臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第四一О號
原 告 王峻民 即祭祀公業 王五祥 管理人
訴訟代理人 王振志 律師
鄭淑婉 律師
被 告 甲○○
丙○○
乙○○
右當事人間請求給付租金事件，本院判決如左：
主文
被告應給付原告如附表二所示金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之四、丙○○負擔百分之九十五、乙○○負擔百分之
一。
本判決原告勝訴部分於原告各以新台幣伍萬元、伍拾伍萬元、參萬元供擔保後，得各
就被告甲○○、丙○○、乙○○假執行。但被告丙○○如於假執行程序實施前以新台
幣壹佰陸拾肆萬玖仟柒佰陸拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告如附表一所示金額。願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
壹、就被告甲○○請求部分之陳述：
（一）被告甲○○前承租原告所有坐○○○區○○段○○段第五○地號土地，有土地
租賃契約書為憑，依雙方租金約定：「每年每坪依該地號申報地價百分之七計
算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開此
率收受租金。」，又第六條第一項約定：「乙方（即被告）擬將承租地讓與第
三人，乙原承租條件履行應負之義務時，甲方不得拒絕；．．．．讓與時，乙
方應負責該受讓人與甲方簽訂新約，否則，以違約論。」，茲先 陳明 。
（二）而被告甲○○前因積欠原告公業七十六年至八十一年之地租經原告公業訴請給
付租金並經鈞院新店簡易庭八十一年度店簡民字第三四九號、鈞院八十二年度
簡上字第二八七號判決原告公業勝訴在案，並經最高法院以八十六年度台簡抗
字第五七號裁定駁回被告甲○○對鈞院上開裁定之抗告確定。詎被告甲○○於
上開案件敗訴確定後旋即將其所有之建物連同系爭地上權於民國八十七年八月
十八日移轉登記予第三人 沈國地 ，並故意不依上開租約第六條約定使第三人沈
國地與原告公業更換土地租賃契約併結清其所積欠之地租，且以將上開建物暨
地上權設定抵押予其母「楊王梅代」，以遂其脫產目的。致原告公業於訴請該
第三人沈國地給付租金，竟遭鈞院新店簡易庭以「．．．甲○○．．．所為之
系爭土地租賃條件之特約，．．．僅得拘束該簽訂契約之當事人，應不得拘束
被告沈國地」為由而駁回原告公業對被告甲○○後手之請求，有鈞院新店簡易
庭八十八年度店簡字第五○一號宣示判決筆錄可稽。
（三）承上所述，被告甲○○雖將系爭土地地上權暨建物所有權移轉登記與第三人沈
國地，惟第三人沈國地既未與原告公業簽訂土地租賃契約，則被告甲○○與原
告公業之原土地租約應仍存續有效，要不影響原告本於系爭租約請求被告甲○
○給付地租暨違約金（因八十二年、八十三年租金已罹於時效故不予請求）。
緣訴外第三人沈國地係自八十七年八月十八日受讓本件被告甲○○系爭土地之
地上權及其上建物，且經台灣台北地方法院判決應自前開受讓之時起給付租金
與原告確定在案，爰將本件對被告甲○○之租金請求縮減為自八十四年一月一
日起至八十七年八月十七日、違約金縮減為自八十四年一月一日起至八十六年
十二月三十一日止（如更正後計算表）。
貳、就被告丙○○請求部分之陳述：
（一）被告丙○○所有坐落台北市○○區○○段一小段第七○七建號（門牌：台北市
○○○路六段九四號地下室）係無權占有原告所有坐落同區段第二七三地號土
地上，有土地、建物登記簿謄本可稽。
（二）坐落原告所○○○區○○段○○段第二七三地號上之建物，依該棟建物每一樓
層之每戶建物面積於原告所有上開土地之地上權登記，第三人陳 賴阿銀 應為萬
分之四一六（第六三三建號）， 林秀次 之地上權應各為萬分之四三四（第六三
七建號）、萬分之四三四（第六三八建號）， 靳宗倫 應為萬分之四三四（第六
三九建號），而扣除上開第三人實際應占地上權持分及已登記之地上權持分，
被告丙○○之地上權應為萬分之一六六五。按「無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。」，民法第一百七十九條定有明文，核被告丙
○○無權占有原告上開土地而受利益，致原告受有無法使用收益之損害，而查
原告上開土地設定地上權予他人每年每坪可收取依申報地價百分之七計算之地
