裁判字號：臺灣臺南地方法院91年訴字第786號民事判決
裁判日期：民國92年05月19日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺南地方法院民事判決九十一年度訴字第七八六號
原告己○○訴訟代理人 林國明 律師被告巨洲貿易有限公司兼法定代理人甲○○被告欣岱亞貿易有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 鄭和傑 律師複代理人 謝依良 律師被告菘柏實業股份有限公司設新竹市○○路○○○號法定代理人戊○○被告東鍇企業有限公司設苗栗縣竹南鎮公館里大埔頂五之十號法定代理人辛○○被告昱昌國際實業有限公司設臺北縣○○鄉○○路○段○○○號法定代理人丁○○被告大崴服飾開發有限公司設台中市○區○○街○○○號一樓法定代理人壬○○被告丙○○○○○
庚○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告巨洲貿易有限公司應自門牌台南市○○路○○○號之鐵骨造建物（含騎樓、涼棚及第二層增建鐵皮屋部分）遷出後，將該建物交還原告，並自民國九十一年三月二日起至遷讓交還之日止，按月給付原告新台幣壹拾萬元之損害金。
被告庚○○應自前開建物之騎樓部分遷出後，將該部分建物交還原告，並自民國九十一年三月二日起至遷讓交還之日止，按月給付原告新台幣貳萬伍仟元之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告巨洲貿易有限公司負擔十分之四，被告庚○○負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告分別以新台幣貳拾貳萬元及新台幣肆拾柒萬元為被告巨洲貿易有限公司供擔保後，得各就遷讓交還部分及已屆期之損害金新台幣壹佰肆拾萬元之部分假執行。但被告巨洲貿易有限公司如於假執行程序實施前，分別以新台幣陸拾伍萬柒仟陸佰元及新台幣壹佰肆拾萬元為原告預供擔保，得各就該部分免為假執行。
本判決第二項於原告分別以新台幣壹拾柒萬元及新台幣壹拾貳萬元為被告庚○○供擔保後，得各就遷讓交還部分及已屆期之損害金新台幣參拾伍萬元部分假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決㈠被告應將坐落台南市○區○○段五七○之六地號土地上門牌台南市○○路○○○號房屋含騎樓、涼棚部分遷還並交還原告。㈡被告應連帶給付原告自民國九十一年三月二日起至遷還之日止，按月以新台幣（下同）十萬元計算之損害金。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於八十五年三月一日將其所有坐落台南市○區○○段五七○之六地號土地上建號四一○五、門牌台南市○區○○路○○○號房屋（含騎樓、涼棚）出租予被告巨洲貿易有限公司（下稱巨洲公司），雙方約定租賃期限自八十五年三月一日起至九十一年三月一日止，每月租金十萬元，且房屋租賃契約書第五條及第七條另約定：「乙方（指巨洲公司）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃店屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照租金之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」、「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃店屋權利一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用店房」。詎被告巨洲公司於九十一年三月一日租期屆滿時，竟拒絕遷讓交還房屋，原告自得依據上開契約書第五條約定，訴請被告巨洲公司遷讓交還系爭房屋，並按月給付相當於租金之違約金十萬元。
