裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第1216號民事判決
裁判日期：民國107年11月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第1216號原告 陳惠智 訴訟代理人 江燕偉 律師被告 李國書 被告 魏國棟 共同訴訟代理人 金鑫 律師複代理人 呂靜玫 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○號土地上門牌碼新北市○○區
○○路○○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）為原告所有（民國92年10月21日以買賣為原因登記為所有權人），被告李國書與原告係多年好友，故原告將系爭房屋無償提供被告李國書屋使用。詎被告李國書不自行使用後，竟將系爭房屋以每月新臺幣（下同）2萬5,000元出租被告魏國棟使用。原告遂於106年8月3日以存證信函（下稱原證2函）通知被告李國書終止其與原告間就系爭房屋使用借貸關係，並請被告李國書於函到10日內騰空返還系爭房屋。原證2函既於106年8月4日送達被告李國書，原告與被告李國書間就系爭房屋使用借貸關係應已終止。系爭使用借貸契約終止後，被告已法律上原因繼續占有系爭房屋，爰本於民法第470條第2項、民法第767條第1項規定提起本訴，請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。
㈡系爭使用借貸契約終止後，被告李國書已無權占用系爭房屋
，其自106年8月16日起仍續以每月2萬5,000元將系爭房屋出租予被告魏國棟受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，爰併本於不當得利法律關係請求被告李國書返還自106年8月16日起至107年4月15日止，共8個月相當於租金之利得20萬元。另請求被告李國書自起訴繕本送達翌日（即107年5月23日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元。
㈢退步言之，即令原告與被告李國書間就系爭不動產確有成立
買賣契約（即被證9買賣契約，下稱被證9契約），肇於系爭不動產為國民住宅，依國民住宅條例第19條第1項規定承購人居住滿1年後，始得將該住宅出售。因原告未於系爭房屋居住滿1年，不得出售。故其等已約定先行解約，1年後再另擬買賣契約。又因被告李國書嗣後反悔，故未擬新約，應認被證9契約已經解除，被告不得援引該約為有權占有系爭房屋之依據。再退萬步言，被告李國書既於107年8月30日當庭表明其不用再給付任何價金予原告，原告即無庸再對其催告，而得逕以準備㈡狀繕本送達被告李國書作為解除被證9契約意思表示。被證9契約既經原告解除，被告即不得援引該約為有權占有系爭房屋之依據。另被告主張，其已交付410萬元價金予原告一節，經另案認定非用以清償系爭房地貸款及稅金，而係兩造間其他糾紛，有爭點效之適用。
㈢併為聲明：
⑴被告應將坐落系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⑵被告李國書應給付原告20萬元，及自107年5月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶被告李國書應自107年5月23日起至遷讓返還系爭房屋屋之日止，按月給付原告2萬5,000元。
⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭房屋為被告李國書所有，僅借名登記於原告名下，故被
告李國書有權占有系爭房屋，亦有權將系爭房屋出租被告魏國棟占有使用。即被告李國書於92年間擔任台北縣泰山鄉鄉長，與原告夫妻同為泰山同心夫妻聯誼會之成員，因被告李國書為最年長者，故原告夫妻均稱其為大哥。被告李國書因得悉臺北縣政府（已變更為新北市政府）推出「忠孝新村」國宅社區店鋪住宅之預售案，原告已決定購買3間房屋，被告李國書亦有意購買1樓店鋪，遂委請原告以其名義向台北縣政府標購取得系爭房屋及坐落基地（下合稱系爭不動產），買賣總價為500萬1,000元，其中150萬1,000元為自備款，餘款則以原告為借款人向銀行辦理貸款。其等並約定，買賣價金均由被告李國書負擔，給付方式則先由原告代墊押標金、自備款、契稅、貸款本息，嗣再由被告李國書陸續償還。