租，是原告自得依被告丙○○所有建物佔系爭土地之面積比例請求相當租金損
害之不當得利，自屬有據。
（三）退一步以言，被告丙○○之前手 陳賴阿銀 與原告公業訂有租約，設鈞院審認該
租約應為被告所繼受，則原告預備主張本於系爭租約之租金給付請求權請求被
告丙○○給付所欠之金額，亦無不合。而原告前於鈞院新店簡易庭對系爭第二
七三地號之地上權人訴請給付租金乙案中，曾追加被告給付地租或相當租金損
失之不當得利，茲因承審法官認原告公業與被告間有無租賃關係須詳加調查而
有礙訴訟終結故不准原告公業追加被告，有八十八年度店簡字第五○○號宣示
判決筆錄可稽，併此敘明。
參、就被告乙○○請求部分之陳述：
（一）被告乙○○原係承租原告公業萬隆段二小段第三五五、三五八、三六○、三六
三地號土地（地上建物為第一五七四建號），有土地租賃契約書（惟查第三六
三地號被告並未就其前手關少莊辦理該地之地上權移轉登記，然不影響被告承
租該地之事實）為憑。嗣原告公業於八十四年間將上開第三五五、三五八、三
六○地號三筆土地出售予被告乙○○暨該三筆土地其上之同棟集合住宅之建物
所有權人（即被告乙○○應取得之上開三筆土地持分各為四八分之二、八分之
二、四八分之二），而當時被告乙○○亦無意購買其建物所佔之土地持分，故
原告公業乃將被告乙○○應購買之上開土地持分以派下員 王德源 、 王樹木 之子
即 王賢明 、 王賢宗 名義購買而信託登記於其二人名下，此亦有土地、建物登記
簿可稽。
（二）惟查被告乙○○所有之建物仍佔用上開系爭土地，要不影響與原告公業先前之
租地事實，而被告乙○○積欠原告公業八十四年至八十八年地租未繳，經原告
公業催討均置之不理，有存證信函為憑，是原告本於與被告之租賃關係依法請
求被告給付所欠之地租，依法並無不合。
（三）設被告乙○○主張與原告公業並無租賃關係，惟被告所有之建物係佔用原告信
託登記予 王文吉 、王賢明、王賢宗所有之土地上，享有使用上開系爭土地之利
益致原告公業受有無法使用收益之損害（原告得收取租金情形詳如前述），是
原告本於不當得利請求權（民法第一百七十九條請參照）請求被告乙○○返還
相當租金損害之利益，依法亦無不合。另原告與被告乙○○之土地租賃契約第
六項第（二）點訂有「乙方（即被告乙○○）應按期繳納之租金，如有積欠達
二年時，甲方（即原告公業）得隨時終止租約，或加收地租額百分之二十之違
約金」之約定，是原告對被告乙○○追加本件違約金部分之請求三一三三五元
（詳如更正後之附表、計算表），以維原告權益。
三、證據：提出計算表、土地租賃契約書、本院新店簡易庭八十一年度店簡民字第三
四九號判決書、八十二年度簡上字第二八七號判決書、最高法院以八十六年度台
簡抗字第五七號裁定、土地、建物登記簿謄本、戶籍謄本、本院新店簡易庭八十
八年度店簡字第五○一號宣示判決筆錄、被告丙○○所有建物佔系爭土地之面積
比例表乙紙、本院新店簡易庭八十八年度店簡字第五○○號宣示判決筆錄、存證
信函、地價表、台北市文山區公所備查函等為證。
乙、被告方面：
被告甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
被告丙○○方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告假執
行。
二、陳述：被告所有台北市○○○路○段○○號地下室建物緣自法院拍賣合法取得，
拍賣公告上並無拍定人須付其他租金之公告。被告並未繼受訴外人陳賴阿銀之租
賃關係，被告與原告公業亦無租賃關係，原告請求被告給付地租或相當地租之金
額，自無理由。又原告既以該地設定地上權，其請求租金應僅及於地上權人，而
被告亦非與原告公業設定地上權，即被告與原告並無設定地上權之債權債務關係
。何況原告與其他人之租金約定乃債權關係，與被告無關，不應拘束被告。查市
上地下室乏人問津，本建物亦已閒置多年無人承租，原告請求每月高達三十餘萬
元之租金金額亦顯屬過高。倘原告同意以適當價格給付被告以買受本建物，被告
願依法出賣本建物。
三、證據：提出存證信函、拍賣公告為證。
被告乙○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：兩造土地租賃契約關係始自八十三年五月三十日，同年六月一日起租，八
十四年十二月二十七日，將八十三年度全年土地租金七萬二千四百八十一元、八
十四年度租金七萬七千八百六十四元一併交付原告公業經手人 李有富 ，並出具繳
款書收據為證，證明原告超收八十三年一至五月份租金。原告請求八十四年度租