（二）次查，上開房屋現為欣岱亞貿易有限公司（下稱欣岱亞公司）在上址營業，顯然已違反系爭房屋租賃契約書第七條約定，因被告甲○○係巨洲公司之法定代理人，亦有可能由其決定違約轉租予欣岱亞公司，為此一併以渠等為共同被告，本於所有權之作用請求遷讓交還房屋。
（三）按被告等無權占有原告所有之上開土地，而為使用收益，自屬無法律上之原因而受利益致原告受有損害，復係以故意不法侵害原告之權利，原告亦得本於不當得利之返還請求權或侵權行為之損害賠償請求權，請求被告等連帶給付原告相當於租金之損害金。爰依上開房屋租賃契約書第五條約定，以每月十萬元作為損害金之計算標準。
（四）再按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，仍係現在占有人；且民法第七百六十七條規定所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院八十二年台上字第一一七八號判決參照）。為此原告本於所有權作用，請求被告甲○○、欣岱亞公司應自其各人占有之建物遷出，並交還原告。
（五）被告歷經多次庭期後，始提出三份合約書及一份租賃契約書，並抗辯將其中部分轉租予被告菘柏實業有限公司、丙00000000、東鍇企業有限公司、庚○○、被告昱昌國際實業有限公司（ＢＪ專櫃）、大崴服飾開發有限公司（ＰＡＭＩＲＳ專櫃）云云，其意圖拖延訴訟甚明。又因此一情形乃屬訴訟進行中情事變更，且上開被告之請求標的必須合一確定，而不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，為此依據民事訴訟法第二百五十五條第四、五、七款，追加上開六人為共同被告。按房屋租賃契約書第七條約定，承租人巨洲貿易有限公司不得私自將租賃物轉租或以其他變相方法由他人使用，竟然違約將其中部分轉租予上開被告使用，爰一併以渠等為共同被告，為無權占有，是原告對渠等均得本於所有權之作用請求遷讓交還房屋。又被告等共同無權占有原告所有之建物，而為使用收益，自屬無法律上之原因而受利益致原告受有損害，復係共同以故意不法侵害原告之權利，原告亦得本於不當得利之返還請求權或共同侵權行為之損害賠償請求權，請求被告連帶給付原告相當於租金之損害金十萬元。
（六）再者，被告巨洲公司雖於九十年十月九日核准解散登記，但在未依清算程序完結之前，其法人人格仍不消滅，此由該公司於解散後仍與上開被告訂約自明。
（七）另被告甲○○於鈞院九十一年五月二十七日審理時已自認由伊與被告欣岱亞公司共同在系爭租賃物內合作、共同使用，由其抽成等語，顯然確有占有使用，自得以其為被告。依據被告所提九十一年二月十五日及九十一年二月二十五日專櫃廠商合約書第五條約定：「乙方（指菘柏實業股份有限公司及東鍇企業有限公司周茂林）必須使用甲方之統一發票，並接受甲方之監督管理。」，足徵其合約之性質係屬寄（賣）櫃之性質，仍由被告巨洲公司占有管理。又因上開被告占有部分之面積並非固定，且依其合約書所載面積為「部分」，亦不固定，隨時可得變動，應係共同占有使用而具有不可分之性質，爰請求渠等應將系爭租賃物遷讓。
三、證據：提出土地及建物登記謄本、房屋租賃契約書各一份、公司變更登記事項卡六份、照片三十八幀為證。
乙、被告方面：
一、巨洲公司、甲○○、欣岱亞公司部分：
（一）聲明：求為判決：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准供擔保免為假執行。
（二）陳述：
１、被告巨洲公司業已解散，法人人格已消滅，且未占有系爭房屋，原告要求被告巨洲貿易有限公司遷讓系爭房屋，似乏依據。
２、被告甲○○並非系爭房屋租賃契約之當事人，且未占用系爭房屋，原告訴請被告甲○○遷讓系爭房屋，自無根據。
