臺灣高雄地方法院民事判決 105年度雄簡字第2310號
原 告
即反訴被告 陳欣玫
被 告
即反訴原告 曾文章
訴訟代理人 曾林錦桂
上列當事人間損害賠償等事件，經本院於民國106年11月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬肆仟貳佰伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣玖萬肆仟貳佰伍拾伍元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣參萬元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之一，餘由反訴原告負擔。
反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告以新臺幣參萬元為反訴
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，而反訴之標的，
如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連
者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條亦定有明文。
本件本訴原告即反訴被告陳欣玫（下稱陳欣玫）主張其與被
告即反訴原告曾文章（下稱曾文章）間之租賃關係業經終止
，請求曾文章返還押租金及賠償損害而提起本訴，曾文章於
言詞辯論終結前，基於同一租賃關係而對陳欣玫提起給付租
金之反訴，其反訴訴訟標的應認與本訴之防禦方法相牽連，
揆諸上開規定，曾文章所為反訴即屬合法，應予准許。
貳、實體部分
一、陳欣玫部分
㈠本訴主張：陳欣玫前向曾文章承租其所有門牌號碼高雄市○
○區○○路○○○號1樓店面（下稱系爭房屋），作為經營歐
巴炸雞企業社使用。兩造並於103年8月20日簽立房屋租賃
契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自103年9月
5日起至106年9月4日止，每月租金新臺幣（下同）30,0
00元，押租金90,000元。於105年9月28日上午，系爭房屋
之鐵捲門（下稱系爭鐵捲門）因故無法開啟，而系爭鐵捲門
為陳欣玫進出系爭房屋之唯一通道，陳欣玫不敢擅自破壞系
爭鐵捲門，旋聯繫曾文章協助修繕。詎曾文章僅表示會聯繫
修繕事宜，然自105年9月28日起至105年10月3日止均未
派人修繕系爭鐵捲門，陳欣玫鑑於店內存放之食材均有保存
期限，一日無法營業所生損失甚鉅，乃於105年10月19日與
曾文章前往高雄市鹽埕區調解委員會試行調解，會中曾文章
仍不同意破壞系爭鐵捲門，陳欣玫遂於於調解當日通知曾文
章終止系爭租賃契約，並請求其返還押租金90,000元。又原
告承租系爭房屋經營餐飲業，因被告拒不修繕，致使原告受
有不能營業之損失，以一日營業淨利4,000元計，自105年
9月28日起至同年11月8日止，共計42日不能營業，損失16
8,000元。為此，爰依系爭租賃契約及侵權行為法律關係提
起本訴，並聲明：㈠曾文章應給付原告258,000元。㈡願供
擔保請准予宣告假執行。
㈡反訴答辯：陳欣玫於105年9月28日因無法開啟系爭鐵捲門
進入系爭房屋營業，屢次要求曾文章協助修繕未果，業於10
5年10月3日前往高雄市鹽埕區調解委員會調解時通知曾文
章終止系爭租賃契約，故兩造租約已於105年10月3日終止
，陳欣玫自此已無給付租金予曾文章之義務，曾文章請求陳
欣玫給付租金為無理由等語置辯。並聲明：請求駁回曾文章
之訴。
二、曾文章部分
