裁判字號：臺灣高等法院100年重上字第383號民事判決
裁判日期：民國101年04月03日
裁判案由：返還房屋
臺灣高等法院民事判決100年度重上字第383號上訴人隆欣企業有限公司法定代理人 詹益欣 訴訟代理人 連一鴻 律師被上訴人 詹德建 訴訟代理人 陳雲進 律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國100年4月19日臺灣板橋地方法院99年度重訴字第440號第一審判決提起上訴，本院於101年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之原法定代理人 詹森露 死亡，變更為詹益欣，有上訴人公司股東同意書附卷可參（見本院卷第136頁），並經詹益欣依法聲明承受訴訟（見本院卷第135頁），於法核無不合，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：坐落建號○○區○○段○○○號門牌號○○○區○○段○○○號房屋（下稱系爭房屋）及所坐落之土地坐落土地即新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為伊所有，於民國（下同）72年11月間借與上訴人使用，成立未定期限之使用借貸契約（下稱系爭借貸契約）。伊業依民法第470條第2項規定向上訴人終止系爭借貸契約，上訴人已無占有系爭房屋正當權源，應自系爭房屋遷出騰空返還予伊。又系爭房屋坐落之系爭土地面積144平方公尺，申報地價為每平方公尺新台幣（下同）2萬5,600元，其申報總地價年息為10%為36萬8,600元（25,600元×144×0.1＝368,600元），伊每個月亦受有相當於租金3萬0,720元（368,600元÷12＝30,720元）之損害，爰依系爭借貸契約、所有權返還請求權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，求為判決命上訴人應自系爭房屋遷出、騰空返還被上訴人，並自起訴狀送達上訴人翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬0,720元，並陳明願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人應自系爭房屋遷出、騰空返還予被上訴人，並自99年11月9日（即起訴狀繕本送達上訴人翌日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人4,326元，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未據聲明不服，被上訴人並答辯聲明為：上訴駁回。
三、上訴人則以：伊公司於64年間成立，股東為家族成員，計有被上訴人母親之 詹鐘緞 、及兄弟詹森露、 詹德錠 、詹德建、 詹建仁 。詹鐘緞於94年8月29日死亡，其股權由長子詹森露、次子詹德錠、三子即被上訴人、四子詹建仁繼承，惟被上訴人於95年3月17日將其股份轉讓與詹森露、詹德錠、詹建仁等3人而退出伊公司。伊公司原承租第三人所有坐落於新北市○○區○○街○○號1樓廠房，至72年間，因出租人欲收回該廠房，上訴人公司決定自行購買廠房，並於72年11月11日及同年12月27日先後購買系爭房屋及新北市○○區○○路○○○號房屋（下稱173號房屋），所有權分別借被上訴人及詹建仁之名登記，上開2房屋經整建打通作為伊公司廠房使用迄今。伊公司購買上開2房屋時，均由負責人詹森露出面，系爭房屋並由詹森露親自簽約，且購買上開2房屋之自備款係伊公司給付，購屋貸款亦由伊公司按期繳交。伊為實際所有權人，系爭房屋僅借名登記予被上訴人等語，資為抗辯。
並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
四、系爭房屋（含系爭土地）登記所有權人為被上訴人，於72年11月間借與上訴人公司使用，未定期限，上訴人並將公司地址遷移於此之事實，有土地及建物登記謄本、上訴人公司變更登記事項卡為證（見原法院卷第4至5、8至9頁），復經兩造所不爭執（見本院第49頁反面），堪信為真實。
五、被上訴人主張伊業依民法第470條第2項規定向上訴人終止系爭借貸契約，上訴人已無占有系爭房屋之正當權源，應自系爭房屋遷出騰空返還予伊及給付相當於租金之不當得利等語，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者核為：㈠系爭房屋是否為被上訴人所有抑或係上訴人借名登記？㈡被上訴人請求上訴人應自系爭房屋遷出、騰空返還及給付相當於租金之不當得利，有無理由？經查：
㈠系爭房屋應為被上訴人所有：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。次按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決要旨參照）。本件上訴人既抗辯系爭房屋為其所購買，借用被上訴人名義登記，自應由其就其為實際所有權人之事實負其舉證之責。
