裁判字號：臺灣士林地方法院93年重訴字第10號民事判決
裁判日期：民國93年06月30日
裁判案由：塗銷不動產所有權移轉登記
臺灣士林地方法院民事判決九十三年度重訴字第一０號
原告 蔡維協 訴訟代理人 陳淑芬 律師被告 林玉蘭 訴訟代理人劉立鳳律師複代理人 劉樹志 律師右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國九十三年六月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第一千一百五十一條定有明文。次按公同共有財產權之處分及其他之權利行使，依民法第八百三十一條準用同法第八百二十八條第二項規定，固應得公同共有人全體之同意，但事實上無法得全體公同共有人同意時，如有對第三人起訴之必要，為公同共有人全體利益計，僅由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人單獨或共同起訴，仍應認為當事人之適格無欠缺。所謂「事實上無法得公同共有人之同意」，係指在一般情形下，有此事實存在，依客觀判斷，不能得其同意而言，如公同共有人間利害關係相反，或所在不明等屬之（最高法院九十一年度台上字第九九六判決意旨參照）。原告主張坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地及其上建物即同段二三０一建號門牌號碼為台北市○○區○○街○號房屋（下稱系爭房地）應屬訴外人 蔡萬成 之遺產，其提起本件訴訟自應得蔡萬成全體繼承人之同意。又蔡萬成之繼承人有訴外人羅 蔡錦慧 、陳 蔡明理 、 蔡錦勉 、 陳明堯 、 蔡明敏 、 蔡明鳳 、 蔡明信 、 蔡俊達 、 蔡俊輝 、 蔡俊宏 、 蔡智梅 、 蔡秀梅 、 蔡維守 及原告等人，有被告不爭之繼承系統表在卷可稽（見台灣台北地方法院九十二年度重訴字一七九三號卷第十一頁）。其中 羅蔡錦慧 、陳蔡明理、蔡錦勉、陳明堯、蔡明敏、蔡明鳳、蔡明信、蔡俊達、蔡俊輝、蔡俊宏、蔡智梅、蔡秀梅已同意原告提起本件訴訟，有同意書十二紙及認證書三紙在卷可按（見右揭卷第十九頁至三十三頁）。又蔡維守與被告有事實上之夫妻關係，並育有一子 蔡俊能 之事實，為被告所不爭。蔡維守實無可能同意原告提起本件訴訟。揆諸首揭判決意旨，應認本件訴訟當事人之適格並無欠缺。
二、原告主張：蔡維守係蔡萬成之三子，被告係蔡維守之同居人。蔡萬成於民國九十二年二月十三日去世。系爭房地及坐落台北市○○區○○段二小段一０一之一、一００之一、一二六之一地號土地（下稱系爭一０一之一、一００之一、一二六之一地號土地）原係蔡萬成所有，於九十一年十一月二十八日以「買賣」為原因移轉登記於被告名下。惟蔡萬成經濟富裕，系爭房地為蔡萬成一生經營之蔡生源食品股份有限公司之發源地係屬祖產，蔡萬成理應將系爭房地交由「蔡家祖孫」繼承，並無出賣予被告之必要。原告與其他繼承人亦從未聽聞蔡萬成生前曾出賣不動產予被告。且系爭房地過戶時蔡萬成之身體狀況已屬不佳，距其死亡時甚為接近，已無法如同常人可以清楚判斷複雜之買賣法律行為。又系爭房地市價高達億元，代書辦理移轉登記時附繳之「土地買賣所有權移轉契約書」及「建築改良物買賣所有權移轉契約書」分別記載土地（含系爭土地與系爭一０一之一、一００之一、一二六之一地號等四筆土地）及系爭房之買賣價款總金額為三千三百八十五萬八千一百三十九元、四十八萬八千三百元，合計三千四百三十四萬六千四百三十九元。惟依被告提出之「不動產買賣契約書」買賣價金僅為六百萬元，蔡萬成應負擔之土地增值稅一百六十五萬七千九百六十二元則由被告代為墊付，作為買賣價金之一部。二者價金差距甚大，且簽約過程草率，與一般正常買賣交易情形有違。又本件如為真實買賣，蔡萬成之銀行帳戶理應有買賣價款之存入，惟經查核蔡萬成生前所使用之銀行帳戶未見相當之金額存入，且蔡萬成去世前一年與蔡維守及被告同住，蔡萬成之銀行帳戶至九十二年十二月二十三日竟遭提領至僅剩一千餘元。又觀諸被告歷年所得，其實無力支付買賣價金及代墊土地增值稅，被告銀行帳戶內四百餘萬之現金應不可能為其所有。