裁判字號：臺灣高等法院臺南分院100年上易字第35號民事判決
裁判日期：民國100年08月23日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院臺南分院民事判決100年度上易字第35號上訴人 李桂鳳 訴訟代理人 蔡奉典 律師
林仲豪 律師複代理人 方意欣 律師被上訴人 陳茂清
陳義太 共同訴訟代理人 盧奇南 律師複代理人 黃慕容 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十九年十月二十九日臺灣嘉義地方法院第一審判決（九十八年度訴字第六三九號）提起上訴，本院於一百年八月九日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落嘉義市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原係訴外人 陳棟樑 所有。上訴人於民國九十三年五月十五日向陳棟樑租地建屋，雙方成立房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定由上訴人在系爭土地上之原有建物即門牌號碼嘉義市○○路○段○○○巷○○○號房屋以外，加蓋一棟鐵皮造建物（下稱系爭建物），連同原有房屋一併作為汽車修理廠使用，租期至九十八年五月十四日止；租期屆滿時，上訴人出資興建之地上建物歸出租人所有。嗣陳棟樑於九十三年六月十五日死亡後，經全體繼承人分割遺產結果，由伊等二人繼承系爭土地及地上房屋，並概括繼受系爭租賃契約法律關係。上訴人依約應於租期屆滿時將系爭建物交付伊等，惟竟於九十八年四、五月間將系爭建物拆除，將建材搬移至他地使用，致租期屆滿時無法將系爭建物交付伊等，應負債務不履行之損害賠償責任。上訴人故意違約，致伊等各受有未取得系爭建物，即房屋原有價值新台幣（下同）五十四萬九千九百元之損害。此外，因上訴人故意違約而興訟，致伊等支出本件訴訟之第一審律師費用各二萬五千元，依系爭租賃契約第十二條約定，亦應由上訴人負擔。為此，本於繼承及債務不履行等法律關係，求為命上訴人給付伊等各五十七萬四千九百元（含建物損失五十四萬九千九百元、律師費用二萬五千元）之判決（被上訴人逾上開金額部分之請求，經原審判決駁回後，未據聲明不服而確定，不在本院審理範圍）；原審為上訴人敗訴判決並無不合；並聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：伊與訴外人陳棟樑成立系爭租賃契約，約定出租人不續租時，伊得任意拆除系爭建物，若未拆除者，系爭建物才歸出租人取得。嗣系爭土地由被上訴人等取得，被上訴人陳茂清於九十七年底通知伊不再續租，並要求伊應將系爭建物拆除；伊依被上訴人指示拆除系爭建物，並無可歸責事由，即無違約可言。縱認伊就拆除系爭建物有可歸責事由，惟被上訴人指示拆除系爭建物，對於損害之發生亦與有過失。況伊於租約到期前，仍可本於所有權人之權能拆除系爭建物，亦無違約可言。退步言，伊應賠償之損害額，應以回復系爭建物之必要費用為限，並非以建物之房屋稅課稅現值作為計算基準，且應扣除房屋之折舊價額。此外因伊拆除系爭建物，致系爭建物之課稅現值降低，被上訴人所需繳納之房屋稅降低而受有利益，亦應自其損害額中扣除等情詞，資為抗辯；並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
三、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，九十七年一月二日修正前民法第一千一百四十八條定有明文（修正後改列為同條第一項）。至於出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最高法院九十一年度台上字第一０六四號判決要旨參照）。查：