金、違約金部分及八十五年度至八十八年度違約金四筆應予刪除，且應將超收及
溢部分金額一併退還被告。至於八十五年度、八十六年度、八十七年度、八十八
年度土地租金自應給付原告。
三、證據：提出繳款收據、存證信函、原告祭祀公業通知書為證。
理 由
壹、程序方面：
被告甲○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條
所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張被告甲○○前承租原告所有坐○○○區○○段○○段第五○地號土地，
有土地租賃契約書為憑，依雙方租金約定每年每坪依該地號申報地價百分之七計
算地租，詎被告甲○○將其所有之建物連同系爭地上權於八十七年八月十八日移
轉登記予第三人沈國地，並故意不依上開租約第六條約定使第三人沈國地與原告
公業更換土地租賃契約併結清其所積欠之地租，且以將上開建物暨地上權設定抵
押予其母「楊王梅代」，以遂其脫產目的。訴外第三人沈國地係自八十七年八月
十八日受讓本件被告甲○○系爭土地之地上權及其上建物，且經台灣台北地方法
院判決應自前開受讓之時起給付租金與原告確定在案，爰對被告甲○○之租金請
求為自八十四年一月一日起至八十七年八月十七日、違約金為自八十四年一月一
日起至八十六年十二月三十一日止。被告丙○○所有坐落台北市○○區○○段一
小段第七○七建號（門牌：台北市○○○路○段○○號地下室）係無權占有原告
所有坐落同區段第二七三地號土地上，被告丙○○無權占有原告上開土地而受利
益，致原告受有無法使用收益之損害，而查原告上開土地設定地上權予他人每年
每坪可收取依申報地價百分之七計算之地租，是原告自得依被告丙○○所有建物
佔系爭土地之面積比例請求相當租金損害之不當得利。被告丙○○之前手陳賴阿
銀與原告公業訂有租約，設鈞院審認該租約應為被告所繼受，則原告預備主張本
於系爭租約之租金給付請求權請求被告丙○○給付所欠之金額，亦無不合。被告
乙○○原係承租原告公業萬隆段二小段第三五五、三五八、三六○、三六三地號
土地（地上建物為第一五七四建號），嗣原告公業於八十四年間將上開第三五五
、三五八、三六○地號三筆土地出售予被告乙○○暨該三筆土地其上之同棟集合
住宅之建物所有權人（即被告乙○○應取得之上開三筆土地持分各為四八分之二
、八分之二、四八分之二），而當時被告乙○○亦無意購買其建物所佔之土地持
分，故原告公業乃將被告乙○○應購買之上開土地持分以派下員王德源、王樹木
之子即王賢明、王賢宗名義購買而信託登記於其二人名下，而被告乙○○積欠原
告公業八十四年至八十八年地租未繳，經原告公業催討均置之不理，原告乃本於
與被告之租賃關係依法請求被告給付所欠之地租、違約金等情。
二、原告主張被告甲○○承租原告所有坐○○○區○○段○○段第五○地號土地，依
雙方租金約定每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，詎被告甲○○將其
所有之建物連同系爭地上權於八十七年八月十八日移轉登記予第三人沈國地事實
業據提出土地租賃契約書、土地建物登記簿謄本為證，被告甲○○經合法通知未
於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，堪信為真正可採。從而原
告依兩造間土地租賃關係請求被告甲○○給付自八十四年一月一日起至八十七年
八月十七日止租金、利息及自八十四年一月一日起至八十六年十二月三十一日止
計算違約金（詳如附表二所示），即屬有據，應予准許。
三、原告主張被告丙○○所有坐落台北市○○區○○段一小段第七○七建號（門牌：
台北市○○○路○段○○號地下室）係占有原告所有坐落同區段第二七三地號土
地上事實，業據提出土地、建物登記謄本為證，並為被告 賴東據亮 所不爭執，堪
信為真。被告丙○○則以被告所有台北市○○○路○段○○號地下室建物緣自法
院拍賣合法取得，拍賣公告上並無拍定人須付其他租金之公告。被告並未繼受訴
外人陳賴阿銀之租賃關係，被告與原告公業亦無租賃關係，原告請求被告給付地
租或相當地租之金額，自無理由。又原告既以該地設定地上權，其請求租金應僅
及於地上權人，而被告亦非與原告公業設定地上權，即被告與原告並無設定地上
權之債權債務關係。何況原告與其他人之租金約定乃債權關係，與被告無關，不