可見被告實際並未支付買賣價金。又原告於另案（台灣板橋地方法院九十二年度重訴字第三０六號）訴請被告塗銷與本件相同情形之不動產所有權移轉登記，已獲勝訴判決。又蔡萬成係受原告及被告以外之他人照顧生活起居，蔡萬成不可能基於感謝被告照顧之意而將系爭房地贈與被告。且被告僅係蔡維守之同居人，其與蔡維守同居前即育有一子，蔡萬成不可能將袓產低價賤賣或贈與被告。顯見蔡萬成與被告間並無買賣及移轉不動產所有權之真正合意，亦無贈與及移轉不動產所有權之真正合意，所為買賣之債權行為及所有權移轉之物權行為，應屬通謀虛偽意思表示，皆為無效。系爭房地應屬蔡萬成之繼承人全體公同共有。 退萬步 言，縱鈞院認蔡萬成與被告間所有權移轉之物權行為並非無效，惟買賣契約既不存在，被告取得系爭房地之所有權，亦屬無法律上原因而受有登記之利益。原告為蔡萬成之次子，為繼承人之一，爰本於民法第一百七十九條及七百六十七條之規定訴請被告塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並返還系爭房地等語。並聲明：㈠被告應將系爭房地於九十一年十一月二十八日所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈡被告應將系爭房地騰空返還予全體公同共有人。
三、被告則以：蔡萬成於九十一年十月三十日在代書見證下與被告簽訂買賣契約，買賣總價為六百萬元，並約定蔡萬成所應負擔之土地增值稅由被告先代為墊付，作為買賣價金之一部，尾款於買賣完成時結算後，再由被告付給蔡萬成。又被告向蔡萬成購買另筆房地時，溢付買賣價款一百六十五萬五千八百一十元（買賣價金三百萬元，被告於九十一年十一月十一日匯款五十萬元給蔡萬成，並代蔡萬成繳納土地增值稅一百八十七萬五千六百六十二元、二百二十八萬零一百五十五元，已超出買賣價金一百六十五萬五千八百一十元），作為支付本件買賣價金。被告復於九十一年十一月十九日代蔡萬成繳納本件土地增值稅合計一百六十五萬七千九百六十二元，剩餘尾款二百六十八萬六千二百二十一元因蔡萬成去世而未及支付。被告與蔡萬成間有買賣之真正合意，亦有價金之支付，非屬通謀虛偽意思表示。又蔡萬成簽約當時雖已高齡一百零一歲，但無重大疾病，行走自如，意識亦非常清楚。且蔡萬成生前亦於九十一年九月十九日將另筆房地以買賣為原因登記給已逝長子 蔡維和 之家屬，可見蔡萬成生前即有處分不動產之情形。再者，蔡萬成年紀老邁，生前名下之不動產多達四、五十筆，其於生前依照己願處分其中一、二筆不動產，實屬人情之常。退萬步言，倘鈞院認被告與蔡萬成間之買賣係通謀虛偽意思表示，亦係隱藏合法之贈與行為，意思表示並非無效等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於㈠被告與蔡萬成間之買賣契約與所有權移轉登記是否均屬通謀虛偽意思表示？㈡倘買賣契約屬虛偽意思表示，是否隱藏贈與行為？㈠原告主張系爭房地原係蔡萬成所有，於九十一年十一月二十八日以「買賣」為原
因移轉登記於被告名下。系爭房地辦理移轉登記時附繳之「土地買賣所有權移轉契約書」及「建築改良物買賣所有權移轉契約書」記載土地（含系爭土地與系爭一０一之一、一００之一、一二六之一地號等四筆土地）及系爭房之買賣價款總金額為三千四百三十四萬六千四百三十九元，又系爭土地與系爭一０一之一、一００之一、一二六之一地號等四筆土地應繳納之土地增值稅合計一百六十五萬七千九百六十二元之事實，業據其提出與所述相符之台北市土地、建物登記謄本（見台灣台北地方法院九十二年重訴字一七九三號卷第十四頁、十五頁）為證，並有本院向台北市建成地政事務所調閱之土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書及台北市稅捐稽徵處土地增值稅繳款書影本各在卷可稽（見本院卷第五十五至六十七頁），自堪信為真正。
㈡按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責