（一）被上訴人主張：系爭土地原係訴外人陳棟樑所有，上訴人於九十三年五月十五日向陳棟樑租地建屋，雙方成立系爭契約，約定由上訴人在系爭土地上之原有建物以外加蓋系爭建物，連同原有房屋一併作為汽車修理廠使用，租期至九十八年五月十四日止。訴外人陳棟樑已於九十三年六月十五日死亡，被上訴人二人各為其法定繼承人之一等情，除據被上訴人於原審提出而為上訴人所不爭之系爭土地謄本、系爭租賃契約、訴外人陳棟樑除戶戶籍謄本、繼承系統表等件（參見原審①卷第一０頁至第一二頁、第四一頁至第五五頁、第一二五頁至第一三一頁）為證外，復為上訴人所不爭，堪信被上訴人之上開主張為真實。
（二）其次，系爭租賃契約之出租人陳棟樑已於九十三年六月十五日死亡，被上訴人二人各為其法定繼承人之一，系爭土地其後由被上訴人二人經分割繼承而取得乙情，有系爭土地登記謄本在卷（參見原審①卷第一０頁、第一一頁）足資參照。至於門牌號碼嘉義市○○路○段○○○巷○○○號房屋之房屋稅納稅義務人為被上訴人二人，持分各為二分之一者，亦有嘉義市政府稅務局於九十八年十二月二十八日，以嘉市稅房字第０九八七四四四三九號函檢送之納稅義務人明細表在卷（參見原審①卷第七一頁、第七五頁）可按，堪認系爭租賃契約之租賃物已由被上訴人取得者至明。被上訴人據此主張經全體繼承人分割遺產結果，由伊等二人繼承系爭土地（含房屋）及概括繼受系爭租賃契約法律關係者，依上開說明，即無不合。
（三）再者，被上訴人另主張上訴人於九十八年四、五月間拆除系爭建物，將建材搬移至他地使用；上訴人因有可歸責事由，致給付不能，伊等因而受有無法取得系爭建物之損害，應依民法第二百二十六條第一項規定，對伊等負債務不履行之損害賠償責任；且上訴人故意違約而興訟，造成伊等支出本件訴訟之第一審律師費用各二萬五千元，依系爭租賃契約第十二條約定，亦應由上訴人負擔等情，除有被上訴人於原審提出而為上訴人所不爭之律師費收據乙紙在卷（參見原審①卷第一五九頁）可參外，並經原審法院定期於九十八年十二月十一日履勘現場查明無誤，有勘驗筆錄在卷（參見原審卷第三五頁）足佐，即上訴人亦自認拆除系爭建物之事實，足見被上訴人之上開主張亦堪信為真實。
四、再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。至於契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，並有最高法院著有十九年上字第四五三號判例可資參照。查：
（一）系爭租賃契約於前言中，除由陳棟樑、李桂鳳分別在出租人、承租人欄位中簽名外，並以手寫方式加註：「租約到期若不續租，地上建築物為出租人所有」等語（下稱系爭條款）；第一條並約定：「甲方（按即出租人陳棟樑）房屋所在地及使用範圍：嘉義市○○路○段○○○巷○○○號」者，此參卷附兩造不爭執真正之系爭房屋租賃契約書自明（參見原審①卷第一二七頁）。
（二）證人即上訴人配偶 賴宏展 於原審法院審理時供證：「租賃契約上的手寫條款，應該是上訴人寫的。」（參見原審①卷第一一五頁）；上訴人於本院審理時則自陳：「我是承租一塊農地，農地上面原來就有鐵皮的辦公室，我承租之後，在原來的鐵皮辦公室一面牆壁上，用鐵皮加高，再蓋屋頂上去」等語（參見本審卷第三四頁反面）；證人 陳進堂 於本院審理時亦結證：「大和公司老闆叫我去搭建鐵皮屋，我是在空地上增建鐵皮屋，是在兩棟房屋中間的空地搭建鐵皮屋，以中古建材搭建」等語明確（參見本審卷第九七頁反面）。
（三）綜參上情：⑴系爭租賃契約在「前言」中，另由上訴人以手寫方式加註
「租約到期若不續租，地上建築物為出租人所有」條款，有別於其他事先繕打印刷而成之契約條款，足認系爭條款屬於租賃契約當事人於成立契約時，刻意附加之特別約定，而為契約雙方重視之契約條款。
⑵其次，系爭土地於出租予上訴人前，已有被上訴人之房屋
