裁判字號：臺灣臺中地方法院98年訴字第762號民事判決
裁判日期：民國98年12月09日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決98年度訴字第762號原告丙○○訴訟代理人乙○○
甲○○被告丁○○訴訟代理人 羅豐胤 律師
黃幼蘭 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於98年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌拾肆萬元及自民國98年4月1日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣捌拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告經訴外人信義房屋仲介股份有限公司（以下稱信義房仲公司）仲介，於民國（下同）88年5月間，以新臺幣（下同）280萬元向被告購買坐落於臺中市○區○○○○段8-8、12-12地號（土地權利範圍均為10000分之287）及其地上建號8141號，門牌號碼臺中市○區○○街○○號6樓之2建物1棟（以下簡稱系爭房地）。嗣原告於97年初，欲出售系爭房地時，經鄰居告知系爭房地早於86年間發生非自然身故之情事，原告透過信義房仲公司仲介人員向被告查證時，被告亦自承系爭房地所發生非自然身故之死者，原為被告之同事，於向被告承租系爭房地期間，在屋內上吊自殺，足見系爭房地確曾發生非自然身故之情事。
（二）按非自然身故之情事，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面之嫌惡狀況的負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，造成該等標的之市場接受程度及價格低落情事。故非自然身故之情事，將對不動產產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格。被告明知此一情事卻未於出售房屋依約告知，刻意隱瞞此影響交易之重要訊息，顯係對原告為不完全給付。
（三）次按系爭房地因發生非自然身故之情事，如原告出售系爭房地，據專業仲介人員評估，僅有市價之四到五成，故原告受有損失約80萬元至100萬元，中間值即為90萬，被告所為不完全給付，即應賠償原告所受之損害90萬元。被告雖辯稱已低價出售系爭房地，原告並未受有任何損害，惟原告係於88年間購買中古屋，其價格自然比新屋便宜，況房價高低亦隨時間而有異，不得以被告售價較承購價低即認原告未受有任何損害。再者，被告雖聲稱系爭房地因曾請法師來作法會、誦經，該影響亦因此而治癒，被告卻又聲稱系爭房地已低價出售，苟影響能治癒，被告亦不須低價出售。被告之給付係屬不完全給付，應依民法第227條規定，對被告負損害賠償責任等語。並聲明：被告應給付原告90萬元及自訴狀送達翌日（即98年4月1日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。且 陳明 ：原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房地乃豐欣建設股份有限公司（下稱豐欣建設公司）推出之「薔薇新境」社區中之一戶，係被告於82、83年間向豐欣建設公司購買後，曾出租予當時之同事，該同事因故於86年間在系爭房地內自殺，事發後被告亦請法師至系爭房屋內作法、誦經，整個社區均知悉此一情事。嗣於88年間，被告將系爭房地委託信義房仲公司代為出售，當時信義房仲公司之仲介人員為訴外人 陳彥勳 ，被告帶陳彥勳至系爭房地時，屋內尚貼有符咒，被告也告知陳彥勳其緣由乃因有人在屋內自殺，陳彥勳表示把出售價格降低即可，被告亦同意低價出售並交由陳彥勳進行出售。陳彥勳事後通知被告，系爭房地業已找到買主，買主亦已了解系爭房地有非自然死亡事故之發生，兩造乃簽訂買賣契約。
（二）系爭房地內之事故，發生當時為白天，中午管區警員隨即通知被告前往處理，社區樓下亦多人圍觀，事後因進行普渡拜拜，整個社區及附近鄰區均知悉此事，被告無從隱瞞此一情事。被告委託信義房仲公司後，就買賣之所有洽商過程均無參與，在簽約前與原告無任何接觸，故仲介陳彥勳是否有告知原告系爭房地之事故，非被告所能知悉或控制。況簽約當時，係由信義房仲公司準備定型化之合約書，兩造均依陳彥勳指示，直接於該合約書用印或簽名，對於該定型化合約書之條款並未一一閱讀，被告已全權委託信義房仲公司，並未對於原告有任何隱瞞，被告並無故意或過失不告知之情事。
（三）被告向豐欣建設公司買受系爭房地之價格為1坪11萬元，共42.5坪，加上契稅7萬元，總價為474萬元。被告透過信義房仲公司出售系爭房屋及土地予原告時，因系爭房屋之事故，已予以降價，否則不會僅以280萬元出售。亦即系爭事故若會影響系爭房地價格，亦已為兩造所列入考量內，原告就系爭房地所支付之金，確實與系爭房地經事故後之價值相符合，原告並未受有任何損害。況且，系爭房地發生事故後，被告亦曾請法師來作法會、誦經，整個社區也一同進行普渡拜拜等，則該事故對於系爭房地若會產生影響，此影響應已治癒，原告並非在系爭房地發生事故後立即購買，則該事故對系爭房屋之影響，亦已因時間流逝而消失。
