臺灣臺東地方法院109年度原訴字第17號民事判決

裁判字號：臺灣臺東地方法院109年原訴字第17號民事判決

裁判日期：民國110年01月15日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣臺東地方法院民事判決109年度原訴字第17號原告 葉嘉芳 訴訟代理人 葉仲原 律師（ 法扶 律師）被告 彭錦魁 訴訟代理人 陳信伍 律師
彭昌祺 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告主張：伊與訴外人 葉世吉 、 葉世賢 、 葉悅芳 為手足，因繼承而共有臺東縣○○鎮○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），各有應有部分1/4，並由葉世吉實際管理，被告並自民國84年1月17日起向葉世吉承租系爭土地使用（下稱系爭租約），其上並坐落被告所有，如附圖所示門牌號碼為臺東縣○○鎮○○路○○○號之鐵皮建物（未經保存登記，下稱系爭房屋）。詎被告於105年間起，未經葉世吉同意，竟將系爭房屋隔成3間（門牌號碼均為臺東縣○○鎮○○路○○○號）分別出租予 宋櫻梅 、 葉佩華 、 曾昱文 ，致系爭房屋隔間所占用系爭土地部分，因與該屋之使用收益無從分離，一併交付宋櫻梅、葉佩華、曾昱文使用，而生轉租之效力，屬違法轉租。嗣經葉世吉於109年1月6日以違法轉租為由寄發存證信函（下稱系爭存證信函）予被告表示終止租約，是被告於收受系爭存證信函後，系爭租約已生終止效力，被告就系爭土地已屬無權占有。原告為系爭土地共有人之一，自得依民法第821條、第767條第1項中段、前段之規定，為全體共有人之利益請求原告拆除系爭房屋並返還系爭土地等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭房屋拆除，並將系爭土地返還予原告、葉世吉、葉世賢、葉悅芳。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於83年11月9日以妻子名義向訴外人 鍾貞妹 購買系爭土地上之磚造鐵皮房屋（門牌號碼亦為臺東縣○○鎮○○路○○○號）及旁邊草房，後來才於84年間向葉世吉承租系爭土地並自行改建成系爭房屋，故伊為系爭房屋之所有權人。而伊與宋櫻梅、葉佩華、曾昱文間所簽立之租賃契約，其標的均為系爭房屋，而非系爭土地。又系爭土地及系爭房屋為不同之不動產，本得分別出租、處分，此為眾所皆知之事，況伊出租之標的為自己所有之系爭房屋，並非向葉世吉所承租之系爭土地，是伊並無將系爭土地違法轉租他人之情事，原告主張顯不足採等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項（見本院卷第113至114頁）：㈠系爭土地重測前為「臺東縣○○鎮○○段○○○段○000○0
地號」，目前為「臺東縣○○鎮○○○段○○○○○號」，現為原告、葉世吉、葉世賢、葉悅芳等4人共有。
㈡葉世吉與被告前於84年1月17日就系爭土地簽立系爭租約，
租賃期間自84年1月17日起至86年1月17日止；嗣於88年1月17日續約，租賃期間自88年1月17日至90年1月17日；此後雖未再續約，惟被告仍持續繳交租金，最後一筆繳交的時間為109年1月（該109年1月繳交的租金是繳交108年1月17日至109年1月17日或109年1月17日至110年1月17日的租金，兩造雖有爭執，然均不影響系爭租約之效力）。
㈢葉世吉於109年1月6日寄發系爭存證信函予被告，表示因被
告違法轉租系爭土地予他人而據以行使民法第443條第2項終止系爭租約之權，並限被告於函到1個月內將系爭土地上之地上物予以拆遷，並將系爭土地返還土地予葉世吉，該存證信函並於同日為被告收受送達。
㈣系爭房屋坐落在系爭土地上，被告為系爭房屋之初設納稅義務人，且為系爭房屋之所有權人。
㈤被告與訴外人葉佩華所簽立的租賃契約，載明租賃標的為系爭房屋。
㈥系爭房屋經被告隔成3間房屋，門牌號碼均為臺東縣○○鎮
○○路○○○號，由被告分別出租給葉佩華、宋櫻梅、曾昱文，嗣雖於108年12月20日發生火災，惟僅在屋內悶燒，房屋結構未毀損，火災過後系爭房屋由被告使用中。