⒉查依上訴人聲請訊問之證人 詹舒涵 （即被上訴人及被法定
代理人詹森露之妹）到庭證稱：「（問：你現在是否是上訴人公司的會計？）現在不是，大約在69年到92、93年左右是擔任被告公司的會計。當時公司大部分的帳務都是我負責。（問：本○○○區○○路○○○號房屋是何人購買？）公司購買。（問：為何會登記在被上訴人的名下？）因為當初簽約時是上訴人法定代理人詹森露跟我還有詹建仁一起去，我大哥詹森露他建議暫借被上訴人的名義來登記。（問：為何會暫借被上訴人名義登記？）當時我只是問我大哥，大哥就說暫時先登記在被上訴人名下，應該暫時讓被上訴人來保管。（問：簽約時自備款及購屋貸款何人繳納？）都是上訴人公司繳納。剛開始有簽約金，簽了之後就直接到銀行辦貸款，之後的貸款都是公司在繳。」等語，另證人詹建仁（即被上訴人及被法定代理人詹森露之弟）亦證稱：「…我是上訴人公司的股東。…（問○○○區○○路○○○號這間房屋是何人所買？）上訴人公司。當初簽約時我陪同被告公司法代即我大哥詹森露、我姐姐詹舒涵一起去的。（問：你是否記得當時去簽約時是如何講？）賣方是 李茂松 ，買賣總價為4百多萬元，當時是用公司名義買。（問：為何會登記在被上訴人的名下？）當時大哥詹森露有提起，暫時用我三哥即被上訴人的名義去登記。（問：借用被上訴人名義登記的原因為何？）我大哥認為因為是兄弟，且都是公司的股東，所以就借用他的名義登記。（問：簽約金及事後貸款都是何人繳納？）都是上訴人公司。我有經手到臺灣中小企銀板橋分行辦理貸款手續，我記得貸了2百多萬元。」等語（見原審卷第59至61頁）。然證人詹舒涵、詹建仁既分別為上訴人公司之前會計、股東，且被上訴人已退出上訴人公司經營，可知上開證人與上訴人公司關係較為密切，則渠等所為證言是否真實，已容有疑，且就有關購買系爭房屋之重點證明文件即買賣契約書及貸款、繳款等相關資料，上開證人卻證稱：已不存在云云，亦與常情不符，自難以上開證人之證言作為有利於上訴人之認定。
⒊上訴人嗣於上訴本院後復抗辯稱：經詢問訴外人詹德錠始
知系爭房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）由其保管，因上訴人公司係家族企業，考量企業風險及日後經營盈虧難測，為保障家族成員生活，故系爭房地係由上訴人當時法定代理人詹森露以個人名義向訴外人李茂松購買，由上訴人交付彰化商業銀行板橋分行為發票人，發票日72年9月7日，票面金額140萬元，憑票支付訴外人詹鐘緞，付款人台灣銀行板橋分行之本票乙紙為支付，其餘則簽發上訴人公司為發票人之台灣中小企業銀行板橋分行及彰化商業銀行板橋分行之支票予李茂松，用以支付系爭買賣價款及賦稅共419萬9,562元，並經賣主李茂松蓋章確認，且系爭房地權狀原由訴外人詹鐘緞保管，足見系爭房屋及其坐落之土地，並非被上訴人所購買云云。然查：
⑴系爭買賣契約前言所載買方係詹森露（見本院卷第18頁
），契約末當事人欄之買主部分，則由詹森露簽名，下方再由詹德錠簽名，均未見上訴人之名字，則系爭房地究否確為上訴人公司所購買，已屬有疑。
⑵證人即辦理系爭買賣契約代書 張樹仁 （原名 張宗枝 ）固
到庭證稱購買系爭房屋係做工廠用，買賣價金大部分是開隆欣公司的票，我印象中他們是公司要使用，我有問為何不用公司的名義，詹森露說是兄弟公司所以用兄弟名義，當時三、四位兄弟一起來，就加詹德錠名字為買主等語（見本院卷第94頁反面、第95頁）。惟經本院向台灣中小企銀板橋分行函查上訴人於72至73年間向貴行請領之支票簿（帳號：00000000000）之支票號碼，經該行函覆72年8月至73年12月支票交易明細因已超過保管年限，業已銷毀（見本院卷第114頁）；本院再函該行查詢有無客戶 詹建德 （即被上訴人）曾於72年10月間向該行借款440萬元，以及被上訴人在斯時是否於該行置有帳戶乙節，亦經該行函覆有關72年間貸款相關資料以及被上訴人於72年在該行所設帳戶資料均已銷毀等情（見本院卷第170頁）；又本院另向彰化商業銀行板橋分行函調系爭買賣契約上記載該行客戶即上訴人支票號碼0000000、0000000之往來交易明細，及上訴人有無在該行開設存款帳戶，則經函覆該行並無上訴人之戶名帳戶或開戶資料（見本院卷第123、173頁），是證人張樹仁所言，與上開銀行函覆結果相異，即有疑義，不足遽採，自難據以認上訴人所辯屬實。
⑶證人即詹德錠於本院到庭雖證稱系爭房地乃伊與大哥詹
森露一同前往購買，供上訴人做工廠使用，因為辦理貸款，而以公司名義申請貸款手續很繁雜，故用被上訴人名義登記，系爭房地買賣價金訂金20萬元，第二次價款140萬元則係上訴人公司向伊母親詹鐘緞借得，後由上訴人公司以現金還給伊母親，其餘則係開上訴人公司支票給對方等語（見本院卷第92反面至93頁反面）。惟何以指定過戶予被上訴人名義登記乙節，已與上訴人所辯不符，參酌證人詹德錠亦證稱上訴人公司計購入新北市○○區○○路○○○號1、2樓、新北市○○區○○路○○○號1樓、新北市板橋區光明150號1、2樓及新北市○○區○○路○○○巷○○號4樓房地，其○○○區○○路○○○號1、2樓，係登記在被上訴人名下，1樓即系爭房屋由上訴人使用，2樓則是被上訴人居住○○○區○○路○○○號1樓則登記於訴外人詹建仁名下，現由上訴人當工廠用○○○區○○街○○○號1、2樓，原登記在被上訴人名下，80幾年時1樓移轉給訴外人詹建仁，2樓仍在被上訴人名下○○○區○○路○○○巷○○號4樓，原登記在被上訴人名下，在83年左右移轉至伊名下等語（見本院卷第94頁），則被上訴人主張系爭房地係其基於分析家產所得即非全不足採。是系爭房地亦難憑證人詹德錠之證述而得認上訴人為實際之所有權人，而僅借名登記於被上訴人名下。