系爭房屋由被告李國書占有使用，所有權暫登記於原告名下，嗣再依被告李國書之指示辦理移轉登記。因當時雙方互動良好，基於信任關係未締書面契約。原告於受被告李國書委任後為示負責，乃就系爭不動產每年支出製作明細表，關於92年度支出金額共158萬4,154元（含押標金、自備款、契稅、火險費、貸款本利）。因被告李國書與原告原即有共同投資之金錢往來，被告李國書置於原告處生利息之現金至91年12月21日止，計296萬6,900元。以該結餘款及92年利息收入，清償92年度支出款等後，92年尚有12萬7,246元結餘。系爭不動產350萬元貸款，因被告李國書先後參與選舉，支出龐大競選經費，致未能立即清償。惟系爭房屋自購入後，即由被告李國書占有供作服務處使用，迄99年11月因競選失利，被告由李國書出租予訴外人 古翠娥 供經營「美寧工作坊」使用（約定每月租金2萬5,000元，但承租人實際未支付，惟原告於收支表載明18個月租金收入）。期間被告李國書曾於100年1月31日匯款100萬元供償貸款本息。再於101年7月31日，經原告與被告李國書結算結果，被告李國書應支付金額共412萬1,988元。原告表示可扣除零頭，故被告李國書依約於101年7月31日清償410萬元。原告則將其代墊系爭屋房屋100年、101年稅單交付被告李國書。因被告李國書已經清償完畢，故指示原將系爭不動產移轉予其子 李季霖 。詎原告見系爭不動產增值符度頗巨，不甘履約，初以其需在系爭房屋設籍滿1年後，始得辦理移轉推拖。被告李國書基於彼此間信賴關係，同意1年後再向其請求。原告始勉強與李季霖通謀於102年10月20日簽署買賣總價為1,000萬元之買賣契約（下稱被證9買賣契約），並為取得過戶資金流程，約定分4期給付價金，由李季霖於102年12月23日匯款500萬元予原告，再由原告依序於102年12月27日、103年3月18日各匯款400萬元、100萬元返還。嗣原告反悔拒不辦理過戶，被告李國書已於104年9月23日以存證信函通知原告終止借名登記契約關係，並起訴請求其移轉返還系爭不動產（本院105年度訴字第395號、臺灣高等法院105年度重上字第540號、最高法院107年度台上字第1342號，下稱另案）。雖另案判決確定被告李國書敗訴，但系爭房屋確為被告李國書借名登記予原告，被告李國書為真正所有權人，故無權占有及無法律上原因受有不當得利之情。
㈡退步言之，縱被告李國書無法證明借名登記契約存在，被告
李國書占有系爭房屋，仍係本於原告欲將系爭不動產移轉登記予被告李國書指定之李季霖而交付占有，亦具合法權源，殊不因原告嗣後反悔以原證2函催告被告李國書返還系爭房屋而有所影響。即被告李國書於101年7月31日將410萬元交給原告後，原告曾對被告李國書陳稱「大哥你買房子的錢全部付清了，可請代書來辦理過戶登記」等語，因被告李國書指示登記予李季霖，故簽署被證9契約，並依原告指示完成500萬元資金流程（即被證10①+②），僅尚餘500萬元資金流程（即被證10③+④）迄未履行，故被證9買賣契約效力仍存在。則被告李國書占有系爭房屋，既係原告本於被證9買賣契約關係將系爭房屋交付買受人，被告李國書又基於買受人李季霖之授權占有使用（含出租）系爭房屋，自屬有權占有。
㈢併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於92年10月21日以買賣為原因登記取得系爭房屋所有權，並有系爭建物登記謄本（詳原證1）在卷可佐。
㈡系爭房屋自原告登記取得所有權後，即交由被告李國書占有
使用。期間自106年8月16日起迄今，係由被告李國書以每月2萬5,000元出租被告魏國棟占有使用。
㈢原告提出原證1至6書證形式為真正。
㈣被告提出被證1、2及被證4至18書證形式為真正。
㈤被告李國書前以系爭不動產為被告李國書所有僅借名登記於
原告名下，被告李國書已於104年9月23日以存證信函通知原告終止借名登記契約關係為由，類推適用民法委任關係，起訴請求原告將系爭不動產移轉登記予被告李國書。經法院以被告李國書無法證明借名登記契約關係存在為由，判決被告李國書敗訴確定等情，業據本院依聲請調取另案全卷核對屬實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。
