第29頁），其
上已載明被上訴人高趙秀英於86年度承租系爭土地之面積為
34.31坪、全年租金數額為6,862元，另被上訴人陳吳秀子之被繼承人陳世豪於86年度承租系爭土地之面積為40.72坪、全年租金數額為8,150元，據此核算斯時系爭土地之租金應為每年每坪200元（計算式：6,862÷34.31＝200；8,150÷
40.72≒200），堪認系爭土地之租金至遲於86年間已調整為每年每坪200元。
⒊又上訴人前針對承租土地坪數疑義及87至97年間租金收取方
式暨未來租金調幅等事宜，於99年2月7日邀同被上訴人高趙秀英、陳吳秀子及其他承租戶召開協商會議，並於上開協商會議紀錄上記載：「…議題2：有關自87年至97年來租金收取方式，以及未來租金調幅問題。說明：因乙方（即被上訴人高趙秀英、陳吳秀子及其他承租戶）87年迄今均未向甲方（即上訴人）繳納租金，現甲乙雙方同意，此次（即87年至98年期間之租金）先採用86年最後一次繳納之坪數及金額收取6年租金，等測量完成後，乙方若有溢繳者甲方同意得以抵扣99年度租金…。決議：1.通過上開說明之方案，至於99年度以後（含99年度）之租金費率之收取，全體與會人員同意申請法院公判繳交地租之%數，由廟方與住戶推舉代表為訴訟調整租金數額…」等語，有卷附會議紀錄可參（見原審卷第31-32頁）。依其文義，可知被上訴人高趙秀英、陳吳秀子及其他承租戶所積欠87年至98年共12年租金，被上訴人同意先以86年最後一次繳納之坪數及金額補繳6年租金予上訴人，至於99年度之後租金費率如何收取，則由住戶推舉代表與上訴人進行調整租金訴訟。而被上訴人高趙秀英亦據此決議按86年繳納之租金數額即每年每坪200元，繳納計6年之租金予上訴人，此有卷附租金繳納聯單可按（見原審卷第11頁）。是被上訴人臨訟辯稱系爭土地租金自99年2月7日始調整為每年每坪200元，自非屬實，要難可採。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。經查：
⒈系爭土地之租金至遲於86年間即已調整為每年每坪200元，
前已詳論。而系爭土地於86年7月之申報地價為每平方公尺2,240元，於99年1月之申報地價則為每平方公尺2,720元，有土地登記謄本在卷可參（見原審司店調字卷第14頁），則系爭土地於十餘年間之申報地價每平方公尺業已調漲480元，是上訴人主張系爭土地價值已明顯昇高，應屬可信，系爭土地之租金，確有調整之必要性。
⒉按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額
年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。此項規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。故租用基地建築房屋之地租，亦以不超過土地申報總價額年息10%為限。又所謂土地申報總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。查系爭土地位於新北市○○區○○路上，地處新店與烏來之間，鄰近郵局、便利商店及超市，對外交通除自行開車外，尚有新店客運行經新店至景美、臺北車站等，交通堪稱便利，而日常生活採買所需除附近居民自行種植外，尚有流動攤販於每日上午
8、9時前往販售，鄰近空地於例假日會有流動攤販，系爭房屋均為二層樓之RC建物，均做為全家使用等情，業經原審法院履勘現場，製有勘驗筆錄可稽（見原審卷第51頁），並有上訴人提出之附近相片17張在卷可參（見原審卷第62-64頁）。本院審酌系爭土地繁榮情形、被上訴人使用系爭土地之生活機能及商業活動等情狀，認上訴人請求調整系爭土地之租金，應按土地申報總價額年息5%計算，方屬適當。
四、綜上所述，上訴人請求將系爭土地之年租金，自被上訴人高趙秀英、陳吳秀子收受起訴狀繕本翌日即100年7月23日起，調整為按土地申報地價總額年息5%計算，自屬正當，應予准許；上訴人逾此範圍之請求，非屬正當，不應准許。上開應准許部分，原審僅判命被上訴人向上訴人承租系爭土地之年租金，自100年7月23起調整為按土地申報地價總額年息3%計算，尚有不足，上訴人就此部分差額上訴請求調整增加按系爭土地每年申報地價總額年息2%計算，為有理由，爰由本院改判如主文第2、3項所示。上開不應准許部分，原審駁回上訴人之請求，為無不合，上訴意旨指摘該部分不當，聲明廢棄改判增加給付，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國101年5月8日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官梁玉芬法官林玉珮正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年5月8日
書記官廖月女