⒋本件系爭房屋及土地之所有權狀目前仍為被上訴人執有，
亦有被上訴人提出之該權狀影本在卷可憑，衡情如係借名登記為被上訴人名義，上訴人理應妥為保管系爭房屋及土地之所有權狀，要無由被上訴人持有之理。上訴人謂係被上訴人自其母詹鐘緞處取走，未能舉證以實其說，且查訴外人詹鐘緞係於94年8月29日死亡（見本院卷第45頁戶口名簿記載），而被上訴人之配偶即訴外人 胡秀玉 早於83年11月28日即持系爭房地之權狀向台北縣板橋信用合作社設定最高限額抵押權600萬元（見本院卷第39、44至45頁），若確係借名登記於被上訴人名下，且所有權狀於詹鐘緞生前均由其保管，亦無由被上訴人之配偶持以辦理抵押並借款之可能，參酌系爭房屋自81年起至99年止之房屋稅亦均由被上訴人所繳納（見原審卷第43至48頁）益見上訴人所辯不足採。此外上訴人復未提出其他證據證明系爭房屋為其出資所購買，是其抗辯系爭房屋僅借名登記為上訴人名義，其為實際所有權人，並非可取。
㈡被上訴人請求上訴人遷讓騰空返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，為有理由：
⒈按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期
限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件被上訴人主張其與上訴人間就系爭房屋之使用借貸，未定期限，亦不能依借貸目的定其期限，其已通知上訴人終止兩造間使用借貸契約一節，有其提出之存證信函及回執在卷可稽（見原審卷第10至11頁），並為上訴人所不否認。觀諸上開存證信函回執所載，上訴人係於99年10月25日收受（見原審卷第11頁），則自斯時起上訴人對系爭房屋已無正當權源，而屬無權占有，故被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利，即為可採。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息10%為限，為土地法第97條前段所明定。上開法文所稱申報年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算，尚須斟酌基地及建築物之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地及建築物之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查系爭房屋目前與上開173號房屋打通使用，面○○○區○○路之15米至20米之兩線道路，鄰近多為4至5層樓建物，商店林立，車輛往來頻繁，生活機能頗佳等情，業經原審勘驗明確，製有勘驗筆錄1份在卷可憑（見原審卷第111至113頁），並有被上訴人提出之地圖1張、街景3張及照片8張在卷可佐（見原審卷第118至125頁）。爰斟酌上情，本院認上訴人所受利益數額應按申報總價額年息8%計算為適當。另本件被上訴人僅請求以系爭房屋所占系爭土地之面積101.39平方公尺之土地部分（不包含系爭房屋課稅現值）計算本件不當得利數額（見原審卷第142頁），且被上訴人之系爭房屋坐落之基地僅占系爭土地之應有部分4分之1，亦為兩造所不爭執，是以系爭土地於99年1月之申報地價每平方公尺2萬5,600元計算，被上訴人每月得請求上訴人給付相當於租金之不當得利數額應為4,326元【計算式：（25,600元×101.39×1/4）×8%×1/12＝4,326元，元以下四捨五入】。
六、綜上所述，被上訴人本於借貸物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人將自系爭房屋遷出、騰空返還被上訴人，並請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即99年11月9日（見原審卷第21頁送達證書）起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人4,326元，應予准許。原審就上開應予准許部分為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年4月3日
民事第六庭
審判長法官蔡烱燉
法官劉坤典法官黃莉雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月3日
書記官魏汝萍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。