應拘束被告等語，資為置辯。按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租
人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓讓與第
三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁
止轉讓基地上所建房屋之特約而言。最高法院四十八年度台上字第二二七號判例
著有明文。查被告丙○○自承透過拍賣程序向前手陳賴阿銀買受坐落台北市○○
區○○段一小段第七○七建號門牌號碼台北市○○○路○段○○號地下室建物，
有拍賣公告、建物登記謄本為證，可信為真。而陳賴阿銀係因建築房屋而與原告
就坐落台北市○○區○○段一小段第二七二號土地訂有基地租賃契約，依契約第
六條第三款規定，「乙方（指基地承租人）得將租賃土地轉租他人，對於土地使
用以及嗣後乙方需將前開土地上之房屋出售他人．．」顯然上開租地建屋契約並
無禁止基地上所建房屋轉讓之特約存在。故被告既係向前手陳賴阿銀購買系爭土
地上之建物，雖未與原告間簽有租賃契約，然參諸上開判例意旨，解釋上應該認
為被告丙○○就上開二七二號土地與原告間有租賃關係存在，易言之，應繼續前
手陳賴阿銀與原告間原來之法律關係。被告丙○○抗辯與原告間無租賃關係存在
云云，實無足取。原告依租賃關係請求被告丙○○給付如附表二所示租金、利息
，於法有據，應予准許。
四、原告主張被告乙○○原係承租原告公業萬隆段二小段第三五五、三五八、三六○
、三六三地號土地（地上建物為第一五七四建號）事實，亦據提出租賃契約書為
證，並為被告乙○○所不爭，亦可信為真。嗣原告公業於八十四年間將上開第三
五五、三五八、三六○地號三筆土地出售予被告乙○○暨該三筆土地其上之同棟
集合住宅之建物所有權人（即被告乙○○應取得之上開三筆土地持分各為四八分
之二、八分之二、四八分之二），而當時被告乙○○亦無意購買其建物所佔之土
地持分，故原告公業乃將被告乙○○應購買之上開土地持分以派下員王德源、王
樹木之子即王賢明、王賢宗名義購買而信託登記於其二人名下事實，亦有土地登
記謄本、存證信函可稽，該土地既借用他人名義登記，其實際上所有權人仍屬原
告祭祀公業，且兩造間土地租賃契約關係仍屬繼續有效，則原告依租賃關係請求
被告給付租金即屬合法。茲被告乙○○抗辯兩造土地租賃契約關係始自八十三年
五月三十日，同年六月一日起租，八十四年十二月二十七日，將八十三年度全年
土地租金七萬二千四百八十一元、八十四年度租金七萬七千八百六十四元一併交
付原告公業經手人李有富，並出具繳款書收據為證，原告對被告抗辯已繳納八十
三、八十四年度租金事亦不爭執，堪信被告乙○○上開抗辯之詞為真正可採。查
被告乙○○承租系爭四筆土地，其中八十三、八十四、八十五年間租金均為二萬
九千三百五十三元三角，有原告所列計算表、地價表可佐，但被告已事先繳納八
十三年、八十四年租金各為七萬二千四百八十一元、七萬七千八百六十四元，原
告顯然超收，就超收部分被告得依次扣除下年度應繳租金數額，依此計算，原告
八十三年度租金應收額為一萬七千一百二十二八元八角，超收五萬五千三百五十
八元二角；八十四年度應收二萬九千三百五十三元三角，超收四萬八千五百十元
七角，合計超收十萬三千八百六十八元九角。此項金額可依次扣除被告乙○○繳
每年應繳租金，查原告所列被告乙○○八十五、八十六、八十七、八十八年度應
繳租金數額總依次為二萬九千三百五十三元三角、三萬一千三百三十五元四角、
三萬三千三百十七元四角、三萬三千三百十七元四角，總計被告乙○○應繳金額
為十二萬七千三百二十三元五角、扣除其事先繳納由原告超收金額十萬三千八百
六十八元九角，剩餘金額二萬三千四百五十四元六角為被告乙○○尚未繳納數額
，加計百分之二十違約金為四千六百九十元九角，故原告請求被告乙○○給付租
金金額為二萬三千四百五十四元六角、法定遲延利息及違約金四千六百九十元九
角，為有理由，應予准許。逾此部分求為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告丙○○亦陳明如受不利判決，願供擔
保，聲請准許免為假執行。就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之
擔保金額，併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，既失所附麗，應併予