坐落在系爭土地之上，上訴人係在原有房屋以外，加蓋一棟鐵皮造建物者，為兩造所不爭執，且為證人陳進堂證述明確之事實。是系爭土地上之原有房屋既為出租人所有，則於租期屆滿時，承租人當然應將使用之租賃物返還予出租人，並無特別約定必要。再佐以上訴人既係租地建屋，而與訴外人陳棟樑成立「房屋」租賃契約，雙方約定之租賃物及使用範圍復為門牌號碼嘉義市○○路○段○○○巷○○○號房屋乙情觀之，苟非租賃契約雙方當事人另有「以上訴人加蓋之建物，作為系爭租賃契約之租賃物，並於租期屆滿時，由承租人將全部租賃物，包括加蓋之系爭建物返還予出租人」者，衡情，何須特別增加系爭條款之理？凡此種種，堪認系爭條款之真意，係指：「租約到期時，承租人加蓋之系爭建物所有權，歸出租人取得」者，應堪肯認。至於究係承租人或出租人不願續租者，在所不論。上訴人抗辯：系爭條款係指「租期屆滿，出租人不續租時，伊得任意拆除系爭建物，若未拆除者，建物才歸出租人取得」云云，委不足採。
⑶再者，系爭條款固約定：「租約到期，地上建築物為出租
人所有」等語，惟系爭建物係由上訴人增建而原始取得，苟未由上訴人另依法律行為辦理所有權移轉登記，不因租約到期，當然發生由出租人取得系爭建物所有權效力。堪認系爭條款之真意，乃賦予出租人於租期屆滿時，得請求承租人將系爭建物交付，俾取得所有權之權利，至於承租人則有將加蓋之系爭建物交付出租人，並使其取得所有權之義務；且此項義務係承租人於租賃關係消滅時，應履行之契約義務，苟有可歸責於承租人事由，致無法履行債務，即應由承租人負債務不履行之賠償責任。上訴人抗辯其於租約到期前，仍可本於所有權人之權能，拆除系爭建物，並無違約可言云云，同無足採。
五、上訴人再抗辯：伊係應被上訴人要求拆除系爭建物，並無可歸責事由，即無違約云云；並以證人 蔡鎮修 、賴宏展於原審法院之證述為其論據。惟查，系爭租賃契約之出租人陳棟樑於九十三年六月十五日死亡後，經全體繼承人分割遺產結果，由被上訴人二人繼承系爭土地及房屋，並概括繼受系爭租賃契約法律關係，已如上述；系爭租賃契約既由被上訴人二人因繼承而共同繼受為系爭租賃契約之出租人地位，關於契約權利之行使，自應由其二人共同為之。準此，不論上訴人及證人蔡鎮修、賴宏展等人陳述：陳茂清於系爭租賃契約租期屆滿前，要求上訴人拆除系爭建物者是否屬實，惟系爭租賃契約之出租人係被上訴人二人因繼承而共同繼受，關於契約權利之行使，未由被上訴人二人共同為之，不生應有之法律效力。上訴人抗辯其應被上訴人要求，而拆除系爭建物，即無違約情事云云，核係事後飾卸之詞，委不足採。基於同一法理，上訴人另抗辯：被上訴人指示伊拆除系爭建物，造成被上訴人之損害，亦與有過失云云，同無足採。
六、第按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第二百十六條定有明文。查：
（一）系爭建物已於九十八年四、五月間，由上訴人自行拆除而不存在乙情，為兩造所不爭，且經原審法院勘驗現場查明無誤之事實，已如上述。上訴人依系爭租賃契約，負有於租約到期時，將系爭建物交付予被上訴人之契約債務，竟於系爭租約到期前，逕將建物拆除致無法為交付，堪認上訴人顯有可歸責於己事由致給付不能，被上訴人據此主張上訴人應依第二百二十六條第一項規定，負債務不履行之損害賠償責任者，洵非無據。
（二）又門牌號碼嘉義市○○里○○路○段○○○巷○○○號房屋（含系爭建物），係於九十三年五月間興建，自九十四年七月份起課房屋稅，經稅捐機關核定九十七年度房屋稅之課稅現值，其中被上訴人陳茂清持分二分之一部分為八十四萬零六百元（系爭建物之課稅現值核定為81,400元、81,400元、571,100元）；其後被上訴人陳茂清於九十八年五月十四日向稅捐機關申請部分拆除及部分使用並調整房屋使用情形，經嘉義市政府稅務局派員實勘屬實，准自九十八年五月起註銷部分房屋面積，並調整房屋使用情形而核定房屋稅之課稅現值，其中被上訴人陳茂清持分二分之一部分為二十八萬零二百元（系爭建物之課稅現值核定為0元、0元、184,000元）乙情，此有嘉義市政府稅務局以嘉市稅房字第０九八七四四四三九號函檢送房屋課稅明細表、納稅義務人及申請書在卷（參見原審①卷第七一頁至第七六頁）可憑。