３、被告欣岱亞公司係向被告巨洲公司承租系爭房屋之部分賣場，其餘係被告東鍇企業有限公司、菘柏實業有限公司、庚○○向被告巨洲貿易有限公司承租，原告訴請被告欣岱亞貿易有限公司遷讓系爭房屋全部，顯無理由。
（三）證據：提出專櫃廠商契約書三份及房屋租賃契約書一份為證。
二、被告菘柏實業股份有限公司（下稱菘柏公司）、丙00000000、東鍇企業有限公司（下稱東鍇公司）、庚○○、昱昌國際實業有限公司（下稱昱昌公司）、大崴服飾開發有限公司（下稱大崴公司）部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丙、本院依職權囑託台南市東南地政事務所會同勘驗系爭房屋（含第二層增建鐵皮屋部分），並查明被告巨洲公司是否業已聲報清算完結。
理由
一、本件被告菘柏公司、丙00000000、東鍇公司、庚○○、昱昌公司、大崴公司均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，此觀民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第二款規定自明。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院九十年度抗字第二號裁定意旨參照）。查本件原告起訴聲明係本於租賃契約及所有權之法律關係請求承租人被告巨洲公司、甲○○（租賃契約）及轉租第三人欣岱亞公司（無權占有）遷讓返還系爭房屋，並自九十一年三月二日起至遷還之日止，按月連帶給付相當於租金之損害金一十萬元，嗣經本院勘驗系爭房屋現場後，被告始抗辯系爭房屋轉租予菘柏公司、丙00000000、東鍇公司、庚○○、昱昌公司、大崴公司，故被告復先後具狀追加上開六人為被告，訴請渠等遷讓返還系爭房屋，並自九十一年三月二日起至遷還之日止，按月連帶給付相當於租金之損害金一十萬元（見原告於九十一年六月七日及九十一年七月十日提出之追加起訴狀），核屬訴之追加，惟原告追加後之訴與原訴均係就系爭房屋之租賃契約及所有權之法律關係，訴請遷讓交還並給付損害金，揆諸前開說明，應堪認其請求之基礎事實同一，原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行中亦得予以利用，不致延滯訴訟，是其所為訴之追加，要無不合，應予准許
三、原告起訴主張：伊於八十五年三月一日將所有之門牌台南市○區○○路○○○號房屋（含騎樓、涼棚）（下稱系爭房屋）出租予被告巨洲公司，雙方約定租賃期限自八十五年三月一日起至九十一年三月一日止，每月租金十萬元，詎被告巨洲公司於九十一年三月一日租期屆滿時，竟拒絕遷讓交還房屋，且將該屋違法轉租欣岱亞公司、菘柏實業有限公司、丙00000000、東鍇公司、庚○○、昱昌公司、大崴公司等人，顯已違反租賃契約書第五條及第七條之約定，而被告欣岱亞公司等人對系爭房屋係屬無權占有，爰分別依系爭租賃契約書第五條約定及本於所有權之作用，訴請被告巨洲公司及被告欣岱亞公司等人遷讓並交還系爭房屋，暨依不當得利之法律關係及共同侵權行為之法律關係，請求被告按月連帶給付相當租金之損害金十萬元等情。被告巨洲公司、甲○○、欣岱亞公司則以：被告巨洲公司業已解散，法人人格已消滅，另被告甲○○並非系爭房屋租賃契約之當事人，均未占用系爭房屋，是原告請求被告巨洲公司、甲○○遷讓系爭房屋，顯屬無據；至被告欣岱亞公司係向被告巨洲公司承租系爭房屋之部分賣場，其餘係被告東鍇公司、菘柏公司、庚○○向被告巨洲公司承租，故原告請求被告欣岱亞公司遷讓返還全部系爭房屋，亦難謂正當等語，資為抗辯。
