臺灣臺中地方法院91年度訴字第2435號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院91年訴字第2435號民事判決

裁判日期：民國91年12月10日

裁判案由：確認租賃關係不存在

臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度訴字第二四三五號
原告財團法人 廖拾合 祭祀公業法定代理人甲○○被告乙○○複代理人丙○○右當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院判決如左：
主文確認原告與被告間，就台中市○○區○○段二一八之一、二一八二、二一八二之一及一二○二之二地號土地之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠台中市○○區○○段二一八之一、二一八二、二一八二之一及一二○二之二地
號土地為原告所有。原告於民國六十四年九月三日起將上開土地出租予被告，供被告興建零售市場，兩造未定租賃期限，並約定租金自八十五年上半年起調整為每年新台幣（下同）七十三萬二千五百二十四元，而每期應繳納半年之金額，即三十六萬六千二百六十二元。惟被告從八十年起即表示因其所轉租之承租人未繳納租金，因而拒絕支付租金予原告，迄今已有十年以上之租金未予繳納。因被告遲延給付租金之總額，已超過兩年之租額，故原告依照民法第四百四十條第三項之規定，以台中西屯郵局八十八年第一三○○號存證信函、台中西屯郵局八十九年第三五七號存證信函催告被告繳納租金，詎被告均置之不理。職是之故，原告以台中西屯郵局九十年第八三五號存證信函催告並終止兩造間之租賃契約，但被告否認終止契約之效力，仍向其次承租人即土地上建物之所有人收取租金。爰以起訴狀繕本之送達再作為終止租賃契約之意思表示，並請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，以解決紛爭。
㈡對於被告抗辯之陳述：
⒈被告長期擔任原告之法定代理人，至八十九年方行辭任，故被告對於延欠租
金一節，知之甚詳。又原告於八十八年九月十七日寄發之台中西屯郵局第一三○○號存證信函附件詳載被告所積欠租金之數額。
⒉另原告於八十九年四月十七日寄發之台中西屯郵局第三五七號存證信函內，
亦詳載被告應繳納積欠租金一千零三十萬二千一百零八元，及請被告在文到二十天內清償。而被告則於八十九年四月二十二日以台中郵局第四三三一號存證信函回覆原告，表明已經收到台中西屯郵局第三五七號存證信函，並且主張租金請求權已超過五年而因時效消滅，而拒絕給付云云。
⒊綜上，原告確實已為定期催告給付租金之意思通知。
三、證據：提出土地登記謄本影本四份、建物登記謄本四十二份、財團法人廖拾合祭祀公業八十五年上期租金繳納清冊影本一份、財團法人廖拾合祭祀公業七十八年十月三十日財法合字第一六號函暨附件影本、財團法人廖拾合祭祀公業同意書暨派下員名冊影本一份、財團法人廖拾合祭祀公業八十八年第五屆第三次臨時董監事聯席會議記錄資料影本一件、台中西屯郵局八十八年第一三○○號（含附件）、八十九年第三五七號（含附件）、九十年第八三五號存證信函影本、被告簽立之辭職書影本一份、台中市政府八十九年二月二日八九府民禮字第○七六二六號函影本一份、八十九年台中郵局四三三一號存證信函影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：原告於台中西屯郵局八十八年第一三○○號及八十九年第三五七號存證信函中所附之欠繳租金明細表內容不實。
理由
一、原告主張：台中市○○區○○段二一八之一、二一八二、二一八二之一及一二○二之二地號土地為原告所有。原告於六十四年九月三日起將上開土地出租予被告，供被告興建零售市場，兩造未定租賃期限，而租金自八十五年上半年起調整為每年七十三萬二千五百二十四元，每期應繳納半年之金額，即三十六萬六千二百六十二元。惟被告從八十年起即表示因次承租人未繳納租金於己，因而拒絕支付租金予原告，迄今已有十年以上之租金未繳納。因被告遲延給付租金之總額，已超過兩年之租額，故原告以台中西屯郵局八十八年第一三○○號存證信函、台中西屯郵局八十九年第三五七號存證信函催告被告繳納租金，惟被告仍置之不理。
爰依民法第四百四十條之規定，以起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思表示，並求為確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存造等語。被告則以：原告提出之欠繳租金明細表內容不實等語，以資抗辯。
二、經查：台中市○○區○○段二一八之一、二一八二、二一八二之一及一二○二之二地號土地為原告所有。原告於六十四年九月三日起將上開土地出租予被告，供被告興建零售市場，兩造未定租賃期限，上開事實有土地登記謄本影本四份、財團法人廖拾合祭祀公業七十八年十月三十日財法合字第一六號函暨附件影本、財團法人廖拾合祭祀公業同意書暨派下員名冊影本一份、建物登記謄本四十二份在卷可參，並為兩造所不爭，堪信為真實。
三、按租用建築房屋之基地，因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人始得收回，土地法第一百零三條第四款規定甚明；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項亦有規定，是基地出租人以承租人積欠租金達二年以上而收回該基地時，仍應依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地。兩造各執情詞已如前述，是本件所需審究者，在於：被告積欠之租金總額，是否已達二年之租額？如已達兩年之租額，原告之催告是否合於法定要件？茲分述如下：
㈠原告於八十八年九月十七日，由常務董事及常務監事等人為寄件名義人，以台