，最高法院著有四十八年台上字第二九號判例。本件原告主張被告與蔡萬成之買賣契約及所有權移轉登記均屬通謀虛偽意思表示之事實，已為被告所否認，原告自應舉證以實其說。又所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。本件原告主張被告與蔡萬成之買賣契約及所有權移轉登記均屬通謀虛偽意思表示，自應證明被告明知蔡萬成所為買賣契約及所有權移轉登記非真意，並相與為非真意之合意，始能謂已盡舉證責任。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院十七年上字第九一七號判例意旨參照）。
㈢經查，卷附由被告提出之其與蔡萬成於九十一年十月三十一日簽訂之不動產買賣
契約書（見本院卷第二十八至三十頁）明載：「第一條：買賣總價款：雙方議定為新台幣：陸佰萬元。‧‧‧‧付款條件：本宗買賣不動產，乙方所應負擔之土地增值稅金額均由甲方（即被告）先代為繳納，當作本宗買賣價款之一部份，尾款於買賣移轉完成，甲乙雙方結算後，再由甲方支付給乙方。」等語，另質之證人即承辦系爭買賣之代書助理 潘暳鎂 證稱：「（被告訴訟代理人問：為何本件由你處理？）因為代書不在，被告打電話來事務所，蔡萬成說他還有這個案件要辦，請代書過去處理，我跟他說代書不在，蔡萬成說派一個人過來，我就過去蔡萬成家，就簽下這件土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書，因為我忘記帶不動產買賣契約書，公契簽完後我又跑回去事務所拿私契，再過去蔡萬成住處簽。（被告訴訟代理人問：請問右揭申請書及三份契約書是否由蔡萬成本人簽名？）是。（被告訴訟代理人問：蔡萬成簽名當時精神狀態？）很好，還可以到處走動講英文，簽名還拿放大鏡出來看。（被告訴訟代理人問：蔡萬成是否了解右揭申請書及三份契約書內容？）了解，我是照蔡萬成意思去寫的。（被告訴訟代理人問：當天在買賣契約書上簽名的買受人是否在庭之被告？）對。（被告訴訟代理人問：契約書上蓋用的印文，是否均為蔡萬成印鑑證明上的印鑑章？）是。‧‧‧‧（原告訴訟代理人問：土地買賣所有權移轉契約書土地買賣價款為何記載三千多萬元？）照謄本上公告現值計算。（原告訴訟代理人問：蔡萬成是否知土地公告現值高達三千多萬元？）知道。（原告訴訟代理人問：本件買賣價金為何？）私契之金額六百萬元是蔡萬成告訴我的，公契是照公告現值計算。（原告訴訟代理人問：私契是否事後簽的？）當天晚上拿私契後再簽的，我為了慎重起見有要求蔡萬成在所有公契上簽名。（原告訴訟代理人問：為何買賣價款公契高於私契二千多萬元？）我有告訴蔡萬成公告現值是三千多萬元，但是蔡萬成堅持要用六百萬元賣給被告，並說被告有照顧他對他很好。（原告訴訟代理人問：本件有無處理價金交付問題？）不動產買賣契約書上第二條有記載付款條件，所有稅金由被告墊付，移轉完成再結算。我不是仲介，我不處理價金交付問題。‧‧‧‧（被告訴訟代理人問：蔡萬成要出售價格為何？）蔡萬成說六百萬元。」等語（見本院卷第八十九至九十四頁）。又以肉眼比對不動產買賣契約書、土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契約書及建築改良物買賣所有權移轉契約書上蔡萬成之簽名及印文，確與蔡萬成於九十一年九月三十日親向台北市大同區戶政事務所申請印鑑證明時所填載之印鑑證明登記申請書上蔡萬成之簽名（見本院卷第七十九頁）及印鑑證明上之印文（見本院卷第六十八頁）相符。復有蔡萬成於九十一年十月三日收受台北市敬老狀時當場拍攝之現場照片乙幀在卷可憑（見本院卷第三十九頁）。足見證人潘暳鎂上述證詞非虛。蔡萬成於簽訂本件買賣契約時應有完全之行為能力，且係在完全了解契約內容之情形下出於自由意志與被告簽訂買賣契約書。原告指蔡萬成於簽訂買賣契約時已無法如同常人可以清楚判斷複雜之買賣法律行為，顯係個人臆測之詞，自不足取。
㈣稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人