四、原告起訴主張：伊於八十五年三月一日將所有系爭房屋（含騎樓、涼棚）出租予被告巨洲公司，雙方約定租賃期限自八十五年三月一日起至九十一年三月一日止，每月租金十萬元，詎被告巨洲公司於九十一年三月一日租期屆滿時，竟拒絕遷讓交還房屋，並繼續將該屋騎樓部分出租予被告庚○○作營業使用之事實，業據其提出土地及建物登記謄本、租賃契約書等件為證（見本院卷㈠第九至一三頁、第九五至九七頁），且該建物騎樓部分現由被告巨洲公司出租予被告庚○○作營業使用，現場放置有臭豆腐攤位、港式粥品及泡沫紅茶攤位，系爭房屋店面仍掛有「依客多流行成衣量販店」招牌，內部仍擺置各類成衣作營業使用，亦經本院依職權會同台南市東南地政事務所勘驗系爭房屋現場屬實，製有勘驗筆錄附卷可佐（見本院卷㈡第五九頁正面），足見系爭房屋現確為被告巨洲公司所占有使用，並由其將該屋騎樓部分轉租予被告庚○○使用。雖被告巨洲公司辯稱：伊業已解散，法人人格已消滅云云，惟按公司法第二十五條規定：「解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散」，公司解散後，應進行清算程序，在清算完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，公司之人格始得歸於消滅，不因清算人怠於進行清算程序而異（最高法院七十六年度台上字第一二七五號判決意旨參照）。查本件被告巨洲公司固已向主管機關辦理解散登記在案，惟迄今仍未向本院聲報清算完結，此業經本院查明無誤，則被告巨洲公司既尚未經清算完結，自仍具有法人人格，是被告巨洲公司所為前揭抗辯，顯有誤會，尚非可取。此外，被告庚○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀供本院審酌，綜上證據調查結果，應堪認原告主張之上開事實為真正。
五、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第五百四十條第一項及第四百五十五條前段分別定有明文，又觀諸兩造訂立之系爭房屋租賃契約書第五條前段約定：「乙方（即被告巨洲公司）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃店屋誠心按照原狀遷空交還甲方」，亦同此意旨。承前所述，原告將其所有系爭房屋出租予被告巨洲公司，雙方約定租賃期限至九十一年三月一日，嗣租賃期限已於九十一年三月一日屆滿，則被告巨洲公司於租賃期限屆滿後，自負有遷讓返還系爭房屋之義務。至系爭房屋二樓雖於租賃後，經被告巨洲公司另搭設有鐵皮屋，作為倉庫使用。惟按所謂不動產，以繼續密接附著於土地，達其一定經濟上之目的，且社會觀念上視為獨立之物者而言；又按民法第六十八條第一項規定，非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人為從物，所稱常助主物之效用，應以有輔助主物之經濟目的，與之相依為用，客觀上具恆久之功能性關連，而居於從屬關係者即足當之。是以，建物依社會觀念上，須具獨立性之物，始足當之，即須具有獨立之出入門戶，而可達一定經濟上目的，如未有獨立之出入口，須藉由主建物始可出入，且無獨立之使用目的，僅係附屬於主建物，即應屬從物，而同屬主物所有人。經查：上開鐵皮屋係被告甲○○自行搭蓋供作倉庫使用，位於系爭房屋後側，設有鐵梯可通往二樓，自現場情形以觀，該鐵皮屋僅有鐵梯通往一樓，系爭房屋並無其他出入口，依據地政人員現場察看表示二樓違建部分依其搭蓋情形已無法與原先系爭房屋範圍明確界分，經地政人員拉測量線測量結果，該鐵皮屋均位於系爭土地上等情，亦經本院依職權囑託台南市東南地政事務所派員會同勘驗系爭房屋現場屬實，製有勘驗筆錄附卷可佐（見本院卷㈡第五九頁正、背面），足見上開由被告巨洲公司之法定代理人甲○○所自行增建之第二層鐵皮屋部分，依其搭蓋使用情形判斷，尚不具有獨立建物之性質，且無獨立出入，須藉由系爭房屋出入，而該鐵皮屋又僅供倉庫使用，亦未有獨立之經濟使用目的，應屬系爭房屋之一部分，而為系爭房屋之附屬物，依前揭說明，其所有權同歸屬於主物所有權人即原告所有甚明，是被告巨洲公司就該部分建物亦負有遷讓交還原告之義務。因之，原告主張依系爭房屋租賃契約第五條約定，請求被告巨洲公司遷讓交還系爭房屋（含騎樓、涼棚及第二層增建鐵皮屋部分），即屬有據，應予准許。