㈠本訴答辯：曾文章早於簽定系爭租賃契約之時，基於安全考
量曾建議陳欣玫應在系爭房屋之系爭鐵捲門之外另增設連外
通道，然遭陳欣玫拒絕，而曾文章於105年9月28日即有聯
繫水電師傅、電捲門師傅，然因當時適逢颱風過境，高雄市
區災情頻傳，致預約不到師傅修繕，而陳欣玫亦不同意破壞
其在系爭房屋內之木板隔間進入，始形成僵局。嗣於105年
10月28日因鄰居檢舉系爭房屋傳出異味，經環保局人員、員
警到場處理，曾文章僅得破壞系爭房屋後方之閣樓木板後，
從系爭房屋上方處進入系爭房屋，並在僅入系爭房屋後發現
系爭鐵捲門乃陳欣玫不當用電而跳電致無法開啟，將店內電
力系統復電後系爭鐵捲門即可正常使用，足見系爭鐵捲門未
故障，曾文章自不負何修繕義務。陳欣玫請求終止系爭租約
，並返還押租金及給付不能營業損失均無理由等語置辯，並
聲明：㈠請求駁回陳欣玫之訴。㈡如受不利之判決，願供擔
保，請免為假執行。
㈡反訴主張：系爭房屋之鐵捲門並未損壞，係因被告用電不當
跳電致不能開啟。陳欣玫單方終止兩造租約應屬無效。而陳
欣玫仍以其個人物品占有系爭房屋，遲至106年8月28日始
清空系爭房屋，陳欣玫仍應給付自105年9月28日起至106
年8月28日止之租金，共計330,000元。爰依系爭租賃契約
起本件訴訟，並聲明：陳欣玫應給付曾文章330,000元。
三、兩造不爭執事項
㈠陳欣玫曾於103年8月20日與曾文章簽訂系爭租賃契約，向
曾文章承租系爭房屋一樓店面經營餐飲業使用。
㈡系爭房屋之鐵捲門於105年9月28日上午無法正常開啟，陳
欣玫即有聯繫曾文章協助處理。
㈢系爭房屋除設置在大門處之鐵捲門外，別無其他門扇或窗戶
可供進出。
㈣陳欣玫業於106年8月28日將系爭房屋清空。
四、得心證之理由
㈠兩造間之租賃契約是否已終止？何時終止？
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於
其期限內不為修繕者，承租人得終止契約，民法第423條、
第430條分別定有明文。
⒉本件陳欣玫有向曾文章承租系爭房屋一樓店面，並以之作為
經營餐飲業使用，有兩造簽立之系爭租賃契約書在卷可稽（
見本院卷第34頁至第37頁），且為兩造所不爭執，堪信為真
實。承上，兩造對於陳欣玫承租系爭房屋之目的係作為營業
使用既有共識，則曾文章依系爭租賃契約之本旨，除於締約
時負有交付處於可供出入、使用狀態之系爭房屋，其對於爾
後系爭房屋適於營業使用之狀態，亦負有客觀之給付義務（
至於破壞該狀態如何究責，則係另一層次之問題，詳後述）
。而兩造既均不爭執系爭房屋之鐵捲門於105年9月28日上
午無法正常開啟時，陳欣玫即有聯繫曾文章協助處理，則曾
文章於陳欣玫通知應為修繕時，依上揭說明，即負有協助排
除系爭房屋不能進入狀態之義務。
⒊曾文章雖抗辯系爭鐵捲門不能開啟之原因經臺灣電力股份有
限公司查明是用戶自備線路或開關不良所導致，經排除跳電
後，系爭鐵捲門即可正常運作，認該不能進入狀態係由陳欣
玫自己所造成，應由陳欣玫自負其責云云，然系爭房屋除設
置在大門處之鐵捲門外，別無其他門扇或窗戶可供進出既為
兩造所不爭執，則欲進入系爭房屋非必透過系爭鐵捲門不可
，而系爭鐵捲門既係由曾文章安裝於其所有之系爭房屋作為
屏蔽內外以維安全之門扇設備，對於系爭鐵捲門之所有權並
不因陳欣玫簽立有系爭租賃契約書而易主，換言之，法律上
有權處分（包含以物理力破壞之事實上處分權）系爭鐵捲門
者，亦僅有曾文章獨有之，此並不因系爭鐵捲門係出於店內
電源跳電狀導致無法開啟而使陳欣玫取得破壞該鐵捲門之法
源依據，更不因此免除曾文章對承租人提供無障礙之系爭房
屋的義務，至多僅在曾文章將系爭鐵捲門之障礙狀態排除後
，依實際造成該障礙狀態之原因，溯源向應負責任之人請求
