裁判字號：臺灣高等法院臺中分院92年上易字第65號民事判決
裁判日期：民國92年04月22日
裁判案由：確認租賃關係不存在
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十二年度上易字第六五號
上訴人丙○○訴訟代理人 廖天佑 法定代理人乙○○複代理人甲○○右當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月十日臺灣臺中地方法院九十一年度訴字第二四三五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：台中市○○區○○段二一八之一、二一八二、二一八二之一及一二○二之二地號土地（下簡稱系爭土地）為伊所有，伊於六十四年九月三日起將上開土地出租予上訴人，供上訴人興建零售市場，兩造未定租賃期限，而租金自八十五年上半年起調整為每年七十三萬二千五百二十四元，每期應繳納半年之金額，即三十六萬六千二百六十二元。惟上訴人從八十年起即表示因次承租人未繳納租金，因而拒絕支付租金予伊，迄今已有十年以上之租金未繳納。因上訴人遲延給付租金之總額，已超過兩年之租額，故伊以台中西屯郵局八十八年第一三○○號存證信函、台中西屯郵局八十九年第三五七號存證信函催告上訴人繳納租金，惟上訴人仍置之不理，爰依民法第四百四十條之規定，以起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思表示等情，求為確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在之判決。
二、上訴人則以：被上訴人於八十三年間既得行使終止租約，竟至今始行使，已有違誠實信用，又所終止契約之意思表示並不合法，應不發生終止之效力，縱認為九十年七月十二日之存證信函可認為被上訴人終止租約之意思表示，亦因被上訴人之八十一年下期至八十六年下期之租金求權已因五年間不行使而時效消滅，而被上訴人自八十八年十月份起即自行向伊之次承租人收取每月租金新台幣（下同）十一萬二千二百三十三元元，截至九十年六月止，已收取二百三十五萬六千八百九十三元之租金，因八十一年下期至八十五年上期之租金請求權已因時效消滅，故於支付八十八年下期至九十年上期之租金一百十二萬一千二百二十四元後，餘一百二十三萬五千六百六十九元，雖不足清償八十五年上期至八十八年上期之租金，惟不足額僅四十八萬九千三百六十一元，尚未達二年租金一百十二萬一千二百二十四元，準此，被上訴人自不得以伊積欠租金總額達二年以上為由而起訴表示終止租約。再者，依原審所認定以本件起訴狀繕本之送達為向伊終止租約之意思表示，亦因五年之時效已消滅，而未積欠租金等語，資為抗辯。
三、經查：被上訴人主張系爭土地為伊所有，於六十四年九月三日起將系爭土地出租予上訴人，供上訴人興建零售市場，兩造未定租賃期限等情，有其提出之土地登記謄本影本四份、建物登記謄本四十二份、財團法人 廖拾合 祭祀公業七十八年十月三十日財法合字第一六號函暨附件、財團法人廖拾合祭祀公業同意書暨派下員名冊影本各一份在卷可稽，並為上訴人所不爭，堪信被上訴人上開主張為真實。
四、按租用建築房屋之基地，因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人始得收回，土地法第一百零三條第四款規定甚明；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項亦有規定，是基地出租人以承租人積欠租金達二年以上而收回該基地時，仍應依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地。是本件首應審究者，在於上訴人積欠之租金總額，是否已達二年之租額？如已達兩年之租額，被上訴人之催告是否合於法定要件？茲分述如下：
㈠、被上訴人於八十八年九月十七日，由常務董事及常務監事等人為寄件名義人，以台中西屯郵局第一三○○號存證信函通知上訴人，內容略以：「謹為台端多年積欠本公業市場建地建物租金，經多年未繳清，致使本公業業務運營困難，謹請台端『文到一週內』，向本公業董事會（常務董事乙○○）繳納，解決本公業業務運營上困難，台端積欠租金金額詳如附明細表一份暨八十八年第五屆第三次臨時董監事會議記錄一份，請查收知照」，而附件之租金明細表「市場部分」，載明上訴人自八十一年下期（以每半年為一期）起至八十八年上期止，僅繳納八十三年上期之租金，「商場部分」記載上訴人八十七年下期與八十八年上期之租金未繳納，並經證人 廖振興 於本院到庭證述屬實；上訴人於八十八年九月十七日收到上開存證信函，有該存證信函及回執影本在卷可稽。
㈡、被上訴人復於八十九年四月十七日，以台中西屯郵局第三五七號存證信函告知上訴人，內容略以：「一、台端積欠本公業建地、建物租金，董監會議時台端數次口頭聲明欲清償積欠租金，事到現在還未清償租金，致使本公業業務運營上發生困難，茲提出再催繳納積欠租金總合計新台幣一千三十萬二千一百八元，『請文到二十天』內前來清償積欠租金事，多多合作。．．．二、附積欠建地、建物租金明細表一份請查收」，而附件之租金明細表除加計上訴人八十八年下期之欠繳租金數額外，與前述台中西屯郵局八十八年第一三○○號存證信函所附之租金明細表相同（如附表）。上訴人收受存證信函後，以台中郵局第四三三一號存證信函回覆被上訴人：「本公業代理董事長乙○○先生八十九年四月十七日由台中市西屯郵局發出第三五七號存證信函已收悉。查依函內所述略以：本人積欠本公業租金自八十一年起至八十八年止計新台幣一千零三十萬二千一百零八元尚未繳納等情云云（按租金依民法第一二六條規定，超過五年部分不得請求，此僅提供參考）。查前項租金於本人擔任董事長期間，因 廖豐月 等二十九人積欠租金達一千三百八十萬零二百八十九元拒不繳納，業於八十八年四月向臺灣台中地方法院提起給付租金之訴，由該院以八十八年度重訴字第四六四號受理，尚未終結，茲本公業董事長由乙○○先生代理繼任，請向法院聲明承受訴訟，即可解決．．．．」，有各該存證信函影本附卷可考。