六、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，復為民法第七百六十七條前段所明定。而在承租人違法轉租之情形，縱出租人未終止租賃契約，原租約及轉租契約雖均有效成立，亦非當然可認次承租人對於出租人（所有人）具有占有權源，蓋承租人未得出租人同意，而將租賃物轉租他人，移轉其占有，既為法所不許，基於債之關係僅具相對性原則，自不得認次承租人對出租人有何正當占有之權源（參照： 王澤鑑 教授，基於債之關係占有標的相對性與物權化一文，收錄於氏著民法學說與判例研究第七冊，第八五至八六頁）。基此，承租人違法轉租予第三人之情形，其租賃契約雖未經出租人終止，苟租賃關係嗣後已因期限屆滿而消滅，則租賃契約關係既不待出租人終止而不復存在，自應認該第三人（次承租人）對於出租人（所有人）不具有正當占有權源。第查，被告巨洲公司系爭房屋騎樓部分轉租予被告庚○○使用，為被告巨洲公司所自認在卷，並有租賃契約書一份附卷可稽，已如前述，而參諸卷附系爭房屋租賃契約書第七條約定載明：「乙方（即被告巨洲公司）未經甲方同意，不得私自將租賃店屋權利一部份出借、轉租、頂讓或其他以變相方法由他人使用店房」，可知被告巨洲公司並無將系爭房屋一部轉租之權利，乃其猶將該屋騎樓部分轉租予被告庚○○作營業使用，自屬違法轉租，則被告庚○○基於被告巨洲公司違法轉租而取得對系爭房屋騎樓部分之占有，且於系爭租賃關係因期限屆滿而消滅後，仍繼續占有使用該騎樓部分，揆諸前揭說明，應認其占有使用系爭房屋騎樓部分，對於所有人即原告而言，並不具有正當占有權源。從而，原告依民法第七百六十七條所有物返還請求權，訴請被告庚○○遷讓返還系爭房屋騎樓部分，亦屬正當。至逾此範圍所為請求（即訴請被告庚○○遷讓返還系爭房屋騎樓以外部分），難認有據，不應准許。
七、又原告雖主張被告甲○○係巨洲公司之法定代理人，亦有可能由其決定違約轉租予被告欣岱亞公司，故一併訴請其遷讓返還系爭房屋云云，惟按法人與其代表人（法定代理人）乃各自獨立之權利主體，而法人之代表人（法定代理人）代表法人訂立契約，其契約之主體自應為該法人，究不能僅因其代表法人為之，即認該代表人亦屬契約之當事人。查本件原告係將系爭房屋出租予被告巨洲公司，是系爭房屋之承租人應為被告巨洲公司，應無疑義，至被告甲○○僅係被告巨洲公司之法定代理人，代表被告巨洲公司訂立租賃契約，並非系爭房屋之承租人，則原告本於租賃契約，請求非屬租賃契約當事人之被告甲○○個人遷讓房屋，於法已有未合，又系爭房屋現為被告巨洲公司占有管理，經營服飾買賣，被告甲○○個人對於系爭房屋自無占有之事實可言，是原告主張被告甲○○應負遷讓返還系爭房屋之責任，顯係混淆法人與法人代表人之不同權利主體，亦非可採。
八、至原告另主張被告巨洲公司將系爭房屋轉租予被告欣岱亞公司、菘柏公司、丙00000000、東鍇公司、被告昱昌公司、大崴服飾開發有限公司等人，故被告菘柏公司等人對系爭房屋均為無權占有，伊自得本於所有權作用，訴請渠等遷讓返還云云，惟查：
（一）按對於物有實上管領之力者，為占有人，民法第九百四十條定有明文。所謂對於物有事實上之管領力，係指對於物得為支配，排除他人之干涉。而占有為社會事實，須依社會觀念斟酌外部可得認識之空間關係、時間關係及法律關係加以判斷。詳言之，在空間關係方面，須人與物在場合上具有一定之結合關係，足認其物為某人事實上所管領；在時間關係方面，則須人與物在時間上具有相當之繼續性，足認其物為某人事實上所管領，始足當之；在法律關係方面，人與物雖無時間或空間上之關係，倘具有某種法律關係（如間接占有、依占有輔助人而占有等），亦得認該人已支配其物（參照： 謝在全 教授著，民法物權論下冊，第四七八至四八○頁）。準此以觀，人與物間倘無時間或空間上之關係，且亦未成立間接占有或占有輔助人之法律關係，即難認屬該物之占有人，先予敘明。