（三）被上訴人二人共有上揭房屋，在上訴人拆除系爭建物前，單就陳茂清持分二分之一部分之房屋課稅現值高達八十四萬零六百元，惟在上訴人拆除系爭建物後，剩餘房屋之課稅現值僅有二十八萬零二百元，堪認被上訴人二人所有系爭房屋，經上訴人故意拆除系爭建物後，其房屋價值確實受有減損。對照稅捐機關核定之房屋稅課稅現值，較房屋之市價為低者，為眾所週知之事實；被上訴人主張系爭建物因遭上訴人拆除，致其等受有未取得系爭建物，即房屋原有價值之損害，應以稅捐機關核定之房屋稅課稅現值為計算基準者，按諸常情，堪認並未超出其等實際所受損害額，自無不可。此外，被上訴人陳義太係與陳茂清共有系爭建物，則計算陳義太所受損害之基準，自應比照陳茂清之情形辦理。基上，被上訴人因上訴人故意拆除系爭建物所受損害，各為五十四萬九千九百元（計算式：81,400元+81,400元+【571,100元-184,000元=387,100元】=549,900元）。
（四）又系爭租約第十二條約定：「乙方（按即上訴人）若有違約情事，致損害甲方（按即被上訴人）之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等語，此參卷附之系爭租賃契約自明。是上訴人於系爭租約到期不續租時，負有將系爭建物交付予被上訴人義務，乃竟於租期屆滿前，故意拆除系爭建物，致兩造因此而涉訟，被上訴人因而共同支出第一審訴訟費用五萬元，被上訴人主張此部分之律師費用，應由上訴人負擔者，洵非無據，亦應予准許。
（五）至於上訴人拆除系爭建物結果，造成被上訴人原有房屋之課稅現值降低，而消極減少房屋稅之支出者，與被上訴人直接受有未取得系爭建物所有權之積極損害，雖係因同一事實而發生，然被上訴人因房屋之課稅面積減少，而減少支出房屋稅者，並未實際受有利益，難認係被上訴人因同一原因事實而受有損害並受有利益，並無損益相抵原則之適用。上訴人抗辯：伊拆除系爭鐵皮屋，致系爭建物之課稅現值降低，被上訴人所需繳納之房屋稅大幅降低而受有利益，應自其損害額中扣除云云，亦無足採。
（六）綜此，上訴人應賠償被上訴人二人之損害金額，各為五十七萬四千九百元（含建物損失五十四萬九千九百元、律師費用二萬五千元）。
七、綜上所述，被上訴人本於繼承及債務不履行等法律關係，求為命上訴人給付被上訴人各五十七萬四千九百元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即九十八年十二月一日（通知書於九十八年十二月二十日寄存送達地之警察機關－送達證書參見原審①卷第二三頁，依民事訴訟法第一百三十八條第二項規定，自寄存之日起，經十日即同年月三十日發生送達效力）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息範圍內（超過部分未經被上訴人聲明不服），為有理由，應予准許；原審據此而為上訴人敗訴之判決，並依被上訴人聲請酌定相當擔保金額而為假執行之宣告，所持見解雖不盡相同，惟結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法，不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法四百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國100年8月23日
民事第二庭審判長法官陳光秀
法官曾平杉法官李文賢上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國100年8月24日
書記官尤乃玉