（四）再者，歐亞不動產估價師聯合事務所所為之估價報告書，認為系爭房地於交易當時價值為286萬7418元，顯屬過低，被告就系爭房地，確實有將曾有人於系爭房地自殺一事，告知信義房仲公司之仲介人員陳彥勳，被告亦同意由陳彥勳低價出售系爭房地，故系爭房地當時價值確實在280萬元以上。該估價報告書對於「房屋因有非自然死已情事而減損價值」此點，僅在第31頁起，列出7個法院案例，於第32頁則列出5個市場案例，其餘則未引用任何參考依據。而該估價報告書第32頁的5個市場案例，其中編號(4)、(5)是「凶殺」案件，與本件無關，而編號(1)、(2)、
(3)，則並未進入訴訟，無公開資料，是否有該案例存在、是否單純因為自殺或者還有其他因素等影響，均屬不明，不足為本案參考依據。第31頁之7個法院案例，除編號
(1)外，其餘均無法院判決字號可供參考，且亦非發生在臺中市，若僅就編號(1)列為本案參考依據，亦欠缺客觀標準。又該估價報告書第35頁所載「(本件)標的係屬低總價產品，其受非自然死亡因素程度較高」，所指為何？有語焉不詳之疑，且為何能直接導出系爭房地因有非自然死亡情事而減損價值30%此一特定數字？本件估價報告書不足為本案之判決依據云云資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造協商簡化爭點，就下列事實，不為爭執，本院自得採為判決之基礎：
（一）原當於88年5月間，以280萬元向被告購買系爭房地，並於88年5月31日由被告辦理所有權移轉登記予原告指定登記名義人乙○○。
（二）系爭房地於86年間，曾有人在屋內上吊自殺。
四、本院得心證之理由：本件原告主張系爭房地有前述非自然身故之事件發生，致買賣標的具有瑕疵而價格低落，被告未依約告知原告，有債務不履之情事而應負損害賠償責任，惟為被告所否認，並以前詞置辯：是本件應審究者為：1.被告出售系爭房地前，是否有告知信義房仲公司仲介人員陳彥勳系爭房地於86年間，曾發生他人在屋內上吊自殺之事實？若有告知陳彥勳上開事實，陳彥勳於得知該事實後，有無告知原告？2.系爭房地是否因發生上開非自然死亡之事實存在，致使被告給付不完全？如被告之給付有不完全之情事，並使被告受有損害，則原告得請求賠償之金額為何？茲分述如下：
（一）查：依卷附兩造所不爭執之不動產買賣合約書，其第19條第1款明定：「乙方（即被告）明確告知本標的的主建物於產權持有期間，確無非自然身故之情事發生。甲方（即原告）確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方願負法律上之責任」，依上開記載文義，足認被告於出售系爭房地時，經原告詢問被告於產權持有期間，有無非自然身故之情事發生之情事時，被告保證系爭房地確無「非自然身故」發生之事實，應屬非虛。被告雖抗辯其已告知信義房仲公司之仲介人員陳彥勳系爭房地於86年間，有發生他人在屋內上吊自殺之事實云云，惟被告之抗辯，業為原告所否認，且證人陳彥勳於檢察官偵查中，亦否認知悉系爭房地出售前有非自然身故之情事發生，並陳稱：託售時之價格並未特別便宜，是其亦未查悉任何異狀等語，有卷附台灣台中地方法院檢察署98年度偵字第1927號不起訴處分書一份，在卷可參；是被告抗辯：其於出售時，已告知信義房仲公司之仲介人員陳彥勳系爭房地於86年間，有發生他人在屋內上吊自殺之事實云云，即難遽採；且縱使被告抗辯：其有將系爭房屋有人上吊自殺之情事，告知陳彥勳之事實為真，惟陳彥勳亦明確表示其未向原告告知此一事實，依民法第224條前段規定：債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。被告就其使用人陳彥勳未為告知之故意或過失，亦應負故意或過失同一責任，是原告主張被告於出售系爭房地之際，就應告知之事項未為告知，有契約義務之違反事實，應屬可採。又按，依房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人非自然身故之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知房屋有發生非自然身故之情事，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，係屬交易上之重大瑕疵，此為一般人所週知。又系爭房地經送鑑定，於88年5月31日兩造買賣系爭房地時，系爭房地若未發生非自然死亡情事，其合理價格約為286萬7418元，有歐亞不動產估價師聯合事務所估價報告書一份在卷可憑。按依卷附兩造之賣契約書所載，買賣當時兩造所約定之買賣價格為280萬元，而系爭房地如未發生非自然死亡情事，其合理價格約為286萬7418元，二者價格極為接近，差距不大，苟原告確實知悉系爭買賣標的有發生此一非自然身故之情事存在，衡之常情，原告豈有可能以此280萬元價格，來買受系爭房地而蒙受財產上不利益之理？是以，原告主張其不知有此一非自然身故之情事，應堪認定。至於被告辯稱：該估價報告書認定系爭房地於88年5月31日兩造買賣當時之價值為286萬7418元有低估之情事，惟被告並未具體指出何以該估價書有何不當低估之情事，僅空言其當時有與陳彥勳合意低價出售系爭房地，系爭房地必然高於當時兩造買賣價格280萬元之上云云，自無足採。