（二）查被告巨洲公司辯稱伊與被告菘柏公司、丙00000000、東鍇公司訂立專櫃廠商合約書，其他昱昌公司、大崴公司雖未定書面契約，但以同樣契約關係設定專櫃等情，業據其提出專櫃廠商契約書三份在卷可按，並為原告所不爭執，而觀諸卷附專櫃廠商契約書（見本院卷㈠第八九至九四頁）內容開宗明義即明確記載「甲方（即被告巨洲公司）於全省開設服飾百貨連鎖店，乙方（即被告菘柏公司等）願意提供商品及有關服務」，而被告巨洲公司對被告菘柏公司等廠商之抽成係以「營業收入」之一定比例計算（見各該專櫃廠商契約書第三條約定），且被告菘柏公司等廠商每月銷貨額應以當月底為結算日，次月五日對帳無誤後立即以扣除被告巨洲公司抽成額後之餘額開立發票予被告巨洲公司，被告巨洲公司則依上開金額於當月十五至十七日支付自結算日起三十天到期之票據，上項貨款如被告巨洲公司有替被告菘柏公司等廠商代墊款或罰賠償，被告巨洲公司得逕行扣除之（同前契約書第四條約定）；此外，被告菘柏公司等廠商必須使用被告巨洲公司之統一發票，並接受被告巨洲公司之監督管理（同前契約書第五條約定）。綜參前揭專櫃廠商契約書約定內容可知，被告巨洲公司與被告菘柏公司等廠商間訂立之專櫃廠商契約，係約定由被告巨洲公司於系爭房屋內設立專櫃，至專櫃商品及相關服務則由被告菘柏公司等廠商提供，而被告巨洲公司除提供設定專櫃所需場地外，對於專櫃之經營具有監督管理之權限，並採行百貨公司專櫃以百貨公司名義開立發票之相同方式，亦約定以被告巨洲公司名義開立統一發票，且被告巨洲公司係以被告菘柏公司等廠商提供之商品實際營業收入金額，按一定比例抽成，而非按固定數額收取抽成金，凡此益徵被告巨洲公司與被告菘柏公司等廠商間約定於系爭房屋設立專櫃營業係採合作經營方式，此與一般租賃契約，係由出租一方提供場地供廠商設定專櫃使用，但並不過問事業之經營，且固定收取使用場地之對價作為租金，毋須負擔任何營業虧損之情形迥異。復參以本院至系爭房屋履勘之結果，系爭房屋內部設立之專櫃間僅有以懸掛招牌方式區隔，且各專櫃如同百貨公司專櫃並無獨立出入之門戶，並於系爭房屋外懸掛「依客多流行成衣量販店」之大型招牌，此有勘驗筆錄及現場照片存卷可參（見本院卷㈠第四六、五六至五七、六三至六五頁），。綜上，本件被告巨洲公司與被告菘柏公司等廠商間訂立之專櫃廠商契約，與單純由出租一方提供系爭房屋作為專櫃廠商設立專櫃之用，並收取一定租金之情形有間，是渠等間所訂立之契約性質核屬合作經營契約，乃以由被告巨洲公司於系爭房屋設立專櫃，並統籌負責專櫃之監督管理，至專櫃商品及相關服務之提供則由被告菘柏公司等廠商負責，為其契約之主要內容，故被告巨洲公司承租系爭房屋後，雖與被告松柏公司間訂立專櫃廠商契約，但其就系爭房屋設立之專櫃既具有監督管理之權限，且被告菘柏公司等廠商僅負責提供專櫃商品及相關服務，自堪認該房屋仍由被告巨洲公司占有使用，而被告菘柏公司等廠商對於系爭房屋並不具有事實上管領力甚明，此一占有使用系爭房屋之狀態，要不因被告巨洲公司與被告菘柏公司等廠商間訂立合作經營契約而改變。職是，被告菘柏公司、丙00000000、東鍇公司、被告昱昌公司、大崴服飾開發有限公司，係與被告巨洲公司間成立合作經營契約，彼等均非系爭房屋之占有人，應堪認定。
