宣 示 判 決 筆 錄 八十九年度北簡字第一五六二九號
原 告
即反訴被告 國票聯合證券股份有限公司
法定代理人 施建生
訴訟代理人 張勝傑 律師
被 告
即反訴原告 甲○○
訴訟代理人 陳良安
右當事人間八十九年度北簡字第一五六二九號返還保證金事件於中華民國九十年三月
廿一日在本院台北簡易庭公開宣示判決出席職員如左：
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載
於後：
主 文：
被告應給付原告新台幣肆拾伍萬元，及自民國八十九年七月一日起至清償日止，按年
息百分之五計算之利息。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本訴部分於原告以新台幣壹拾伍萬元供擔保後得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
反訴原告訴之聲明：
反訴被告應給付反訴原告新台幣叁佰零捌萬伍仟貳佰伍拾元，及自民國八十九年八月
卅日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟標的及理由要領：
壹、本訴部分：
原告主張：兩造於民國八十五年六月廿六日簽訂房屋租賃契約書，由被告將坐落台
北縣三重市○○路○段卅號三樓全部出租予原告，供原告三重分公司營業使用，雙
方約定租賃期限自八十五年九月一日起至九十年八月卅一日止，原告依租賃契約第
四條規定，於簽約時交付保證金新台幣（以下同）四十五萬元，租賃契約第八條約
定「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處，乙方不得向甲方（即被告）請求租
金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照使用現狀還甲方
，乙方不得異議」八十九年四月間，原告因三重分公司擬遷址，乃依約通知被告租
約於六月卅日終止，嗣於終止當日返還鑰匙、移轉房屋之占有予被告，詎被告迄未
返還上開租賃保證金，屢經催促無效。原告終止租約返還鑰匙並交還房屋後，被告
復以公證據人員告知租約終止最好經公證再出租為由，一再要求原告須配合其辦理
終止契約之公證，否則不願返還租賃保證金，原告為儘早取回租賃保證金，不得己
配合被告於八月卅日前往台灣板橋地方法院辦理公證，且因公證實務上之要求，公
證書上乃以辦理公證當日為契約終止日。原告於八十九年六月卅日將房屋遷空交還
被告後即未再進入系爭房屋，直至十二月七日經被告同意後始進入拆取被告所不要
之高架地板，原告並非至該日始遷離系爭房屋。
被告則辯以：系爭之租賃契約業經八十九年八月卅日板橋地方法院八九年度公二字
第三一０一七號公證終止，兩造同意以八十九年八月卅日為終止日，惟自該租約終
止日及至原告全部撤離返還租賃物止（八十九年十二月七日），原告尚積欠被告依
據租賃契約第三條之八十九年七、八月租金卅萬元、依收據管理費二萬二千八百五
十二元、依停車位租賃合約書請求八十九年六月至八月四萬五千元、依收據停車管
理費四千五百元、依租賃契約第七條請求恢原狀之裝修九十一萬二千九百元、依同
條請求八十九年九月至十二月按每月租金五倍計算之違約金二百廿五萬元，共計三
百五十三萬五千二百五十二元，被告得由返還原告之保證金四十五萬元予以抵銷。
原告於八十九年十二月七日尚在租賃物現場搬離，且因原告未交還租賃物鑰匙，租
賃物均任憑原告自由出入用履經被告勸阻無效，原告一直未將租賃物清楚完整返還
被告，更提起本件訴訟，使被告無法再將租賃物出租收益，喪失出租商機蒙受不白
損失，原告應依租約第七條之約定給付違約金。系爭租賃物自原告八十九年十二月
七日遷離後，遺留於現場為千瘡百孔之景樣，不復當初被告交付予原告出租使用時
之景況，依租賃契約第七條之約定，原告自得將租賃物修復至原來狀況，俾利再出
租。陳良安係被告之兒，車位所有權亦屬被告，該車位租約係由被告授權陳良安代
理簽立。
經查：
㈠本件兩造間就台北縣三重市○○路○段卅號三樓全部定有租賃契約書，原告向被
告承租系爭房屋，租期自八十五年九月一日起至九十年八月卅一日止，租金每月
十五萬元，原告已繳納租金至八十九年六月卅日。原告於八十九年四、五月間因
擬遷址而以電話及書面通知被告將於八十九年六月卅日終止契約，並通知被告返
還房屋，原告並於八十九年六月卅日於系爭房屋將房屋鑰匙返還給被告之代理人
陳良安，兩造於八十九年八月卅日至台灣板橋地方法院辦理終止契約之公證，原
告於八十九年十二月七日經被告同意後進入系爭房屋拆取高架地板等情，有房屋
租賃契約書、公證書影本在卷可稽，並為兩造所不爭執，應認為真實。
㈡兩造間租賃契約第四條約定「乙方應於訂約時，交於甲方四十五萬元作為押租保
證金，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金．．．」第七條約定
「乙方於租期屆滿時，或終止租約時，應即日將租賃房屋誠心按照使用現狀遷空
並依使用現狀清理後交還甲方始完成交屋程序，不得藉詞推諉或主張任何權利。
如不即時遷讓交還房屋時，自屆滿或終止租約之翌日起，甲方每月得向乙方請求
按照租金五倍之違約金至完成交屋程序之日止．．．」第八條約定「契約期間內
乙方若擬遷離他處，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權