（二）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。本件買賣契約上載明被告應明確告知系爭房地於被告產權持有期間，是否有非自然身故之情事發生，而被告於契約上亦明白告知未有非自然身故之情事發生，致原告向被告購買系爭標的，然事實上買賣標的，於交易前確實有非自然身情事發生，為兩造所不爭執，已如前述，被告既於買賣契約上載明系爭房地於其產權持有期間，確無非自然身故之情事發生，被告就系爭買賣標的是否有非自然身故之情事，為買賣交易重要資訊一節，自應知悉，且就該事實存在與否，應負有告知義務，被告與其使用人陳彥勳均未告知原告此一情事，被告之主觀上即具有可歸責事由存在，被告辯稱：其就本件原告所主張之損害，並無故意或過失云云，洵無足採。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，其泛指「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大的負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格。系爭房地因有「非自然死亡事故」會較無「非自然死亡事故」價格低，實屬當然。本件被告依系爭買賣契約負有告知義務，然卻未告知原告系爭房地曾發生非自然身故之情事，被告所提出之給付不合乎債之本旨，已構成瑕疵給付，並造成系爭房地價值之減損，核自屬民法第227條第1項不完全給付，且該不完全給付之瑕疵無從補正，自應準用民法第226條第1項給付不能之規定，對原告因交易所受之損害，負損害賠償之責任。
（三）末按，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項定有明文。本件系爭交易之房地，經本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所就「系爭房地曾於86年間發生非自然死亡案件之因素，於88年5月
31日減損交易價值若干？」為鑑定，經鑑定人對於系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況分析及勘估標的依最有效使用情下，並採用比較法及收益法等二種估價方法進行評估勘估系爭房地，其鑑定結果認為系爭房地於88年5月31日之正常價格約為286萬7418元，原告以280萬元購得，其成交價格合乎一般行情；又其因曾有非自然死亡情事之發生，經鑑定人勘估系爭房地受非自然死亡情事影響程度，考量系爭房地係屬低總價產品，其受非自然死亡因素程度較高，依該所檢附查詢市場成交交易案例，綜合考量分析非自然死亡對於系爭房地估計價格減損幅度為30%減損值，並依本院98年8月24日中院 彥民潔 98訴762字第82487號函文所載系爭房地於88年5月31日成交總金額280萬元為計算基楚，再以減損30%計算其減損金額為84萬元，有該所出具之不動產估價報告書一份，附卷可憑。本件被告雖質疑該估價報告書所舉之市場案例是否確實有其存在，並質疑該估價報告書中第31項中7個法院案例，除編號(1)外，其餘均無法院判決字號可供參考且亦非發生在台中市，而第32頁的市場案例中，其中編號(4)、(5)是「凶殺」案件與本件無關，並質疑何以低總價產品受非自然死亡因素程度較高及系爭房地因有非自然死亡情事而減損價值30%此一特定數字從何而來云云。然本件鑑定係由鑑定人蒐集相關法院判決案例及經市場調查訪查台中市區相關不動產業者相關產品(凶宅)之買賣成交案件，確係有其案例存在，而凶殺案件對房價影響遠高於自殺案件，其房價可能低於正常市場行情五成，本件估價報告書上亦有載明，顯見鑑定人對於自殺案件與凶殺案件影響之不同，已有列入綜合考量，否則系爭房地之估計價格減損金額不會僅有30%，且低總價產品其受非自然死亡因素影響價格較高，係經市場調查及與相關不動產業者詢問綜合論之，該估價書亦已載明，至於減損金額係鑑定人依據前揭標準綜合考量而為判斷，非僅依特定案例而作成，亦已載明，被告質疑估價書內容有所不公，尚難採信。被告另抗辯：系爭房地發生事故後，被告亦曾請法師來作法會、誦經、普渡拜拜等，該事故對於系爭房地若會產生影響，其影響應已治癒，原告並非於系爭房地發生事故後立即購買，該事故對系爭房屋之影響，亦已因時間流逝而消失，惟系爭房地因有「非自然死亡事故」會較無「非自然死亡事故」價格低，已詳如前述，且「曾發生過凶殺或自殺致死案件」之房屋，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大的負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事，為眾所週知之一般經驗，而該等瑕疵本質上無從治癒補正，被告前開抗辯，系爭瑕疵因作法事及時間流逝而補正，殊無足採。是本院綜合兩造交易之情事及參考上開鑑價報告，認本件系爭房地在有非自然身故之情況下，會較無非自然身故正常價格低30%，應屬適宜之判斷。從而，原告依民法第227條第1項、第226條第1項債務不履行之規定，請求被告賠償系爭房屋減損之價值84萬元，應屬有據，惟原告逾上開金額之主張，則無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告本於債務不履行損害賠償請求權之法律關係，起訴主張請求被告賠償84萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即98年4月1日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至於原告逾上開部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不符，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項、第3項。
中華民國98年12月9日
民事第四庭法官王金洲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年12月9日
書記官魏愛玲