（三）原告另主張被告巨洲公司將系爭房屋轉租予被告欣岱亞公司乙節，為被告巨洲公司、甲○○及欣岱亞公司所否認，並辯稱：被告巨洲公司與被告欣岱亞公司間具有合作關係，系爭房屋現為欣岱亞公司設櫃占有使用等詞（見本院九十一年七月一日準備程序筆錄）。經查：系爭房屋係由被告巨洲公司向原告承租使用，雖被告巨洲公司已辦理解散，但尚未清算完結，仍具有法人人格，而系爭房屋之專櫃係由被告巨洲公司與被告菘柏公司等廠商間訂立專櫃廠商契約，共同合作經營，均已詳述如前，是系爭房屋內專櫃並非被告欣岱亞公司所設甚明。復參酌被告巨洲公司法定代理人甲○○亦陳稱：被告欣岱亞公司因伊租金不夠而與其合作，伊有抽取被告欣岱亞公司之營業利潤來繳租金等語（見本院九十一年五月二十七日準備程序筆錄），益見被告巨洲公司與被告欣岱亞公司間之合作關係，亦係採取與被告巨洲公司及被告菘柏公司等廠商所訂立之合作經營契約相同之經營模式，是被告欣岱亞公司固於系爭房屋設櫃，然巨洲公司既僅以抽取其營業利潤之方式，而與單純由出租一方提供系爭房屋作專櫃使用，並收取一定之租金不同，尚難認為被告欣岱亞公司對於系爭房屋因設櫃而具有事實管領力。又查，系爭房屋除由被告欣岱亞公司設專櫃外，尚由被告菘柏公司等五家廠商設櫃，而其等使用之方式均採開放式，並無獨立之門市及店面，其彼此之間隔乃僅在其貨品展示處懸掛其專櫃品牌以資區別，而各專櫃之使用範圍、位置均由被告巨洲公司統籌運用監督管理，被告欣岱亞公司與其他專櫃廠商間之經營方式並無二致，益徵原告以被告欣岱亞公司於系爭房屋設櫃，即認為占有人，並非可採。此外，原告就被告巨洲公司係基於轉租方式將系爭房屋部分轉租予被告欣岱亞公司占有使用乙節，復未能舉出任何證據以實其說，自難徒憑被告欣岱亞公司確有在系爭房屋設專櫃使用而認定其為占有人。是以，原告主張被告欣岱亞公司無權占有系爭房屋，亦無可取。
（四）基上說明，被告巨洲公司與被告欣岱亞公司、菘柏公司等廠商訂立專櫃廠商契約書，核其契約性質應屬合作經營契約，被告欣岱亞公司、菘柏公司等廠商僅居於提供專櫃商品及相關服務之地位，對於系爭房屋均不具有事實上管領力，自無占有該房屋可言，是原告主張被告菘柏公司等廠商向被告巨洲公司轉租系爭房屋設立專櫃，為無權占有云云，顯與事實相悖，自難採取。從而，原告以被告欣岱亞公司、菘柏公司、丙00000000、東鍇公司、昱昌公司、大崴公司無權占有系爭房屋為由，訴請渠等遷讓返還該屋，均難認正當，應予駁回。
九、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。而無權占有他人之房屋，該房屋所有權人顯然受有相當於租金之損害，此應為社會之通念。又按土地法第九十七條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限。」，所謂土地總價額，係以法定地價為準，亦為土地法施行法第二十五條所明定。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。本件被告巨洲公司、庚○○分別無權占有原告所有之系爭房屋（含騎樓、涼棚及第二層增建鐵皮屋部分）及該房屋騎樓部分，致原告受有相當租金之損害，而受有相當租金之利益，揆諸前開說明，原告自得請求被告巨洲公司及庚○○給付相當於租金之利益。查系爭房屋位於台南市○○路與東安路交叉路口，附近商店林立，位處繁榮地段，被告巨洲公司將系爭房屋設立專櫃供營業使用，並將面臨東安路騎樓部分出租予被告庚○○擺設攤位營業使用，業經本院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄在卷可按（見本院卷㈡第五九頁），本院斟酌系爭房屋位處台南市○鄰○○路與東安路，交通往來便利，其使用價值不低，並參以原告與被告巨洲公司於八十五年訂立租約時，就系爭房屋所定之每月租金為一十萬元，此有租賃契約書附卷可考（見本院卷㈠第一二頁），而系爭房屋之坐落基地按其最近一期申報地價係八十九年七月，其每平方公尺為二萬四千元，有土地登記謄本所載之當其申報地價足憑，如依該土地申報總價百分之十計算即已高達二十萬八千八百元，本院認原告主張被告巨洲公司使用系爭房屋之對價，應以系爭房屋之約定租金一十萬元計算，堪稱允當。