四、本件爭點：㈠原告以被告違法轉租為由主張終止系爭租約，是否已生終止
系爭租約之效力？㈡葉世吉以被告違法轉租為由寄發系爭存證信函向被告終止系
爭租約，是否已生終止系爭租約之效力？㈢原告以系爭土地共有人之身分，依民法第821條、第767條第
1項中段、前段請求被告拆除系爭房屋返還系爭土地，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條定有明文。易言之，倘當事人間無租賃關係，或承租人所出租者「非」租賃物，均無本條之適用。
㈡原告非系爭租約之出租人，無權主張終止系爭租賃契約。
查系爭土地現為原告、葉世吉、葉世賢、葉悅芳等4人共有；而葉世吉與被告前於84年1月17日就系爭土地簽立系爭租約，租賃期間自84年1月17日起至86年1月17日止；嗣於88年1月17日續約，租賃期間自88年1月17日至90年1月17日；此後雖未再續約，惟被告仍持續繳交租金，最後一筆繳交的時間為109年1月等情，已如前揭三、㈠、㈡所述，足認原告雖為系爭土地之共有人之一，然非系爭租約之出租人，揆諸上揭㈠之說明，原告自無權依民法第443條第2項之規定主張終止系爭租約。
㈢被告無違法轉租系爭土地情事，出租人葉世吉終止系爭租約不合法，系爭租約仍有效存在。
1.葉世吉於109年1月6日寄發系爭存證信函予被告，表示因被告違法轉租系爭土地予他人而據以行使民法第443條第2項終止系爭租約之權，該存證信函並於同日為被告收受送達等情，固為兩造所不爭執（見前揭三、㈢所述），惟原告以系爭租約業為葉世吉行使違法轉租之終止權，而生終止之效力云云，則為被告所否認。經查，被告為系爭房屋之所有權人，嗣被告將系爭房屋分隔成3間房屋，並分別出租給葉佩華、宋櫻梅、曾昱文等情，業如前揭三、㈣、㈥所述；參以被告雖因火災而無法提出其與宋櫻梅、曾昱文間之租賃契約，惟依被告與葉佩華所簽立的租賃契約上，業已載明租賃標的為系爭房屋之事實，亦如前揭三、㈤所述，足認原告與葉佩華、宋櫻梅、曾昱文間之租賃契約，其租賃標的物僅為「系爭房屋」，而未包括系爭土地。
2.原告另以被告將系爭房屋出租予葉佩華、宋櫻梅、曾昱文，因系爭房屋附著於系爭土地，使用上不可能脫離系爭土地，等同於被告一併出租系爭土地予葉佩華、宋櫻梅、曾昱文，自屬違法轉租云云。惟查，系爭房屋與系爭土地分屬不同物權，其用益權能本各自歸屬，本得由其所有權人各自為使用收益，故除葉世吉與被告間曾有特約限制被告出租系爭房屋之權利外，葉世吉並無從以系爭租約限制被告出租系爭房屋之用益權能。
3.綜上，系爭房屋並非系爭租約之租賃標的物，且被告對系爭房屋之用益權限並不因其與葉世吉間之系爭租約而受影響。從而，原告主張系爭租約業經葉世吉行使第443條第2項之權限而終止，自不足採。
㈣系爭租約仍有效存在，原告以系爭土地共有人之身分，依民
法第821條、第767條第1項中段、前段請求被告拆除系爭房屋返還系爭土地予全體共有人，為無理由。
查系爭土地為原告、葉世吉、葉世賢、葉悅芳等4人共有，並由葉世吉為全體共有人管理等情，業據原告 陳明 在卷（見本院卷第53頁），是葉世吉自有出租系爭土地予被告之權限，而原告亦因此而同受系爭租約效力之拘束。又系爭租約仍有效存在，已如上述。從而，被告占有系爭土地自有合法權源，原告即無從以系爭土地共有人之身分，請求被告拆除系爭房屋並返還系爭土地予全體共有人。
六、綜上所述，被告占有系爭土地有合法權源，原告以系爭土地共有人之身分，依民法第821條、第767條第1項中段、前段請求被告拆除系爭房屋返還系爭土地予全體共有人，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，然本訴既經駁回，其假執行聲請即無所附麗，一併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年1月15日
民事第一庭審判長法官楊憶忠
法官施伊玶法官李立青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年1月15日
書記官劉雅文