利金，而應無條件將該房屋照使用現狀還甲方，乙方不得異議」有租賃契約書影
本在卷可稽。系爭租賃契約已於八十九年六月卅日終止，原告並於終止當日返還
鑰匙、移轉房屋之占有予被告等情，業經證 陳福隆 、 郭蒼屘 、 鄭秀蓮 到庭證述在
卷。被告訴訟代理人於九十年二月二日陳述「陳福隆有於八十九年四月打電話，
八十九年六月卅日在場雖有交付系爭房屋全部鑰匙給我，但郭先生有保留一份有
大門鑰匙，因原告要繼續搬遷物品，且未將房屋恢復原告，應不算完全點交。原
告有發文要於八十九年六月卅日終止契約，我們於八十九年五月間收到，但我未
達成共識，因一直未達成共識，我打電話給法院公證處，公證處人員說租約終止
最好經公證再出租．．．原告八十九年十二月六日打電話說要搬東西，問我說可
不可以，因是他們的東西，我不能說不可以，原告且說要我幫忙開門，我說你們
有鑰匙，為何要我開門？他們說鑰匙不知在哪裡，八十九年十二月七日我就開門
讓他們進去搬東西。」又於九十年二月廿一日稱「原告八十九年十二月六日問我
們需不需要高架地板，我說這本來就是你們的東西，我們不需要，原告八十九年
十二月七日去拆高架地板。」有筆錄附卷足憑。可知系爭租賃契約於八十九年六
月卅日終止，原告並於終止當日返還鑰匙、移轉房屋占有予被告。由於系爭租賃
契約因原告行使第八條之終止權而終止，並非雙方合意終止，故無須得被告之同
意，兩造於八十九年八月卅日所辦理終止租約之公證，係原告為配合被告之要求
而辦理，因兩造間之契約已於六月卅日終止，不因事後辦理形式上之公證程序而
受影響。又原告於八十九年十二月七日經被告同意後進入拆取被告所不要之高架
地板，並非至該日始遷離系爭房屋。另原告否認有保留鑰匙、其間自行至系爭房
屋搬物品，而被告並未舉證證明有該等情事，故被告此部分所述尚難採信。
兩造間之租賃契約於八十九年六月卅日終止，原告並已於該日返還鑰匙、移轉房屋
占有予被告，故原告以七、八月份房屋租金、大樓管理費及違約金主張抵銷部分，
為無理由。被告所稱之停車位租約，係原告與訴外人陳良安所訂立，有停車位租賃
合約書影本附卷足憑，與被告無涉，又停車位租賃合約書中並未表明陳良安係被告
之代理人，故被告所稱停車位租約係由其授權陳良安代理簽立並無可採，是以被告
不得以停車位租金及停車管理費部分抵銷。關於恢復原狀裝修費用部分，由於系爭
租賃契約第七條及第八條係約定終止租約時原告應將房屋「照使用現狀」返還被告
，並未約定原告須將房屋重新裝修或回復被告交付房屋時之原狀，被告此部分抵銷
主張亦無理由。
綜上所述，兩造間之租賃契約於八十九年六月卅日終止，原告並已於該日返還鑰匙
、移轉房屋占有予被告，而被告主張之抵銷部分均無理由，從而，原告依租賃契約
第四條約定，請求被告返還押租保證金四十五萬元，及自八十九年七月一日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，又原告 陳明 願供擔保
聲請宣告假執行，爰酌定相當之擔保金額准許之。
貳、反訴部分：
反訴原告主張：系爭之租賃契約業經八十九年八月卅日板橋地方法院八九年度公二
字第三一０一七號公證終止，兩造同意以八十九年八月卅日為終止日，惟自該租約
終止日及至原告全部撤離返還租賃物止（八十九年十二月七日），反訴被告尚積欠
反訴原告三百五十三萬五千二百五十二元未清償，含八十九年七、八月租金卅萬元
、管理費二萬二千八百五十二元、停車位租金八十九年六月至八月四萬五千元、停
車管理費四千五百元、求恢原原狀之裝修九十一萬二千九百元、八十九年九月至十
二月按每月租金五倍計算之違約金二百廿五萬元，反訴原告自得由返還反訴被告之
保證金四十五萬元予以抵銷外，其不足數額三百零八萬五千二百五十二元反訴被告
應負給付之責任。
反訴被告則辯以：關於七、八月份房屋租金、大樓管理費及違約金部分，答辯理由
如本訴部分。關於停車位及管理費部分：反訴原告所稱之停車位租約，係反訴被告
與訴外人陳良安所訂立，與反訴原告無涉。關於恢復原狀裝修費用部分：系爭租賃
契約第七條及第八條係約定終止租約時返訴被告應將房屋「照使用現狀」返還反訴
原告，並未定反訴被告須將房屋重新裝修，且反訴原告自認前述估價單上之工程並
未實際施作，其亦未支出該筆費用，故反訴原告之請求為無理由等語。
如前本訴部分所述，兩造間之租賃契約於八十九年六月卅日終止，反訴被告並已於
該日返還鑰匙、移轉房屋占有予反訴原告，故反訴原告請求七、八月份房屋租金、
大樓管理費及違約金部分，為無理由。反訴原告告所稱之停車位租約，係反訴被告
與訴外人陳良安所訂立，與反訴被告無涉，而停車位租賃合約書中並未表明陳良安
係反訴原告之代理人，故反訴原告所稱停車位租約係由其授權陳良安代理簽立並無
可採，是以反訴原告請求六至八月之停車位租金及停車管理費部分亦無理由。另由
於系爭租賃契約第七條及第八條係約定終止租約時反訴被告應將房屋「照使用現狀
」返還反訴原告，並未約定反訴被告須將房屋重新裝修或回復反訴原告交付房屋時
之原狀，是以反訴原告主張恢復原狀之裝修費用亦無理由。從而，反訴原告之訴為
無理由，應予駁回。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法院書記官 曾春蘭
法 官周美雲
右筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○
號）提出上訴狀。(均須按他造當事人之人數附繕本)。
中 華 民 國 九十 年 三 月 廿七 日
書 記 官 曾春蘭