被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨參照）。查系爭房屋自92年10月21日起即登記為為原告所有；系爭房屋現由被告李國書間接占有，出租被告魏國棟直接占有使用等情，既為兩造所未爭執，而可認為真正，按諸前開裁判意旨，本件自應由主張有權占用系爭房屋之被告，就有權占有之利己事實，負舉證之責。經查：
㈠關於被告李國書抗辯：系爭不動產為被告李國書所有，僅借
名登記於原告名下，故被告李國書有權占用系爭房屋，且得本於所有權人地位，將系爭房屋出租被告魏國棟占有使用一節。
⑴按訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，
當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第399條第1項規定（現行法第400條第1項）之趣旨觀之甚明（最高法院42年台上字第1306號判例意旨參照）。
⑵被告李國書前以系爭不動產為被告李國書所有僅借名登記
於原告名下，被告李國書已於104年9月23日以存證信函通知原告終止借名登記契約關係為由，類推適用民法委任關係，起訴請求原告將系爭不動產移轉登記予被告李國書。經法院以被告李國書無法證明借名登記契約存在為由，判決被告李國書敗訴確定一節，承前述，既為兩造所未爭執，且有另案確定判決在卷可佐，而可認真正。按前開判例意旨原告與被告李國書均應受前開確定判決既判力之拘束，除於另案言詞辯論結後，有新事由發生，被告李國書並不得於本訴中為與另案確定判決意旨相反（即系爭借名契約關係存在）之主張，法院亦不得為反於另案確定判決意旨之裁判。又本件被告李國書就所辯「系爭借名登記契約存在」之事實，所援引攻擊防禦方法，既均發生於另案言詞辯論終結前。不問其於另案言詞辯論終結前是否已提出或得提出而未提出，基於另案確定判決既判力之「遮斷效」（失權效或排他效），被告李國書前開與另案確定判決相反之抗辯「即被告李國書為系爭房屋所有權人，僅將系爭房屋借名登記於原告名下，故為有權占有」一節，自無可採。
㈡被告李國書另以：被告李國書於101年7月31日將410萬元交
給原告後，原告曾對被告李國書陳稱「大哥你買房子的錢全部付清了，可請代書來辦理過戶登記」等語，因被告李國書指示登記予李季霖，故簽署被證9契約，並依原告指示完成500萬元資金流程（即被證10①+②），僅尚餘500萬元資金流程（即被證10③+④）迄未履行，故被證9買賣契約效力仍存在。即本件被告李國書占有系爭房屋，既係原告本於被證9買賣契約關係將系爭房屋交付買受人，被告李國書又基於買受人李季霖之授權占有使用（含出租）系爭房屋，自屬有權占有等語為辯。經查：
⑴原告於臺灣新北地檢署105年度偵字第33201號偵查案件（
下稱偵案）中，自承：被證2明細表為原告製作提供給李國書，因系爭房屋購入後，均交由李國書使用，李國書在96年間向原告表示要購買系爭不動產，原告才會製作明細表，目的是要證明購屋成本，當時的想法是要以成本價賣給李國書。被證5總表亦為原告製作提供給李國書，因為李國書欠原告錢，又長期占用系爭房屋。被證5總表下方書寫「茲收到李國書交付410萬元(101年7月31日)」是長期欠錢結算等情（詳本院卷第129、130頁）。參酌被證2、被證5明細，確均計及系爭不動產購入後相關收支（含押標金、自備款、契稅、保險費、地價稅、房屋稅、租金）及李國書轉入金額（100年1月31日「100萬元」）等之結算。併參酌訴外人 翁芳松 於另案二審到庭證稱：李國書400萬元現金給原告後，原告就在帳單下面空白處簽上400多萬元的金額做為收據，而後就把收據給李國書，且說你買房子的錢全部付清了等語；訴外人 林偉聖 於另案二審亦到庭證述：我在103年2月6日跟李季霖二人到原告泰山公司2樓會議室，原告表示系爭房屋是李國書的，之後會將此房子過戶給李季霖等語（詳另案二審105年9月5日準備程序筆錄）等語。經本院調查結果認，由原告於偵案中自認之事實；佐以翁芳松、林偉聖於另案證詞；再參酌被證