㈢、被上訴人另於九十年七月十二日，以台中西屯郵局第八三五號存證信函告知上訴人，內容略為：「台端積欠本公業租金多年，屢催無效，爰依法自民國八十八年十月起終止台中市西屯民有市場建物及用地之租約，再次通知，請勿再向本公業承租人收取租金．．．」，上訴人則以台中西屯郵局存證信函回覆被上訴人：「貴公業西屯郵局第八三五號存證信函敬悉，關於貴公業出租與本人之攤鋪位之租金，本人依台中市政府核定標準收取，惟自民國八十四年起即拒絕繳納，迭經催討均置之不理，致無從繳付貴公業，且已向台中地方法院提起訴訟，事出有因．．．」，亦有各該存證信函影本附卷可資佐證。
㈣、綜上以觀，上訴人於收受台中西屯郵局八十八年第一三○○號、八十九年第三五七號存證信函後，對於被上訴人提出之租金明細表，從未表示有何錯誤之處，僅以次承租人未繳納租金於己之事由，執以對抗被上訴人，且上訴人對被上訴人所提出之租金明細表之真正並不爭執，故依如附表所示之租金明細表之記載，租金於市場部分，八十五年上下各為三十二萬五千元，八十六年上期至八十八年下期每期為二十八萬零三百零六元，租金於商場部分（訴外人 廖藍來好 所承租），八十七年下半期至八十八年下半期每期各四萬二千七百六十二元，而上訴人於八十九年四月十七日即被上訴人催告日前五年間均未繳納租金，足認上訴人積欠被上訴人兩年以上租金一情，確屬無訛。再者，被上訴人於上訴人自八十九年一月十日辭任董事長以後，以台中西屯郵局第三五七號存證信函訂「二十天」之相當期限催告上訴人繳納租金，並在附件之租金明細表中詳列上訴人積欠金額，自生民法第四百四十條第一項所定之催告效力。
五、上訴人另謂被上訴人自八十八年十月份起自行派員向次承租人收取租金，及伊所積欠被上訴人八十一年下期至八十六年下期之租金請求權，已因被上訴人五年間不行使而消滅，認伊已無積欠被上訴人系爭土地租金，則被上訴人自不能以伊積欠租金總額達二年以上為由而表示終止租約等語，惟查，上訴人業已自認自八十一年下半年起即未給付租金，算至被上訴人主張終止租約之八十八年十月間，已逾法定二年租額，依民法第四百四十條第二項規定，承租人如係租用土地建築房屋，遲付租金總額達二年以上，經出租人定期催告後仍未給付者，即可合法終止租約。故上訴人（即承租人）既未依約給付租金，被上訴人（出租人）當可依法終止租約。至民法第一百二十六條雖規定租金債權之請求權，因五年不行使而消滅，但罹於時效消滅之債權本身並未消滅，故債務人如仍為之履行，亦不得請求返返，此觀之民法一百四十四條第二項規定甚明，為此，上訴人以八十一年至八十六年間之租金債務已罹於時效而認為並無積欠租金總額達二年以上之法律事實云云，實不可採。上訴人再以被上訴人自八十三年起即得以行使終止租賃契約，竟不行使，如今再行使，將影響次承租人之權益及市場功能之運作，有違公共利益，其權利已失效，且被上訴人已向次租人收取部分租金，如再行終止租約應再為催向等語，然查，本件被上訴人係行使終止租賃契約之權利，核與租金之請求權因時效消滅者不同，其終止權既仍存在，自無須再為催告之必要，且本件因上訴人未繳租金，已嚴重影響被上訴人對市場管理之運作，上訴人又未舉證說明被上訴人遲未行使其終止租約權時，有何致公共利益之損害，是上訴人再以上開辯稱，亦不足取。
六、綜上所述，本件被上訴人主張為可採，上訴人所辯均為無可取。系爭土地係上訴人向被上訴人承租，用以建築房屋，而上訴人遲付之租金總額，已達二年以上，經被上訴人定相當期限，催告上訴人支付租金後，上訴人於期限內仍未給付，則依照土地法第一百零三條第四款、民法第四百四十條第一項之規定，被上訴人以起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思表示，應無不合。從而，被上訴人本於租賃契約終止之法律關係，請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。是則原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年四月二十二日~B1民事第七庭審判長法官簡清忠~B2法官陳賢慧~B3法官盧江陽右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B書記官康孝慈中華民國九十二年四月二十三日
Ｂ~FO附表（台中西屯郵局第三五七號存證信函內所附之租金明細表「市場」、「商場」部分）
┌──────────────────────────────┐│財團法人廖拾合祭祀公業未收市場、格位（建地、建物）租金明細表│├──┬──┬────────┬────┬────┬─────┤│年別│期別│摘要│應納金額│已納金額│未納金額│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│305,823│305,823│0│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│323,500│0│323,500│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│323,500│0│323,500│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│└──┴──┴────────┴────┴────┴─────┘┌──┬──┬────────┬────┬────┬─────┐│年別│期別│摘要│應納金額│已納金額│未納金額│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（商場）│42,762│0│42,762│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（商場）│42,762│0│42,762│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（商場）│42,762│0│42,762│└──┴──┴────────┴────┴────┴─────┘