負擔賠償之責（若係由兩造以外之第三人造成，應由曾文章
負責排除，再以自己之名義請求該第三人賠償，相同之法理
，在本件則應由曾文章在拆除系爭鐵捲門後，由造成跳電之
陳欣玫全額負擔系爭鐵捲門破壞後之相關費用支出）。至曾
文章抗辯陳欣玫在承租之初拒絕另開小門或本件事故發生後
拒絕拆除木板隔間云云，前者要與本件事故之發生無關，而
拆除木板隔間後，勢必需另外聘僱木工施做，期間造成之木
屑、揚塵，對於經營餐飲業之承租人不能使用系爭房屋狀態
之影響，應較移除系爭鐵捲門嚴重而不符比例原則，是曾文
章此部分之抗辯亦不足採。
⒋綜上，曾文章對於其所有之系爭鐵捲門不能開啟，所造成系
爭房屋無法依系爭租賃契約提供適於債之本旨的狀態，既負
有排除之義務及可能性，陳欣玫請求曾文章依系爭租賃契約
協助修繕系爭鐵捲門，於法自屬無違。而陳欣玫於105年9
月28日上午系爭鐵捲門無法正常開啟時，即有聯繫曾文章協
助處理，然曾文章雖曾允諾協助修繕，卻遲遲未派員完修等
情，業據證人 鄭宇汝 證稱：伊與曾文章是鄰居，也知道陳欣
玫是向曾文章租屋使用之人，陳欣玫於105年9月間某颱風
天隔天要開門，卻無法開啟，便很緊張地在找房東及房東太
太，後來房東太太說要找鳳山的水電行來維修，陳欣玫便將
鐵捲門的遙控器囑託伊轉交給房東，房東也有來取回，但是
曾文章並沒有提供修繕，所以後來環保局的人才有過來稽查
，伊有見過曾文章向陳欣玫表示要幫他修繕並要陳欣玫等他
，當時隔壁咖啡店的阿姨也有要幫忙介紹水電行，但房東說
鳳山那位他比較熟，所以堅持要找鳳山的水電行，伊當下也
覺得很奇怪等語（見本院卷第113頁、第114頁），此核與
證人 林富田 證稱：伊係鹽埕區新樂里的里長，曾文章是伊的
里民，陳欣玫則是曾文章的房客，伊知道105年9月陳欣玫
承租之房屋鐵捲門打不開，伊有陪陳欣玫去找曾文章，曾文
章亦稱會聯絡其太太來處理，也有幫陳欣玫向曾文章催辦修
繕，至於曾文章實際上有無找人來修我不知道等語（見本院
卷第115頁、第116頁），以證人林富田證述其除陪同陳欣
玫親自找尋曾文章協助處理系爭鐵捲門之修繕外，亦有幫陳
欣玫向曾文章催辦修繕過，若曾文章果真有協助處理系爭鐵
捲門之修繕，證人林富田應無數次協助催辦之必要，是證人
鄭宇汝證稱曾文章遲遲未提供修繕乙節堪信為真。而陳欣玫
於105年9月28日即已通知曾文章修繕系爭鐵捲門供其開店
營業，期間並曾數度請里長林富田催促曾文章辦理，曾文章
卻始終未協助將系爭房屋不能供營業使用之狀態排除，迄兩
造於105年10月19日前往高雄市鹽埕區調解委員會調解已經
過20餘日，陳欣玫於曾文章在調解委員會後之10月20日以存
證信函通知曾文章終止系爭租賃契約，核與首揭法規無違，
而曾文章亦自稱其於105年10月21日已接獲陳欣玫所寄發用
以終止租賃關係之存證信函（見本院卷第45頁），按民法第
263條終止契約意思表示準用民法第258條第1項之規定，
及第95條所規定非對話之意思表示，於通知到達相對人時發
生效力，則兩造間之系爭租賃契約法律關係應於陳欣玫終止
租約之意思表示到達曾文章之日起即告終止。
㈡陳欣玫請求曾文章返還押租金90,000元，有無理由？
兩造在系爭租賃契約第5條、第6條分別約定：「乙方（陳
欣玫）應於訂約時，交於甲方（曾文章）新臺幣玖萬零仟元
作為押租保證金；乙方若不能續約承租時，甲方應於乙方遷
空交還房屋後無息退還押租保證金」（見本院卷第35頁暨其
背面），本件兩造間之系爭租賃契約業據陳欣玫依法終止已
如前述，而兩造對於陳欣玫已將系爭房屋清空完畢乙節均不
爭執（見本院卷第162頁），則依兩造前揭契約條款之約定
，陳欣玫自得請求曾文章返還押租保證金90,000元為有理由
。
㈢陳欣玫主張受有營業利益之損失有無理由？金額以若干為適
當?