2、5記載內容；併衡以系爭不動產102年至106年房屋及地價稅已於106年7月27日由被告李國書之配偶存入原告帳戶（詳被證14）等情，應足推斷系爭不動產原固由原告出資購入而為原告所有，惟肇於系爭房屋自購入後即由原告交付提供被告李國書無償占有使用，其等為達使用者與所有權人合一之目的，至遲於96年間原告製作被證2明細表交付李國書時，原告與被告李國書間應已有原告同意以「系爭不動產之支出成本」為對價將系爭不動產出售予李國書之買賣合意。僅肇於李國書無法於收受被證2明細表時一次結清價金，故持續由原告製作收支明細表，併迄原告製作被證5明細表時，其等間完成應付價金最後結算。即被告李國書抗辯：扣除李國書已付款項，約定由李國書應於101年7月31日再給付原告410萬元以為價金尾款，原告即同意將系爭不動產過戶予李國書或其指定之人一節，應可認為真。
⑵被告抗辯：因被告李國書交付410萬元予原告後，買賣價
金既已經給付完畢，且李國書指示登記予李季霖，是約定以李季霖名義與原告簽署被證9契約。即被證9契約所載由李季霖以1,000萬元向原告購買系爭不動產，係通謀虛偽而為。實際上買方並無庸交付賣方1,000萬元，僅需依賣方指示製造1,000萬元價金交付金流，原告即應按被告李國書指示將系爭不動產移轉登記予其指示之訴外人李季霖等情，核與李季霖於偵案中證述內容「其有同意以李季霖名義過戶，才授權李國書代其簽署被證9契約…其知道系爭房屋只是單純過戶而已，是要做假買賣、做金流而已（詳本院卷第131頁）及原告親書字據（詳被證10）相符，而可認屬實。衡諸一般社會驗法則，倘於簽訂被證9契約時，確如原告所主張：被告李國書尚有500萬元買賣價金未給付原告，原告應無親書被證10字據要求以李季霖名義假造1,000萬元金流之必要。又被證9契約既基於原告與李季霖間通謀虛偽意思表示而為，其等間並無於102年10月20日另合意由原告以1,000萬元將系爭不動產出售予李季霖之意，自為無效。即本件未因被證9契約之簽署變更前述原告與被告李國書於96年間合意以「系爭不動產支出成本」為對價，由原告將系爭不動產出賣予被告李國書之買賣契約內容。是以，關於被告李國書抗辯：李季霖係本於被證9契約受原告移轉占有系爭房屋，李國書再本於為李季霖父親身份，經李季霖授權占有使用系爭房屋一節，應無可採，併此敘明。
⑶按系爭房屋於兩造訂立買賣契約之前，既由被上訴人本於
租賃關係而占有，則依民法第946條準用同法第761條第1項但書之規定，被上訴人就系爭房屋自買賣契約成立之日起，即已接受上訴人之交付，依同法第373條，該屋之利益由此當然歸屬被上訴人。乃上訴人猶謂原有租賃關係並未消滅，基於出租人地位請求被上訴人支付租金，顯非正當（最高法院46年台上字第64號判例意旨參照）。本件系爭房屋於原告與被告李國書成立買賣契約（即96年間原告製作被證2明細表交付李國書時，原告同意以「支出成本」為對價將系爭不動產出售予李國書之買賣合意。）時，承前述被告李國書既本於與原告間使用借貸關係而無償占有系爭房屋，則依民法第946條準用同法第761條第1項但書之規定，被告李國書就系爭房屋自前述買賣契約成立之日起，使用借貸關係已經終止，被告李國書即已接受原告之交付買賣標的物。是原告以原證2函通知被告李國書終止其等間就系爭房屋使用借貸關係，不生合法終止之效力。
⑷綜上，被告李國書既自96年起本於與原告間買賣契約關係
占有系爭房屋，且其等間約定以「支出成本」計算之買賣價金，承前述，復已經被告李國書於101年7月31日將410萬元交給原告後結算完畢。則被告李國書占有系爭房屋自屬有權占有。併原告以被告李國書給付買賣價金遲延為由，以準備㈡狀所為解除契約意思表示，自不生合法解除效力，附此敘明。
五、綜上，被告李國書係本於買賣契約關係有權占有系爭房屋，其將有權占有使用之系爭房屋出租予被告魏國棟收取租金，自亦屬有法律上原因受有利得；被告魏國棟既本於與有使用權之被告李國書間所締租賃契約關係占有使用系爭房屋，自亦為有權占有。從而，原告本於民法第470條第2項、民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告；本於民法第179條規定，請求被告李國書返還相當於租金之利得，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回。
六、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國107年11月8日
民事第四庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月8日
書記官傅淑芳