就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條定有明文。是當事人只要就標的物及價金互相同意，買賣契約即為成立，標的物與價金是否相當，非買賣契約之成立要件。至以顯著不相當之代價讓與財產，遺產及贈與稅法第五條規定以贈與論，乃政府課稅上之行政措施，私法上仍不能認其屬於贈與性質。查系爭房地辦理移轉登記時附繳之「土地買賣所有權移轉契約書」及「建築改良物買賣所有權移轉契約書」記載土地（含系爭土地與系爭一０一之一、一００之一、一二六之一地號等四筆土地）及系爭房之買賣價款總金額為三千四百三十四萬六千四百三十九元，與被告提出之買賣契約記載買賣價金六百萬元，固有相當差距。惟查，蔡維守係蔡萬成之三子，被告係蔡維守之同居人，被告並為蔡維守生育一子蔡俊能。又蔡萬成於九十二年二月十三日去世前一年係與蔡維守及被告同住，而蔡萬成已高齡一百零一歲，其經濟富裕名下有數十筆不動產，且前曾於九十一年九月十九日將另筆房地以買賣為原因登記為已逝長子蔡維和之家屬等情，為原告所不否認。再參諸潘暳鎂證稱：「我有告訴蔡萬成公告現值是三千多萬元，但是蔡萬成堅持要用六百萬元賣給被告，並說被告有照顧他對他很好。」等語，有如前述。是被告與蔡萬成之關係如同事實上之公媳，蔡萬成以低價出售系爭房地予被告，實屬人倫之常。原告以公、私契之買賣價金有相當差距遽謂被告與蔡萬成之買賣係屬虛偽，自難成立。
㈤系爭買賣之價金係約定以蔡萬成應負擔之土地增值稅金額作為買賣價款之一部份
，尾款於買賣移轉完成，雙方結算後，再由被告支付給蔡萬成。又系爭房地之土地增值稅一百六十五萬七千九百六十二元業已完納，被告之銀行帳戶內亦有於九十一年十一月十九日匯出款項一百六十六零六百五十元之紀錄（見本院卷第三百零二頁），堪認被告已支付買賣價款之一部。縱認被告主張以另筆溢付之買賣價金充作本件買賣價金之一部並無理由，亦不能謂被告全無支付本件買賣價金。又蔡萬成確係於簽約後不久即去世，被告辯稱剩餘尾款因蔡萬成去世而未及支付等語，非不足採。再者，買受人取得金錢支付買賣價金之管道多端，或受贈或借貸皆有可能，不能以申報所得不足支付買賣價金即謂其無力支付買賣價金，再進而推論買賣係屬虛偽。是原告指被告未支付亦無力支付買賣價金，推認被告與蔡萬成之買賣係屬虛偽，亦不能成立。
㈦系爭房地是否屬蔡萬成之祖產？蔡萬成生前由何人照顧較多？蔡萬成生前有無告
訴他人本件買賣情形？蔡萬成之帳戶為何被提領至僅剩一千餘元？被告帳戶內金錢之來源？等情均與系爭買賣契約是否虛偽？無必然相關。皆不能憑以認定被告與蔡萬成之買賣契約係出於通謀虛偽意思表示。至另案台灣板橋地方法院雖判決原告勝訴（尚未確定），惟本院並不受其判斷之拘束，原告不能逕執該判決主張本件買賣契約亦屬虛偽。
㈧綜上所述，原告並未能證明被告與蔡萬成之買賣契約及所為之所有權移轉登記皆屬通謀虛偽意思表示，原告未盡舉證責任，應受敗訴之判決。
㈨按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第
八十七條第二項定有明文。退步而言，縱認本件蔡萬成實際並無要求被告支付買賣價金之意，被告已支付之買賣價金實際亦係由蔡萬成所支出，而認被告與蔡萬成間之買賣為通謀虛偽意思表示，惟其隱藏之贈與行為亦已具備成立要件及生效要件，原告仍不得本於不當得利訴求塗銷被告與蔡萬成就系爭房地之所有權移轉登記，併此敘明。
㈩從而，原告本於民法第一百七十九條及第七百六十七條之規定訴請被告將系爭房
地於九十一年十一月二十八日所為之所有權移轉登記予以塗銷，並將系爭房地騰空返還予全體公同共有人，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
原告之訴既遭駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中華民國九十三年六月三十日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法官楊智勝右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年七月五日
法院書記官黃王雅寬