駁回。本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果無影
響，毋庸予一一論述，附此敍明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條
第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中華民國九十年三月二十七日
臺灣臺北地方法院民事庭
法院書記官 陳懿
法 官 熊志強
右筆錄正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人
數附繕本）
中華民國九十年四月九 日
書 記 官 陳懿
附表（一）：
┌─┬────┬───────┬─────────────┬─────┬─────────────┐
│編│被告姓名│租金、不當得利│ 租金利息(新台幣)│ 違約金│ 違約金利息（新台幣）│
│號││ （新台幣）│(均按週年利率百分之五計算)│（新台幣）│(均按週年利率百分之五計算)│
├─┼────┼───────┼─────────────┼─────┼─────────────┤
│１│甲○○│壹拾萬肆仟陸佰│其中二萬三千九百零五元自 │壹萬肆仟陸│全部自起訴狀繕本送達被告之│
│ │ │壹拾伍元整 │⒎⒗起至清償日止 │佰參拾參元│翌日至清償日止。 │
│ │ │ ├─────────────┤整 ││
│ │ │ │其中二萬三千九百零五元自 │││
│ │ │ │⒎⒗起至清償日止 │││
│ │ │ ├─────────────┤││
│ │ │ │其中二萬五千三百五十四元自│││
│ │ │ │⒎⒗起至清償日止 │││
│ │ │ ├─────────────┤││
│ │ │ │其中一萬六千八百一十七元自│││
│ │ │ │⒎⒗起至清償日止 │││
├─┼────┼───────┼─────────────┼─────┼─────────────┤
│２│丙○○│壹佰陸拾肆萬玖│全部自起訴狀繕本送達被告之│ 無 │ 無 │
│ │ │仟柒佰陸拾玖元│翌日起至清償日止 │││
│ │ │整 ││││
├─┼────┼───────┼─────────────┼─────┼─────────────┤
│３│乙○○│壹拾伍萬陸仟陸│全部自起訴狀繕本送達被告之│參萬壹仟參│ │
│ │ │佰柒拾陸元整 │翌日起至清償日止 │佰參拾伍元│無 │
│ │ │ │ │整 ││
└─┴────┴───────┴─────────────┴─────┴─────────────┘
附表（二）：
┌─┬────┬───────┬─────────────┬─────┬─────────────┐
│編│被告姓名│ 租金 │ 租金利息(新台幣)│ 違約金│ 違約金利息（新台幣）│
│號││ （新台幣）│(均按週年利率百分之五計算)│（新台幣）│(均按週年利率百分之五計算)│
├─┼────┼───────┼─────────────┼─────┼─────────────┤
│１│甲○○│壹拾萬肆仟陸佰│其中二萬三千九百零五元自 │壹萬肆仟陸│全部自九十年三月二日至清償│
│ │ │壹拾伍元整 │⒎⒗起至清償日止 │佰參拾參元│日止。 │
│ │ │ ├─────────────┤整 ││
│ │ │ │其中二萬三千九百零五元自 │││
│ │ │ │⒎⒗起至清償日止 │││
│ │ │ ├─────────────┤││
│ │ │ │其中二萬五千三百五十四元自│││
│ │ │ │⒎⒗起至清償日止 │││
│ │ │ ├─────────────┤││
│ │ │ │其中一萬六千八百一十七元自│││
│ │ │ │⒎⒗起至清償日止 │││
├─┼────┼───────┼─────────────┼─────┼─────────────┤
│２│丙○○│壹佰陸拾肆萬玖│全部自⒏⒈起至清償日止 │ 無 │ 無 │
│ │ │仟柒佰陸拾玖元│ │││
│ │ │整 ││││
├─┼────┼───────┼─────────────┼─────┼─────────────┤
│３│乙○○│貳萬參仟肆佰伍│全部自⒏⒊起至清償日止 │肆仟陸佰玖│ │
│ │ │拾肆元陸角整 │ │拾元玖角整│無 │
└─┴────┴───────┴─────────────┴─────┴─────────────┘