⒈按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，此規定於當事人
依法律規定終止契約者，準用之，民法第260條、第263條
分別定有明文。次按因過失不法侵害他人之權利者，負損害
賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。
⒉本件曾文章依系爭租賃契約負有隨時提供適於營業使用之租
賃標的物即系爭房屋予承租人陳欣玫使用，而曾文章於陳欣
玫數度催促其修繕系爭鐵捲門以排除進入之障礙未果，業經
陳欣玫合法於105年10月20日終止兩造間之租賃關係已如前
述，陳欣玫請求曾文章賠償其租賃契約終止前即105年9月
28日起至同年10月20日止，共23日，因不能營業所生之損失
即屬有據，至陳欣玫自願提前終止租約以後，其對於系爭房
屋業無使用之權利，更遑論以之作為營業獲利之基礎，故陳
欣玫請求曾文章賠償其105年10月21日起至同年11月8日止
之營業利益損失，要屬無據。
⒊陳欣玫雖主張其每日經營歐巴炸雞企業社之營業利益為4,00
0元云云，然為曾文章所爭執（見本院卷第126頁），依民
事訴訟法第277條之規定，應由主張有利於已之事實存在的
陳欣玫負舉證之責，而陳欣玫對此固提出若干單據為證（見
本院卷第103頁、第104頁），然其所提出之交班單（多有
重複）結帳日期僅見105年2月28日、3月6日、3月7日
、3月13日、3月14日、4月6日、4月7日，其中過半數
落在週末或假日，樣本代表性已甚可疑，更遑論該交班單至
多能呈現營業額而無相關成本之記載，而陳欣玫其餘進貨單
據、員工薪資手寫紀錄或匯款憑條，亦無從證明其所經營之
歐巴炸器企業社每日淨利若干，則陳欣玫主張以每日4,000
元計算其獲利要不足採信。本院陳欣玫於系爭房屋無法供其
經營歐巴炸雞企業社使用時，旋即向財政部高雄國稅局辦理
行號暫停營業之登記，足見其應有申報經營歐巴炸雞企業社
所得之紀錄可供審酌（若陳欣玫屬不誠實之納稅義務人，則
由其自負未誠實申報所得之不利益，亦屬合宜），而陳欣玫
於本件事故發生前一年之104年度（系爭租賃契約書顯示，
陳欣玫自103年9月起即已承租系爭房屋，而105年因暫停
營業查無營利所得，則以104年全年度營利所得計算，在陳
欣玫無法提出其他具體證據之前提下，應屬公允）陳欣玫經
營歐巴炸雞企業社營收淨利所得67,417元（見證物袋內之稅
務電子閘門查詢紀錄）計算，陳欣玫每日平均營收淨利（以
扣除成本）應約為185元【計算式：67,417元÷365＝184.
7元，小數點以下四捨五入】，則本件陳欣玫得請求曾文章
賠償之營業利益損失應為4,255元【計算式：185元×23日
＝4,255元】，是陳欣玫請求曾文章賠償其不能營業之損失
4,255元為有理由，逾此範圍則屬無據，應予駁回。
㈣曾文章請求陳欣玫給付租金，有無理由？
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。兩造於系爭租賃契約書第3條、第4條及第9條約定
：「租金每個月新臺幣參萬元…；租金應於每月5日以前繳
納，每次應繳壹個月份…；契約期間內乙方（陳欣玫）若擬
遷離他處時乙方不得向甲方（曾文章）請求租金償還」（見
本院卷第35頁暨其背面），足見兩造於簽定系爭租賃契約時
對於租金係以月為單位繳納，且由承租人陳欣玫提前終止時
，亦不退還該期租金均已達成共識，而本件陳欣玫係於105
年10月20日始合法終止兩造間之租賃契約關係，則依上揭規
定及系爭租賃契約書之約定，陳欣玫自有依約給付曾文章至
105年10月20日止「當期」租金之義務，逾此日期之後兩造
之間已無任何租賃關係可由曾文章據以請求陳欣玫給付租金
，而曾文章雖主張陳欣玫欠繳之租金應自105年9月28日起
算，然自高雄市鹽埕區調解委員會函附兩造調解時所提出之
租賃契約房租收付款明細欄顯示，陳欣玫業已繳納105年9
月5日起至同年10月5日止之租金，則曾文章所得請求之租
金應為105年10月5日起之當期租金30,000元，曾文章請求
陳欣玫給付之租金30,000元為有理由，逾此範圍則屬無據，
應予駁回。至陳欣玫雖於105年10月21日起與曾文章間無使
用系爭房屋之法律上權源存在，但陳欣玫所持有之系爭鐵捲
門遙控器早於105年9月間已託鄭宇汝返還予曾文章，已如
前述，故其未將個人所有物品自系爭房屋內騰空清出，實乃
曾文章拒不配合開啟門扇所導致，客觀上其並未因物品置放
於系爭房屋內而受有何利益，自亦不生何相當於租金之不當
得利可言，附此敘明。
五、綜上，陳欣玫依兩造間之系爭租賃契約及民法侵權行為之法
律關係，請求曾文章返還押租金90,000元及賠償營業利益之
損失4,255元，合計給付94,255元，為有理由，應予准許；
至逾上開範圍之請求，則為無理由，應予駁回。另曾文章依
兩造間之系爭租賃契約法律關係，請求陳欣玫給付105年10
月5日當期之租金30,000元，亦有理由，應准許之，逾此金
額，則屬無據，應予駁回。
六、本件兩造勝訴部分，均係適用簡易程序所為他造敗訴之判決
，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行
。並依同法第392條第2項，依職權為敗訴之一方預供擔保
，得免為假執行之宣告。至陳欣玫敗訴部分，其假執行之聲
請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結
果，不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年12月28日
高雄簡易庭法官謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕
本）。
中華民國106年12月28日
書記官陳恩慈