惟被告庚○○部分因僅係向被告巨洲公司轉租系爭房屋騎樓供營業使用，其占有使用之範圍僅限於騎樓部分，與被告巨洲公司使用系爭房屋所受利益之狀態顯有不同，是原告主張依前開租金數額為計算標準，尚非公允，然考諸被告庚○○轉租系爭房屋騎樓部分係作為擺攤營業使用，其營業攤位復位於人車往來密集之繁榮地段，而其與被告巨洲公司間於八十九年五月間訂立租約時，約定之租金為二萬五千元，亦有租賃契約書在卷可佐（見本院卷㈠第九五頁），本院認被告庚○○使用系爭房屋騎樓之對價，應以其與被告巨洲公司約定之租金二萬五千元計算為適當，又原告與被告巨洲公司之租賃契約係至九十一年三月一日屆滿，是原告請求被告巨洲公司及庚○○自九十一年三月二日起至遷讓交還系爭房屋之日止，各按月給付相當租金之損害金一十萬元及二萬五千元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。至原告請求被告欣岱亞公司、菘柏公司、丙00000000、東鍇公司、昱昌公司、大崴公司連帶按月給付一十萬元之損害金乙節，茲因被告欣岱亞公司、菘柏公司、丙000000
00、東鍇公司、昱昌公司、大崴公司並非系爭房屋之占有人，自不生無權占有系爭房屋之問題，是原告依民法第一百七十九條不當得利返還請求權及第一百八十五條共同侵權行為損害賠償請求權，訴請渠等給付使用系爭房屋之對價，即非有據，不應准許。
十、綜上所述，被告巨洲公司於租賃期間屆滿後，未依約將系爭房屋（含騎樓、涼棚及第二層增建鐵皮屋部分）遷讓返還原告，並繼續轉租該房屋騎樓部分予被告庚○○作營業使用，是被告庚○○對於原告難認有何正當占有權源，則原告主張依系爭房屋租賃契約第五條約定，請求被告巨洲公司遷還系爭房屋（含騎樓、涼棚及第二層增建鐵皮屋部分），及依民法第七百六十七條所有物返還請求權，請求被告庚○○遷讓返還系爭房屋騎樓部分，並自九十一年三月二日起至遷還之日止，各按月給付相當租金之損害金一十萬元及二萬五千元，俱屬有據，應予准許。逾此範圍所為請求，為無理由，應予駁回。至被告訴請被告甲○○、欣岱亞公司、菘柏公司、丙00000000、東鍇公司、昱昌公司、大崴公司遷讓返還系爭房屋，並自九十一年三月二日起至遷還之日止，按月連帶給付相當租金之損害金一十萬元部分，因被告甲○○僅代表被告巨洲公司訂立系爭房屋租賃契約，並非系爭房屋之承租人，而被告欣岱亞公司、菘柏公司、丙00000000、東鍇公司、昱昌公司、大崴公司係與被告巨洲公司訂立合作經營契約，對於系爭房屋並無占有關係存在，均非該房屋之占有人，是原告依民法第七百六十七條所有物返還請求權，請求渠等遷還系爭房屋，並依民法第一百七十九條之不當得利返還請求權及第一百八十五條之共同侵權行為損害賠償請求權，請求連帶給付相當租金之損害金，均非有據，應予駁回。
十一、原告勝訴部分，兩造均分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核均無不合，茲就被告巨洲公司、庚○○分別應遷讓交還部分及本件嚴詞辯論終結（九十二年五月八日）已屆給付期之損害金金額，各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其所提該部分訴訟既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
十二、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年五月十九日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B審判長法官蔡美美~B法官林育幟~B法官李銘洲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年五月二十日~B法院書記官歐貞妙