中西屯郵局第一三○○號存證信函通知被告，內容略以：「僅為台端多年積欠本公業市場建地建物租金，經多年未繳清，致使本公業業務運營困難，僅請台端『文到一週內』，向本公業董事會（常務董事甲○○）繳納，解決本公業業務運營上困難，台端積欠租金金額詳如附明細表一份暨八十八年第五屆第三次臨時董監事會議記錄一份，請查收知照」，而附件之租金明細表「市場部分」，載明被告自八十一年下期（以每半年為一期）起至八十八年上期止，僅繳納八十三年上期之租金，「商場部分」記載被告八十七年下期與八十八年上期之租金未繳納；又被告於八十八年九月十七日收到上開存證信函，上情有該存證信函及回執影本在卷可稽。
㈡原告復於八十九年四月十七日，以台中西屯郵局第三五七號存證信函告知被告
，內容略以：「一、台端積欠本公業建地、建物租金，董監會議時台端數次口頭聲明欲清償積欠租金，事到現在還未清償租金，致使本公業業務運營上發生困難，茲提出再催繳納積欠租金總合計新台幣一千三十萬二千一百八元，『請文到二十天』內前來清償積欠租金事，多多合作。．．．二、附積欠建地、建物租金明細表一份請查收」，而附件之租金明細表除加計被告八十八年下期之欠繳租金數額外，與前述台中西屯郵局八十八年第一三○○號存證信函所附之租金明細表相同（參閱附表）。被告收受存證信函後，以台中郵局第四三三一號存證信函回覆原告：「本公業代理董事長甲○○先生八十九年四月十七日由台中市西屯郵局發出第三五七號存證信函已收悉。查依函內所述略以：本人積欠本公業租金自八十一年起至八十八年止計新台幣一千零三十萬二千一百零八元尚未繳納等情云云（按租金依民法第一二六條規定，超過五年部分不得請求，此僅提供參考）。查前項租金於本人擔任董事長期間，因 廖豐月 等二十九人積欠租金達一千三百八十萬零二百八十九元拒不繳納，業於八十八年四月向臺灣台中地方法院提起給付租金之訴，由該院以八十八年度重訴字第四六四號受理，尚未終結，茲本公業董事長由甲○○先生代理繼任，請向法院聲明承受訴訟，即可解決．．．．」，有各該存證信函影本附卷可考。
㈢原告另於九十年七月十二號，以台中西屯郵局第八三五號存證信函告知被告，
內容略為：「台端積欠本公業租金多年，屢催無效，爰依法自民國八十八年十月起終止台中市西屯民有市場建物及用地之租約，再次通知，請勿再向本公業承租人收取租金．．．」，被告則以台中西屯郵局存證信函回覆原告：「貴公業西屯郵局第八三五號存證信函敬悉，關於貴公業出租與本人之攤鋪位之租金，本人依台中市政府核定標準收取，惟自民國八十四年起即拒絕繳納，迭經催討均置之不理，致無從繳付貴公業，且已向台中地方法院提起訴訟，事出有因．．．」，有各該存證信函影本附卷可資佐證。
㈣綜上以觀，被告於收受台中西屯郵局八十八年第一三○○號、八十九年第三五
七號存證信函後，對於原告提出之租金明細表，從未表示有何錯誤之處，僅以次承租人未繳納租金於己之事由，執以對抗原告，是以，被告於審判中空言否認租金明細表之實質真正，基於「禁反言」之誠信原則，自非可取；應認原告所提出之租金明細表為真正，依如附表所示之租金明細表之記載，租金於市場部分，八十五年上下各為三十二萬五千元，八十六年上期至八十八年下期每期為二十八萬零三百零六元，租金於商場部分，八十七下半期至八十八年下半期每期各四萬二千七百六十二元，而被告於八十九年四月十七日即原告催告日前五年間均未繳納租金，，故被告積欠原告兩年以上租金一情，確屬無訛。再者，原告於被告自八十九年一月十日辭任董事長以後，以台中西屯郵局第三五七號存證信函訂「二十天」之相當期限催告被告繳納租金，並在附件之租金明細表中詳列被告積欠金額，自生民法第四百四十條第一項所定之催告效力。
四、綜上論述：系爭土地係被告向原告承租，用以建築房屋，且被告遲付之租金總額，已達二年以上，經原告定相當期限，催告被告支付租金後，被告於期限內仍未給付，則依照土地法第一百零三條第四款、民法第四百四十條第一項之規定，原告以起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思表示，應無不合；又租賃契約既經終止，租賃關係自終止後即不存在，從而，原告請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年十二月十日
臺灣臺中地方法院民事第一庭
法官陳宗賢中華民國九十一年十二月十日如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
附表書記官（台中西屯郵局第三五七號存證信函內所附之租金明細表「市場」、「商場」部分）
┌──────────────────────────────┐│財團法人廖拾合祭祀公業未收市場、格位（建地、建物）租金明細表│├──┬──┬────────┬────┬────┬─────┤│年別│期別│摘要│應納金額│已納金額│未納金額│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│305,823│305,823│0│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│305,823│0│305,823│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│323,500│0│323,500│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│323,500│0│323,500│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（市場）│280,306│0│280,306│└──┴──┴────────┴────┴────┴─────┘┌──┬──┬────────┬────┬────┬─────┐│年別│期別│摘要│應納金額│已納金額│未納金額│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（商場）│42,762│0│42,762│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││上│廖董事長（商場）│42,762│0│42,762│├──┼──┼────────┼────┼────┼─────┤││下│廖董事長（商場）│42,762│0│42,762│└──┴──┴────────┴────┴────┴─────┘